N° RG 24/00735 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WAE 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

DEMANDEUR A L’ INJONCTION DE PAYER

DEFENDEUR A L’OPPOSITION DE L’INJONCTION DE PAYER

à :

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

DEFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER

DEMANDEUR A L’OPPOSITION L’INJONCTION DE PAYER

Monsieur [W] [H] es qualité de caution solidaire, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

DEFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER

DEMANDEUR A L’OPPOSITION DE L’INJONCTION DE PAYER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 13/11/2025:

Exécutoire à M^e Corinne BRIL

Copie à Maître Anne LE GOFF et Service injoction de payer du Tribunal Judiciaire de LORIENT – affaire RG 21-24-000779

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2019, Monsieur [Y] [G] a donné à bail à Monsieur [B] [Z] et Madame [X] [F] un logement à usage d‘habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le versement d’un loyer initial de 1460 euros.

Madame [X] [F] a donné son congé et un nouveau contrat de bail a été établi le 20 avril 2020 avec effet au 1er juin 2020.

Par acte séparé en date du 27 mai 2020, Monsieur [W] [H] s’est porté caution solidaire de Monsieur [B] [Z] dans le cadre de l’exécution du contrat de bail.

Par courrier du 15 novembre 2023, Monsieur [B] [Z] a donné son congé pour quitter les lieux à effet au 15 février 2023.

Par ordonnance du 2 juillet 2024, le juge au tribunal judiciaire de LORIENT a enjoint à Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] de payer solidairement à Monsieur [Y] [G] les sommes de:

-5033,95 euros en principal,

-51,60 euros au titre des frais accessoires.

Par déclaration au greffe du 22 novembre 2024, Monsieur [B] [Z] a formé opposition à ladite injonction de payer qui lui avait été signifiée le 7 novembre 2024.

Par déclaration au greffe du 22 novembre 2024, Monsieur [W] [H] a formé opposition à ladite injonction de payer qui lui avait été signifiée le 22 Octobre 2024.

L’affaire a été audiencée à l’audience du 16 janvier 2025 puis à fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 2 octobre 2025, Monsieur [Y] [G], représenté par son conseil qui a repris oralement le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de a juridiction de:

— condamner solidairement Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] au paiement de la somme de 5033,95 euros au titre de l’arriéré de loyer pour la période de novembre 2023 à février 2024,

— condamner solidairement Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] au paiement de la somme de 50 euros au titre de l’apurement des charges,

— juger que la somme portera intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance d’injonction de payer du 2 juillet 2024 valant mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— débouter Monsieur [Z] de ses demandes,

— condamner solidairement Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs aux dépens d’instance qui comprendront les frais d’ordonnance d’injonction de payer et sa signification.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] , représentés par leur conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

— juger Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] recevables et bien fondés en leur opposition à l’injonction de payer du 2 juillet 2024

— débouter Monsieur [Y] [G] de sa demande en paiement des loyers et charges impayés, faute de justifier du montant de sa créance,

— condamner Monsieur [Y] [G] à restituer le montant du dépôt de garantie, soit une somme de 1460 euros,

— condamner Monsieur [Y] [G] à verser à Monsieur [B] [Z] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financiers et de jouissance,

— ordonner la compensation des créances entre les parties,

— condamner Monsieur [Y] [G] à leur verser une somme de 1500 euros chacun, soit 3000 euros au total sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Y] [G] aux entiers dépens dont ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la recevabilité de l’opposition à l’injonction de payer:

Selon l’article 1416 du code de procédure civile d’exécution, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de LORIENT à enjoint à Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] de payer solidairement à Monsieur [Y] [G] les sommes de 5033,95 euros à titre principal et 51,60 euros au titre des frais.

Par déclaration au greffe le 22 novembre 2024, Monsieur [W] [H] a formé opposition à ladite injonction de payer qui lui avait été signifiée le 22 octobre 2024.

Par déclaration au greffe le 22 novembre 2024, Monsieur [B] [Z] a formé opposition à ladite injonction de payer qui lui avait été signifiée le 7 Novembre 2024.

Il convient donc de déclarer recevables les oppositions formées le 22 Novembre 2024 à l’ordonnance d’injonction de payer.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [Y] [G] a produit aux débats le contrat de bail conclu avec Monsieur [B] [Z]. Il a également joint un décompte de sa créance.

Monsieur [B] [Z] s’oppose à la demande. Il explique que le non paiement des loyers sur cette période s’explique par les manquements de Monsieur [Y] [G] à ses obligations de réparations élémentaires. Il précise que le montant du loyer a été augmenté chaque année sans courrier de justification et ajoute avoir versé une provision sur charge mensuelle de 35 euros admettant in fine qu’a été produit le justificatif des taxes d’ordures ménagères.

Il résulte des pièces et déclarations des parties à l’audience que Monsieur [Y] [G] a fourni à l’appui de sa demande de condamnation en paiement un décompte de la dette locative. Monsieur [B] [Z] qui conteste le montant réclamé n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

S’agissant de l’indexation annuelle du loyer, si Monsieur [B] [Z] affirme qu’elle ne lui a pas été valablement signifiée, il résulte des pièces produites des débats que le bailleur l’a informé de cette indexation et du mode de calcul par différents mails. Les conditions de forme ont bien été respectées.

S’agissant en effet du montant du dépôt de garantie, le décompte produit par le bailleur aux débats justifie de la déduction de ce montant de 1460 du montant des loyers et indemnités d’occupation impayés. Monsieur [B] [Z] sera donc débouté de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie cette somme étant d’ores et déjà déduite du solde des loyers et indemnités d’occupations impayés.

Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [Y] [G] la somme de 5033,95 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté à l’audience avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [Y] [G] justifie en outre du montant des taxes d’ordures ménagères. Le calcul opéré par le bailleur au regard de la provision sur charge mensuelle versée par Monsieur [B] [Z] n’est plus contesté par ce dernier.

Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] seront donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [Y] [G] la somme de 50 euros au titre des charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en outre de dire que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent.

En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[…]

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,….

Monsieur [B] [Z] sollicite l’octroi d’une somme de 10000 euros en réparation de ses préjudices en lien avec les manquements du bailleur à ses obligations. Il fait ainsi valoir que le logement était très énergivore alors que lors de la signature du contrat de bail, il n’a pas pu avoir un DPE récent. Il ajoute que des dysfonctionnements ont affecté la chaudière occasionnant plusieurs inondations avec dégradation de ses effets personnels. Il déplore le fait que le bailleur n’ait jamais engagé de travaux pour remédier aux dysfonctionnements rencontrés. Le locataire affirme par ailleurs que la maison n’était pas équipée d’une VMC et était très mal isolée rendant le logement extrêmement humide. Il a expliqué que sont apparues des moisissures rendant le logement insalubre et indigne d’un habitat familial.

Monsieur [B] [Z] affirme enfin que pendant plusieurs mois, il n’a pas pu relever les volets de différentes pièces de la maison.

Monsieur [Y] [G] s’oppose aux affirmations du locataire. Il admet que le DPE aurait dû être refait au moment de la conclusion du bail. Il admet également que la chaudière a connu des dysfonctionnements mais qu’il a fait appel à une entreprise pour effectuer les réparations. Il conteste l’existence d’humidité dans le logement et ajoute qu’aucun dysfonctionnement n’a été porté à sa connaissance s’agissant des volets du rez de chaussée.

En l’espèce, il appartient à Monsieur [B] [Z], en demande, de justifier du bien fondé de sa réclamation indemnitaire.

Il n’est pas contesté par les parties qu’aucun DPE récent n’a été produit par le bailleur au locataire au moment de la souscription du contrat de bail. Il s’agit d’un manquement du bailleur à ses obligations qui a nécessairement privé son futur locataire d’une connaissance exacte des caractéristiques du bien loué. Ainsi, il en résulte pour Monsieur [B] [Z] un préjudice qui sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 500 euros.

S’agissant des autres manquements allégués, il sera relevé à titre liminaire que des copies d’écran de téléphone portable, non authentifié par commissaire de justice, ne sauraient avoir valeur probatoire suffisante. Elles ne permettent pas de démontrer que le bailleur a été informé de difficultés affectant le logement. De même, les photographies qui ne sont ni datées ni localisées géographiquement sont insuffisantes à démontrer qu’un volet est défectueux.

Ainsi, si Monsieur [B] [Z] affirme que le logement a été particulièrement humide et a présenté des caractères d’indécence, force est de relever qu’il ne produit à l’appui de ses affirmations, ni constat de commissaire de justice ni rapport d’organisme habilité.

De même si les dysfonctionnements de la chaudière ne sont pas contestés par le propriétaire, Monsieur [B] [Z] ne justifie pas que le bailleur n’y a pas remédié dans un délai raisonnable et ne justifie pas plus des dégradations qu’il affirme avoir subi du fait de inondations en résultant.

S’agissant de la consommation énergétique du logement, les factures produites aux débats ne permettent pas de démontrer que cette consommation est anormale.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [Y] [G] sera condamné à verser à Monsieur [B] [Z] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Une compensation entre les créances respectives des parties sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût de l’ordonnance d’injonction de payer et de sa signification et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [Y] [G] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déclare recevable en la forme les oppositions formées le 22 Novembre 2024 par :

— Monsieur [W] [H] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 2 juillet 2024 – N° RG 21-24-000779 par le président du tribunal judiciaire de LORIENT

— Monsieur [B] [Z] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 2 juillet 2024 N° RG 21-24-000779 par le président du tribunal judiciaire de LORIENT

et lui substitue le présent jugement.

Condamne solidairement Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] à verser à Monsieur [Y] [G] les sommes de:

-5 033,95 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté à l’audience avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

-50 euros au titre des charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Déboute Monsieur [B] [Z] de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

Condamne Monsieur [Y] [G] à verser à Monsieur [B] [Z] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties.

Condamne solidairement Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] à payer à Monsieur [Y] [G] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [B] [Z] et Monsieur [W] [H] aux dépens qui comprendront le coût de l’ordonnance d’injonction de payer et de sa signification

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE