TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DIGIURO, M^e LAGRANGE,

M^e BUSSON, M^e BLANC, M^e DUGUEY

M^e SAIDJI et M^e GIOVANNETTI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/03985

N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

N° MINUTE :

Assignation du :

13 mai 2020

JUGEMENT

rendu le 06 décembre 2024

DEMANDERESSE

Société LAMRINI-DARMON, exerçant sous l’enseigne CASA ROMA S.A.R.L

[Adresse 3]

[Localité 23]

représentée par Maître Francesco DIGIURO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1514

DÉFENDEURS

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société LAMRINI DARMON

[Adresse 10]

[Localité 18]

représentée par Maître Amandine LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0549

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Plisson Immobilier

[Adresse 11]

[Localité 13]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0466

Madame [N] [I] [T]

[Adresse 15]

[Localité 23]

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de Madame [N] [I] [T]

[Adresse 10]

[Localité 18]

représentées par Maître Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0420

BPCE ASSURANCES

[Adresse 16]

[Localité 12]

représentée par Maître Sophie DUGUEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0229

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 1]

[Localité 19]

MAIF, en qualité d’assureur de Madame [W]

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentés par Maître Ali SAIDJI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J076

S.C.I. LOCALIN

[Adresse 17]

[Localité 12]

représentée par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1982

Monsieur [R] [W]

[Adresse 5]

[Localité 24] (ARMENIE)

Monsieur [F] [W]

[Adresse 9]

[Localité 24] (ARMENIE)

Madame [A] [S]

[Adresse 4]

[Localité 24] (ARMENIE)

Madame [K] [W]

[Adresse 20]

[Localité 21] (ARMENIE)

Madame [P] [G]

[Adresse 7]

[Localité 21] (ARMENIE)

non représentés

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er octobre 2009, la société Lamrini-Darmon a pris à bail des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 23] et appartenant à la SCI Localin, pour une durée de neuf ans à compter de la signature. La destination contractuelle des lieux est l’exercice d’une activité de « pizzeria – grill – restauration – plat chaud à emporter et toutes activités connexes », et la société Lamrini-Darmon les exploite sous l’enseigne commerciale « Casa Roma ».

Mme [H] [W] était quant à elle propriétaire d’un appartement au premier étage de ce même immeuble, situé à l’aplomb du local commercial exploité par la société Lamrini-Darmon, et loué à Mme [N] [I] [T] à compter du 18 mars 2009. Mme [H] [W] a été placée sous curatelle par jugement du 11 mai 2005, et avait pour curateur M. [Y] [W].

La société Lamrini-Darmon dit avoir subi de multiples dégâts des eaux, qui auraient notamment entraîné l’effondrement du plafond de son restaurant en octobre 2016.

Par un arrêté du 10 juillet 2017, la préfecture a déclaré l’appartement de Mme [H] [W] insalubre, et a fait injonction à cette dernière de prendre diverses mesures conservatoires.

Par exploits d’huissier signifiés les 1, 4, 6, 8 et 10 août 2017 et le 6 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Lamrini-Darmon, son assureur la société Axa France IARD, la SCI Localin, Mme [N] [I] [T], Mme [H] [W] et M. [Y] [W] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris.

Décision du 06 décembre 2024

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Par ordonnance du 17 octobre 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé a ordonné la réalisation d’une mesure d’instruction sur désordres, et désigné M. [L] [D] en qualité d’expert judiciaire.

Mme [H] [W] est décédée le [Date décès 2] 2017. Ses ayants-droit sont M. [Y] [W], M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 2 septembre 2019, dans lequel il estime notamment que les infiltrations constatées dans le local exploité par la société Lamrini-Darmon proviennent de l’appartement situé à l’aplomb ainsi que d’un défaut d’entretien de la structure de l’immeuble.

Par exploits d’huissier signifiés les 13, 18 et 26 mai 2020, la société Lamrini-Darmon a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la SCI Localin et son assureur la société Axa France IARD devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par exploits d’huissier signifiés les 10, 14, 17, 28 et 30 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée Mme [N] [I] [T] et ses assureurs successifs (les sociétés BPCE Assurances et Axa France IARD), M. [Y] [W] et son assureur la MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G].

Par ordonnance du 17 juin 2022, le juge de la mise en état statuant sur incident a notamment « constaté que les demandes principales formées par la Société Civile Immobilière (SCI) LOCALIN sont sans objet ; rejeté les demandes principales formées par la SARL LAMRINI-DARMON et par la Société Anonyme AXA FRANCE IARD ; réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ». L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état lors de l’audience du 6 septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, et au visa des articles 1103, 1240 et 1719 et suivants du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de la théorie dite des troubles anormaux du voisinage, la société Lamrini-Darmon demande au tribunal de :

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 23], la SCI LOCALIN, la S.A. AXA France IARD prise en sa qualité d’assureur de la SARL LAMRINI DARMON, Monsieur [Y] [W], la Société MAIF Société d’assurance mutuelle ès qualité assureur de Madame [W], Monsieur [F] [W], Monsieur [A] [W], Madame [K] [W], Monsieur [P] [G], Madame [N] [I] [T], la S.A. AXA France IARD et la Société BPCE ASSURANCES SA à verser à la SARL LAMRINI DAMRON prises en leur qualité d’assureurs de Madame [N] [I] [T] à lui payer :

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— la somme de 30.201,48 euros pour les travaux de réfection des locaux loués ;

— les sommes avancées par la SARL LAMRINI DARMON pour la remise en état des locaux entre octobre 2020 et janvier 2021 soit 2160 euros TTC et 4620 euros TTC ;

— la somme de 22.400 euros à titre de perte d’exploitation pour la période allant de novembre 2018 jusqu’à mars 2020 ;

— La somme de 9.459,12 euros à titre de perte d’exploitation à partir du 3 octobre 2020 jusqu’à janvier 2021 ;

— la somme de 90.000 euros à titre de perte de chance de réaliser la vente du fonds de commerce ;

— la somme de 2.760 euros au titre des travaux de remise en état avancés par la SARL LAMRINI DAMRON ;

— la somme de 2.868,70 euros à titre de perte de denrées alimentaires ;

— la somme de 18.444 euros à titre des travaux d’embellissement ;

— la somme de 2.665,42 euros à titre de perte de charges salariales ;

— la somme de 11.509,20 euros à titre de perte d’actifs ;

— la somme de 9.208 euros à titre de prestation de nettoyage régulière des locaux effectué par la gérante de la SARL LAMRINI DARMON ;

— la somme de 20.000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral dont 10.000 euros à la charge exclusive de la compagnie AXA France IARD laquelle sera condamnée aussi aux intérêts moratoires sur l’indemnité de perte d’exploitation à compter de la lettre de mise en demeure du 22 octobre 2020 ;

— la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1[Adresse 8] à [Localité 23], la SCI LOCALIN, la S.A. AXA France IARD prise en sa qualité d’assureur de la SARL LAMRINI DARMON, Monsieur [Y] [W], la Société MAIF Société d’assurance mutuelle ès qualité assureur de Madame [W], Monsieur [F] [W], Monsieur [A] [W], Madame [K] [W], Monsieur [P] [G], Madame [N] [I] [T], la S.A. AXA France IARD et la Société BPCE ASSURANCES SA de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

— juger que les sommes porteront intérêts au taux légal avec anatocisme à compter de la signification de l’assignation ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— condamner la SCI LOCALIN et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 23] aux entiers dépens de la procédure tant de référé que de fond au profit de Maître Francesco DIGIURO ayant droit à les recouvrer directement contre la partie condamnée, et ce au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2023 par voie électronique, et au visa des articles 2, 3, 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de la théorie dite des troubles anormaux du voisinage, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la Société LAMRINI-DARMON, Monsieur [Y] [W], la Société MAIF, ainsi que la Société LOCALIN de l’ensemble des demandes formées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires.

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A titre subsidiaire,

— condamner in solidum Messieurs [Y] [W], [R] [W] et [F] [W], ainsi que Mesdames [A] [S], [K] [W], [P] [G], La Société MAIF, Madame [I] – [T], ainsi que les Société BPCE ASSURANCES et AXA FRANCE IARD à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 23], pris en la personne de son Syndic, la Société GRL GESTION, de l’ensemble des condamnations qui pourrait être prononcé à son encontre.

En tout état de cause,

— condamner in solidum Messieurs [Y] [W], [R] [W] et [F] [W], ainsi que Mesdames [A] [S], [K] [W] et [P] [G] à entreprendre les travaux visés au devis établi par la Société HM+ RENOV du 5 avril 2018, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce sous le contrôle de l’Architecte de l’immeuble dont les honoraires resteront à leur charge.

— condamner in solidum Messieurs [Y] [W], [R] [W] et [F] [W], ainsi que Mesdames [A] [S], [K] [W] et [P] [G], la Société MAIF, Madame [I] – [T], ainsi que les Société BPCE ASSURANCES et AXA FRANCE IARD à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 23], pris en la personne de son Syndic, la Société GRL GESTION, les sommes suivantes :

—  44.390,97 euros T.T.C. au titre des travaux de reprise de la structure du plancher haut du rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir ;

—  11.352 euros au titre des investigations entreprises aux frais avancés du Syndicat des Copropriétaires, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir.

—  1.570 euros au titre des honoraires du Syndic.

—  2.420 euros au titre des honoraires du Cabinet BATI CONCEPT, Architecte de l’immeuble.

—  4.800 euros au titre des prestations du Cabinet BEST, Bureau d’étude structure du Syndicat des Copropriétaires.

—  20.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions des articles 699 du code de procédure civile, lesquels comprendront les frais d’expertise qui sont élevés à la somme de 8.279,04 euros.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2022 par voie électronique, et au visa des articles 1240, 1728 et 1732 du code civil, 6, 7 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et L. 123-3 du code des assurances, M. [Y] [W] et son assureur la MAIF demandent au tribunal de :

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À titre principal :

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter la société LAMRINI-DARMON de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner in solidum Madame [N] [I]-[T] et ses assureurs successifs, les sociétés A.M. A BPCE ASSURANCES et AXA France IARD ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir Monsieur [Y] [W] et son assureur MAIF de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

— condamner Madame [N] [I] [T] à payer à Monsieur [Y] [W] au titre du préjudice de perte de revenus locatifs la somme de 27.600 euros.

À titre subsidiaire :

— condamner in solidum la SCI LOCALIN et la société LAMRINI-DARMON, à garantir Monsieur [Y] [W] et son assureur MAIF de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des désordres affectant les structures bois du plancher et de la façade sur cour ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum Madame [N] [I] [T] et ses assureurs successifs, les sociétés A.M. A BPCE ASSURANCES et AXA France IARD ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SCI LOCALIN et la société LAMRINI-DARMON à payer à Monsieur [Y] [W] et à son assureur MAIF, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 10.000 euros.

— les condamner in solidum aux entiers dépens d’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1725 du code civil et 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI Localin demande au tribunal de :

Sur les responsabilités :

A titre principal :

— débouter la société LARMINI DARMON, la MAIF et Monsieur [Y] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société SCI LOCALIN,

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum Monsieur [Y] [W], la société MAIF es qualité d’assureur de Madame [W], Monsieur [R] [W], Monsieur [F] [W], Monsieur [A] [S], Madame [K] [W], Monsieur [P] [G], Madame [N] [I] [T], la société AXA France IARD prise en sa qualité d’assureur de Madame [N] [I] [T], la société BPCE ASSSURANCES SA es qualité d’assureur de Madame [I] [T] à garantir la SCI LOCALIN de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de la société LARMINI DARMON et/ou de la société AXA France IARD son assureur,

A titre très subsidiaire :

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8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 23], Monsieur [Y] [W], la société MAIF es qualité d’assureur de Madame [W], Monsieur [R] [W], Monsieur [F] [W], Monsieur [A] [S], Madame [K] [W], Monsieur [P] [G], Madame [N] [I] [T], la société AXA France IARD prise en sa qualité d’assureur de Madame [N] [I] [T], la société BPCE ASSSURANCES SA es qualité d’assureur de Madame [I] [T] à garantir la SCI LOCALIN de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de la société LARMINI DARMON et/ou de la société AXA France IARD son assureur ;

Sur le préjudice de la société LAMRINI DARMON :

— ramener le préjudice matériel de la société LAMRINI DARMON (travaux de réfection des locaux) à la somme de 9.540,00 euros TTC,

— ramener la perte d’exploitation de la société LAMRINI DARMON pour la période du 3 octobre 2020 à janvier 2021 à la somme de 3.638 euros,

— débouter la société LAMRINI DARMON de l’ensemble de ses autres demandes formées au titre de son préjudice (denrées alimentaires, charges salariales, perte d’actifs, frais de nettoyage, préjudice moral),

Sur le préjudice de la société SCI LOCALIN :

— condamner in solidum Monsieur [Y] [W], la société MAIF es qualité d’assureur de Madame [W], Monsieur [R] [W], Monsieur [F] [W], Monsieur [A] [S], Madame [K] [W], Monsieur [P] [G], Madame [N] [I] [T], la société AXA France IARD prise en sa qualité d’assureur de Madame [N] [I] [T], la société BPCE ASSSURANCES SA es qualité d’assureur de Madame [I] [T] à verser à la société SCI LOCALIN la somme de 1.612,20 euros TTC correspondant au coût des travaux de remplacement du plafond coupe-feu de son local commercial,

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

A titre principal :

— condamner in solidum la société LAMRINI DARMON, Monsieur [Y] [W], la société MAIF es qualité d’assureur de Madame [W], Monsieur [R] [W], Monsieur [F] [W], Monsieur [A] [S], Madame [K] [W], Monsieur [P] [G], Madame [N] [I] [T], la société AXA France IARD prise en sa qualité d’assureur de Madame [N] [I] [T], la société BPCE ASSSURANCES SA es qualité d’assureur de Madame [I] [T] à verser à la société SCI LOCALIN la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum la société LAMRINI DARMON, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 23], Monsieur [Y] [W], la société MAIF es qualité d’assureur de Madame [W], Monsieur [R] [W], Monsieur [F] [W], Monsieur [A] [S], Madame [K] [W], Monsieur [P] [G], Madame [N] [I] [T], la société AXA France IARD prise en sa qualité d’assureur de Madame [N] [I] [T], la société BPCE ASSSURANCES SA es qualité d’assureur de Madame [I] [T] à verser à la société SCI LOCALIN la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles L. 121-12 du code des assurances, la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de la société Lamrini-Darmon) demande au tribunal de :

— débouter la société LAMRINI-DARMON de toutes ses demandes telles que formulées à l’encontre de la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société LAMRINI-DARMON ;

— débouter toute autre partie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que formulées à l’encontre de la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société LAMRINI-DARMON ;

— condamner toute partie succombante à verser à la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société LAMRINI-DARMON la somme de 24 343 euros au titre de sa subrogation pour les sommes versées à son assurée ;

— condamner toute partie succombante à verser à la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société LAMRINI-DARMON à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner toute partie succombante à verser à la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société LAMRINI-DARMON la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Amandine LAGRANGE, AARPI FLORENT AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2023 par voie électronique, la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de Mme [N] [I] [T]) demande au tribunal de :

— entériner le rapport de l’expert en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la propriétaire de l’appartement dans la survenance d’infiltrations constantes qui proviennent aussi bien des parties communes que les installations sanitaires de l’appartement loué.

— retenir intégralement la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de l’indivision [W] dans la survenance d’un sinistre qui dure depuis plus 30 ans et qui a été aggravé par la négligence du syndic.

— Le cas échéant limiter à 10 % la responsabilité de Madame [T] qui était dans l’obligation absolue de se loger à n’importe quel prix et qui a accepté une ridicule franchise de loyer, totalement disproportionnée avec l’ampleur des travaux de réfection de l’appartement qui étaient nécessaires.

— Si une condamnation était prononcée à l’encontre des concluantes, leur accorder la garantie in solidum de la SCI LOCALIN propriétaire du rez-de-chaussée, du syndicat des copropriétaires et son assureur Aviva, de l’indivision [W] et de son assureur la MAIF ainsi que de la BPCE, précédent assureur de Madame [T] ;

— réduire les préjudices invoqués par la SARL LAMRINI dans les proportions indiquées par l’ensemble des défendeurs.

— condamner toutes parties succombant au versement de 2000 euros au bénéfice de la concluante ainsi qu’aux entiers dépens.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024 par voie électronique, et au visa de l’article L. 124-5 du code des assurances, la société BPCE Assurances demande au tribunal de :

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société BPCE ASSURANCES ;

— prononcer la mise hors de cause de la société BPCE ASSURANCES ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] lequel a attrait BPCE ASSURANCES à la cause, ou toute autre partie succombante, à verser à la société BPCE ASSURANCES une indemnité d’un montant de 3.000 euros au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Sophie DUGUEY, Avocat aux offres de droit, au visa de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

L’acte introductif d’instance a été signifié à Mme [N] [I] [T] le 28 juin 2021 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), l’huissier instrumentaire n’ayant pu identifier le lieu de son domicile.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs avoir effectué, suivant la Convention relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale du 15 novembre 1965, les diligences pour faire signifier l’acte introductif d’instance au domicile de M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] situé en Arménie.

Ces derniers n’ayant pas constitué avocat alors que la représentation devant le tribunal judiciaire est obligatoire, ils n’ont donc pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 21 juin 2024, et la clôture de l’instruction a été prononcée avant l’ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024, puis prorogée au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 32 du code de procédure civile dispose que toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de Mme [N] [I] [T]) demande au tribunal, « si une condamnation était prononcée à l’encontre des concluantes », de « leur accorder la garantie in solidum de la SCI LOCALIN propriétaire du rez-de-chaussée, du syndicat des copropriétaires et son assureur Aviva ».

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Dans la mesure où l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société Aviva, n’est pas partie à l’instance, celui-ci est dépourvu du droit d’agir et ne peut en outre opposer de moyens en défense aux prétentions formées contre lui.

La société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de Mme [N] [I] [T]) sera ainsi déclarée irrecevable en sa demande formée à l’encontre de la société Aviva.

2 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

De même, il résulte des dispositions de l’article 544 du code civil que nul ne doit causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins – le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

L’article 1719 du code civil dispose quant à lui que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ».

C’est sur le bailleur que repose la charge de la preuve de l’exécution de cette obligation de délivrer et entretenir un local conforme à sa destination contractuelle. Si les parties peuvent convenir par des clauses du bail de limiter les obligations légales du bailleur, cela ne peut cependant avoir pour effet de l’exonérer de son obligation essentielle de délivrance conforme.

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Enfin, suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

A – Sur les désordres

1 – Dans le local exploité par la société Lamrini-Darmon

Un architecte mandaté par la copropriété, dans un rapport rédigé à la suite d’une visite sur les lieux le 11 octobre 2016, dit n’avoir pu constater avec précision l’effondrement du plafond en partie arrière du local commercial, en raison de la mise en place d’un platelage de protection à titre conservatoire, mais a néanmoins sollicité l’installation immédiate d’étais de soutènement.

Un technicien intervenu le 14 octobre 2016 déclare quant à lui avoir pu constater visuellement cet effondrement lors de son intervention.

Lors des opérations d’expertise judiciaire, l’expert a par ailleurs pu constater également cet effondrement en présence des parties et de leurs représentants.

2 – Dans les parties communes de l’immeuble

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire estime que « les observations et constats opérés depuis le plafonnage, dans la cuisine du restaurant Casa Roma, montrent que les parties communes de l’immeuble, notamment les pans de bois en façade et le solivage du plancher de l’appartement [W] sont aussi en très mauvais état avec des états de ruine ou pourrissement des structures bois qui remontent à plus de vingt ou trente années, voire plus ».

Il précise que les solivages du plancher haut du restaurant, au droit de l’appartement des consorts [W], sont « intégralement pourris et qu’un double fer a été installé afin de maintenir en l’air ces éléments du plancher, alors qu’ils ont été détruits jusqu’à 50 cm de distance de leur appui, sur la poutre poitrail de façade », et que « les liaisons des pans de bois verticaux au poitrail sont pourris sur au moins 30 cm, et la matière a été remplacée par du mortier, sans pierre ou moellon à l’occasion d’un ravalement ».

B – Sur les responsabilités et les garanties

Quatre parties forment des demandes indemnitaires en lien avec les désordres caractérisés ci-dessus.

La société Lamrini-Darmon recherche la responsabilité solidaire de son bailleur (la SCI Localin), du syndicat des copropriétaires, des propriétaires de l’appartement situé au-dessus de son local (M. [Y] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G]), ainsi que de leur locataire (Mme [N] [I] [T]).

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Elle recherche également la garantie de son assureur (Axa France IARD), et exerce en outre le recours direct de l’article L. 124-3 du code des assurances envers les assureurs de l’ancienne propriétaire de l’appartement situé au premier étage (MAIF), et de Mme [N] [I] [T] (Axa France IARD et BPCE Assurances)

Le syndicat des copropriétaires et la SCI Localin recherchent chacun la responsabilité solidaire de M. [Y] [W], M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S], M. [P] [G] et Mme [N] [I] [T], et exercent un recours direct envers les assureurs MAIF, Axa France IARD et BPCE Assurances.

Enfin, M. [Y] [W] recherche la responsabilité de sa locataire, Mme [N] [I] [T], au titre d’une perte de revenus locatifs.

1 – Sur la responsabilité des consorts [W]

L’architecte mandaté par la copropriété, après une visite de l’appartement des consorts [W] le 11 octobre 2016, indique avoir constaté la non-conformité des installations de la salle de bains, ainsi que la présence d’un « raccordement EV par tuyau annelé souple du WC avec un colmatage non conforme sur un collecteur PVC totalement dissimulé par un agglomérat d’enduit et de maçonnerie ». Il précise que « le bac à douche ne présente pas de paillasse horizontale carrelée ni d’étanchéité ainsi que toute la partie basse murale constituant le volume douche ».

Il relève également que la coupure d’alimentation d’eau de l’appartement fait cesser les ruissellements d’eau dans la cuisine du restaurant, si bien qu’il apparaît selon lui « évident que les infiltrations proviennent de l’appartement ».

En outre, par un arrêté du 10 juillet 2017 pris à la suite d’une visite d’un inspecteur de salubrité, la préfecture a déclaré l’appartement de Mme [H] [W] insalubre, et a fait injonction à cette dernière de prendre diverses mesures conservatoires.

De même, à la suite d’une visite dans l’appartement des consorts [W] le 19 septembre 2018, qu’il qualifie de « très vétuste », l’expert judiciaire a relevé diverses non-conformités des équipements de la cuisine, mais a néanmoins estimé que les fuites décrites ne provenaient pas de cette pièce.

Dans la salle d’eau, il a en revanche constaté l’existence d’un raccordement opéré depuis la vidange du bac de douche, sur un collecteur par scellement au ciment rapide, qui ne peut selon lui être « stable et étanche », ainsi qu’un curage sur une canalisation corrigé par une « rustine ». Il affirme que « ces interventions montrent que les travaux ont été opérés de façon sommaire et non pérenne », et que les travaux que les consorts [W] justifient avoir fait réaliser en 2009 et 2010 sont insuffisants.

Il identifie plusieurs causes d’infiltration d’eau dans le sol : l’absence de protection du bac de douche et des parois par des faïences ; le défaut d’étanchéité au sol des pièces humides ; l’absence de fermeture ou de protection contre les projections d’eau. Des photographies corroborent ces constatations. Il conclut en indiquant que des « fuites récurrentes et chroniques » en provenance de l’appartement des consorts [W] ont affecté tant le local commercial exploité par la société Lamrini-Darmon que les parties communes de l’immeuble (« structure bois »),

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Enfin, l’architecte mandaté par la copropriété, intervenu à nouveau sur les lieux le 7 septembre 2018, a indiqué que « la fuite est désormais totalement évidente, elle correspond à l’emprise de la pièce d’eau de l’appartement du premier étage du niveau supérieur ».

L’ensemble de ces constats révèlent un défaut d’étanchéité de la salle de bains ainsi que l’existence de plusieurs raccordements privatifs défectueux, et ce alors qu’il est constant que les consorts [W] sont propriétaires de leur appartement depuis 1978. La localisation des désordres affectant tant le plafond du local de la société Lamrini-Darmon que la structure de l’immeuble, quant à elle, correspond exactement à l’emplacement de ces équipements non conformes.

M. [Y] [W] et son assureur font cependant valoir que les désordres auraient une autre cause, à savoir des infiltrations résultant de fuites sur la couverture de l’appentis de la cuisine, si bien que la SCI Localin et la société Lamrini-Darmon auraient agi en faute et concouru à la réalisation de leur propre dommage.

L’expert judiciaire a en effet considéré que des « réparations sommaires » ont été effectuées sur la couverture de l’appentis, afin d’en assurer l’étanchéité, et que « des infiltrations anciennes et antérieures à l’arrivée de Mme [N] [I] [T] se sont aussi produites depuis la toiture de l’appentis au niveau des divers solins (fenêtre, évacuation du four, chute EP) ».

Il doit cependant être relevé que ces affirmations ne peuvent être considérées que comme des hypothèses, faute pour l’expert d’avoir mené des opérations permettant d’objectiver l’existence de telles fuites et d’infiltrations en cours. A la lecture du rapport d’expertise, il n’est aucunement démontré de manière certaine que la couverture de l’appentis serait fuyarde, et encore moins que des infiltrations seraient parvenues jusqu’aux parties sinistrées.

En effet, l’examen du plan versé par la société Axa France IARD durant le cours des opérations d’expertise (dire du 18 juillet 2018) révèle que contrairement à ce que soutient l’expert judiciaire, l’appentis et la descente d’eaux pluviales ne sont pas situés à proximité de la zone sinistrée, si bien que la possibilité que ceux-ci aient contribué à la survenance des désordres apparaît hautement improbable.

Il en va de même pour l’hypothèse de fuites en façade de l’immeuble, qui n’a pas été confirmée par les opérations d’expertise et n’est pas corroborée par les éléments de preuve versés aux débats.

Il ne peut donc être reproché à la société Lamrini-Darmon ou à son bailleur d’avoir contribué à la survenance des désordres, et a fortiori d’avoir agi en faute.

Par ailleurs, M. [Y] [W] et son assureur font valoir que les désordres sont exclusivement imputables à leur locataire, Mme [N] [I] [T], qui avait contractuellement la charge de faire réaliser des travaux de mise en conformité de l’appartement.

Ce moyen relatif aux obligations réciproques des parties au bail d’habitation ne peut toutefois être opposé aux victimes des désordres, qui sont tierces au contrat et peuvent valablement rechercher la responsabilité du bailleur au titre des troubles anormaux du voisinage causés par le locataire. Cette obligation est d’ailleurs expressément rappelée à l’article 9 du règlement de copropriété (« tout copropriétaire sera responsable (…) des troubles de jouissance (…) dont les locataires ou occupants quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs »).

Au regard de la localisation des désordres, du fait que les consorts [W] sont propriétaires de leur bien depuis 1978, de la non-conformité établie des installations sanitaires et de plusieurs raccordements privatifs, et de l’absence d’autres causes plausibles, il apparaît que les infiltrations d’eau à l’origine de l’effondrement du plafond du local exploité par la société Lamrini-Darmon et du pourrissement d’éléments structurels de l’immeuble proviennent de l’appartement des consorts [W].

Ces infiltrations excèdent les inconvénients normaux du voisinage, et engagent ainsi la responsabilité de M. [Y] [W], M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] envers la société Lamrini-Darmon, la SCI Localin et le syndicat des copropriétaires.

2 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, la société Lamrini-Darmon fait valoir que la copropriété engage à plusieurs titres sa responsabilité à son égard, sur le fondement des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, ainsi que du principe selon lequel nul ne doit causer des troubles anormaux du voisinage.

Elle soutient en effet que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en manquant à son obligation d’entretenir les parties communes, ce que révélerait manifestement le constat de l’état dégradé de plusieurs solives, puis d’exécuter les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations constatées dans son local commercial ; que les parties communes de l’immeuble sont également à l’origine de troubles anormaux du voisinage, et engagent donc la responsabilité de la copropriété indépendamment de toute faute.

* Sur les désordres ayant affecté le local loué par la société Lamrini-Darmon, il a été précédemment jugé que l’effondrement du plafond a été provoqué exclusivement par les infiltrations provenant de l’appartement situé à l’étage supérieur, dont les installations sanitaires et plusieurs raccordements privatifs sont défectueux.

Il convient en outre de relever que si les opérations d’expertise judiciaire ont permis de mettre au jour l’état de pourrissement avancé de plusieurs solives, il ne résulte pas des conclusions expertales que cet état de dégradation soit à l’origine de l’effondrement du plafond.

La responsabilité de la copropriété ne peut donc être engagée au titre des désordres ayant affecté le local appartenant à la SCI Localin et loué à la société Lamrini-Darmon.

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* Sur les désordres ayant affecté la structure de l’immeuble, l’expert judiciaire a estimé que l’état de « ruine ou pourrissement des structures bois » en façade et du solivage du plancher de l’appartement [W] ne pouvait être expliqué par les seules infiltrations causées par l’usage de la salle de bains fait par la locataire de l’appartement, et qu’il résulte d’infiltrations sur une période de « vingt ou trente années, voire plus ». Il a en outre estimé que l’état des pans de bois en façade pourrait s’expliquer par l’existence de fuites sur la couverture de l’appentis, qui permettraient à l’eau pluviale de s’infiltrer, et que la copropriété devrait ainsi supporter une part de responsabilité dans la survenance des désordres.

Comme il l’a été précédemment constaté, la localisation des désordres dans le local loué par la société Lamrini-Darmon et sur le solivage correspond exactement à l’emplacement des installations sanitaires de l’appartement [W], dont il a été démontré la non-conformité à de multiples égards, si bien que la dégradation des solives s’explique par des infiltrations répétées au fil des ans et non par le seul effet du temps.

De même, comme relevé précédemment, l’existence d’autres causes aux désordres (fuites en façade de l’immeuble ou sur la couverture de l’appentis) demeure de l’ordre de l’hypothèse.

Enfin, alors que certaines parties – suivant en cela l’avis de l’expert judiciaire – reprochent au syndicat des copropriétaires un défaut d’entretien de la structure de l’immeuble, qui serait selon elles une autre cause des désordres, il doit être relevé que la caractérisation de dégradations causées par un tiers exclut de facto la possibilité de reprocher à la copropriété de ne pas avoir suffisamment entretenu ces parties communes.

La copropriété ne peut donc être considérée comme co-responsable des désordres ayant affecté la structure de l’immeuble.

* La société Lamrini-Darmon soutient également que le syndicat des copropriétaires engagerait sa responsabilité car il se serait abstenu de faire injonction aux consorts [W] de respecter le règlement de copropriété, ainsi qu’en raison du manque de diligence dont il aurait fait preuve dans la gestion du sinistre.

Sur ce premier argument, il doit être relevé que l’état défectueux de l’appartement des consorts [W] n’a été révélé qu’à l’occasion de la survenance des désordres et des opérations d’expertise. Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir contrôlé, en l’absence de tout sinistre, la conformité des installations situées dans les parties privatives de ces copropriétaires.

De même, alors que la responsabilité de la copropriété ne peut être engagée au titre des désordres, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait exécuter les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations – étant relevé au surplus qu’elle justifie avoir exposé des frais afin de prendre des mesures conservatoires (pose d’étais de soutènement, intervention de techniciens).

Enfin, la demanderesse reproche au syndicat des copropriétaires de n’avoir fait assigner les consorts [W] qu’en juin 2021, soit près de cinq ans après la survenance des désordres, afin de faire condamner ces derniers à la réalisation des travaux nécessaires.

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Il n’est cependant pas démontré que le syndicat des copropriétaires aurait fait preuve d’inaction dans le traitement du sinistre. Celui-ci a en effet saisi le juge des référés, par exploits d’huissier signifiés les 1, 4, 6, 8 et 10 août 2017 et le 6 septembre 2017, afin d’obtenir la désignation d’un expert, et a avancé les frais relatifs à cette mesure d’instruction.

Si les travaux de réfection votés lors de l’assemblée générale du 24 avril 2019, une fois les opérations d’expertise judiciaire terminées, n’ont certes été achevés qu’en novembre 2020, il est constaté que ce délai n’est pas déraisonnable au regard de l’ampleur de ces travaux et des circonstances extérieures (épidémie de covid-19 à compter de janvier 2020 et « confinement » de la population du 17 mars au 11 mai 2020 puis du 30 octobre au 15 novembre 2020).

Pour les motifs qui précèdent, dès lors que les parties communes de l’immeuble ne sont pas à l’origine des désordres et que la copropriété n’a pas fait preuve d’inaction dans la gestion du sinistre, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée.

Les parties seront par conséquent déboutées de toutes demandes à son encontre.

3 – Sur la responsabilité de la SCI Localin

Il est constant que la SCI Localin a loué ses locaux commerciaux à la société Lamrini-Darmon à compter du 1er octobre 2009, pour une durée renouvelable de neuf ans, et afin qu’y soit exercée une activité de « pizzeria – grill – restauration – plat chaud à emporter et toutes activités connexes ».

En application de l’article 1719 du code civil, la SCI Localin est ainsi tenue d’une obligation de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. C’est sur le bailleur que repose la charge de la preuve de l’exécution de cette obligation.

La société Lamrini-Darmon reproche tout d’abord à son bailleur de lui avoir loué un local affecté d’une « fragilité structurelle », ancienne et connue de lui. Il convient tout d’abord de relever qu’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne constitue pas une faute, comme il est soutenu, mais une inexécution contractuelle.

En outre, la question de l’existence d’une éventuelle « fragilité structurelle » ou encore de la connaissance qu’en aurait eue le bailleur est sans incidence sur l’exécution de l’obligation de délivrance. Il appartient en effet au preneur de démontrer que le local mis à sa disposition ne pouvait être exploité conformément à sa destination contractuelle, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, étant relevé au surplus que la société Lamrini-Darmon a pu poursuivre son exploitation postérieurement à la survenance des désordres.

Par ailleurs, en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance. Alors qu’il n’est pas contesté que la SCI Localin n’est pas à l’origine des désordres ayant affecté le local loué, lesquels ont été causés par des tiers au contrat, le preneur ne peut rechercher sa responsabilité au titre des préjudices qui en résultent.

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Enfin, la société Lamrini-Darmon reproche à son bailleur d’avoir fait preuve d’inaction en tardant à faire réaliser les travaux nécessaires à la résorption des désordres.

Il apparaît en effet qu’alors que l’effondrement du plafond de la cuisine est survenu en octobre 2016, les travaux de reprise de la structure de l’immeuble – préalable nécessaire à la réfection du plafond – n’ont été achevés qu’en novembre 2020.

Cependant, il est constaté que la SCI Localin était tributaire des décisions prises par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale, dans la mesure où elle ne pouvait intervenir elle-même sur les parties communes, et qu’elle justifie avoir voté en faveur des résolutions relatives aux travaux (assemblées générales des 6 avril 2017 et 24 avril 2019) et avoir réglé dès réception les appels de fonds travaux.

Elle justifie en outre avoir mis en demeure le syndicat des copropriétaires de procéder à l’exécution des travaux votés en assemblée générale, par courrier daté du 15 juillet 2020, puis avoir avancé les frais de travaux de réfection du plafond de la cuisine, que le bail mettait à la charge du preneur.

Dans la mesure où la SCI Localin n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme, ni fait preuve d’inaction dans la résorption des désordres, sa responsabilité ne peut être engagée. Les parties seront ainsi déboutées de toutes demandes à son encontre.

4 – Sur la responsabilité de Mme [N] [I] [T]

La responsabilité de Mme [N] [I] [T] est recherchée sur deux fondements distincts : la commission de troubles anormaux du voisinage, pour la société Lamrini-Darmon, la SCI Localin et le syndicat des copropriétaires ; les articles 1728 et 1732 du code civil, ainsi que l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 pour M. [Y] [W].

* Sur sa responsabilité envers la société Lamrini-Darmon, la SCI Localin et le syndicat des copropriétaires, il doit tout d’abord être relevé que dans son rapport, l’expert judiciaire affirme qu’outre la non-conformité de la salle de bains de l’appartement [W], « les habitudes du locataire » ont été à l’origine des infiltrations constatées dans le restaurant au rez-de-chaussée.

Il est par ailleurs établi par les autres pièces produites aux débats que c’est bien l’utilisation par Mme [N] [I] [T] d’installations sanitaires non-conformes qui a provoqué des infiltrations à travers le sol, et ainsi causé les désordres ayant affecté la structure de l’immeuble et le local commercial du rez-de-chaussée.

Ces infiltrations constituant des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité de Mme [N] [I] [T] sera ainsi engagée à l’égard de la société Lamrini-Darmon, la SCI Localin et du syndicat des copropriétaires.

* Sur sa responsabilité envers M. [Y] [W], il est établi qu’un bail d’habitation a été conclu à compter du 18 mars 2009, et que celui-ci prévoyait une franchise totale de loyer entre les mois de mars et juin 2009 ainsi qu’une remise mensuelle de 250 euros, contre la réalisation par la locataire de travaux de rénovation de la cuisine et de la salle de bains.

Cette clause est conforme aux dispositions de l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit notamment que le bailleur est tenu de « délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ».

Si Mme [N] [I] [T] a produit, durant les opérations d’expertise, les factures des entreprises qu’elle a fait intervenir afin d’exécuter cette obligation contractuelle, l’expert a cependant considéré que les travaux « n’ont pas été réalisés réglementairement et de façon satisfaisante, par absence de conception globale des prestations à réaliser par les entreprises missionnées, ni terminés (…) après travaux de plomberie ».

Elle a ainsi manqué à l’une de ses obligations contractuelles et engage donc sa responsabilité à ce titre envers son bailleur.

5 – Sur la garantie de la société MAIF

Il est constant que le bien appartenant à Mme [H] [W] puis à ses ayants-droit est assuré auprès de la société MAIF, et ce depuis le 1er septembre 2006 (police n°F160137649AC60G72).

Aux termes de ses dernières conclusions, prises en commun avec M. [Y] [W], la société MAIF ne forme pas de contestations quant au principe de sa garantie. Elle sera ainsi condamnée solidairement à indemnisation avec son assuré.

6 – Sur la garantie de la société Axa France IARD

La garantie de la société Axa France IARD est recherchée à double titre : par la société Lamrini-Darmon, en exécution du contrat d’assurance qui les lie ; par toutes les parties à l’instance – à l’exception de la société BPCE Assurances -, en application de l’article L. 124-3 du code des assurances, et ce à titre principal ou subsidiaire.

* Sur la garantie contractuelle, il est constant que la société Lamrini-Darmon a conclu avec la société Axa France IARD un contrat d’assurance multirisques professionnels prenant effet au 16 mars 2012 (police n°4399309104).

La société Axa France IARD conteste cependant être tenue à garantie, faisant valoir que d’autres parties sont responsables des désordres et doivent donc voir leur responsabilité engagée.

Il doit être relevé à cet égard que le fait que des tiers soient responsables de désordres n’a aucun effet sur l’obligation indemnitaire à laquelle l’assureur de responsabilité civile est tenu envers son assuré. La garantie sollicitée en l’espèce par la société Lamrini-Darmon résulte de l’exécution même du contrat d’assurance, et l’assuré n’est aucunement tenu de limiter ses recours en présence de tiers responsables.

La société Axa France IARD ne forme pas d’autres contestations quant au principe de sa garantie, soulevant uniquement des griefs tenant au quantum des sommes réclamées par son assurée.

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La société Axa France IARD sera ainsi condamnée à indemnisation solidairement avec les responsables des désordres.

* Sur les actions directes, il est constant que Mme [N] [I] [T] a conclu avec la société Axa France IARD un contrat d’assurance habitation (n°4590597304) à compter du 2 novembre 2009.

L’assureur ne conteste pas le principe de sa garantie, faisant uniquement valoir qu’il convient de limiter au maximum la part de responsabilité incombant à son assurée.

La société Axa France IARD sera ainsi condamnée solidairement à indemnisation avec Mme [N] [I] [T].

7 – Sur la garantie de la société BPCE Assurances

Il est constant que Mme [N] [I] [T] a conclu avec la société BPCE Assurances un contrat d’assurance multirisques habitation (n°003813257), ayant pris effet du 3 mars 2009 au 2 novembre 2009.

L’article L. 124-5 du code des assurances dispose que la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

Alors que l’assureur est tenu de garantir les conséquences pécuniaires de dégâts des eaux lorsque le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance, il apparaît en l’espèce que celui-ci est advenu en octobre 2016, soit postérieurement à la date de résiliation de la garantie.

La garantie de la société BPCE Assurances ne peut donc être mobilisée, et les parties seront ainsi déboutées de toutes demandes à son encontre.

C – Sur les préjudices

1 – Sur le préjudice subi par la société Lamrini-Darmon

La société Lamrini-Darmon réclame indemnisation au titre de douze chefs de préjudice matériel (frais de travaux) et immatériels (pertes financières et préjudice moral).

* Sur les frais de travaux de réfection

La société Lamrini-Darmon verse aux débats un devis établi le 11 septembre 2018 par la société 3D Agencement, et portant sur diverses prestations (plâtrerie/peinture, plomberie, électricité, carrelage et faïence) pour un montant total de 30 201,48 euros.

Au regard de la matérialité des désordres survenus, il apparaît cependant que la majeure partie de ces travaux ne correspond pas à une simple remise en état des éléments dégradés.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Si les travaux de démontage et de plâtrerie/peinture (n°1 et 2 sur le devis), qui consistent notamment en la création d’un nouveau faux-plafond, sont des travaux de réfection en lien avec les désordres et peuvent ainsi donner lieu à indemnisation, il n’est pas démontré en quoi les travaux suivants (listés n°3 à 13) constitueraient des réparations et non des embellissements ou améliorations de l’existant.

Il est par exemple relevé que les travaux de plomberie sont présentés comme une « création des réseaux en alimentation d’eau », et que la pose de faïence sur toute la hauteur de la cuisine ou encore de plinthes à débordement ne correspond à l’évidence pas à la réfection d’un plafond affecté par des infiltrations.

Enfin, dans la mesure où la société Lamrini-Darmon est une société commerciale, elle ne peut solliciter que le paiement de sommes hors taxes, soit 4 891,70 euros.

Par ailleurs, la société Lamrini-Darmon produit deux factures établies les 9 juillet 2017 et 9 septembre 2017, et portant sur des travaux de « reprise du plafond » pour un montant total de 2 300,00 euros HT (1 500 + 800). Il n’est pas contesté que ces travaux palliatifs destinés à prévenir l’effondrement du reste du plafond ont été réalisés, aux frais avancés de la société Lamrini-Darmon. Celle-ci est par conséquent bien fondée à réclamer indemnisation à ce titre.

De même, la société Lamrini-Darmon justifie avoir engagé des frais de travaux à l’occasion de la réalisation des travaux de reprise de la structure de l’immeuble, par la production de deux factures datées des 2 et 30 décembre 2020. Ces prestations d’un montant respectif de 1 800,00 euros et 3 850,00 euros ont été rendues nécessaires par la survenance des désordres et ouvrent ainsi droit à indemnisation.

Il conviendra ainsi d’évaluer le préjudice subi par la société Lamrini-Darmon au titre des travaux de remise en état à la somme totale de 12 841,70 euros (4 891,70 + 2 300 + 5 650).

* Sur les pertes d’exploitation

La société Lamrini-Darmon soutient que l’effondrement d’une partie du plafond de la cuisine, qui a contraint l’établissement à fermer pendant quatre mois (de juillet à novembre 2018), a entraîné une dégradation progressive de son chiffre d’affaires ; que les pièces comptables versées aux débats démontrent en effet une perte de 32% de 2017 à 2018, et de 46% de 2018 à mai 2019 ; que l’image du restaurant a été ternie par l’apparition de moucherons, et qu’il a perdu son référencement sur les plate-formes de livraison à sa réouverture ; qu’elle a ainsi subi une perte mensuelle de 1 400,00 euros correspondant à la différence entre le chiffres d’affaires moyen et le chiffre d’affaires effectivement réalisé.

Il est tout d’abord relevé qu’il est constant que le restaurant de la société Lamrini-Darmon a été fermé en raison des désordres du 20 juillet 2018 au 11 novembre 2018, et que cette dernière a d’ores et déjà perçu indemnisation de la part de son assureur, à hauteur de l’évaluation proposée par l’expert judiciaire (24 343,00 euros).

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Alors que la société Lamrini-Darmon réclame indemnisation au titre d’une perte d’exploitation pour une période allant de novembre 2018 à mars 2020, aucun lien de causalité n’est cependant démontré entre l’effondrement d’une partie du plafond de la cuisine du restaurant en octobre 2016, et la diminution du chiffre d’affaires deux à quatre ans plus tard. L’apparition de moucherons, à la supposer établie, tout comme la réduction du nombre de couverts journaliers, ne peut de même être reliée avec certitude à l’état du plafond de la cuisine.

Il doit en outre être tenu compte d’autres facteurs, endogènes ou exogènes, susceptibles d’expliquer la baisse du chiffre d’affaires constatée (conjoncture économique locale, adéquation entre l’offre et la demande notamment).

La société Lamrini-Darmon sera ainsi déboutée de sa demande indemnitaire au titre d’une perte d’exploitation pour une période allant de novembre 2018 à mars 2020.

La demanderesse réclame également le paiement d’une somme de 9 459,12 euros, correspondant à la perte d’exploitation qu’elle dit avoir subie à partir du 3 octobre 2020 et jusqu’à janvier 2021.

Il est établi par les pièces produites et non contesté en défense que les travaux de réfection de la structure du plancher haut ont débuté le 5 octobre 2020, et que la société Lamrini-Darmon n’a pu exploiter ses locaux jusqu’au mois de janvier 2021. Il apparaît en outre que celle-ci a mis en demeure son assureur de lui verser une provision à valoir sur l’indemnisation de sa perte d’exploitation, et qu’elle a refusé la proposition amiable qui lui a été faite le 24 mars 2021 à hauteur de 3 638,00 euros.

Il est de même constant qu’une période dite de « confinement » avait été décrétée par les pouvoirs publics du 30 octobre au 15 décembre 2020 inclus, entraînant une impossibilité pour les bars et restaurants de recevoir du public. Il en résulte que la société Lamrini-Darmon était en mesure d’exercer son activité en recevant du public et en pratiquant la vente à emporter du 3 octobre 2020 au mois de janvier 2021, mais qu’elle n’a pu pratiquer que la vente à emporter durant la période de confinement intervenue.

Il convient de retenir un chiffre d’affaires mensuel moyen de 12 500,00 euros, et de considérer, comme le demande la société Lamrini-Darmon, que la vente à emporter n’a permis de réaliser que 20% du chiffre d’affaires moyen durant la période de confinement. En appliquant le taux de marge brute retenu par l’expert de la société Axa France IARD (58,21 %), la perte d’exploitation subie par la société Lamrini-Darmon à partir du 3 octobre 2020 et jusqu’à janvier 2021 peut ainsi être évaluée à la somme de 9 459,12 euros [((12 500 + ((12 500 x 0,2) x 1,5) x 58,21%].

* Sur la perte de chance de réaliser une vente

La société Lamrini-Darmon sollicite l’indemnisation du préjudice financier qu’elle dit avoir subi en raison d’une perte de chance de vendre son fonds de commerce, et soutient qu’après avoir acquis ce dernier le 23 septembre 2009 au prix de 76 224,00 euros et réalisé divers travaux d’embellissement, elle comptait le revendre après avoir payé son crédit au début de l’année 2017.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Il est constant que peut être indemnisé le chef de préjudice autonome résultant d’une perte de chance, définie comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité de la survenance d’un événement positif ou de la non-survenance d’un événement négatif. Elle ne peut dépendre que d’un événement futur et incertain dont la réalisation ne peut résulter de l’attitude de la personne lésée. L’indemnisation octroyée par le juge, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée.

La demanderesse verse aux débats une estimation réalisée par une agence immobilière le 7 mai 2019, qui évalue la valeur du fonds à cette date entre 205 000 et 220 000 euros nets vendeur, ainsi qu’un mandat de vente conclu le 19 juin 2019 et fixant le prix de mise sur le marché à 260 000,00 euros.

Alors que la société Lamrini-Darmon soutient que le contentieux relatif aux désordres survenus et la perte de chiffre d’affaires qui en a résulté a fait qu’elle n’a pas trouvé d’acquéreurs au prix souhaité, il doit tout d’abord être relevé qu’elle ne justifie pas avoir souhaité vendre son fonds de commerce en 2017. L’évaluation de la valeur du fonds et le mandat de vente ont en effet été établis en mai et juin 2019, soit après la survenance des désordres.

Par ailleurs, il n’est pas rapporté la preuve du fait que la diminution du chiffre d’affaires et l’existence d’un contentieux en cours a fait échouer la vente. La non-réalisation de la vente peut en effet également s’expliquer par un prix trop élevé ou encore les circonstances liées à l’épidémie de covid-19 à compter de janvier 2020.

En outre, comme le soutient justement la société Axa France IARD, il apparaît que la société Lamrini-Darmon demande tout à la fois une indemnisation au titre de la perte de la valeur vénale qu’aurait subi son fonds de commerce, et au titre d’une perte de chance de pouvoir vendre son fonds de commerce à la date et au prix souhaité. En toute hypothèse, le préjudice résultant de cette perte de chance ne peut être évalué à partir de la valeur vénale du fonds de commerce.

Enfin, la perte de chance de réaliser une plus-value lors de la vente du fonds de commerce est d’autant plus inexistante que la société Lamrini-Darmon justifie que son fonds de commerce aurait une valeur de 350 000 euros en 2023.

La société Lamrini-Darmon sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur les pertes matérielles

La société Lamrini-Darmon réclame tout d’abord paiement de la somme totale de 2 868,70 euros, au titre de la perte de denrées alimentaires qui aurait résulté de la fermeture contrainte et soudaine de son établissement le 20 juillet 2018. Elle produit des bons de livraison établis le 10 juillet 2018, ainsi qu’une facture datée du 31 juillet 2018, concernant des achats de produits alimentaires.

Alors que la demanderesse soutient que ces aliments ont péri en raison de la fermeture du restaurant, l’examen de ces documents révèle cependant qu’une grande majorité d’entre eux ne sont pas des denrées périssables, et qu’ils ont ainsi pu être conservés en stock. Il ne peut en effet être sérieusement soutenu que des alcools (grappa, bardolino rosé, vin de table, limoncello, bière), des huiles, des boîtes en carton pour pizza, des boîtes de conserve ou encore des pâtes sèches de la marque Barilla auraient péri entre le 20 juillet 2018 au 11 novembre 2018.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Il convient ainsi de faire la part entre les denrées périssables (produits laitiers, charcuterie) et ces produits qui pouvaient à l’évidence être conservés.

Le préjudice subi par la société Lamrini-Darmon à raison de la perte de denrées alimentaires sera ainsi évalué à la somme totale de 732,73 euros [84,22 + 27,95 + 39,90 + 20,85 + 22,35 + 62,82 + 14,73 + 38,34 + 41,40 + 305,40 + 7,99 + 41,94 + 12,22 + 12,62].

La société Lamrini-Darmon expose par ailleurs qu’un four à pizza, un congélateur et un « grand meuble à pizza » ont été endommagés ou détruits lors de l’effondrement du plafond, et sollicite à ce titre une indemnisation d’un montant total de 11 509,20 euros. Elle verse aux débats trois devis établis en septembre 2018.

Toutefois, il n’est pas rapporté la preuve de la dégradation ou destruction de ces équipements, qui n’a pas été constatée par huissier ou lors des opérations d’expertise judiciaire.

La société Lamrini-Darmon devra ainsi être déboutée de ce chef de prétention.

* Sur les travaux d’embellissement

La société Lamrini-Darmon sollicite le paiement d’une somme de 18 444,00 euros au titre de travaux d’embellissement qu’elle dit avoir fait réaliser une semaine après la réouverture de son établissement, en novembre 2018. Elle produit à cet effet une facture datée du 15 novembre 2018 et portant sur une prestation de travaux effectuée par une société MGM Travaux.

La demanderesse ne précise cependant aucunement en quoi ces travaux présenteraient un lien de causalité avec les désordres, et en seraient une conséquence nécessaire. La majeure partie des travaux listés sur ce document ne concerne d’ailleurs aucunement la partie du local affectée par les désordres, comme par exemple la « démolition de l’ancien bar » et la « création d’un nouveau bar sur mesure » ; le « changement du luminaire dans la salle et côté bar, la décoration des murs de la salle, la fourniture et pose de deux radiateurs, la pose de papier peint dans les toilettes » ; et encore moins les équipements extérieurs (store, lambrequin lumineux, spots).

La société Lamrini-Darmon sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur les frais de licenciement

La société Lamrini-Darmon réclame paiement de la somme de 2 665,42 euros au titre des frais qu’elle dit avoir dû exposer pour le licenciement d’un de ses employés, lequel serait dû à l’impossibilité d’exploiter les locaux entre les mois d’août et octobre 2018.

Elle produit à cet effet une attestation d’employeur adressée aux services de Pôle emploi le 5 octobre 2018, dans laquelle il est indiqué qu’il a été mis fin au contrat de travail d’un pizzaiolo pour motif économique, et que 2 665,42 euros lui ont été versés pour solde de tout compte.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Le licenciement de cet employé résulte directement de l’impossibilité pour la société Lamrini-Darmon d’exercer son activité durant les travaux de réfection nécessaires.

Alors que la société Axa France IARD soutient que la société Lamrini-Darmon ne justifie pas avoir effectué les démarches nécessaires auprès de l’administration pour bénéficier d’une indemnisation au titre du chômage technique, il doit être rappelé qu’il est constant que la victime d’un dommage n’est nullement tenue de minimiser son préjudice dans l’intérêt du responsable. Il ne peut ainsi être reproché à la demanderesse de ne pas avoir sollicité une autre indemnisation, outre qu’il n’est pas certain qu’elle aurait pu effectivement la percevoir.

Le préjudice subi par la société Lamrini-Darmon au titre des frais de licenciement de son employé sera ainsi évalué à la somme de 2 665,42 euros.

* Sur les frais de nettoyage

La société Lamrini-Darmon estime avoir subi un préjudice résultant de l’accroissement de la durée journalière de la « prestation de nettoyage régulière des locaux effectuée par la gérante de la société Lamrini-Darmon », qu’elle évalue à 90 minutes supplémentaires, soit un surcoût total de 9 208,00 euros pour 629 jours.

Il n’est cependant pas justifié de la réalité de cette augmentation du nettoyage nécessaire. Malgré l’existence avérée de poussières et d’écoulements provenant du plafond, il apparaît en effet improbable que l’effondrement survenu en octobre 2016 et ses conséquences entraînent quotidiennement, et jusqu’en juillet 2018, un besoin de nettoyage accru d’une heure et trente minutes.

La société Lamrini-Darmon sera ainsi déboutée de ce chef de prétention.

* Sur le préjudice moral

La société Lamrini-Darmon réclame enfin indemnisation au titre du préjudice moral qu’elle estime avoir subi en raison de la résistance abusive opposée par le syndicat des copropriétaires, qui aurait tardé à exécuter les travaux préconisés par l’expert, et par son assureur Axa France IARD, qui n’aurait indemnisé que tardivement et partiellement les préjudices matériels subis, et aurait fait preuve de mauvaise foi en réclamant à tort des documents dont il disposait déjà.

Elle soutient également que les désordres et la mauvaise gestion de leurs conséquences par les co-responsables lui ont causé d’importantes difficultés financières, génératrices de tracas et contrariétés à l’origine de problèmes de santé pour sa gérante, et d’une atteinte à son image auprès de sa clientèle.

Sur ce dernier point, il doit tout d’abord être relevé que si les personnes morales peuvent subir un préjudice moral, le préjudice subi à titre personnel par la gérante de la société demanderesse ne se confond pas avec celui de la société Lamrini-Darmon. Les moyens tenant aux tracas, stress et contrariétés subis par la gérante sont donc inopérants.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Par ailleurs, à la lecture du dispositif des dernières conclusions en demande, il apparaît que la société Lamrini-Darmon réclame paiement de la somme de « 20 000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral dont 10.000 euros à la charge exclusive de la compagnie AXA France IARD ». Il en résulte que la demande indemnitaire formée à l’encontre des autres parties est donc d’un montant de 10 000 euros.

A propos de la demande formée à l’encontre de la société Axa France IARD, la société Lamrini-Darmon expose divers griefs envers son assureur, sans toutefois démontrer en quoi elle aurait, en tant que personne morale, subi une atteinte à son image ou à sa réputation à raison des faits reprochés.

A propos de la demande formée à l’encontre des autres parties, il apparaît que les désordres survenus et les périodes de fermeture pour travaux qu’ils ont rendu nécessaires ont engendré une désorganisation de l’activité de la société Lamrini-Darmon, ce qui a porté atteinte à son image et sa réputation auprès de la clientèle.

Il conviendra en conséquence d’évaluer le préjudice moral subi par la société Lamrini-Darmon à la somme de 5 000,00 euros.

Pour les motifs qui précèdent, Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] seront condamnés in solidum à payer à la société Lamrini-Darmon la somme totale de 30 698,97 euros en indemnisation de son préjudice.

Il est précisé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal est saisi des demandes telles que formées au dispositif des dernières conclusions des parties. M. [R] [W], envers qui la société Lamrini-Darmon ne forme pas de demande, ne sera ainsi pas condamné en paiement.

2 – Sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires réclame indemnisation au titre de cinq chefs de préjudice : des frais de travaux de reprise de la structure du plancher haut du rez-de-chaussée ; des frais exposés au titre de mesures conservatoires ; les honoraires versés au syndic, à l’architecte de la copropriété ainsi qu’à un bureau d’études.

* Sur les frais de travaux

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 44 390,97 euros au titre des travaux de réfection de la structure du plancher haut du rez-de-chaussée du bâtiment sur rue.

Ces travaux, que la survenance de dégâts des eaux en provenance de l’appartement situé au premier étage a rendus nécessaires, ont été votés par l’assemblée générale le 24 avril 2019, puis réalisés par la société Les Charpentiers de [Localité 22] et facturés le 3 novembre 2020. Il est par ailleurs justifié de la réception de ces travaux par la copropriété.

Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à raison des frais de réfection des parties communes sera ainsi fixé à la somme de 44 390,97 euros.

* Sur les frais exposés au titre de mesures conservatoires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11 352,00 euros au titre des frais qu’il dit avoir dû engager pour faire poser et déposer des étais de soutènement (437,80 euros) et des dispositifs de protection provisoires (2 169,20 euros), ainsi que pour faire réaliser des sondages (748,80 euros) et la réfection d’un plafond coupe-feu (7 997,13 euros).

Il produit les devis établis les 26 janvier 2018 et 4 juin 2018 par la société STL Rénovations, ainsi que le devis établi par la société Les Charpentiers de [Localité 22] le 3 décembre 2018.

Ces dépenses présentant un lien de causalité direct et certain avec les désordres objets du litige, le syndicat des copropriétaires a ainsi subi un préjudice financier à ce titre qui sera évalué à la somme de 11 352,00 euros.

* Sur les divers honoraires

Le syndicat des copropriétaires sollicite enfin indemnisation au titre des honoraires qu’il dit avoir versé au syndic de copropriété, à l’architecte de l’immeuble (cabinet Bati Concept) et à un bureau d’études de structure (cabinet Best).

Sur les honoraires qui auraient été versés au syndic dans le cadre du suivi des opérations d’expertise (1 570,00 euros), il n’est pas justifié du surcoût qu’aurait entraîné ce suivi pour la copropriété, qui ne peut donc prétendre à indemnisation à ce titre.

Sur les honoraires de l’architecte de la copropriété (2 420,00 euros) et du bureau d’études de structure (4 800,00 euros), le syndicat des copropriétaires verse aux débats le rapport établi par l’architecte [B] le 7 septembre 2018 ainsi que celui établi par l’ingénieur de structure le 11 septembre 2018 (accompagné de plans).

Ces prestations, qui ont permis de produire des pièces techniques complémentaires utiles à la solution du litige, présentent un lien de causalité avec les désordres et ouvrent donc droit à indemnisation.

Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à raison du paiement d’honoraires de techniciens sera donc évalué à la somme de 7 220,00 euros.

Pour les motifs qui précèdent, Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur la MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 62 962,97 euros [44 390,97 + 11 352,00 + 7 220,00] en indemnisation de son préjudice.

3 – Sur le préjudice subi par M. [Y] [W]

M. [Y] [W] sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par sa locataire de son obligation contractuelle d’effectuer des travaux de rénovation, ainsi que de la commission par cette dernière de troubles anormaux du voisinage.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Il est constant que Mme [N] [I] [T] a dû quitter l’appartement en septembre 2017, à la suite de l’arrêté préfectoral du 10 juillet 2017 qui l’a déclaré insalubre, et que les opérations d’expertise judiciaire se sont achevées par le dépôt du rapport le 2 septembre 2019.

Si Mme [N] [I] [T] engage certes sa responsabilité envers son bailleur au titre de l’inexécution de son obligation contractuelle et des troubles anormaux du voisinage commis, il n’est cependant pas rapporté la preuve d’un lien de causalité entre ces manquements et le chef de préjudice invoqué.

En effet, l’impossibilité de louer l’appartement entre septembre 2017 et septembre 2019, qui est avérée, est due au fait que l’appartement a été frappé par un arrêté d’insalubrité et qu’il a été nécessaire de mener des opérations d’expertise judiciaire.

L’insalubrité de l’appartement, dont les consorts [W] sont propriétaires de 1978, ne peut à l’évidence être imputée à la seule inexécution contractuelle commise par Mme [N] [I] [T], et résulte également d’un défaut d’entretien antérieur à son installation dans les lieux. Tout propriétaire est tenu de mettre son bien en conformité avec la réglementation sanitaire, et ne peut invoquer un manquement contractuel de la part de son locataire pour se soustraire à cette obligation.

Quant aux opérations d’expertise judiciaire, celles-ci ont été rendues nécessaires par la survenance des désordres, dont les consorts [W] sont co-responsables avec leur locataire.

Il est enfin relevé que M. [Y] [W] et son assureur soutiennent de manière contradictoire avoir subi un préjudice résultant de l’impossibilité de louer leur bien en septembre 2017 et septembre 2019, et en même temps que celui-ci n’a plus été occupé depuis le départ de Mme [N] [I] [T] et qu’il n’y aurait donc pas lieu d’ordonner la réalisation de travaux.

Pour l’ensemble de ces motifs, M. [Y] [W] sera débouté de sa demande indemnitaire à l’encontre de Mme [N] [I] [T]

4 – Sur le préjudice subi par la SCI Localin

La SCI Localin sollicite l’indemnisation des frais qu’elle dit avoir exposés pour le remplacement du plafond coupe-feu de son local commercial, et verse aux débats la facture de l’entreprise intervenue le 26 décembre 2020.

Il est établi et non contesté que l’effondrement du plafond du local de la SCI Localin a rendu nécessaires de tels travaux.

Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur la MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] seront ainsi condamnés in solidum à payer à la SCI Localin la somme totale de 1 612,20 euros en indemnisation de son préjudice.

5 – Sur le préjudice subi par la société Axa France IARD

La société Axa France IARD sollicite la condamnation de « toute partie succombante » au paiement de la somme de 24 343,00 euros, soutenant être subrogée dans les droits de son assurée.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

Elle verse aux débats deux quittances subrogatoires établies les 1er décembre 2018 et 30 avril 2019, justifiant du versement d’indemnités d’un montant respectif de 18 500,00 euros et 5 843,00 euros à la société Lamrini-Darmon.

La société Axa France IARD est par conséquent subrogée dans les droits de cette dernière à hauteur de la somme de 24 343,00 euros, et bien fondée à agir en paiement à l’encontre des responsables des désordres et leurs assureurs.

Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur la MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] seront ainsi condamnés in solidum à payer à la société Axa France IARD la somme totale de 24 343,00 euros en indemnisation de son préjudice.

D – Sur les appels en garantie

Pour les motifs qui précèdent, il conviendra de faire droit à l’appel en garantie formé par la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de la société Lamrini-Darmon) à l’encontre de Mme [N] [I] [T], M. [Y] [W], son assureur la MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G].

M. [Y] [W] et la MAIF, ainsi que la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de Mme [N] [I] [T]) seront déboutés de leurs appels en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la société BPCE Assurances, de la SCI Localin et de la société Lamrini-Darmon.

M. [Y] [W] et la MAIF appellent en garantie Mme [N] [I] [T] et son assureur la société Axa France IARD, tandis que cette dernière forme une demande identique à l’encontre des consorts [W] et de la MAIF.

Compte tenu des manquements respectifs des consorts [W] et de Mme [N] [I] [T], et de l’incidence de ces derniers dans la survenance des désordres, il convient de faire droit à ces appels en garantie, et d’arrêter le partage de responsabilité suivant :

—  80% à la charge de M. [Y] [W], M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] ;

—  20% à la charge de Mme [N] [I] [T].

3 – Sur la demande en exécution de travaux

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger, de la part d’un copropriétaire et dans ses parties privatives, la réalisation de travaux nécessaires pour résorber ou prévenir des désordres sur les parties communes ainsi que dans les parties privatives.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [W] à entreprendre les travaux listés au devis établi par la société HM+ Rénov le 5 avril 2018, sous astreinte et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Il a été précédemment démontré que les installations sanitaires de l’appartement des consorts [W] ont été à l’origine de dégâts des eaux dans les parties communes et des parties privatives de l’immeuble.

M. [Y] [W] et son assureur font valoir qu’il « n’existe aucun caractère d’urgence à voir ces travaux être réalisés, dès lors que le logement demeure vacant et qu’il n’est, en l’état, source d’aucune nuisance pour quiconque ».

L’existence d’une quelconque urgence est cependant indifférente, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires peut valablement solliciter la mise en conformité de parties privatives dont il est avéré qu’elles ont été la cause de désordres, lesquels constituent des troubles anormaux du voisinage.

Par ailleurs, alors que le défendeur soutient que l’appartement ne peut actuellement être à l’origine de nuisances, rien ne permet de s’assurer que cela ne soit pas le cas à l’avenir, un bien immobilier à usage d’habitation ayant vocation à être occupé.

Il conviendra ainsi de condamner in solidum M. [Y] [W], M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à procéder dans leur appartement aux travaux de réfection nécessaires, et ce dans les conditions précisées au dispositif.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il est de jurisprudence constante, au visa de cet article, que tant en matière délictuelle qu’en matière contractuelle, la créance de réparation ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est allouée judiciairement.

Les intérêts au taux légal seront par conséquent dus à compter du prononcé de la décision, et non d’une mise en demeure ou de la date de l’assignation.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/03985 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSA5Z

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] seront condamnés in solidum à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 8 000,00 euros au profit de la société Lamrini-Darmon.

Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] seront en outre condamnés in solidum à payer au titre des frais irrépétibles les sommes de :

—  8 000,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires ;

—  6 000,00 euros au profit de la SCI Localin.

En équité, la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de la société Lamrini-Darmon) et la société BPCE Assurances seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, tout comme les parties succombantes.

— Sur l’exécution provisoire

Décision du 06 décembre 2024

8ème chambre 3ème section

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Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la société Axa France IARD demande que soit écartée l’exécution provisoire de droit, et fait valoir que « compte tenu de l’existence de risques de réformation en appel et du risque de non-restitution des fonds par les demandeurs, l’exécution provisoire entraînerait des conséquences manifestement excessives » pour elle.

Ce moyen n’apparaît toutefois pas sérieux au regard de la surface financière de cette société et du montant des condamnations prononcées. Au regard de l’identité des débiteurs des indemnités – commerçant-restaurateur, bailleur particulier et syndicat des copropriétaires -, et de la particulière ancienneté du litige, l’exécution provisoire apparaît au contraire nécessaire et ne sera donc pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de Mme [N] [I] [T]) irrecevable en sa demande formée à l’encontre de la société Aviva ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] [T], la société Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à payer à la société Lamrini-Darmon la somme totale de 30 698,97 euros en indemnisation de son préjudice, se décomposant comme suit :

—  12 841,70 euros, au titre des travaux de remise en état ;

—  9 459,12 euros, au titre d’une perte d’exploitation subie à partir du 3 octobre 2020 et jusqu’au mois de janvier 2021 ;

—  732,73 euros, au titre d’une perte de denrées alimentaires ;

—  2 665,42 euros, au titre de frais de licenciement ;

—  5 000,00 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE la société Lamrini-Darmon du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] [T], la société Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 62 962,97 euros en indemnisation de son préjudice, se décomposant comme suit :

Décision du 06 décembre 2024

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—  44 390,97 euros, au titre de frais de travaux de réfection des parties communes ;

—  11 352,00 euros, au titre de frais exposés au titre de mesures conservatoires ;

—  7 220,00 euros, au titre des honoraires versés à des techniciens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE M. [Y] [W] et son assureur la MAIF de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] [T], la société Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à payer à la SCI Localin la somme totale de 1 612,20 euros en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] [T], M. [Y] [W], son assureur MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à payer à la société Axa France IARD la somme totale de 24 343,00 euros en indemnisation de son préjudice ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes formées envers le syndicat des copropriétaires, la SCI Localin et la société BPCE Assurances ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [W], M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à faire réaliser dans leur appartement les travaux visés au devis établi par la société HM+ Rénov le 5 avril 2018, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires resteront à leur charge ;

DIT que ceux-ci seront tenus d’y procéder sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec autorisation donnée à M^e Sophie Duguey, M^e Francesco Digiuro, M^e Amandine Lagrange et M^e Lionel Busson de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 8 000,00 euros au profit de la société Lamrini-Darmon ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] [T], son assureur Axa France IARD, M. [Y] [W], son assureur MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à payer au titre des frais irrépétibles les sommes de :

—  8 000,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires ;

—  6 000,00 euros au profit de la SCI Localin ;

DÉBOUTE Mme [N] [I] [T], la société Axa France IARD, la société BPCE Assurances, M. [Y] [W], son assureur MAIF de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [N] [I] [T], M. [Y] [W], son assureur la MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à garantir la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de la société Lamrini-Darmon) de toute condamnation prononcée à son encontre ;

CONDAMNE M. [Y] [W], son assureur la MAIF, M. [R] [W], Mme [K] [W], M. [F] [W], M. [A] [S] et M. [P] [G] à garantir la société Axa France IARD (ès qualités d’assureur de Mme [N] [I] [T]) des condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de 80% des sommes dues ;

CONDAMNE Mme [N] [I] [T] et la société Axa France IARD à garantir M. [Y] [W] et son assureur la MAIF des condamnations prononcées à leur encontre, à hauteur de 20% des sommes dues ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 décembre 2024

La greffière La présidente