N° RG 24/11151 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHE4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/11151 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHE4

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Leslie ULMER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 4 avril 2025

Le Greffier

Maître Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Leslie ULMER,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L]

né le 04 Avril 1968

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 juin 2019 dont le bailleur n’est plus en possession, la S.A. [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [M] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 246,43 € outre une provision sur charges de 45,26 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [L] une sommation de payer le 7 septembre 2023 pour un montant en principal de 1 431,51 €.

Elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 27 septembre 2023.

Puis elle a fait assigner Monsieur [M] [L] à l’audience du 7 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le service instructeur ne dispose pas d’éléments suffisants du fait d’une unique rencontre avec le locataire depuis sa saisine.

Monsieur [M] [L] est suivi par les services sociaux au regard de la précarité de sa situation et de sa santé. Il n’a pas honoré la possibilité d’un protocole d’accord alors négocié avec le bailleur par ces services.

La S.A. [Adresse 9], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de

— prononcer la résiliation judiciaire aux torts et griefs du preneur ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion corps et biens de Monsieur [M] [L] et de tous occupants de son chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— le condamner à payer chaque mois, tous les mois, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation provisionnelle au titre du loyer de 270,92 € et au titre de la provision pour charges de 54,05 € soit un total de 324,97 € sous réserve du décompte définitif de charges et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par Le conseil d’administration en application de l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs et à chaque fois que la législation l’y autorisera ;

— le condamner à lui payer la somme de 2 966,42 € augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ;

— le condamner en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement de payer ainsi que la somme de 1 200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle actualise sa créance à la somme de 3 984,18 €.

Monsieur [M] [L] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte délivré à sa personne.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En l’espèce, la relation contractuelle est justifiée par la production du décompte locatif depuis l’entrée dans les lieux.

Il est établi par le décompte produit aux débats que le locataire ne paie pas régulièrement son loyer, son décompte locatif étant toujours débiteur, laissant ainsi la dette locative s’aggraver pour atteindre 3 984,18 € au 28 janvier 2025.

La sommation de payer n’a pas permis de rétablir la situation nonobstant l’intervention de prestations sociales qui ont été finalement suspendues.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

A défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [L] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [M] [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Son expulsion sera ordonnée, en conséquence sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte.

2.2. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment le diagnostic social et financier et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.3. Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [L], occupant sans droit ni titre, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

La S.A. [Adresse 9] produit un décompte arrêté à la date du 28 janvier 2025 établissant que Monsieur [M] [L] reste lui devoir à cette date la somme de 3 984,18 €. Toutefois à l’examen du décompte y figurent des frais de procédure qui doivent être expurgés pour un montant total de 110,15 € outre les frais mensuels d’assurance appliqués depuis le 30 novembre 2020 soit 72 € alors qu’il n’est pas justifié de la mise en œuvre de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Ces montants seront déduits de la demande formulée par assignation.

Monsieur [M] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 784,27 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier et de l’absence de tout paiement depuis le 10 mai 2024 à l’exception d’un versement de 100 € le 11 décembre 2024, il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens étant observé qu’aucun commandement de payer n’est produit aux débats et ne peut donc être inclus dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Monsieur [M] [L] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location du 6 juin 2019 entre la S.A. HLM BATIGERE HABITAT et Monsieur [M] [L] concernant un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8] à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, S.A. [Adresse 9] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à payer à S.A. HLM BATIGERE HABITAT en deniers et quittances une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ;

DIT que les intérêts légaux courront à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à la S.A. [Adresse 9] au titre des loyers et accessoires, la somme de 2 784,27 € (décompte arrêté à la date du 28 janvier 2025 – quittancement de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à la S.A. HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN