TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LONS LE SAUNIER

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DU JURA

AFFAIRE N° N° RG 25/00001 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C462

Affaire : COMMUNE DE [Localité 1]

C/

La SCI MEIR BAAL ANES

Gérants Associés :

Monsieur [F] [B] demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [L] épouse [B] demeurant [Adresse 2]

Opération : ORI (Parcelle AP n°[Cadastre 1] – [Adresse 3] -)

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

L’an deux mil vingt six et le vingt huit mai,

Nous, Agnès BAURAND, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Lons-le-Saunier, Juge de l’expropriation pour le département du Jura, désignée par ordonnance de Madame Nathalie DELPEY-CORBAUX, Première Présidente de la Cour d’Appel de BESANÇON en date du 10 juillet 2024, en application des articles L 311-5, R 211-1 et R 211-2 et L 211-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

assistée de Honorine CLERGET, Cadre Greffier,

avons rendu le jugement suivant dans l’instance engagée par :

LA COMMUNE DE [Localité 1]

Représenté par son maire en exercice, Monsieur [K] [V]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Assistée par Maître Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD-GIRE, avocats au barreau de BESANCON

Autorité expropriante

contre :

La société RABBI MEIR BAAL ANES

RCS BOBIGNY n°342 790 557

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Gérants Associés : Monsieur [F] [B] et Madame [Q] [L] épouse [B]

Représentée par Maître Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS

Exproprié

En présence de :

Monsieur Jérémy STEPHANN, Commissaire du Gouvernement

Et de :

Monsieur [K] [V], maire de la commune de [Localité 1] et des membres du conseil municipal suivants :

Monsieur [Y] [U], adjoint à l’habitat

Madame [S] [P], adjointe aux affaire générales

Monsieur [E] [I], chargé des travaux et de l’urbanisme

Madame [O] [R], déléguée au cadre de vie

Monsieur [X] [G], Directeur Général des services de la ville de [Localité 1]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RABBI MEIR BAAL ANES (RMBA), immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 342 790 557, dont le siège social est à [Adresse 6], est propriétaire de plusieurs parcelles sur la commune de [Localité 1] :

[Adresse 7] section AO n° [Cadastre 2] [Adresse 8] section AP [Cadastre 3] [Adresse 9] section AP [Cadastre 4] [Adresse 8] et [Adresse 10] section AP [Cadastre 1]

La société est constituée entre deux associés Madame [Q] [L], épouse [B] et Monsieur [F] [B], qui en est par ailleurs le gérant.

Par délibération du 3 avril 2017, le conseil municipal de [Localité 1] décidait de mettre en œuvre une Opération de Restauration Immobilière (ORI) sur le périmètre du centre-ville ancien et par délibération du 11 avril 2022, il décidait d’engager une DUP-travaux.

L’enquête publique préalable à la DUP se déroulait du 5 au 23 septembre 2022.

Par arrêté du 19 décembre 2022, le préfet du Jura déclarait les travaux de restauration immobilière portant sur les 4 immeubles visés, d’utilité publique.

Les pourparlers entre la commune de [Localité 1] et le représentant légal de la SCI RMBA n’ayant pas aboutis, par délibération du 29 janvier 2024, le conseil municipal décidait de poursuivre la procédure de DUP travaux en vue de la cessibilité des immeubles préalablement à une éventuelle expropriation.

Par ordonnance du 24 septembre 2024, le juge de l’expropriation prononçait le transfert de propriété au profit de l’expropriant.

Par courrier du 17 mars 2025, une offre d’indemnisation était adressée par la commune de [Localité 1] aux deux associés de la SCI RMBA sur les bases suivantes :

Immeuble [Adresse 7] (section AO n° [Cadastre 5]) : 25.500€Immeubles [Adresse 11] (section AP [Cadastre 6]) et [Adresse 12] (section AP [Cadastre 7]) : 64.000€Immeuble [Adresse 3] et [Adresse 10] (section AP [Cadastre 1]) : 95.000€

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2025, le conseil de la société RMBA refusait cette offre.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2025, la commune de [Localité 1] revoyait son offre et proposait :

Immeuble [Adresse 7] (section AO n° [Cadastre 5]) : 29.050€ (25.500€ au titre de l’indemnité principale et 3 550€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeubles [Adresse 11] (section AP [Cadastre 6]) : 39.720€ (35.200€ au titre de l’indemnité principale et 4.520€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeuble [Adresse 12] (section AP [Cadastre 7]) : 32.680€ (28.800€ au titre de l’indemnité principale et 3.880€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeuble [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) : 105.500€ (95.000€ au titre de l’indemnité principale et 10.500€ au titre de l’indemnité de remploi).

Cette offre était également refusée par le conseil de la société RMBA par courrier du 8 aout 2025.

Aux termes de quatre mémoires de saisine reçus par le greffe civil le 27 octobre 2025, la commune de [Localité 1] maintenait ses offres d’indemnisation.

Par quatre mémoires reçus par le greffe civil le 1er décembre 2025, le conseil de la société RMBA présentait les demandes ci-après :

Immeuble [Adresse 7] (section AO n° [Cadastre 5]) : 73.836€ au titre de l’indemnité principale ;15.736,56€ au titre de la perte locative ;8.633,60€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.

Immeubles [Adresse 11] (section AP [Cadastre 6]) : 214.500€ au titre de l’indemnité principale ;45.585,12€ au titre de la perte locative ;22.450€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.

Immeuble [Adresse 12] (section AP [Cadastre 7]) : 175.500€ au titre de l’indemnité principale ;27.665,40€ au titre de la perte locative ; 18.500€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.

Immeuble [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) : 285.500€ au titre de l’indemnité principale ;54.368, 40€ au titre de la perte locative ;29.580€ au titre de l’indemnité de remploi.2.000€ à titre de dommages intérêts3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes dépens à la charge de la commune

Par ordonnance du 29 janvier 2026, le juge de l’expropriation fixait la date de transport sur les lieux au 26 mars 2026 à 09h30.

Le commissaire du gouvernement faisait parvenir ses conclusions au greffe le 16 mars 2026.

La commune maintenait ses offres concernant le bien situé [Adresse 3] dans le cadre de son mémoire récapitulatif du 23 mars 2026.

Lors du transport sur les lieux, étaient présents, la commune de [Localité 1], représentée par son Maire en exercice, Monsieur [K] [V], assisté de son conseil, le Commissaire du gouvernement Monsieur [J] [A] et le conseil de la SCI RMBA.

La date de l’audience était fixée au 26 mars 2026 dans le prolongement du transport sur les lieux.

A cette audience, le juge de l’expropriation autorisait le commissaire du gouvernement à produire, au plus tard le 5 avril 2026, une note en délibéré sur l’éventuelle application d’un coefficient de vétusté aux biens visités et les parties à y répondre, au plus tard le 25 avril 2026.

Concernant l’immeuble [Adresse 3] (section AP n° [Cadastre 1]), le commissaire du gouvernement transmettait une note en délibéré le 2 avril 2026 à laquelle la SCI RMBA répondait le 22 avril 2026 et la ville de [Localité 1], le 24 avril 2026.

Suite à l’effondrement d’une cheminée de l’immeuble sus visé, le conseil de la commune adressait le 5 mai 2025, une note complémentaire à laquelle était jointe des photos.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence

La commune de [Localité 1] sollicite que la date de référence de l’immeuble [Adresse 3] (section AP n° [Cadastre 1]) soit fixée au 21/09/2009.

Le commissaire du gouvernement conclut à la même date de référence. Le conseil de la SCI RMBA ne se prononce pas sur ce point.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L 213-4a du code de l’urbanisme, à savoir, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien .

En l’espèce la date d’opposabilité de la dernière modification du plan local d’urbanisme affectant le lieu de situation du bien est le 21/09/2009.

La date de référence sera en conséquence fixée au 21/09/2009

Sur la situation du bien au regard de la zone et sa qualification :

Le territoire de la commune de [Localité 1] est soumis à un plan local d’urbanisme approuvé par délibération du 21/09/2009.

La parcelle, cadastrée section AP n°[Cadastre 1] est classée en zone UA par le plan local d’urbanisme.

Il s’agit d’un ensemble bâti.

Sur la consistance du bien :

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’immeuble, mitoyen des 2 côtés, est situé sur l’artère principale du centre-ville, au [Adresse 3]. La construction date de 1900. Il comporte 4 niveaux, avec au rez-de-chaussée un local commercial qui accueille un fonds de commerce de bar brasserie auquel est rattaché un appartement de trois pièces au 1er étage et 2 autres étages.

La commune précise, après consultation du cadastre, qu’il se situe sur un terrain plat d’une superficie de 203 m².

La SCI RMBA indique dans le cadre de son mémoire en défense que la surface de l’appartement au premier étage est de 224,98 m2, celle de l’appartement au 2e étage est de 142,14 m2 et celle de l’appartement du 3e étage est de 147,96 m2.

Le commissaire du gouvernement, après vérification auprès du service du cadastre, propose de retenir une surface utile de 525 m². Les parties n’ont pas contesté ce chiffre.

La surface utile retenue est en conséquence de 525 m².

Le transport sur les lieux a confirmé que les deux étages, inoccupés, présentent un état de dégradation avancée et, par ailleurs, que la toiture ne garantissait plus l’étanchéité de l’ensemble, compromettant la structure même de l’immeuble. L’effondrement début mai d’une cheminée de l’immeuble témoigne de l’état de délabrement de ce bien.

Situation locative :

Il ressort des pièces transmises par la SCI RMBA que le bail commercial initial du 29 octobre 2010 a fait l’objet d’un avènement de renouvellement le 8 juillet 2015 et que le fonds de commerce a été cédé par la société LE COMMERCE a la société GRIMKO le 14 février 2020.

Sur la valeur vénale du bien et la fixation des indemnités :

La commune de [Localité 1] se fonde uniquement sur l’évaluation effectuée par l’agence immobilière Laforêt et propose une indemnité de 95 000€ outre une indemnité de remploi de 10 500€.

Dans le cadre de ses conclusions, la SCI RMBA, se référant à des annonces immobilières de biens situés sur la commune, sollicite la somme de 285.500€ au titre de l’indemnité principale, 54.368, 40€ au titre de la perte locative et 29.580€ au titre de l’indemnité de remploi.

Le commissaire du gouvernement relève que les termes de comparaison sont des immeubles de rapports comportant une partie commerciale au rez-de-chaussée, que les valeurs issues de l’étude de marché sont homogènes puisque la valeur moyenne est de 274,0 2€/m² et la valeur médiane est de 289,0 2 €/m² et qu’il existe une forte disparité entre les valeurs extrêmes.

Compte tenu des caractéristiques du bien, il propose de retenir, la valeur médiane de l’étude de marché, soit 289,02€/m², arrondi à 290€/m² et de fixer sa valeur vénale à 525m²x 290€/m²= 152 250€.

Suite aux transports sur les lieux, dans le cadre de sa note en délibéré, le commissaire du gouvernement propose désormais de retenir la valeur issue de la moyenne des termes de comparaison des plus bas, soit 141,81€/m² arrondi à 142€/m² et, afin de tenir compte de la vétusté de l’immeuble, d’appliquer un abattement de 20%, ramenant ce montant à 113,60€/m² et de fixer sa valeur vénale à 525m² x 113,60€/m²= 59 640€

La ville de [Localité 1] acquiesce à cette proposition.

La SCI RMBA conteste d’abord l’application de l’abattement à une base d’évaluation établie à partir des termes les plus bas, ce qui reviendrait à appliquer un abattement sur une base qui en comporte déjà un. Elle fait ensuite valoir que le coefficient de vétusté doit s’appliquer sur la valeur à neuf de l’immeuble, sans la communiquer, et considère qu’il y a lieu par ailleurs d’opérer une distinction entre les différents éléments composant le bien immobilier. Enfin, elle relève que l’évaluation du taux d’abattement est arbitraire.

Il convient de retenir la valeur médiane de l’étude de marché, soit 289,02€/m², arrondi à 290€/m², telle qu’initialement proposé par le commissaire du gouvernement et, pour tenir compte de l’état de dégradation très avancée du bien, encore démontré par le récent effondrement de la cheminée, d’appliquer un abattement pour vétusté de 50%.

Ce coefficient est appliqué sur la valeur de l’immeuble, déterminée par application de la méthode dite « par comparaison », laquelle consiste à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l’étude objective des ventes de biens soit similaires, soit du moins comparables, au bien exproprié, telle qu’elle ressort des mutations d’immeubles enregistrées sur le marché local.

Le propriétaire ne s’explique pas sur la nécessité de distinguer les différents éléments composant le bien immobilier et n’apporte aucun élément à l’appui de ce moyen qui sera en conséquence écarté.

En l’espèce, il convient de fixer la valeur vénale du bien à la somme de 76 125€, suivant calcul ci-après :

290€/m²- 50% (145) = 145 €/m²

145 €/m² x 525 m² = 76 125€.

Sur l’évaluation des indemnités :

Indemnité principale :Elle correspond à la valeur vénale du bien, soit 76 125€.

Indemnité de remploi :Elle sera fixée selon la méthode usuellement appliquée et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, par tranches, à savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000€,15% sur celle de 5.001 à 15.000 € et 10% au-delà, soit :

(5.000 x 20%) = 1.000 €(10.000 x 15%) = 1.500 €(61 125 x10%) = 6112,50€Total : 8612,50€, soit 8 613€

Perte locative :Le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble étant loués en vertu d’un bail commercial, le propriétaire peut prétendre à une indemnité pour perte de revenus locatifs qui ne peut en revanche s’appliquer à l’ensemble de l’immeuble, comme le prétend la SCI RMDA.

Son conseil faisait par ailleurs état d’un loyer annuel de 30 000€ hors taxe et hors charges, sans produire le bail commercial ultérieurement communiqué.

Or, le bail commercial initial du 22 octobre 2010 a fait l’objet d’un avènement de renouvellement le 8 juillet 2015, lequel prévoit une clause d’indexation du loyer selon laquelle la révision annuelle s’opère sous la base de l’indice du coût de la construction du premier trimestre de l’année 2010 (fixé à 1508).

L’acte de cession signé le 14 février 2020, par lequel la société GRIMKO a acquis le fonds de commerce de la société LE COMMERCE, prévoit que « le montant actuel du loyer annuel est de 16517,64 euros » , que ce loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction et que « la dernière révision a eu lieu le 1er novembre 2019, la prochaine aura lieu le 1er novembre 2020 ».

Le commissaire du gouvernement propose de fixer la durée de réparation de ce préjudice sur une durée d’un an, fourchette haute retenue par la jurisprudence.

Il fait valoir que par application de cette clause, la dernière révision du loyer aurait dû avoir lieu le 1er novembre 2025, fixant le loyer annuel à 20 513,23€.

L’indemnité pour perte de revenus locatif est fixée à 20 513,23€, arrondi à 20 513€

Sur les dommages-intérêts sollicités par l’expropriée

La SCI RMBA fait valoir qu’il s’est écoulé près de 6 mois entre l’ordonnance expropriation du 24 septembre 2024 et la première offre présentée par la commune le 17 mars 2025, laquelle proposait une estimation dérisoire et ne comportait aucune mention de l’indemnité de remploi.

Elle estime que ce retard lui a nécessairement causé un préjudice et sollicite une somme de 2000€ à titre de dommages intérêts.

La SCI RMBA ne s’explique cependant pas sur le préjudice que lui auraient causé ces délais.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 1].

Il sera alloué à la SCI RMBA la somme de 1200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la charge de la commune de [Localité 1] l’indemnisation de la SCI RMBA relative à l’immeuble, dont elle est propriétaire, situé [Adresse 3], cadastré section AP n° [Cadastre 1] comme suit :

L’indemnité principale d’éviction : 76 125€.L’indemnité de remploi : 8 613€. L’indemnité pour perte de revenus locatif :20 513€.

Soit une indemnité totale de 105 251 euros (cent cinq mille deux cent cinquante et un euros)

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à la SCI RMBA la somme de 1200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens seront à la charge de la commune de [Localité 1].

La Greffière

Honorine CLERGET

Le Juge de l’expropriation

Agnès BAURAND