Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00393 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DMR2

JUGEMENT

DU 05 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Mathilde PICHON

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.C.I. MARIE-JOSEPH, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°488 081 852, prise en la personne de son représentant légal en exercice et dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN

PARTIES DÉFENDERESSES

Madame [H] [F] [E],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [Z] [B] [U],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 29 avril 2022, la SCI MARIE-JOSEPH a donné en location à Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] un logement situé [Adresse 5] à TROUVILLE-SUR-MER (appartement n° 24A + cave n° 19 + parking n° 41) moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 1 260,00 euros, outre une provision sur charges de 112,00 euros par mois (1 480,57 euros par mois, charges comprises, au mois de décembre 2025, hors droit APL éventuel, suivant indexation contractuelle).

Le 7 octobre 2024, la SCI MARIE-JOSEPH a fait délivrer à Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] un commandement de payer la somme principale de 4 384,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 1 octobre 2024.

La CCAPEX a été notifiée de la situation d’impayé le 10 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 décembre 2024, la SCI MARIE-JOSEPH a fait assigner Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] devant la présente juridiction aux fins de prononcé de la résiliation du contrat de bail et de condamnation des défendeurs à leur payer diverses sommes.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 3 mars 2025 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des avocats des parties. Elle a été évoquée à l’audience du 5 janvier 2026.

À ladite audience du 5 janvier 2026, la SCI MARIE-JOSEPH était représentée par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :

constater, ou subsidiairement prononcer, la résiliation du contrat de bail,ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner solidairement Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] à lui payer :la somme de 13 293,76 euros, à la date du 5 janvier 2026, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts,condamner solidairement Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle conteste toute non-décence du logement et justifie de la réalisation de plusieurs travaux depuis le début du contrat de bail, dont deux interventions sur le ballon d’eau chaude. Elle estime que les locataires ne démontrent aucunement que la surconsommation énergétique lui serait imputable et que les travaux sollicités visent en réalité à une amélioration de performance énergétique qui n’est pas imposée par la loi. Elle souligne que par application du principe du non-cumul des responsabilités, au regard de l’existence du contrat de bail, les locataires ne peuvent pas rechercher sa responsabilité sur le terrain délictuel de l’article 1240 du code civil.

Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] sont représentés par leur avocat, qui demande essentiellement à voir :

principalement,débouter la SCI MARIE-JOSEPH de toutes ses demandes,ordonner à celle-ci d’entreprendre tous les travaux nécessaires afin de se conformer à son obligation légale de délivrance d’un logement décent et conforme à sa destination,ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à achèvement desdits travaux,condamner celle-ci à leur payer la somme de 3 000,00 euros pour indemnisation de leur préjudice de jouissance,subsidiairement,dire qu’ils bénéficiaient des plus larges délais de paiement, et suspendre les effets de la clause résolutoire,par conséquent, débouter la SCI MARIE-JOSEPH de toutes ses demandes,en toute hypothèse, condamner la SCI MARIE-JOSEPH aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Ils font notamment valoir que le logement est affecté de plusieurs vices, dont une mauvaise isolation entraînant une surconsommation d’électricité, un dysfonctionnement persistant du chauffe-eau, avec survenance d’un dégât des eaux en avril 2025. Ils déplorent par ailleurs les nuisances résultant d’importants travaux dans la copropriété depuis octobre 2025, leur occasionnant notamment obstruction de certaines vues avec diminution des entrées de lumière naturelle et baisse de la sécurité du logement. Ils estiment ainsi que le logement est non-décent et que la bailleresse manque à son obligation de délivrance conforme, et qu’ils sont fondés à opposer l’exception d’inexécution en application de l’article 1217 du code civil et à engager la responsabilité de la bailleresse au visa de l’article 1240 du même code.

Vu l’article 445 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES DEMANDES DE LA BAILLERESSE

Sur la résiliation du contrat de bail

. Sur la recevabilité de la demande

Il apparaît que l’assignation a été délivrée aux locataires (le 16 décembre 2024) plus de deux mois après notification à la CCAPEX de la situation d’impayé (le 10 octobre 2024) ; que l’audience initiale (le 3 mars 2025) a eu lieu plus de six semaines après communication de l’assignation au représentant de l’État dans le département (le 17 décembre 2024) ; que dès lors, les délais impératifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés ; que partant, la demande tendant à la résiliation du bail est recevable.

. Sur le bien-fondé de la demande

Commandement visant la clause résolutoire. – Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’il serait résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, la SCI MARIE-JOSEPH a fait délivrer à Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] un commandement de payer la somme principale de 4 384,98 euros visant la clause résolutoire et comportant les énonciations exigées par l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989.

Il est constant que la dette n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement. Les locataires justifient toutefois la suspension des règlements par divers manquements qu’ils reprochent à la société bailleresse.

Exception d’inexécution. – Aux termes de l’article 1219 du code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il revient à la partie qui invoque l’exception d’inexécution prévue par le texte précédent de démontrer que les conditions en sont réunies.

Aussi, en application des textes précités, pour pouvoir s’exonérer du paiement de la totalité des loyers, le locataire doit démontrer une défaillance majeure du bailleur dans le respect de ses propres obligations contractuelles, cette défaillance se caractérisant par l’impossibilité totale de jouir du logement objet du contrat de bail.

En l’espèce, la réalité des vices du logement et des nuisances provenant des travaux ne résulte pas assez des pièces versées aux débats par les locataires, ainsi qu’il sera relevé ci-après.

En toute hypothèse, à les supposer établies, ces difficultés n’empêcheraient pas totalement d’occuper le logement.

Dans ces conditions, Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] ne sont pas fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Au total, sur le jeu de la clause résolutoire. – La dette, qui est demeurée exigible, n’ayant pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit à l’expiration de ce délai de deux mois, soit en l’occurrence le 7 décembre 2024.

. Sur les conséquences de la résiliation

Indemnité d’occupation. – La cessation du bail provoquée par sa résiliation ou sa résolution met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Toutefois, le maintien sans droit ni titre dans les lieux initialement loués constitue une faute civile préjudiciable pour le bailleur, le logement objet du contrat demeurant immobilisé.

En application de l’article 1240 du code civil, la réparation du préjudice en résultant doit être fixée de façon à ce qu’il ne subsiste pour le bailleur ni perte, ni profit.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été à la charge des preneurs si le bail s’était continué, avec application de l’éventuelle indexation contractuelle.

Il conviendra donc de prononcer une telle condamnation à l’égard Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération totale et effective des locaux.

Expulsion. – En conséquence de la résiliation du contrat de bail, Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] pourront former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants de ce code.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale des locataires est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

L’article 24 V. de la même loi confère au juge la faculté de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le bailleur (contrat de bail, commandement de payer, décompte actualisé de la dette) que Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] restent lui devoir la somme de 13 293,76 euros arrêtée au 5 janvier 2026 (terme du mois de décembre 2025 inclus).

L’exactitude matérielle de ce décompte au regard des stipulations contractuelles n’est pas contestée.

Partant, Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] seront condamnés au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI MARIE-JOSEPH ne justifie pas de la mauvaise foi des preneurs, ni avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement de la créance. Ce dommage est déjà réparé par l’allocation des intérêts au taux légal précédemment ordonnée. La demande de ce chef sera donc rejetée en application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la solidarité passive entre les locataires

L’article 1310 du code civil dispose que : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’espèce, le bail comporte une clause de solidarité passive (article VI) permettant de faire droit à la demande tendant à ce que les condamnations pécuniaires soient assorties de la solidarité.

II. SUR LES DEMANDES DES LOCATAIRES

Sur l’état du logement, les travaux et la suspension du paiement des loyers

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit notamment remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit également délivrer au locataire le logement en bon état d’usage. Il doit aussi assurer l’entretien de la chose, sauf s’agissant des réparations imputables au locataire.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient aux locataires de démontrer la réalité des faits qu’ils imputent à faute au bailleur.

En l’espèce, les désordres invoqués par Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] résident essentiellement dans un défaut d’isolation du logement et un dysfonctionnement du chauffe-eau.

Force est de constater que ces difficultés – dont l’actualité est contestée par la société bailleresse, laquelle justifie au contraire de l’exécution de nombreux travaux – ne sont démontrées par aucune pièce objective produite par les défendeurs.

La surconsommation électrique ne saurait à elle seule permettre de présumer que le logement est mal isolé.

Par conséquent, les demandes au titre des travaux et de la suspension du paiement des loyers seront rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le locataire peut solliciter du bailleur l’indemnisation des préjudices causés par l’inexécution du contrat de bail.

En l’espèce, les locataires déplorent divers inconforts liés à des travaux dans la copropriété, lesquelles ne sauraient toutefois être démontrées par la seule production de deux uniques photographies (façade de l’immeuble et un baraquement de chantier).

La demande indemnitaire à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de délai de grâce

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi (Cass., avis, 16 février 2015, n° 14-70.011).

Aux termes de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite d’une durée de trois années, et ce à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, force est de constater que Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] n’ont pas repris, au jour de l’audience, le paiement du loyer contractuel courant.

Ils ne sauraient dès lors pas se prévaloir des dispositions précitées : leur demande de délai de grâce, et, par conséquent, celle de suspension des effets de la clause résolutoire seront donc rejetées.

III. SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens énumérés au dispositif.

De plus, vu l’article 700 du code de procédure civile, ils indemniseront la SCI MARIE-JOSEPH de ses frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 1 000,00 euros. Tenus aux dépens, ils ne sauraient revendiquer pour eux-mêmes une telle indemnité ; leur demande en ce sens sera donc écartée.

Le caractère solidaire des condamnations principales commande de préciser que ces condamnations accessoires, qui en suivent le régime, seront prononcées in solidum.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation du contrat de bail soutenue par la SCI MARIE-JOSEPH ;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail susvisé, daté du 29 avril 2022, conclu entre les parties pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (appartement n° 24A + cave n° 19 + parking n° 41) a produit son effet le 7 décembre 2024 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] à payer à la SCI MARIE-JOSEPH la somme de 13 293,76 euros, arrêtée au 5 janvier 2026 (jusqu’au terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers et charges, ou à défaut de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT que Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] devront quitter les lieux et pourront être expulsés selon la procédure prévue par le code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ORDONNE au besoin l’expulsion de Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] et de tous occupants de leur chef, cette expulsion ne pouvant avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que :

en cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, les locataires peuvent former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code,le sort des meubles laissés dans les lieux après l’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] à payer à la SCI MARIE-JOSEPH une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation contractuelle le cas échéant (soit 1 480,57 euros par mois, charges comprises, hors droit APL éventuel, à la date du mois de décembre 2025), et ce à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la SCI MARIE-JOSEPH de sa demande de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] de leurs demandes au titre de la réalisation de travaux, de la suspension du règlement des loyers, de dommages-intérêts et de l’obtention d’un délai de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] à payer à la SCI MARIE-JOSEPH la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et DÉBOUTE Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] de leur demande au titre de ce texte ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [H] [F] [E] et Monsieur [Z] [B] [U] aux dépens de l’instance, incluant le coût tarifé de la signification du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de la signification de l’assignation et de sa notification en préfecture ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,