CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Noël PRADO + M^e Didier PILOT + M^e Urielle SEBIRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

DU : 20 Février 2026

N°RG : N° RG 23/00672 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DGHC

Nature Affaire : Demande en bornage ou en clôture

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 20 Février 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.C.I. [A]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 897 649 372, prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Monsieur [R] [U]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX

S.C.C.V. GALA IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 3] soue le numéro 849 514 039

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qulaité au siège

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 19 Décembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 20 Février 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique du 26 juillet 2021, la société civile immobilière [A] a acquis les lots 10 et 51 en l’état futur d’achèvement au sein de la résidence [Adresse 4] située à [Localité 4] auprès de la société civile de construction vente Gala Immobilier.

Le 5 août 2022, la réception des lots a eu lieu et à cette occasion, la société [A] a constaté que l’accès à sa place de parking composant le lot 10 était rendu compliqué par le non-respect de la largeur prévue et l’existence d’une cloison grillagée posée au niveau du lot 11, propriété de M. [R] [U].

Par courriers des 26 septembre 2022 et 31 mai 2023, la société [A] a mis en demeure la société Gala Immobilier de régler la difficulté, en vain.

Elle a également pris attache avec M. [U] par courrier du 31 mai 2023 qui a répondu par courriel du 8 juin 2023 en proposant un changement de sa porte de parking.

Par acte de commissaire de justice en date des 20 et 29 juin 2023, la société civile immobilière [A] a fait assigner [R] [U] et la société civile de construction vente Gala Immobilier devant le Tribunal judiciaire de Lisieux.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 décembre 2025 et mise en délibéré au 20 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, la société [A] sollicite du tribunal, au visa des articles 544, 1103 et 1240 du code civil, de :

— débouter la sccv Gala Immobilier et Monsieur [R] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la sci [A],

— condamner solidairement la sccv Gala Immobilier et Monsieur [R] [U] à retirer la cloison grillagée implantée pour partie sur le lot n° 10 et à l’implanter aux droits de la limite séparative des lots 10 et 11 en respectant les distances séparatives tel que figurant sur le plan annexé à l’acte de vente de la sci [A] et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner solidairement la sccv Gala Immobilier et Monsieur [R] [U] à régler à la sci [A] la somme de 1 920 euros au titre de la liquidation de son préjudice de jouissance arrêté à la date du 31 mars 2025,

— condamner solidairement la sccv Gala Immobilier et Monsieur [R] [U] à régler à la sci [A] une indemnité de 60 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à ce que soit déposée la cloison grillagée implantée sur sa propriété,

— condamner solidairement la sccv Gala Immobilier et Monsieur [R] [U] à régler à la sci [A] la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la sccv Gala Immobilier et Monsieur [R] [U] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat dressé du ministère de Maître [F] en date du 9 mai 2023.

Au soutien de ses prétentions, la société [A] fait valoir que la largeur de son emplacement de parking ne correspond pas au plan figurant à l’acte de vente et constitue donc un manquement de la société Gala Immobilier à son obligation de délivrer la chose vendue. Elle ajoute que la cloison installée par M. [U] ne relève ni d’un aléa constructif ni d’une contrainte réglementaire. Elle indique subir un préjudice de jouissance du fait des difficultés à user de sa place de stationnement puisque la cloison posée par M. [U] empiète sur son lot.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2025, la société Gala Immobilier sollicite du tribunal de :

— débouter la sci [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la sccv Gala Immobilier,

— débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la sccv Gala Immobilier,

— condamner la partie succombance, à savoir la sci [A] ou M. [U], à payer à la sccv Gala Immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— le cas échéant et subsidiairement, écarter l’exécution provisoire des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à l’encontre de la sccv Gala Immobilier.

Au soutien de ses prétentions, la société Gala Immobilier fait valoir qu’elle n’est pas concernée par le litige entre la société [A] et M. [U] puisqu’elle n’est pas propriétaire des lots concernés et qu’elle ne peut donc pas être condamnée à retirer la cloison. Elle ajoute que les courriers de mise en demeure ont été adressés à son ancien siège social. Elle conteste la largeur constatée par commissaire de justice indiquant que ce constat n’est pas contradictoire et qu’elle n’a pas été mesurée entre les limites séparatives des lots mais entre les poteaux. Elle ajoute qu’il était prévu que des modifications du plan interviennent en fonction des nécessités techniques et règlementaires. Elle affirme que la société [A] ne subit aucun préjudice, dès lors que son stationnement est seulement plus difficile, qu’elle a son siège social à [Localité 2] et que la société Gala Immobilier n’a jamais reçu ses mises en demeure. S’agissant de M. [U], elle rappelle qu’elle lui a vendu une place de parking et non un box et qu’en cas de retrait de la cloison, il ne dispose d’aucun recours contre elle. Elle affirme que le préjudice de M. [U] n’est pas démontré. Enfin, elle s’oppose à l’exécution provisoire indiquant avoir été assignée sans mise en demeure préalable.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, [R] [U] sollicite du tribunal, au visa des articles 1353, 544 et 1626 du code civil, de :

— débouter la sci [A] de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [R] [U],

— à titre subsidiaire, condamner la sccv Gala Immobilier à garantir Monsieur [R] [U] de toutes conséquences qui résulteraient de la remise en cause de sa propriété sur le box,

— condamner la sccv Gala Immobilier à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— en toute hypothèse, condamner la partie succombante à l’instance à payer à Monsieur [R] [U] une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie succombante à payer les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] fait valoir que les conditions de mesurage des emplacements effectués par le commissaire de justice ne sont pas précisées et que le constat n’est pas contradictoire, que son contenu est contesté et qu’il n’est corroboré par aucun élément de preuve. Il ajoute avoir acquis et réceptionné un box. Il n’a donc effectué aucune modification lui-même. En particulier, il n’a pas posé la cloison contestée : sa responsabilité ne peut donc pas être recherchée. Subsidiairement, il sollicite la garantie de la société Gala Immobilier qui est tenue à son égard de la garantie d’éviction. Il indique qu’en cas de retrait de la cloison il subirait un préjudice en raison des travaux à effectuer et de la perte de surface.

MOTIVATION

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il résulte de ces dispositions qu’un constat de commissaire de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que, régulièrement communiqué, il est soumis à la libre discussion des parties.

Sur la demande de retrait de la cloison sous astreinte :

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il ressort des actes de vente produits que M. [U] est propriétaire du lot 11 constitué de parking tandis que la société [A] est propriétaire du lot 10.

Il ressort du plan de masse annexé à l’acte de vente de la société [A] que la largeur du lot 10 est de 2,67 mètres. Cette largeur est mesurée à partir du poteau positionné entre les places 9 et 10. Le constat de commissaire de justice dressé le 9 mai 2023, règulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des parties, permet de constater que la largeur entre le poteau situé à cheval sur les places 9 et 10 et le poteau métallique constituant la cloison grillagée est de 2,39 mètres. La mesure qui a été effectuée par le commissaire de justice correspond au plan de masse lequel prévoit 2,67 mètres entre le poteau et la limite séparative des lots 10 et 11. Le lot 11 mesure 2,77 mètres de large alors que le plan indiquait 2,67 mètres.

Lors de la réception effectuée le 5 août 2012, la société [A] a indiqué, à propos du parking, que le poteau métallique de gauche empiétait sur sa place de parking qui la rendait compliquée d’accès et de plus pas conforme à son plan de vente.

Cette observation est donc pertinente puisque c’est bien la cloison du lot 11 qui se situe sur le lot 10.

S’il est exact que le plan de masse précise que « des modifications sont susceptibles d’être apportées à ce plan en fonction des nécessités techniques et réglementaires de la réalisation, tant en ce qui concerne les dimensions libres que l’équipement. Les surfaces et hauteur sous plafond indiquées sont approximatives. Les retombées, les soffites, les faux plafonds, ainsi que l’emplacement des équipements sanitaires et du mobilier ne sont pas tous figurés, ou le sont à titre indicatif. Le nombre, la taille et l’emplacement des radiateurs sont donnés à titre indicatif et seront précisés après étude thermique », cette observation se situe sous le plan des logements et non des parkings.

Ainsi, la largeur des places de stationnement figurant sur le plan étant contractuelle, il appartenait au vendeur de la respecter afin de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles.

M. [U] produit trois attestations affirmant qu’il n’a pas opéré de modification sur ce box. La société Gala Immobilier qui prétend ne pas être responsable de l’édification de cette cloison au motif de ce qu’elle a vendu un parking et non un box reconnaît pourtant qu’elle a financé la mise en place des cloisons et porte de garage. En outre, cela ressort clairement du contrat de réservation conclu avec M. [U] qui contient un article 8 stipulant que la société Gala Immobilier a le plaisir d’offrir la place de parking numéro 21 et de prendre à sa charge de la boxer avec une porte électrique. L’avenant du 1er juillet 2021 qui prévoit qu’au lieu de la place 21, le lot sera le lot 11 précise qu’il n’entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant au contrat de réservation.

La société Gala Immobilier tente vainement de contester ces documents en indiquant qu’ils ne sont pas signés. Toutefois, le tribunal retient que même si elle prétend avoir vendu un parking, la société Gala Immobilier a en fait offert un box à M. [U]. Cela ressort également de la chronologie des réceptions puisque la société [A] a réceptionné le parking le 5 août 2022 et M. [U] le 12 août 2022. Or, la présence du poteau métallique de la cloison était mentionnée par la société [A] le 5 août 2022. Ainsi, le box était bien édifié avant même sa réception par M. [U].

Il s’en déduit que la société Gala Immobilier a manqué à son obligation contractuelle de délivrer un bien conforme. Quant à M. [U], s’il n’est pas responsable de la situation qui résulte d’une faute commise par la société Gala Immobilier, il n’en demeure pas moins qu’il est propriétaire du bien empiétant sur la propriété de la société [A].

Par conséquent, le droit de propriété étant absolu, tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds. Ainsi, M. [U] sera condamné seul à retirer la cloison qui empiète sur le lot 10 appartenant à la société [A].

Il n’y a pas lieu de le condamner à l’implanter aux droits de la limite séparative des lots 10 et 11 en respectant les distances séparatives tel que figurant sur le plan annexé à l’acte de vente dès lors que M. [U] est libre de choisir de recloisonner ou non son lot.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte dès lors que M. [U] a répondu à la mise en demeure de la société [A] en proposant une solution et qu’il n’a commis aucune faute.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance de la société [A] :

Selon l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société [A] sollicite la somme de 60 euros par mois du 5 août 2022 jusqu’au retrait de la cloison.

Il est établi qu’en ne délivrant pas un bien conforme aux stipulations contractuelles, la société Gala Immobilier avait commis une faute.

En revanche, aucune faute n’ayant été retenue à l’encontre de M. [U] qui n’est pas à l’origine de la pose de la cloison, la demande de dommages et intérêts dirigée contre lui sera rejetée.

S’agissant du préjudice subi par la société [A], il procède du seul empiètement sur sa propriété. Si, elle allègue également des difficultés de stationnement qui se conçoivent compte tenu de la réduction de sa place de parking située entre deux poteaux, elle ne produit aucune pièce quant à l’utilisation de son parking ou de son impossibilité de l’utiliser.

La société gala Immobilier excipe des dispositions de l’article 1231 du code civil et de ce qu’en l’absence de mise en demeure, elle n’est pas tenue à des dommages et intérêts affirmant ne jamais avoir reçu les courriers adressés à son ancien siège social. Toutefois, l’inexécution est définitive puisque la délivrance du bien vendu est intervenue le 5 août 2022.

Par conséquent, la société Gala Immobilier sera condamnée à verser à la société [A] la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice subi par elle.

Il n’y a pas lieu de prévoir une condamnation au titre du préjudice de jouissance à compter du jugement puisque la société Gala Immobilier n’est pas tenue au retrait de la cloison.

Sur le recours en garantie formé par M. [U] :

L’article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En l’espèce, et en dépit des moyens soulevés par la société Gala Immobilier, elle a vendu un box à M. [U] qui devra être démonté.

Par conséquent, M. [U] se trouvant privé d’une partie de l’objet vendu, la société Gala Immobilier doit sa garantie d’éviction.

La société Gala Immobilier est donc condamnée à garantir M. [U] de la condamnation au retrait de la cloison prononcée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [U] :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil susvisé, en livrant en box empiétant sur la surface voisine et entraînant son retrait, la société Gala Immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité.

S’agissant du préjudice de M. [U], il est constitué par la perte des aménagements en box mais non par une diminution de la surface de son parking puisqu’il empiétait illégalement sur le lot 10.

M. [U] produit une évaluation d’une agence immobilière indiquant que son box est évalué entre 25 000 et 30 000 euros. Pour autant, M. [U] ne perd pas la propriété de sa place de parking ni la possibilité de remettre des cloisons en respectant les limites séparatives des lots, même s’il affirme ne pas vouloir d’un box d’une dimension inférieure. Le tribunal retient qu’en dépit de la position de M. [U], son box actuel excède les limites de sa propriété. Ainsi, eu égard au chiffrage du coût de transformation d’une place de parking en box figurant dans les pièces produites par M. [U], il sera retenu la somme de 3 000 euros.

La société Gala Immobilier sera condamnée à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de son box.

Sur les frais de procédure :

La société Gala Immobilier, succombant, sera condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu de retenir le coût du constat de commissaire de justice qui ne relève pas des dépens mais des frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner la société Gala Immobilier à payer à la société [A] et à M. [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le fait que la société Gala Immobilier n’ait pas reçu les mises en demeure de la société [A] ne justifie pas de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE [R] [U] à retirer la cloison grillagée implantée pour partie sur le lot n° 10 de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] appartenant à la société civile immobilière [A] ;

DÉBOUTE la société civile immobilière [A] de sa demande tendant à voir condamner [R] [U] à implanter une cloison aux droits de la limite séparative des lots 10 et 11 ;

DÉBOUTE la société civile immobilière [A] de sa demande relative à la cloison dirigée contre la société civile de construction vente Gala Immobilier ;

DÉBOUTE la société civile immobilière [A] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE la société civile de construction vente Gala Immobilier à payer à la société civile immobilière [A] la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE la société civile immobilière [A] de sa demande au titre du préjudice de jouissance à compter du prononcé de jugement jusqu’à la dépose de la cloison ;

DÉBOUTE la société civile immobilière [A] de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre [R] [U] ;

CONDAMNE la société civile de construction vente Gala Immobilier à garantir [R] [U] des conséquences du retrait de la cloison ;

CONDAMNE la société civile de construction vente Gala Immobilier à payer à [R] [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile de construction vente Gala Immobilier aux dépens ;

CONDAMNE la société civile de construction vente Gala Immobilier à payer à la société civile immobilière [A] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile de construction vente Gala Immobilier à payer à [R] [U] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la société civile de construction vente Gala Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,