TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 30 MARS 2026

Mise à disposition

du 30 Mars 2026

N° RG 24/00144 – N° Portalis DBYK-W-B7I-CVB4

Suivant assignation du 20 Février 2024

déposée le : 27 Février 2024

code affaire : 53D Autres demandes relatives au prêt

PARTIES EN CAUSE :

LA S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le n° B 379 502 644

venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA) radiée à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015,

[Adresse 1],

[Localité 3]

Représentée par Me, [C], avocat postulant au barreau du JURA et Me, [I], avocat plaidant au barreau de PARIS

PARTIE DEMANDERESSE

C/

Madame, [R], [M], [L], [V], [A]

née le, [Date naissance 1] 1994 à, [Localité 4],

[Adresse 2],

[Localité 5]

Monsieur, [H], [U], [E], [A]

né le, [Date naissance 2] 2000 à, [Localité 4],

[Adresse 3],

[Localité 5]

Représentés par M^e Carole LOMBARDOT, avocat postulant au barreau du JURA et M^e Laurent CHARLOPIN, avocat plaidant au barreau de DIJON

PARTIES DEFENDERESSES

Monsieur, [W], [A]

né le, [Date naissance 3] 1960 à, [Localité 6],

[Adresse 4],

[Localité 7]

Madame, [D], [Y] épouse, [A]

née le, [Date naissance 4] 1963 à, [Localité 8],

[Adresse 4],

[Localité 7]

Représentés par M^e Carole LOMBARDOT, avocat postulant au barreau du JURA et M^e Laurent CHARLOPIN, avocat plaidant au barreau de DIJON

PARTIES INTERVENANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Natacha DIEBOLD, Vice-présidente

GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 Novembre 2025 par-devant Natacha DIEBOLD, Vice-présidente, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, pour être mise en délibéré au 25 février 2026, prorogé au 30 Mars 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Monsieur, [W], [A] et madame, [D], [Y] épouse, [A] (ci-après les époux, [A]) ont acquis par l’intermédiaire de la société par actions simplifiés (ci-après “SAS”) Apollonia, promoteur immobilier, plusieurs biens immobiliers afin de bénéficier d’avantages fiscaux.

Par acte sous-seing privé du 4 décembre 2006, les époux, [A] ont souscrit dans les livres du Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain (ci-après CIFRAA), devenu par voie de fusion le Crédit Immobilier de France Développement (ci-après le CIFD) :

un prêt immobilier n° 4000106703 d’un montant de 401 856 euros pour l’acquisition en Vente en l’Etat Futur d,'[Localité 9] (VEFA) d’un appartement à usage locatif situé àVillejuif, un prêt immobilier n° 4000106695 d’un montant de 152 500 euros pour l’achat en VEFA d’un appartement à usage locatif situé à, [Localité 10].Ces deux prêts ont été confirmés par actes authentiques reçus le 20 décembre 2006 devant maître, [X], [P].

Les époux, [A] ayant cessé de rembourser l’intégralité de leurs échéances à compter de juin 2009, le CIFRAA a prononcé la déchéance du terme des prêts litigieux par lettres recommandées avec accusé de réception du 8 mars 2012.

Par acte d’huissier en date du 17 avril 2012, le CIFRAA a fait assigner les époux, [A] devant le tribunal de grande instance de Lons-le-Saunier aux fins de recouvrement de sa créance.

En parallèle et s’estimant victimes d’une fraude organisée, les époux, [A] ont déposé plainte le 15 octobre 2008 auprès du procureur de la République dans le cadre de l’information judiciaire ouverte auprès du juge d’instruction du tribunal de grande instance de Marseille et ayant abouti à la mise en examen des dirigeants d’Apollonia et de plusieurs des intermédiaires dont maître, [X], [P].

Par acte d’huissier du 13 juin 2013, les époux, [A] ont fait assigner plusieurs intervenants prétendument impliqués dans l’affaire dite Apollonia dont le CIFRAA, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de mise en cause de leur responsabilité civile.

Par ordonnance en date du 9 mai 2018, le juge d’instruction du tribunal de grande instance de Marseille a dit n’y avoir lieu à mise en examen du CIFD.

Par arrêt du 5 juin 2019, la cour d’appel d,'[Localité 11] a confirmé l’ordonnance de non-lieu du 9 mai 2018.

Le 25 février 2022, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille a rendu une ordonnance de non-lieu dans le cadre de l’information judiciaire ouverte du chef de violation des dispositions protectrices de la loi Scrivener considérant que les emprunteurs en leur qualité de loueurs meublés professionnels ne pouvaient être considérés comme des consommateurs.

Par ordonnance en date du 15 avril 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a renvoyé maître, [X], [P] devant le tribunal correctionnel pour complicité d’escroquerie en bande organisée.

Par arrêts en date du 15 mars 2023, la chambre de l’instruction d,'[Localité 11] a confirmé les deux ordonnances précitées.

Par arrêt en date du 19 septembre 2023, la chambre criminelle de la cour de cassation a rejeté le pourvoi.

Suivant acte authentique en date du 25 novembre 2021, les époux, [A] ont fait donation de la nue-propriété à hauteur de 10% d’un ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 12] à leurs enfants, mademoiselle, [R], [A] et monsieur, [H], [A] (ci-après les enfants, [A]).

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 7 et 27 décembre 2023, le CIFD a demandé aux enfants des consorts, [A] de bien vouloir lui accorder, sous quinzaine, l’inopposabilité de l’acte de donation du 25 novembre 2021.

Par jugement en date du 9 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a prononcé la déchéance des termes et condamné les époux, [A] à verser au CIFD les sommes de 468 188,58 euros et 173 898,49 euros au titre des prêts litigieux.

Par un arrêt en date du 12 décembre 2023, la cour d’appel de, [Localité 13] a confirmé le jugement du 9 mars 2022 dont les époux, [A] avaient interjeté appel.

Les époux, [A] se sont pourvus en cassation le 12 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 février 2024, remis à l’étude, le CIFD a fait assigner les enfants, [A] devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins d’inopposabilité de l’acte de donation du 25 novembre 2021.

Par constitution d’avocat en date du 12 juin 2024, les époux, [A] sont intervenus volontairement à la procédure.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a rejeté la demande de sursis à statuer et s’est déclaré incompétent sur la demande tendant à l’inopposabilité des actes de donation.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 septembre 2025 et l’affaire, appelée à l’audience de plaidoiries du 26 novembre 2025, a été mise en délibérée au 25 février 2026, date prorogée au 30 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, le CIFD demande au tribunal de :

déclarer inopposable à la banque l’acte de donation du 25 novembre 2021 par lequel monsieur, [A] et madame, [Y] ont transmis à leurs enfants madame, [R], [A] et monsieur, [H], [A] leur bien immobilier situé au, [Adresse 3] à, [Localité 5], déclarer inopposable à la banque l’acte de donation reçu par maître, [G], [Z] le 25 novembre 2021, dire et juger que par conséquent la banque sera fondée à réaliser toute mesure d’exécution sur ledit bien immobilier en garantie de sa créance issue des contrats de prêt n° 106703 et n° 106695, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, débouter les consorts, [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, condamner in solidum les défendeurs à payer à la banque la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son action paulienne sur le fondement de l’article 1341-2 du code civil, le CIFD fait valoir qu’il détenait un principe de créance à compter du prononcé de la déchéance du terme antérieurement à l’acte de donation litigieux. Il expose que ce principe a été constaté par deux décisions judiciaires et argue du fait qu’un seul pourvoi en cassation ne saurait le remettre en cause.

S’agissant de la procédure pénale, l’établissement bancaire soutient qu’il a été mis hors de cause tant dans le cadre de l’instruction judiciaire ouverte du chef de violation des dispositions de la loi Scrivener que dans celui de l’instruction pour escroquerie.

Sur l’acte d’appauvrissement, le CIFD expose que les époux, [A] ont souscrit plusieurs emprunts pour un montant total de 1 828 360 euros et se sont, de ce fait, massivement endettés. Il ajoute que la donation du 25 novembre 2021 porte sur leur résidence principale qui a constitué une garantie de leur solvabilité au moment de la conclusion des contrats de prêt et qu’elle représente un acte d’appauvrissement en ce que la partie transmise de l’immeuble est devenue insaisissable. Il soutient ainsi que les consorts, [A] avaient parfaitement conscience de lui causer un préjudice.

En réponse, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, les consorts, [A] demandent au tribunal de :

débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, En tout état de cause,

écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner le CIFD à payer à chacun des consorts, [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le CIFD en tous les dépens.

En réponse à l’action paulienne fondée sur l’article 1341-2 du code civil, les consorts, [A] font valoir que la créance dont se prévaut la banque n’est pas certaine en raison du pourvoi en cassation dont la procédure est toujours en cours, du renvoi en correctionnel du notaire rédacteur de l’acte de prêt ainsi que de l’action en responsabilité dirigée notamment à l’encontre de la demanderesse.

S’agissant de l’intention frauduleuse, ils soutiennent que ce sont 10 % de la nue-propriété et non de la pleine propriété qu’ils ont donné à leurs enfants en vue d’un déménagement fin 2021/ début 2022 au profit de leur fils, [H] qui a occupé le bien dès l’acte de donation. Ils expliquent qu’au moment de la conclusion des contrats de prêt, leur résidence principale était située à, [Localité 14] et non dans l’immeuble ayant fait l’objet d’une donation qu’ils ont occupé brièvement entre juillet 2017 et décembre 2021. Ils ajoutent que la donation au profit de leur fille, également dépourvue de toute intention frauduleuse, a été effectuée dans un souci d’équité et de transmission.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé plus détaillé de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions « dire et juger » et « donner acte », qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, mais de simples rappels de moyens.

Sur l’inopposabilité de l’acte de donation

Aux termes de l’article 1341-2 du code civil le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.

Il résulte de ce texte que le créancier qui exerce l’action paulienne doit invoquer une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude et au moment où le juge statue sur son action mais qu’il est recevable à exercer celle-ci lorsque l’absence de certitude de sa créance est imputée aux agissements frauduleux qui fondent l’action paulienne.

Il est de jurisprudence constante que seuls les actes juridiques patrimoniaux et notamment la donation, qui est une libéralité consentie et non un partage successoral, entrent dans le champ de l’action paulienne, étant précisé que la connaissance de la fraude par le donataire n’étant pas une condition de recevabilité.

De même, l’exercice de l’action paulienne est subordonné à l’intention frauduleuse du débiteur et qu’à ce titre, il y a seulement lieu d’établir que le débiteur a eu conscience du préjudice causé à son créancier de par la diminution volontaire de son patrimoine, sans que le créancier n’ait à rapporter la preuve de la volonté de son débiteur de lui nuire.

L’acte attaqué doit enfin avoir contribué à rendre le débiteur insolvable et, ainsi, avoir causé un dommage au créancier qui n’a pas pu voir recouvrer sa créance. Du moins, la jurisprudence interprète cette exigence de manière souple, considérant que l’action paulienne est recevable, même si le débiteur n’est pas insolvable, dès lors que l’acte frauduleux a eu pour effet de rendre impossible l’exercice du droit spécial dont disposait le créancier sur la chose aliénée, s’agissant de la vente ou de la donation d’un bien.

Sur l’existence de la créance

En l’espèce, le CIFD produit d’une part, une offre de prêt en date du 4 décembre 2006 dont il ressort que les époux, [A] se sont engagés à rembourser la somme de 401 856 euros au titre du prêt n° 4000106703 et la somme de 152 500 euros au titre du prêt n° 4000106695 et d’autre part, quatre courriers recommandés avec accusé de réception en date du 8 mars 2012, tous quatre distribués le 9 mars 2012, informant chacun des consorts, [A] de la déchéance des termes des contrats de prêt ainsi que de l’exigibilité.

Ainsi la créance détenue par le CIFD à l’encontre des époux, [A] était certaine au moins dans son principe au moment de l’acte de donation en date du 25 novembre 2021.

Il ressort également des pièces versées aux débats que la banque a fait assigner en paiement les époux, [A] le 17 avril 2012 et que tant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier par une décision sur le fond en date du 9 mars 2022, que la cour d’appel de Besançon, par un arrêt du 12 décembre 2023, ont condamné les époux, [A] au paiement de l’intégralité des sommes empruntées. Le CIFD justifie avoir porté à la connaissance des époux, [A] ces décisions par la production de procès-verbaux de signification, les 28 juin 2022 et 15 janvier 2024. Le tribunal relève en outre que les époux, [A], bien qu’ayant exercé des voies de recours, n’ont jamais remis en question le quantum des sommes réclamées et que les décisions précitées ont autorité de la chose jugée.

Afin de faire échec à l’action paulienne exercée par le CIFD, les défendeurs font état d’un pourvoi en cassation dont la procédure est en cours. Il sera rappelé que le pourvoi en cassation n’a pas d’effet suspensif et de ce fait, n’interrompt pas l’exécution de la décision attaquée.

Par ailleurs et s’agissant des autres procédures en cours, il ressort de l’arrêt en date du 5 juin 2019 que la cour d’appel d,'[Localité 11] a jugé que « en l’absence d’indices graves ou concordants rendant vraisemblable que le CIFD a recelé le produit des escroqueries poursuivies, l’ordonnance doit être confirmée » mettant ainsi le demandeur totalement hors de cause de l’affaire dite Apollonia. S’il est vrai que maître, [P], rédacteur de l’acte de prêt, a été renvoyé devant le tribunal correctionnel pour le chef d’escroquerie en bande organisée, ce renvoi n’a pas d’incidence sur le caractère certain de la créance détenue par le demandeur.

A titre surabondant, la cour d’appel de Besançon, par un arrêt en date du 8 octobre 2019, a révoqué le sursis à statuer accordé par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier et la nouvelle demande de sursis à statuer présenté par les époux, [A] a été déclarée irrecevable par le juge de la mise en état par une décision en date du 15 octobre 2020 estimant que ces derniers ne rapportaient pas la preuve de l’implication du CIFD au sein de la bande organisée.

Compte tenu de ce qui précède, le CIFD justifiait d’une créance certaine dans son principe au moment de la donation du 25 novembre 2021 dont le caractère certain perdure lors de la présente décision.

Sur l’acte d’appauvrissement en fraude des droits du créancier

En l’espèce, il ressort de l’assignation en date du 12 juin 2013 que les époux, [A] ont, entre décembre 2006 et juin 2007, contracté sept prêts immobiliers pour la somme totale de 1 828 360 euros et qu’à tout le moins, ils ont cessé de rembourser les échéances de leurs prêts contractés auprès de la CIFD à compter de juin 2009, année de mise en cause des intervenants de l’affaire dite Apollonia. Ainsi, les époux, [A] ont été fortement endettés à compter de cette année en raison de la non-prospérité des investissements promis par la SAS et le CIFD a prononcé la déchéance du terme le 8 mars 2012.

Bien qu’insolvables depuis cette date comme en convient le CIFD, les consorts, [A] ont attendu plus de neuf ans pour effectuer un acte d’appauvrissement, les parties ne rapportant pas la preuve d’un acte antérieur à la donation du 25 novembre 2021.

En outre, il ressort de l’acte de donation du 25 novembre 2021 que « le DONATEUR fait donation […] DE LA NUE-PROPRIETE à hauteur de DIX POUR CENT (10,00 %) soit CINQ POUR CENT (5,00 %) à chacun des donataires pour y réunir l’usufruit au jour de son extinction, des biens ci-après désignés » ce qui représente la somme totale de 15 141,50 euros.

De son côté, le CIFD qui déplore détenir une créance à l’encontre des défendeurs depuis plus de quinze ans, ne démontre pas avoir tenté de la recouvrer et ce, bien que les époux, [A] aient été condamnés à la lui rembourser intégralement par un jugement en date du 9 mars 2022.

Dès lors, le CIFD ne peut reprocher aux emprunteurs d’avoir fait sortir de leur patrimoine saisissable la somme de 15 141,50 euros qui représente 2% de la créance qu’il détient à leur encontre et moins de 1% des sommes empruntées auprès des divers établissements bancaires.

Par ailleurs, le CIFD soutient que les époux, [A] résidaient principalement au, [Adresse 3] à, [Localité 12] au moment de la conclusion des contrats de prêts. Or, il ressort des pièces versées aux débats que l’adresse indiquée dans l’acte est le, [Adresse 5] à, [Localité 14]. D’ailleurs, c’est cette adresse qui sera utilisée par le prêteur pour l’envoi de ses mises en demeure du 8 mars 2012 et son assignation du 17 avril 2012. De ce fait, l’appréciation de la capacité de remboursement des consorts, [A] s’est portée sur le bien situé à, [Localité 14] et non sur celui de, [Localité 12] contrairement à ce qu’il soutient.

Enfin, les pièces produites par les parties ne permettent pas de connaître avec certitude les lieux de vie des époux, [A] de la conclusion des contrats de prêts jusqu’à la présente décision. En effet, s’il ressort desdits contrats et de l’assignation du CIFD ainsi que de la leur, qu’ils résidaient à, [Localité 14], les décisions du 9 mars 2022 et du 12 décembre 2023 leur ont été signifiées à, [Localité 12] et c’est l’adresse qui figure sur l’acte de donation tandis qu’il ressort des conclusions n°2 produites devant la cour d’appel de, [Localité 13] qu’ils résidaient à la même époque également à, [Localité 15] et sur le pourvoi en cassation, de nouveau à, [Localité 12], puis en avril 2022 à, [Localité 15] suivant attestation de la MSA produite.

Il en est de même pour monsieur, [H], [A] qui bien que domicilié au, [Adresse 3] à, [Localité 12] sur l’acte de donation du 25 novembre 2021, produit un avis d’impôt sur les revenus de 2022 adressé au, [Adresse 6] à, [Localité 12] ainsi qu’un courrier adressé aux services des impôts les informant être l’occupant principal du bien litigieux depuis le 31 décembre 2021 dont il n’est nullement démontré qu’il a bien été adressé auxdits services.

Eu égard à l’absence de proximité temporelle entre le prononcé de la déchéance du terme des deux prêts immobiliers et l’acte de donation, mais aussi au montant de l’apport, au lien de parenté entre les donateurs et les donataires s’inscrivant dans une logique de transmission de patrimoine, il n’y a pas lieu de considérer que les époux, [A] ont réalisé un acte d’appauvrissement en fraude des droits du CIFD.

En conséquence, le CIFD sera débouté de sa demande d’inopposabilité de l’acte de donation du 25 novembre 2021.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

Le CIFD, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Le CIFD, condamné aux dépens, devra verser à chacun des époux et enfants, [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1133 du 11 décembre 2019, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, prévoit que « lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision ».

En l’espèce, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE le Crédit Immobilier de France Développement de sa demande d’inopposabilité de l’acte de donation du 25 novembre 2021 par lequel monsieur, [W], [A] et madame, [D], [Y] épouse, [A] ont transmis à leurs enfants, madame, [N], [A] et monsieur, [H], [A], leur bien immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 5] ;

CONDAMNE le Crédit Immobilier de France Développement aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le Crédit Immobilier de France Développement à verser à monsieur, [W], [A], madame, [D], [Y] épouse, [A], madame, [N], [A] et monsieur, [H], [A] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à, [Localité 16], le 30 Mars 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Corinne Georgeon Natacha Diebold

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 30 mars 2026.