Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02659 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2MH

S.A. NOV’HABITAT

C/

[L] [B]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. NOV’HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2023, la SA NOV’HABITAT a donné à bail à Madame [L] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 297,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la SA NOV’HABITAT a fait signifier à Madame [L] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1066,74 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges dus au 11 septembre 2024.

Par notification électronique du 19 septembre 2024, la SA NOV’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 signifié à étude, la SA NOV’HABITAT a fait assigner Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

dans tous les cas :

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [L] [B] au paiement des sommes suivantes:

◦1773,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

◦fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦364 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 31 juillet 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SA NOV’HABITAT représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [L] [B] n’a procédé à aucun règlement depuis des mois. Elle actualise sa créance à la somme de 2975,57 euros, échéance d’octobre incluse. Les paiements n’ayant jamais été repris, la SA NOV’HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [L] [B] ne s’est pas présentée à l’audience. Toutefois, un diagnostic social et financier, a été réceptionné par le Tribunal le 20 octobre 2025 faisant état de l’absence de Madame [B] à ses convocations.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que assignée à étude, Madame [L] [B], ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 31 juillet 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 28 octobre 2025.

Par ailleurs, la SA NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA NOV’HABITAT justifie avoir signifié à la locataire le 18 septembre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le commandement prévoyant cependant un délai de deux mois pour régulariser les sommes dues il convient de retenir ce délai plus favorable au locataire.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 19 novembre 2024 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin l’article 1343-2 du Code civil prévoit : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 20 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 18 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 22 octobre 2025, date de l’audience, que la SA NOV’HABITAT rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 2975,57 euros.

Madame [L] [B], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Madame [L] [B] sera condamnée à verser à la SA NOV’HABITAT la somme totale de 2975,57 euros avec intérêts au taux légal à compter l’assignation sur la somme de 1773,52 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [L] [B], qui n’a pas comparu à l’audience, n’a pas fait connaître d’éléments justifiant de sa capacité à régler le loyer courant ou sa dette.

Dans ces conditions et faute de pouvoir justifier de tels éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à Madame [L] [B].

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 novembre 2024, Madame [L] [B] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [L] [B] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 19 novembre 2024.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [L] [B], doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamnée aux dépens, Madame [L] [B] sera également condamnée à payer à la SA NOV’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SA NOV’HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 décembre 2023 entre la SA NOV’HABITAT d’une part, et Madame [L] [B] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], [Adresse 10] à [Adresse 8] [Localité 1], sont réunies à la date du 19 novembre 2024  ;

CONDAMNE par conséquent Madame [L] [B] à payer à la SA NOV’HABITAT, la somme de 2975,57 euros euros avec intérêts au taux légal à compter l’assignation sur la somme de 1773,52 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 22 octobre 2025, échéance d’octobre incluse ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à quitter le lieu loué situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;42

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [B] à compter de la résiliation du bail, soit le 19 novembre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [L] [B] à payer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 19 novembre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [L] [B] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à payer à la SA NOV’HABITAT une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 7] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 15 décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION