Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/03016 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4IT

JUGEMENT DU 04 Février 2025

DEMANDEUR :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS de [Localité 15] n° 441.649.225

[Adresse 6] »

[Localité 1]

représentée par M^e Anne Cécile DUBOIS, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Sarah GONZALES, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [U] épouse [F],entrepreneur individuel, RCSAVIGNON n°841.818.23

[Adresse 3]

[Localité 7]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Sarah GONZALES

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 27 décembre 1957, Mme [G] [P] épouse [J] a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1958, à M. [V] [A] un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 9] (84), moyennant un loyer d’un montant annuel de 60 000,00 francs, correspondant à 1 252,56 euros, payable trimestriellement.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire ou de non-respect des obligations contractées dans le cadre du bail, un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce bail a fait l’objet de renouvellements successifs, le dernier renouvellement étant intervenu le 2 octobre 2001, par acte notarié, le propriétaire et bailleur étant Mme [B] [S], qui a acquis ce bien auprès de Mme [J] le 6 juin 1961, et la locataire, Mme [X] [Z], qui a acquis ce fonds de commerce par acte notarié du 30 août 1988. Le local commercial, dont l’adresse est désormais [Adresse 4] (84), a été loué pour une nouvelle période de 9 années, du 1er juillet 2001 au 30 juin 2010, moyennant un loyer trimestriel de 7592,00 francs, soit 1 252,56 euros.

Ce bail ne contient pas de clause résolutoire mais renvoie aux clauses et conditions du bail initial par le biais des baux renouvelés antérieurement.

Par acte notarié du 25 avril 2017, Mme [M] [F] née [U] a acquis ce fonds de commerce auprès de Mme [Z].

La S.C.I. Montaigne, devenue bailleresse de ces locaux pour les avoir acquis de Mme [S], n’ayant pas répondu dans le délai de l’article L.145-10 du code de commerce à la demande de renouvellement du bail commercial formée par la locataire par acte extra judiciaire du 11 janvier 2019, ledit bail a été renouvelé, aux conditions du bail antérieur, à compter du 1er juillet 2019.

Par acte notarié du 16 novembre 2021, l’établissement public à caractère industriel et commercial dénommé “[Adresse 12]” a acquis de la S.C.I. Montaigne l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Adresse 10] (84).

En raison du mauvais état de ce bien, constaté par une expertise judiciaire confiée à M. [W] [O], désigné par ordonnance du juge des référés de cette juridiction du 9 janvier 2020, à la demande de Mme [F], l'[Adresse 12] a entrepris d’importants travaux de rénovation et de mise en sécurité de ces locaux, obligeant Mme [F] à libérer les lieux le temps des travaux. Cette dernière a été exonérée du paiement de ses loyers à partir du mois d’avril 2022 et pendant toute la période de réalisation des travaux.

Par courrier du 28 février 2024, l’agence La Comtesse Immobilier, gestionnaire des locaux commerciaux dont est propriétaire l'[Adresse 13], a informé Mme [M] [F] de la possibilité de réintégrer ledit local commercial à compter du 11 mars 2024.

Constatant que la locataire n’a, depuis la fin des travaux, ni repris possession des locaux commerciaux pour les exploiter, ni repris le règlement des loyers, malgré un commandement de payer les loyers, de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et d’avoir à exploiter les lieux qui lui a été signifié le 30 mai 2024, l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur a fait citer, par acte extra-judiciaire du 29 octobre 2024, Mme [M] [F] née [U] devant la présente juridiction aux fins de voir :

Au principal,

— constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial liant l'[Adresse 12] et Mme [M] [F], portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 11], est acquise,

— constater, en conséquence, la résiliation dudit bail,

A titre subsidiaire, si la juridiction considère que la clause résolutoire n’est pas acquise:

— ordonner la résiliation du bail commercial liant l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur et Mme [M] [F], portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 11], aux torts du preneur,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [M] [F], de tous occupants de son chef et de leurs biens, des locaux susvisés, avec, au besoin, le concours de la force publique,

— ordonner, à défaut de ce faire, le concours de la force publique afin de faire exécuter la décision de justice à intervenir,

— autoriser l'[Adresse 12], si besoin est, à recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion des occupants de leur personne et de leurs biens,

— condamner Mme [M] [F] à payer à l’Etablissement Public Foncier Provence

Alpes-Côte d’Azur les sommes suivantes :

• la somme de 6 683,82 euros correspondant aux impayés de loyers et de charges au 18 octobre 2024,

• la somme de 690,00 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à justification de la libération effective des lieux,

• la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et du P.V. de constat.

Quoique régulièrement citée, Mme [M] [F] née [U] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial liant les parties et sur les sommes dues au titre des loyers :

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’articles 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail commercial renouvelé liant l'[Adresse 12] à Mme [M] [F] renvoie, par le biais des baux antérieurs, au bail initial du 27 décembre 1957, qui contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

“A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme dudit loyer ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, la bailleresse pourra faire résilier celui-ci, sans indemnité à sa charge, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et faisant connaître l’intention de la bailleresse d’user du bénéfice de la présente clause, et nonobstant toutes offres et consignations ultérieures”.

Il est établi par les pièces produites (décompte des sommes dues versé aux débats, procès-verbal de constat établi le 4 juillet 2024 par la S.C.P. Hiély et Kluczynski, commissaires de justice associés à [Localité 8]), que Mme [F] n’a repris, à compter de la date de délivrance des locaux rénovés, le 11 mars 2024, ni l’exploitation de son fonds de commerce, le magasin étant vide et fermé, ni le paiement de ses loyers. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 30 mai 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, Mme [M] [F] n’ayant ni apuré le passif locatif, d’un montant de 2 546,22 euros à la date du commandement, ni repris son activité commerciale dans les locaux loués, comme en atteste le constat du 4 juillet 2024. De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Mme [F], qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur ses multiples manquements, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette locative. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2024, date à laquelle Mme [F] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, d’ordonner son expulsion.

Conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles, objets et marchandises qui se trouveraient dans les locaux, après leur libération, devront être remisés dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de Mme [F] née [U] et il appartiendra à cette locataire de les retirer dans les délais des articles R.433-1 et R.433-2 de ce même code. A défaut de retrait dans les délais fixés, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-2, R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Attendu qu’au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de Mme [M] [F] née [U] s’élève à la somme de 2 546,22 euros, représentant le montant des loyers et charges dus jusqu’au mois de juin 2024 inclus, cette somme se décomposant comme suit :

Reliquat dû au titre du 1er trimestre 2024 ……………………………………… 477,42 E

Loyer échu au titre du 2ème trimestre 2024 (avril – juin 2024) ………….. 2 068,80 E

— -------------------------

TOTAL……………………………………………………………………………………. 2 546,22 E

Mme [F] sera condamnée à payer cette somme à l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges (689,60 euros au 1er juillet 2024) le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où Mme [F] est sans droit ni titre, soit le mois de juillet 2024.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [M] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à l'[Adresse 12], qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail commercial dont est titulaire Mme [M] [F], renouvelé à compter du 1er juillet 2019, relatif à un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 9] (84), propriété de l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, s’est trouvé résilié de plein droit le 1er juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DIT qu’à compter de cette date, Mme [M] [F] née [U] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [F] née [U] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DIT que les meubles, objets et marchandises qui se trouveraient dans les locaux, après leur libération, pourront être remisés dans un garde-meubles aux frais et risques et périls de Mme [M] [F] née [U],

DIT qu’il appartiendra à Mme [M] [F] née [U] de retirer les objets mis en dépôt dans un garde-meubles dans les délais des articles R.433-1 et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut de retrait dans les délais fixés, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-2, R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [M] [F] née [U] à payer à l'[Adresse 13] :

— la somme de DEUX MILLE CINQ CENT QUARANTE SIX EUROS ET VINGT DEUX CENTIMES (2 546,22 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juin 2024 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [M] [F] née [U] à payer à l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [F] née [U] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 30 mai 2024, assignation du 29 octobre 2024…),

REJETTE toutes autres demandes.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT