N° RG 24/00355 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5W5U

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER :

DÉFENDEUR A L’OPPOSITION

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Adresse 5] – B sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET COTTEN exerçant sous la marque BARRAINE IMMO dont le siège est [Adresse 4]

représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, substituée par Maître Marine RUIZ-GARCIA, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER :

DEMANDEUR A L’OPPOSITION

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Luc PASQUET de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 09 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 20 Novembre 2025 par décision contradictoire et en dernier ressort.

Le : 20/11/2025

Exécutoire à : M^e CAMUS-ROUSSEAU Martine, M^e PASQUET Luc

Copie à : service des injonctions de payer

Monsieur [Y] [K] a acquis la propriété d’un immeuble B03 au sein de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 3].

Le 15 janvier 2024, une infiltration d’eau a été découverte dans les parties communes de la résidence [Adresse 5].

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] a mandaté la Société BREIZH PLOMBERIE pour remédier à l’infiltration d’eau.

Suite aux deux interventions de la société, les deux factures d’intervention de montants respectifs de 534,60 euros et 201,30 euros ont été transmises à Monsieur [Y] [K] qui a contesté devoir les payer.

Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, le juge au tribunal judiciaire de LORIENT a enjoint à Monsieur [Y] [K] d’avoir à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] les sommes de 2374,76 euros à titre principal et 51,60 euros au titre des frais accessoires.

Par courrier reçu au greffe le 20 décembre 2024, Monsieur [Y] [K] a formé opposition à ladite injonction de payer.

Pour les motifs exposés dans ses dernières écritures, dont le bénéfice a été repris à l’audience du 9 octobre 2025, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], re représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET COTTEN, (le syndicat des copropriétaires), représenté par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

— débouter Monsieur [Y] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner Monsieur [Y] [K] à lui régler les factures du plombier dont les montants respectifs sont de 534,60 euros et 201,30 euros, chacune assortie des intérêts au taux légal depuis le 10 juillet 2024,

— condamner Monsieur [Y] [K] à lui régler les frais de syndic à hauteur de 290 euros ainsi que les frais de commissaires de justice à hauteur de 661,01 euros,

— condamner Monsieur [Y] [K] à lui régler les charges courantes de 2025 appelées à hauteur de 918,28 euros,

— condamner Monsieur [Y] [K] à l’indemniser à hauteur de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [Y] [K], représenté par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures à l’audience, a sollicité de la juridiction de:

— le déclarer recevable en son opposition et y faire droit,

— constater que l’opposition met à néant l’ordonnance portant injonction de payer du 3 décembre 2024,

— ordonnée la mainlevée de la saisie conservatoire du 1er octobre 2024 auprès du crédit immobilier de l’Ouest,

— débouter le [Adresse 7] [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Adresse 6] à une amende civile de 1000 euros,

— condamner le [Adresse 7] [Adresse 6] à lui payer une indemnité de:

-1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-2000 euros pour avoir pénétré dans son appartement sans autorisation,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Adresse 6] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le [Adresse 7] [Adresse 6] au paiement des entiers dépens de la présente instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la recevabilité de l’opposition à l’injonction de payer:

Selon l’article 1416 du code de procédure civile d’exécution, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de LORIENT à enjoint à Monsieur [Y] [K] de payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] les sommes de 2374,76 euros à titre principal et 51,60 euros au titre des frais.

Par courrier reçu au greffe le 20 décembre 2024, Monsieur [Y] [K] a formé opposition à ladite injonction de payer.

Il convient donc de déclarer recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 3 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation en paiement:

Sur les factures des travaux du plombier:

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci .

L’article 9 de la loi prévoit quant à lui que les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Il résulte de la lecture de ces articles que pour pouvoir de sa propre initiative commander des travaux sur l’immeuble qu’il administre, le Syndic doit justifier d’une situation d’urgence qui interdit la convocation préalable d’une assemblée et doit justifier de la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir au soutien de sa demande de condamnation qu’il a été dans l’obligation d’intervenir en urgence pour éviter que l’infiltration d’eau dans les parties communes ne se propage aux autres étages. Il estime que la fuite est de nature à porter atteinte à la solidité et à la salubrité de l’immeuble et justifiait donc une intervention immédiate afin de prévenir l’aggravation du sinistre et de préserver les parties communes. Il ajoute qu’il n’a mandaté le plombier que pour une recherche de fuite et que c’est ce dernier, qui, de son propre chef, a effectué des réparations conservatoires depuis devenues pérennes.

Le syndicat des copropriétaires estime donc n’avoir fait qu’utiliser son pouvoir de gestion pour protéger au mieux les parties communes et éviter un sinistre plus important. Il en déduit donc qu’aucune assemblée générale n’était nécessaire postérieurement à cette intervention.

Monsieur [Y] [K] s’oppose à l’argumentaire. Il rappelle que le plombier a pénétré dans son logement pour changer un joint, cette intervention étant dès lors conservatoire. Il conteste que l’infiltration provenait de son bien immobilier. Il relève que le plombier est intervenu dans sa partie privative sans son autorisation. Il ajoute que par ailleurs, lorsque le syndic intervient après avoir pris l’initiative de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il doit convoquer immédiatement une assemblée générale ayant pour objet de ratifier cette initiative.

En l’espèce, il appartient au syndicat des copropriétaires, en demande, de justifier du bien fondé de la demande de condamnation qu’il formule à l’encontre de Monsieur [Y] [K].

Or, il résulte des pièces qu’il produit aux débats qu’il ne justifie pas du caractère urgent de ces travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. En effet, si l’existence d’une fuite d’eau/infiltration affectant le bien immobilier n’est pas contestée, l’absence de constat de commissaire de justice ou d’expertise empêche la juridiction de pouvoir apprécier son importance et donc de démontrer que cette fuite nécessitait de mettre en place des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il sera en effet relevé que Monsieur [Y] [K] fait état d’une micro fuite, ces allégations n’étant pas contredites par les éléments de la procédure qui ne font état que de menues réparations par le plombier.

Le syndicat des copropriétaires qui a pris l’initiative de recourir à un plombier sans convocation préalable d’une assemblée ne démontre pas l’existence d’une urgence avec la notion de mise en péril de l’immeuble. Il ne démontre dès lors pas qu’il était dispensé d’obtenir l’autorisation du copropriétaire. Par ailleurs, le demandeur ne saurait valablement se retrancher derrière le fait que le plombier n’est pas un professionnel du droit pour indiquer qu’il avait sollicité de simples travaux conservatoires alors que ce dernier, sans aucune autorisation, a procédé à des travaux de réparation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et sans qu’il soit besoin d’étudier les autres moyens, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère urgent des travaux qu’il a engagé au sein d’une partie privative de l’immeuble appartenant à Monsieur [Y] [K] sans son autorisation.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [Y] [K] à lui payer les factures du plombier.

Sur les frais de syndic et de commissaires de justice:

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [Y] [K] à lui régler les frais qu’il a exposé pour recouvrer sa créance.

Il résulte cependant des développements précédents que le syndicat des copropriétaires succombe dans sa demande principale visant à obtenir la condamnation de Monsieur [Y] [K] à payer les factures émises par le plombier. Les frais exposés pour le règlement de cette créance ne sont donc pas dus par le défendeur.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation en paiement sur ce fondement.

Sur les charges et les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [Y] [K] à lui payer la somme de 918,28 euros au titre des charges courantes de 2025.

Monsieur [Y] [K] n’a émis aucune contestation quant au montant réclamé sur ce fondement.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 918,28 euros au titre des charges de copropriété dues pour le premier trimestre 2025.

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire du 1er octobre 2024:

Selon l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la demande de mainlevée de la saisie conservatoire qui relève de la compétence du juge de l’exécution devra être formulée devant ce dernier. Par ailleurs, il n’est produit aux débats aucun élément permettant de justifier du bien fondé de la demande.

Monsieur [Y] [K] sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande en paiement d’une amende civile:

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun élément de nature à établir que le syndicat des copropriétaires aurait abusivement usé de son droit à agir en justice.

Monsieur [Y] [K] sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande en paiement au titre de la procédure abusive:

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Y] [K] qui réclame l’octroi d’une somme de 1000 euros à titre de procédure abusive ne démontre pas en quoi le syndicat des copropriétaires aurait abusivement usé de son droit d’agir en justice ou aurait commis une erreur équipollente au dol à l’origine pour lui d’un préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de condamnation en paiement de la somme de 2000 euros:

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [Y] [K] sollicite l’octroi d’une somme de 2000 euros au motif que le syndicat des copropriétaires a pénétré dans son appartement sans autorisation.

En l’espèce, il n’est pas produit à l’appui de la demande d’éléments permettant d’établir l’existence d’un préjudice ni son quantum. Par ailleurs, Monsieur [Y] [K] ne démontre pas que le demandeur serait pénétré dans son logement sans autorisation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne pourra qu’être débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires succombant à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer à Monsieur [Y] [K] la somme de 900,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en dernier ressort:

Déclare recevable en la forme l’opposition formée par Monsieur [Y] [K] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le président du tribunal judiciaire le 3 décembre 2024 et lui substitue le présent jugement.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET COTTEN de sa demande de condamnation en paiement des factures de 534,60 euros et 201,30 euros,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET COTTEN de sa demande de condamnation aux frais de syndic et frais de commissaire de justice,

Condamne Monsieur [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET COTTEN la somme de 918,28 euros au titre des provisions sur charges courantes pour le premier trimestre 2025,

Déboute Monsieur [Y] [K] de sa demande de mainlevée de la saisie conservatoire,

Déboute Monsieur [Y] [K] de sa demande au titre de l’amende civile,

Déboute Monsieur [Y] [K] de sa demande au titre de la procédure abusive,

Déboute Monsieur [Y] [K] de sa demande d’indemnisation au titre de la pénétration dans son appartement sans autorisation,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET COTTEN à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET COTTEN aux entiers dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE