TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Mise à disposition du 14 Octobre 2025

N° RG 25/00064 – N° Portalis DBYK-W-B7J-CZYL

Suivant Assignation – procédure au fond du 04 Février 2025, déposée le 04 Mars 2025

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [K] [E]

né le 16 Juin 1969 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant en personne

Madame [R] [E]

née le 17 Octobre 1966 à

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non comparante, représentée par M. [K] [E], son conjoint, muni d’un pouvoir spécial

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [S] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL

GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Septembre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2023, M. [K] [E] et Mme [R] [E] ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1560 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [B] le 8 novembre 2024.

Par assignation du 24 février 2025, M. [K] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [B] ainsi que tout occupant et meuble de son chef ;obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Après une première audience le 20 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a, par jugement avant-dire droit du 17 juin 2025, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 septembre 2025 afin de permettre au bailleur de prouver les dates et montants des paiements réalisés par le locataire pendant le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, ces faits étant nécessaires au succès de sa prétention tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 septembre 2025, M. [K] [E] produit le décompte demandé par le juge et maintient l’intégralité de ses demandes. Il précise que la dette locative, actualisée au 16 septembre 2025, s’élève désormais à 3004 euros.

M. [S] [B] indique qu’il n’a pas repris le paiement des loyers avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [K] [E] et Mme [R] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1560 euros n’a pas intégralement été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [K] [E] et Mme [R] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [K] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 septembre 2025, M. [S] [B] lui devait la somme de 3004 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2000 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 440 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [E] et Mme [R] [E] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [S] [B] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 décembre 2023 entre M. [K] [E] et Mme [R] [E], d’une part, et M. [S] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 8 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 440 euros (quatre cent quarante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à M. [K] [E] et Mme [R] [E] la somme de 3004 euros (trois mille quatre euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2000 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE M. [K] [E] et Mme [R] [E] de leur demande de dommages et intérêts,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [K] [E] et Mme [R] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024 et celui de l’assignation du 24 février 2025.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 8], le 14 Octobre 2025,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge