TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/01847 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C5MVV

S.A.S. BISCUITERIE EMILE DELAUNAY

C/

S.A.R.L. PATISSERIE CARTRON, S.C.I. AEL

COPIE EXECUTOIRE LE

03 Décembre 2025

à

M^e Valérie LEBLANC de la SELARL ARES,

Me [G] GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES,

M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC

entre :

S.A.S. BISCUITERIE EMILE DELAUNAY

dont le siège social se situe [Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de RENNES

Demanderesse

et :

S.A.R.L. PATISSERIE CARTRON

dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

S.C.I. AEL

dont le siège social se situe [Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

Défenderesses

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me BAUDON et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY a acquis un fonds de commerce de vente de biscuits et produits régionaux auprès de la SARL PATISSERIE CARTRON, suivant acte sous seing privé en date du 24 février 2015, moyennant le prix de 100.000 euros.

Pour l’exploitation de ce fonds de commerce, la SARL PATISSERIE CARTRON avait conclu un bail commercial avec la SCI AËL, propriétaire des locaux sis [Adresse 4] Quiberon, suivant acte du 14 février 2015, avec effet rétroactif au 15 avril 2010, en remplacement d’un bail d’origine en date du 15 septembre 2004 et consenti initialement par la SCI [Z] [D]' à la SARL ROMBOZ. Il a été fait état dans le nouveau bail de l’accord du bailleur pour que le preneur effectue à ses frais, s’il le souhaite, la transformation de la partie appartement en surface commerciale dont tout ou partie de celle-ci sera à destination de vente et/ou de fabrication, étant précisé que tous les travaux, même de gros œuvre, éventuellement nécessaires, seraient à la charge du preneur et réalisés par des hommes de l’art.

La SCI AËL est intervenue en tant que bailleur à l’acte de cession du fonds de commerce et a agréé la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY en qualité de nouveau locataire, au lieu et place de la SARL PATISSERIE CARTRON.

Les termes du nouveau bail commercial à effet au 15 avril 2010 ont été reproduits dans l’acte de cession. Il a notamment été rappelé que le bailleur avait expressément autorisé le preneur à procéder, à ses frais, à la transformation de la partie appartement en surface commerciale et ce, de telle sorte que les locaux loués puissent être affectés en totalité à un tel usage.

Il était également fait état dans cet acte de cession d’un différend entre la SARL PATISSERIE CARTRON et la SCI AËL, au sujet d’infiltrations constatées au niveau du toit du bâtiment donné à bail. Il était mentionné qu’une expertise avait été diligentée en vue de déterminer à qui devait incomber la charge des réparations nécessaires pour mettre fin à ces infiltrations.

Ayant pris possession des locaux, la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY a constaté la réalité des désordres par infiltrations depuis la couverture de l’immeuble. Elle a interpelé la SCI AËL par courrier de son notaire le 26 octobre 2015, aux fins qu’elle procède au remplacement de la toiture.

Le 18 avril 2016, la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY a fait établir un rapport de repérage des matériaux contenant de l’amiante, dans la perspective des travaux de transformation des locaux qu’elle envisageait et pour lesquels un permis de construire lui a été accordé par la mairie de [Localité 9] le 3 mai 2016.

La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY a ensuite fait assigner la SCI AËL devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient, qui par ordonnance du 5 juillet 2016, a décidé d’une mesure d’expertise et désigné Monsieur [R] [H] pour y procéder. Par ordonnance du 20 juin 2017, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à Maître [W] [F], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CORVEN, locateur d’ouvrage intervenu sur la toiture, à la SARL NEVEU, locateur d’ouvrage intervenu sur la couverture et à la SARL PATISSERIE CARTRON.

Monsieur [R] [H] a été remplacé par Monsieur [G] [C].

Un protocole d’accord a été signé entre la SCI AËL et la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY le 20 mars 2019, en vertu duquel le bailleur s’est engagé à confier à un maître d’œuvre la mission de conception et de suivi d’exécution des travaux de retrait des matériaux contenant de l’amiante et de reprise des aménagements impactés après retrait, dont la reprise complète de la couverture du bâtiment après renforcement de la charpente, outre le traitement des développements parasitaires et le remplacement des bois d’œuvre contaminés. Il a été mentionné dans ce protocole que les travaux seraient exécutés sous la maîtrise d’ouvrage et aux frais avancés de la SCI AËL, sans que cette prise en charge ne constitue pour elle et à l’égard de quiconque une reconnaissance de leur imputabilité finale et renonciation à tout recours pour en obtenir paiement ou garantie. Il a été prévu que les locaux soient restitués après exécution des travaux à la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY le 2 mars 2020.

Ces travaux ont été réalisés par la SCI AËL en 2019 et 2020.

Le rapport d’expertise définitif de Monsieur [C] a été déposé le 2 septembre 2022.

Par acte d’huissier délivré le 13 octobre 2023, la SARL BISCUITERIE DELAUNAY a fait assigner la SCI AËL devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes dues au titre des pertes d’exploitation consécutives à l’absence d’agrandissement de la superficie de vente et au titre de l’augmentation du coût de la construction.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2024, la SCI AËL a fait assigner la SARL PATISSERIE CARTRON devant la même juridiction aux fins de la voir la garantir et relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Les deux affaires ont été jointes le 18 octobre 2024.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 avril 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, puis révoquée par une décision du 10 avril 2025 au regard de la nécessité de respecter le principe du contradictoire.

Prétentions et moyens

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 14 avril 2025, la SARL BISCUITERIE EMILE [Adresse 7] demande au tribunal de :

condamner la société SCI AËL à lui payer la somme de 181.343 euros au titre des pertes d’exploitation consécutives à l’absence d’agrandissement de sa superficie de vente,condamner la société SCI AËL à lui payer la somme de 28.806,53 euros toutes taxes comprises au titre de l’augmentation du coût de la construction,débouter la SCI AËL et la SARL PATISSERIE CARTRON de toutes leurs demandes, fins et conclusions,condamner la société SCI AËL à lui payer la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société SCI AËL aux entiers dépens, incluant les dépens de référés, les dépens d’instance et les frais d’expertise judiciaire.Au soutien de ses demandes principales, la SARL BISCUITERIE [Adresse 8] estime que la responsabilité de son bailleur est engagée sur le fondement articles 1719, 1720 et 606 du code civil. Elle affirme que les travaux de désamiantage, de renforcement de la charpente et de remplacement de la couverture des locaux donnés à bail peuvent être qualifiés de grosses réparations et doivent être réalisés par le bailleur. S’agissant plus spécifiquement du désamiantage, elle se réfère aux dispositions de l’article 8 du décret n° 2011-840 du 13 septembre 2001, qui a abrogé les dispositions de l’article 1er du décret n° 96-97 du 7 février 1996 qui autorisait le transfert par convention des obligations du propriétaire en matière de réglementation amiante à une tierce personne. Elle ajoute que la responsabilité de la SCI AËL est engagée sur le fondement des dispositions contractuelles. Elle soutient que l’obligation de délivrance du bailleur n’a pas été satisfaite et qu’à cet égard, il a été constaté par l’expert judiciaire l’existence de désordres par infiltrations à la couverture, rendant la chose louée impropre à son usage, l’existence de matériaux contenant de l’amiante dont le retrait s’imposait préalablement à l’exécution de travaux de réaménagement et l’existence de fibres amiantées dans les isolants en faux-plafond mettant en cause la sécurité des occupants.

En réponse aux moyens développés en défense, la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY indique que le bail conclu entre la SCI AËL et la SARL PATISSERIE CARTRON ne comportait aucun engagement quant au remplacement de la couverture amiantée mais entérinait l’accord du bailleur pour que le preneur effectue à ses frais des travaux de rénovation strictement énumérés. Elle ajoute que l’acte de cession, par lequel la SCI AËL agréait la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY, stipulait que la SARL PATISSERIE CARTRON refusait de remplacer l’intégralité de la couverture mais s’engageait à procéder à des mesures conservatoires.

S’agissant de son préjudice, la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY précise qu’elle projetait de doubler la superficie de vente de son local et qu’elle n’a pu réaliser ce projet compte tenu des désordres affectant le local. Elle s’appuie sur l’analyse de Monsieur [N] [V], expert honoraire qu’elle a mandaté pour l’assister lors des opérations d’expertise judiciaire. Elle affirme que le sapiteur auquel l’expert judiciaire a fait appel n’est pas parvenu aux mêmes conclusions car il a adopté un mode de calcul de proportionnalité, très réducteur et ne reflétant pas les retombées de l’investissement financier. Elle ajoute que ce sapiteur a inclus dans ses calculs l’exercice 2020 alors que la boutique était fermée pendant cette période en raison de la crise sanitaire. Elle reproche enfin au sapiteur d’avoir retenu des durées d’amortissement plus longues, ce qui a faussé ses résultats. Elle explique que ce chef de préjudice est certain car elle avait obtenu un permis de construire pour la réalisation des travaux d’agrandissement, réalisé les diagnostics, obtenu les devis. Il était également prévisible puisque l’acte de cession du fonds de commerce rappelait l’autorisation consentie par le bailleur au preneur de transformer la partie habitation des locaux loués en surface commerciale. La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY considère par ailleurs avoir subi un préjudice du fait de la hausse de 15% du coût de la construction, pour les travaux d’agrandissement qu’elle va désormais pouvoir réaliser.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 22 avril 2025, la société PATISSERIE CARTRON demande au tribunal de :

débouter la société SCI AËL et la société BISCUITERIE EMILE DELAUNAY de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre, condamner la ou les parties succombantes au paiement d’une indemnité de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, écarter l’exécution provisoire de droit ou à défaut, constituer une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations. La défenderesse soutient en premier lieu, au visa de l’article R. 145-35 du code de commerce, que le preneur à bail n’était aucunement tenu de procéder aux travaux d’entretien du local qui se sont révélés nécessaires, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne pouvant leur être imputées. Elle qualifie comme telles les travaux de charpente, de remplacement intégral de la toiture et de désamiantage, qui s’imposaient pour permettre au bailleur d’exploiter son activité commerciale. Elle estime que le bail qu’elle avait conclu avec la SCI AËL était un nouveau contrat de location, donc soumis à la loi Pinel et à ses décrets d’application et non aux dispositions législatives et réglementaires antérieures. Elle précise que le bail conclu le 14 février 2015 avec effectif rétroactif ne correspond pas au cas de figure d’un renouvellement de bail. En second lieu, la SARL PATISSERIE CARTRON se prévaut du contrat de bail, qui prévoyait qu’elle s’engageait à financer, en cas de transformation, des travaux de gros œuvre consistant en la pose d’une poutrelle de type IPN, mais aucunement des travaux de désamiantage ou de remplacement de la couverture. En troisième lieu, la défenderesse rappelle la réglementation relative aux travaux de désamiantage, dont il ressort qu’ils sont à la charge du bailleur. En quatrième lieu, elle explique qu’elle s’était uniquement engagée, dans l’acte de cession du fonds de commerce, à remplacer les plaques de fibro-ciment qui pourraient être endommagées, et qu’il était fait expressément mention dans cet acte d’un débat entre bailleur et preneur sur la prise en charge de travaux de réfection d’envergure de la couverture. En cinquième lieu, la SARL PATISSERIE CARTRON considère que le défaut de réparation de la toiture avant la cession du fonds de commerce, à supposer qu’il puisse être retenu, n’entretient aucun lien causal avec les préjudices subis par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où les demandes de la SARL BISCUITERIE EMILE [Adresse 7] seraient accueillies, la SARL PATISSERIE CARTRON invoque l’absence de caractère certain et prévisible des préjudices allégués. Elle conteste l’estimation de l’expert amiable Monsieur [V] et souligne qu’elle est remise en cause par le sapiteur expert-comptable missionné par l’expert judiciaire. Elle signale que l’expert judiciaire a déclaré se trouver dans l’impossibilité d’évaluer le préjudice lié à la hausse du prix des travaux, en l’absence de devis produit par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY.

Dans ses conclusions signifiées électroniquement le 8 juillet 2025, la SCI AËL demande au tribunal de :

à titre principal, débouter la société BISCUITERIE EMILE DELAUNAY de toutes ses demandes,à titre reconventionnel, condamner la société BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à lui payer la somme de 108.218,63 euros toutes taxes comprises, au titre des frais qu’elle a exposés pour réaliser les travaux d’aménagement de l’appartement en surface commerciale, et subsidiairement la somme de 32.740,29 euros,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire de droit,à titre subsidiaire, limiter les demandes indemnitaires de la société BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à de plus justes proportions,écarter l’exécution provisoire de droit,condamner la société PATISSERIE CARTRON à garantir et relever indemne la SCI AËL de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,en toute hypothèse, condamner la société BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à payer à la SCI AËL la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société BISCUITERIE EMILE DELAUNAY aux entiers dépens,s’il devait être fait droit à l’une quelconque des demandes de la société BISCUITERIE EMILE DELAUNAY, écarter l’exécution provisoire de droit.

La SCI AËL se prévaut d’une absence de manquement à ses obligations de bailleur dans l’exécution du contrat de bail, au visa de l’article 1719 du code civil. Elle considère en effet qu’il est possible pour le bailleur de se décharger partiellement de son obligation de délivrance au titre de travaux de mise en conformité, à condition que le bail comporte une stipulation claire et précise transférant ces travaux sur le preneur. Elle précise que cette décharge peut également concerner des travaux de désamiantage ou de grosses réparations. Elle explique que les travaux qualifiés de grosses réparations par l’article 606 du code civil sont limitativement énumérés et qu’elles se distinguent du « clos et du couvert ». Elle affirme que les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce sont applicables aux contrats conclus et renouvelés à compter du 5 novembre 2014, et qu’il convient de prendre en compte la date d’effet du bail renouvelé et non la date de signature, de sorte qu’elles ne sont pas applicables au bail conclu le 14 février 2015 mais à effet rétroactif au 15 avril 2010 . Elle ajoute que la présence d’amiante en toiture était parfaitement connue des parties et qu’aux termes des stipulations du contrat de bail, il avait été convenu que la charge des travaux de remise en conformité des locaux incomberait au preneur. Elle estime en conséquence que la charge des travaux de désamiantage pesait sur la SARL PATISSERIE CARTRON. Elle souligne à cet égard que le bail imposait uniquement au bailleur de rechercher la présence d’amiante dans les matériaux utilisés, ce qui a été fait. Elle conteste le fait que le désaccord intervenu plusieurs mois après la signature du bail témoigne de l’absence d’engagement du preneur de prendre en charge les grosses réparations de la toiture. Elle invoque le fait que la SARL PATISSERIE CARTRON avait fait intervenir trois couvreurs et entrepris à ses frais des travaux de remplacement des plaques de fibro-ciment endommagées.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SCI AËL réitère que la prise en charge des travaux de réfection qu’elle a entrepris ne lui incombait pas et en sollicite le remboursement. Elle rappelle que la SARL PATISSERIE CARTRON a valorisé la cession de son fonds de commerce à hauteur de 100.000 euros.

Subsidiairement, sur le préjudice dont la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY demande réparation, la défenderesse mentionne que la somme réclamée au titre des pertes d’exploitation se fonde sur un rapport d’expertise amiable contredit par le sapiteur impartial judiciairement nommé. Elle conteste le préjudice dans son principe, considérant que la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY n’est pas en mesure de justifier de son souhait d’entreprendre les travaux de transformation, n’ayant engagé aucune démarche en ce sens depuis 2015, ni de son empêchement à les réaliser. Elle conteste également le préjudice dans son quantum considérant que le rapport de l’expert amiable n’est corroboré par aucun autre élément probant et se fonde non sur les chiffres de la société mais sur ceux d’autres établissements du groupe. En tout état de cause, la SCI AËL estime qu’elle n’est pas responsable des pertes d’exploitation de la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY et souligne la durée des opérations d’expertise judiciaire, qui constitue un cas de force majeure et la responsabilité de la SARL PATISSERIE CARTRON et des établissements CORVEN, dont les travaux n’étaient pas à la hauteur de la dégradation de la couverture de l’immeuble.

Au soutien de sa demande de garantie à l’encontre de la SARL PATISSERIE CARTRON, la SCI AËL explique qu’une franchise de loyer et une déspécialisation du bail commercial aux fins d’adjoindre de nouvelles activités avaient été acceptées par le bailleur, en contrepartie de la prise en charge de l’ensemble des travaux nécessaires de réaménagement des lieux, en ce inclus la réfection de l’électricité, des revêtements muraux et de sols, ainsi que la transformation de l’appartement en surface commerciale, incluant le gros œuvre. Elle ajoute qu’il avait été convenu que la charge des travaux de remise en conformité des locaux incomberait au preneur. Elle dit constater que la SARL PATISSERIE CARTRON s’est contentée de menus travaux d’entretien et a été défaillante dans ses obligations et engagements.

La clôture de l’instruction est intervenue le 11 juillet 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 8 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 3 décembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY

Sur le fait générateur de responsabilité

Il n’est pas contesté en l’espèce que la SCI AËL et la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY sont liées par un bail commercial, de sorte que la responsabilité du bailleur ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière,

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY reproche à la SCI AËL d’avoir manqué à son obligation de délivrance conforme, en ayant réalisé tardivement les travaux de réparation nécessaires pour mettre fin aux infiltrations constatées, rendant le local commercial impropre à sa destination, lesdits travaux consistant en des travaux de désamiantage, de renforcement de la charpente et de remplacement de la couverture.

Si la matérialité des désordres affectant le local commercial donné à bail à la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY n’est pas débattue, les parties sont en désaccord sur la nature et l’étendue des travaux rendus nécessaires par ces infiltrations, ainsi que sur leur qualification juridique et les termes du contrat quant à leur imputabilité.

Sur la nature et l’étendue des travaux nécessaires pour remédier aux désordres

Une expertise judiciaire a été ordonnée en référé, à l’initiative de la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY, afin de déterminer l’origine des désordres affectant le local commercial, et consistant en des infiltrations. Monsieur [G] [C], désigné par le juge des référés le 16 juin 2020, est venu remplacer l’expert initialement désigné par ordonnance du 5 juillet 2016, qui n’avait pas mené sa mission à bien. Il a ainsi mené son expertise alors que des travaux de reprise avaient déjà été réalisés par la SCI AËL. Il s’est donc essentiellement prononcé sur les désordres persistants, à savoir des infiltrations de la toiture, résultant de défauts de mise en œuvre et d’absence de finitions des travaux de couverture et une infiltration en un point précis de la vitrine. S’agissant des désordres initiaux, il s’est référé aux expertises précédemment réalisées dans un cadre amiable. Il ne formule pas de conclusion claire quant aux travaux que nécessitaient les infiltrations constatées.

Dans son rapport du 12 décembre 2014, l’expert amiable, Monsieur [S] [J], décrit une toiture en trois zones. La zone 1 est couverte de plaques ondulées en fibrociment, amiantées compte tenu de l’âge de la construction. Cette zone est fuyarde de manière récurrente et nécessite des réparations incessantes. L’expert considère que cette situation est due à la vétusté et que les désordres sont irréparables. Il estime que le remplacement de la couverture de la zone 1 est indispensable à bref délai, y compris une révision et probablement un renforcement partiel des pannes de charpente en dessous. La zone 2 (bacs aluminium) est de réalisation plus récente. Elle n’est pas fuyarde mais la cheminée est à réparer. La zone 3 (plaques ondulées d’aluminium) est de réalisation plus récente. Elle n’est pas fuyarde mais deux réparations à l’angle du lanterneau et enlevage des parpaings. L’expert amiable conclut ainsi à la nécessité d’un remplacement urgent de la zone 1 de la couverture et d’un remplacement partiel des pannes de charpente se situant au-dessous.

Le rapport du cabinet [I] en date du 5 avril 2016 a confirmé la présence d’amiante dans les plaques en fibres-ciment et dans un conduit en fibre-ciment se situant sur la toiture du local commercial, ainsi que dans les colles de plinthes et de faïence murale à l’intérieur. Dans son rapport du 15 avril 2016, Monsieur [M] [I] a en outre constaté que la couverture était hors d’usage, générant de nombreuses fuites, et que la pente était insuffisante au regard des matériaux mis en œuvre, ce qui était dû à la fois au profil originel de la charpente et à sa déformation significative. Il mentionne par ailleurs des défauts de fixation des bacs aluminium en différents endroits, ainsi que des défauts d’étanchéité des cheneaux à l’égoût. Il constate en conclusion des infiltrations d’eau importantes dans les locaux commerciaux, un état dégradé et non conforme de la couverture du bâtiment nécessitant une réfection complète ainsi qu’un fléchissement préoccupant de la charpente. Ayant pris connaissance du précédent rapport, il constate que l’état de la couverture a continué de se dégrader.

Il résulte de ces constatations techniques, non contestées par les parties, que le local commercial donné à bail à la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY, était affecté dès le début du bail de désordres récurrents consistant en des infiltrations d’eau, générés par des défauts affectant la toiture. Les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres, rendant la totalité du local commercial impropre à sa destination, consistaient donc en une réfection complète de la toiture, au regard de la dégradation intervenue entre 2014 et 2016, et un renforcement de la charpente. La réalisation de ces travaux impliquait préalablement des opérations de désamiantage, compte tenu des matériaux en place.

Sur la qualification juridique de ces travaux

Dans le bail commercial conclu le 14 février 2015 entre la SCI AËL et la SARL PATISSERIE CARTRON, à laquelle la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY s’est substituée en qualité de preneur, l’article relatif aux réparations (en page 8) stipule que : « le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil (réfection en leur entier des couvertures, des poutres, des gros murs), toutes les autres réparations sont à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par les vices cachés, ou encore par cas fortuit ou de force majeure ».

La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY et la SCI AËL sont en désaccord sur l’interprétation de cette clause et de l’article 606 du code civil.

L’article 606 du code civil est ainsi rédigé : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.»

Il est constant que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, sans que les juges du fond ne soient nécessairement tenus par l’énumération de ce texte (Cass. 3e civ., 13 juil. 2005, n° 04-13.764). Il est de jurisprudence constante que la liste de l’article 606 n’est pas restrictive et qu’il convient, selon les espèces, de déterminer si la réparation peut être assimilée à celles de cet article.

Les travaux de réfection de la couverture du local commercial et de renforcement de la charpente, sont de nature à assurer l’étanchéité du bâtiment à l’eau, sont afférents à la structure et à la solidité de l’immeuble et permettent d’assurer sa préservation, de sorte qu’ils doivent être qualifiés de grosses réparations au sens de l’article précité.

La toiture est composée en partie de plaques de fibro-ciment, comportant de l’amiante, de sorte que la réfection de la couverture de l’immeuble inclut les opérations de désamiantage, qui doivent ici être également considérées comme de grosses réparations au sens de l’article précité.

Sur l’imputabilité de ces travaux

La SCI AËL estime que les dispositions contractuelles dérogent aux dispositions légales, en ce qu’elles mettent les travaux litigieux à la charge du preneur, pris initialement en la personne de la SARL PATISSERIE CARTRON.

Elle invoque à cet égard les dispositions figurant en page 2 du bail, rappelant l’accord des parties sur les modifications apportées au précédent bail conclu le 15 septembre 2004, consistant en un accord du bailleur pour que le preneur effectue à ses frais les travaux suivants :

réfection des ouvertures et miroiterie,agencements intérieurs,reprise des sols et mises à niveaux,enlèvement des comptoirs de bar,mise aux normes des toilettes,agrandissement du passage entre les deux salles.

Est également rappelé en page 2 du bail l’accord du bailleur pour que le preneur effectue à ces frais, s’il le souhaite, la transformation de la partie appartement en surface commerciale, étant précisé que tous les travaux, même de gros œuvre, éventuellement nécessaires, sont à la charge du preneur et devront être réalisés par des hommes de l’art.

Les travaux ci-dessus visés consistent en des travaux d’aménagement intérieur du local commercial et de transformation de la partie appartement en surface commerciale, et ne sauraient être assimilés à des travaux impactant la structure et la solidité de l’immeuble pris dans sa globalité. La référence à des travaux de « gros œuvre » ne peut être interprétée de manière globale. Ils s’entendent comme ceux rendus nécessaires par la transformation des locaux, et non ceux rendus nécessaires par les désordres d’infiltrations. Une notice descriptive sommaire des travaux figure d’ailleurs en annexe du bail et concernant le « gros-œuvre », les précisions suivantes sont apportées :

les travaux ne concernent pas les fondations du bâtiment,le nouveau sanitaire et l’évier seront raccordés au réseau des eaux usées,afin de renforcer et de consolider l’existant, une poutrelle de type IPN sera positionnée dans l’emprise du plafond en partie Est du bâtiment (angle Sud-Est, grande salle).

Il n’est donc aucunement fait référence à des travaux de réfection et de désamiantage de la couverture du bâtiment ni de renforcement de la charpente.

Cet accord des parties en page 2 du bail sur la réalisation de travaux par le preneur doit d’ailleurs être interprété à la lumière du différend entre la SCI AËL et la SARL PATISSERIE CARTRON, tel qu’il est rappelé dans l’acte de cession de fonds de commerce. Ce différend porte sur la qualification des travaux de réfection de la toiture, rendus nécessaires par les désordres d’infiltrations, et sur l’interprétation de l’article 606 du code civil. La mention d’un désaccord des parties à cet égard démontre qu’il n’existait aucun consensus entre elles sur les travaux destinés à remédier à des infiltrations d’eau, qui étaient sans lien avec les travaux d’aménagement intérieur du local commercial et de transformation de la partie appartement en surface commerciale.

Ainsi, cette disposition du bail commercial, en page 2, ne prévoit pas de dérogation claire, précise et dépourvue d’ambiguïté à l’article 606 du code civil, qui pourrait être interprétée comme mettant à la charge du preneur les travaux de renforcement des charpentes et de remplacement de la couverture des locaux.

La SCI AËL invoque en outre les dispositions de l’article relatif à l’état des lieux loués, en page 6 du bail, ainsi rédigées : « Le preneur déclare bien connaître l’état des lieux loués pour les occuper depuis 2009. Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation existante (notamment les travaux de sécurité et d’hygiène, d’acoustique, d’inspection du travail, d’environnement) sera exclusivement supportée par le preneur. Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l’immeuble loué n’est plus conforme aux normes réglementaires. »

La SCI AËL interprète cette stipulation comme mettant à la charge du preneur les travaux de désamiantage de la toiture de l’immeuble. Toutefois, dans la mesure où le désamiantage litigieux est ici rendu nécessaire par les désordres affectant la toiture et impliquant sa réfection complète, il est à inclure aux grosses réparations incombant au bailleur puisqu’il ne procède pas d’une simple mise en conformité des locaux mais constitue le préalable indispensable aux travaux de réparation des désordres d’infiltrations. Cette clause ne peut donc davantage être interprétée comme dérogatoire à l’article 606 du code civil.

Ainsi, aucune clause du bail commercial ne vient déroger à l’article 606 du code civil, de sorte que les travaux de réfection de la toiture, incluant leur désamiantage, et de renforcement de la charpente, devaient être réalisés par la SCI AËL, en sa qualité de bailleur.

Sur la responsabilité de la SCI AËL

Il ressort des écritures des parties et des pièces produites que la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY a mis en demeure son bailleur, la SCI AËL, de procéder aux travaux permettant de remédier aux infiltrations constatées dans le local donné à bail, par un courrier du 26 octobre 2015.

Il vient d’être démontré qu’il incombait à la SCI AËL, en sa qualité de bailleur, d’effectuer ces travaux de réfection de la couverture du local commercial, incluant son désamiantage, et de renforcement de la charpente, tant au regard de la loi que des dispositions contractuelles.

Pour autant, ce n’est qu’en application d’un protocole conclu le 20 mars 2019 que la SCI AËL a consenti à réaliser ces travaux. Ils ont été livrés le 2 mars 2020, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé ce même jour.

Ainsi, la SCI AËL, en attendant plus de quatre ans pour effectuer les grosses réparations qui lui incombaient, a manqué à son obligation de délivrance d’un local commercial conforme à l’usage prévu par le bail et commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY.

Sur le préjudice subi par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY

Sur les pertes d’exploitation

La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY demande la réparation de son préjudice d’exploitation, correspondant aux gains manqués du fait qu’elle n’a pu réaliser son projet d’extension de sa surface commerciale, en raison des désordres affectant le local commercial. Elle estime que sa rentabilité aurait été plus importante si les travaux d’agrandissement de la superficie de vente avaient été réalisés en 2016.

A titre liminaire, il sera souligné que la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY justifie de la réalité de ce projet d’agrandissement de la surface commerciale. L’accord du bailleur pour cette transformation et pour l’utilisation de la totalité des locaux en surface commerciale était expressément mentionné dans l’acte de cession de fonds de commerce. La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY déposait une demande de permis de construire le 2 décembre 2015, portant sur les travaux suivants : modification des percements en façades, aménagement des extérieurs (parkings, espaces verts et clôture), aménagement des intérieurs avec changement de destination sans création de surface. Ce permis de construire était accordé par la mairie de [Localité 9] le 3 mai 2016. Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY le 19 octobre 2010, c’est-à-dire après la réalisation des travaux de réfection de la toiture et de renforcement des charpentes par la SCI AËL. Ce nouveau permis de construire a été accordé par la mairie de [Localité 9] le 29 janvier 2021.

Par ailleurs, il existe bien un lien de causalité entre la faute commise par la SCI AËL, consistant en un manquement à son obligation de délivrance conforme, et le préjudice de la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY, puisque face à la résistance du bailleur à procéder aux grosses réparations permettant de remédier aux infiltrations d’eau récurrentes dans le local commercial, le preneur a dû renoncer à entreprendre les travaux d’agrandissement qu’il avait expressément envisagés. Il ne pouvait valablement engager ces travaux alors que le local commercial était rendu impropre à sa destination du fait des désordres constatés.

L’évaluation du préjudice subi par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY faisait partie de la mission de l’expert judiciaire, Monsieur [C], qui a fait appel à un sapiteur, Monsieur [E], expert-comptable.

La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY s’est fait assister au cours des opérations d’expertise par Monsieur [V], qui a établi son propre rapport le 22 juin 2022, produit aux débats.

Ces deux professionnels sont en désaccord sur l’évaluation du préjudice de perte d’exploitation subi par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY. Ils n’adoptent pas la même méthode d’évaluation.

En premier lieu, il sera rappelé que Monsieur [E] intervient dans le cadre de l’expertise judiciaire décidée par le juge des référés, tandis que Monsieur [V] a été mandaté par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY et n’est pas soumis, dans le cadre de ce mandat, aux mêmes exigences d’objectivité et d’impartialité que l’expert judiciaire.

En second lieu, Monsieur [V] fonde son analyse sur l’activité de 19 points de vente du groupe auquel appartiendrait la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY. Toutefois, d’une part, l’extrait Kbis produit par le demandeur ne permet pas au tribunal de vérifier que la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY fait bien partie du même groupe que les magasins cités par Monsieur [V] dans son analyse. D’autre part, le tribunal ne dispose pas des documents comptables, financiers et administratifs concernant ces 19 magasins et n’est aucunement en mesure de vérifier que leur activité est comparable à la biscuiterie exploitée par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à Quiberon. Il ne peut notamment pas s’assurer que les produits proposés sont similaires, que le magasin est exploité sous la même enseigne ou encore que la politique commerciale des différents établissements est semblable ou à tout le moins comparable. Enfin, les hypothèses retenues par Monsieur [V] apparaissent particulièrement favorables à la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à plusieurs égards. Par exemple, il observe que le chiffre d’affaires du magasin de [Localité 9] a baissé au cours de la période d’analyse et attribue cette diminution à l’absence de travaux de rénovation du bâtiment et de son environnement immédiat, selon les déclarations de l’exploitant, ne s’estimant pas en mesure de se prononcer sur d’autres facteurs comme l’attractivité de la zone ou la dynamique de la concurrence. Il ne tient pas compte de l’exercice 2020, année de la crise sanitaire, considérant le fait que le magasin de [Localité 9] a été fermé pendant cette période, alors que d’autres biscuiteries ont ouvert au cours de l’été 2020. Enfin, il inclut dans son analyse le chiffre d’affaires de l’exercice clos le 30 novembre 2022, en procédant à une estimation, alors qu’il n’était pas connu lors du dépôt de son rapport.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il convient d’écarter l’analyse de Monsieur [V] et de se référer à l’expertise de Monsieur [E] pour évaluer le préjudice de perte d’exploitation de la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY.

Monsieur [E] a rappelé qu’il n’existait pas de méthode comptable ou financière précise ou certaine applicable au cas présent et il a souligné qu’il s’était appuyé sur les indicateurs constatés par les comptes annuels, sans avoir pu disposer de l’ensemble des pièces ou documents comptables. Il a considéré, comme Monsieur [V], qu’il existait une relation quantitative entre le nombre de clients et la taille du magasin. Il a retenu l’hypothèse haute suivant laquelle le chiffre d’affaires serait proportionnel à l’augmentation de la surface commerciale.

Dans sa première conclusion en date du 16 mai 2022, Monsieur [E] chiffre le préjudice global de perte d’exploitation à une somme de 60.000 euros en considérant que les travaux litigieux auraient pu être achevés avant la saison estivale 2016. Il se fonde sur les résultats des exercices 2016 à 2021.

Dans sa seconde conclusion en date du 16 août 2022, qui inclut une analyse de l’évaluation de Monsieur [V], il estime ce même préjudice à 55.500 euros en incluant une estimation du chiffre d’affaires 2022 et en considérant que les travaux litigieux auraient été achevés en septembre 2016, soit après la saison estivale.

Il apparaît plus juste de se référer à la première conclusion. En effet, d’une part, la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY avait obtenu son permis de construire le 3 mai 2016 et avait préalablement fait réaliser plusieurs expertises, de sorte qu’il était possible d’effectuer les travaux de grosses réparations et les travaux d’agrandissement avant l’été. Il sera observé à cet égard que dans le protocole finalement signé le 20 mars 2019, il était prévu que les travaux seraient effectués entre le 18 novembre 2019 et le 1er mars 2020 et ce délai a été respecté. D’autre part, il n’apparaît pas pertinent d’intégrer dans l’estimation un chiffre d’affaires non certain, dont il n’y avait pas lieu de tenir compte dès lors qu’au cours de cet exercice, les travaux de reprise avaient été réalisés par la SCI AËL depuis et la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY avait obtenu un nouveau permis de construire, de sorte que l’agrandissement de la surface commerciale pouvait être entrepris. Le préjudice de la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY doit être évalué pour les exercices 2016 à 2021, compte tenu des dates d’obtention des permis de construire et de la période de réalisation effective des travaux par la SCI AËL.

Par conséquent, le préjudice subi par la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY, correspondant à la perte de chiffre d’affaires imputable à la non réalisation des travaux d’agrandissement qu’elle avait projetés, doit être évalué à la somme de 60.000 euros.

Sur l’augmentation du coût de la construction

La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY sollicite en outre la réparation du préjudice lié à l’augmentation du coût de la construction depuis 2015. Elle considère que les travaux qu’elle devra réaliser pour l’agrandissement de sa surface commerciale auront un coût supérieur de 28.860,53 euros par rapport à celui qu’elle aurait exposé si elle avait pu les réaliser en 2016, au moment de l’obtention du premier permis de construire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY évoque une série de devis qu’elle aurait fait actualiser. Cependant, elle ne produit aux débats que quatre devis établis en septembre et octobre 2017, correspondant à des frais de désamiantage, de climatisation, de déménagement et d’installation dans un magasin provisoire (pièces n° 10 à 13). Le coût initial global des travaux n’est donc pas justifié, de sorte qu’il est impossible de déterminer avec certitude le préjudice lié à l’augmentation de ce coût.

Cette impossibilité est relevée par l’expert judiciaire, Monsieur [C], qui indique que le montant des travaux aurait été estimé à 218.000 euros en 2016, sans savoir de quelle nature ils étaient et sans connaître ceux à réaliser suivant le permis de construire obtenu le 20 janvier 2021. Il estime en conséquence qu’il est difficile voire impossible d’évaluer le coût supplémentaire dû au décalage. In fine, dans sa conclusion, il formule une hypothèse où le remplacement de châssis et l’aménagement intérieur représenteraient 60% de 218.000 euros, c’est-à-dire 130.800 euros sur lequel il serait possible d’appliquer 15% supplémentaire, c’est à dire 19.620 euros.

Toutefois, la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY ne chiffre le montant initial des travaux ni à 218.000 euros, ni à 130.800 euros dans ses écritures, mais à 160.336,31 euros hors taxes.

Force est de constater que la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY échoue à rapporter la preuve du préjudice qu’elle a subi du fait de l’augmentation du coût de la construction, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de garantie de la SCI AËL à l’encontre de la SARL PATISSERIE CARTRON

A titre subsidiaire, la SCI AËL demande au tribunal de condamner la SARL PATISSERIE CARTRON à la garantir et relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Le raisonnement adopté concernant la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY peut ici être repris concernant la SARL PATISSERIE CARTRON, ces deux sociétés ayant eu chacune la qualité de preneur à l’égard de la SCI AËL, qui avait les mêmes obligations à leur égard, et notamment celle de prendre en charge les travaux de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

S’agissant de la stipulation insérée dans l’acte de cession de fonds de commerce, relative différend opposant la SCI AËL et la SARL PATISSERIE CARTRON et afférent à la charge des réparations nécessaires pour mettre fin aux infiltrations, la SCI AËL invoque le fait que la SARL PATISSERIE CARTRON s’était engagée auprès du bailleur à procéder au remplacement des plaques de fibro-ciment endommagées, afin de remédier aux infiltrations constatées et à assurer la sécurité de l’immeuble. Ces travaux ne sauraient être assimilés aux grosses réparations déjà évoquées puisqu’il apparaît qu’il s’agit de simples mesures conservatoires, déjà mises en œuvre à plusieurs reprises par la SARL PATISSERIE CARTRON pour faire cesser temporairement les infiltrations, mais n’y apportant aucune solution durable, ce qui constituait d’ailleurs le cœur du litige entre les parties. Cet engagement ne saurait donc davantage valoir dérogation à l’article 606 du code civil.

La SCI AËL sera donc déboutée de sa demande de garantie à l’encontre de la SARL PATISSERIE CARTRON.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des travaux

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il vient d’être ci-dessus démontré que les travaux de réfection de la couverture du local commercial, incluant son désamiantage, ainsi que de renforcement des charpentes, constituaient de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, incombant au bailleur. La SCI AËL sera donc déboutée de sa demande tendant à voir condamner la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à lui payer les sommes correspondant au coût de ces travaux, soit 75.478,34 euros.

La SCI AËL sollicite en outre la condamnation de la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à lui rembourser les sommes suivantes :

la somme de 4.043,02 euros au titre des travaux de modification de l’installation électrique, de dépose et de repose des luminaires et enceintes,la somme de 2.698,80 euros au titre de la dépose et repose de l’installation de climatisation,la somme de 15.457,50 euros au titre de la dépose de doublage, plafond suspendu et remplacement de ceux-ci,la somme de 9.700,97 euros au titre de la réfection des embellissements des cloisons et boiseries,la somme de 840 euros au titre des frais de nettoyage du chantier.

Elle justifie avoir réalisé et financé ces travaux, parallèlement aux travaux de réfection de la toiture, de désamiantage et de renforcement de la charpente.

Si les travaux ci-dessus énumérés ne constituent pas en eux-mêmes de « grosses réparations » incombant au bailleur en application de l’article 606 du code civil, ils en sont le corollaire et ont été rendus nécessaire par les travaux de réfection de la toiture, de désamiantage et de renforcement de la charpente. C’est d’ailleurs le sens du protocole conclu entre les parties le 20 mars 2019, qui prévoit que « la SCI AËL a confié à un maître d’œuvre la mission de conception et de suivi d’exécution de travaux de retrait des matériaux contenant de l’amiante et de reprise des aménagements impactés après retrait, dont la reprise complète de la couverture du bâtiment après renforcement de la charpente. Ces travaux comporteront également le traitement des développements parasitaires et le remplacement des bois d’œuvre contaminés. »

Il n’y a pas lieu de réserver un sort différent à ces travaux complémentaires induits par les travaux de grosses réparations, qui incombaient donc également au bailleur.

La SCI AËL sera donc déboutée de sa demande tendant à voir condamner la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à lui payer la somme de 32.740,29 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI AËL succombant à l’instance devra en supporter les dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et d’expertise judiciaire.

La SCI AËL devra verser une somme de 4.000 euros à la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY et une somme de 4.000 euros à la SARL PATISSERIE CARTRON sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du présent litige n’apparaît pas incompatible avec l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter. La demande en ce sens de la SCI AËL sera rejetée et il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AËL à payer à la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY la somme de 60.000 euros en réparation de son préjudice de perte d’exploitation causé par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ;

DEBOUTE la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY de sa demande en réparation du préjudice lié à l’augmentation du coût de la construction ;

DEBOUTE la SCI AËL de sa demande en garantie contre la SARL PATISSERIE CARTRON ;

DEBOUTE la SCI AËL de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY à lui rembourser les sommes de 75.478,34 euros et 32.740,29 euros au titre des frais qu’elle a exposés pour la réalisation de travaux dans le local commercial donné à bail ;

CONDAMNE la SCI AËL aux entiers dépens de l’instance, aux dépens de l’instance en référé et aux frais d’expertise ;

CONDAMNE la SCI AËL à payer la somme de 4.000 euros à la SARL BISCUITERIE EMILE DELAUNAY et la somme de 4.000 euros à la SARL PATISSERIE CARTRON sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI AËL de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, La présidente,