N° RG 25/00383 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53PA 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS substitué par M^e Christelle GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 06 Novembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 11 Décembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 6/11/2025 :

Exécutoire à M^e Christelle GUILLOU-PERRIER

Copie à [P] [B] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 22 novembre 2023, Monsieur [J] [T] et Madame [U] [F] [T] ont consenti à Monsieur [P] [X] [B] la location d’un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 420 euros, charges comprises.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est engagée en qualité de caution simple au bénéfice de Monsieur [J] [T] pour le paiement des loyers et charges suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2023

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT pour l’audience du 4 septembre 2025 pour voir:

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le recours à la force publique,

— Condamner Monsieur [P] [B] à lui payer la somme de 4956,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2025 sur la somme de 3670,80 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [P] [B] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [P] [B] à lui payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner Monsieur [P] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 6 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le recours à la force publique,

— Condamner Monsieur [P] [B] à lui payer la somme de 7099,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2025 sur la somme de 3670,80 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [P] [B] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [P] [B] à lui payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner Monsieur [P] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Pour les raisons développées dans ses dernières écritures, dont le bénéfice a été sollicité, Monsieur [P] [B], représenté par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

— juger irrecevable l’assignation de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES,

A titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement de trois années,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— dire et juger qu’en cas de règlement de la dette locative, dans les délais et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement pour une durée de deux années,

En tout état de cause,

— débouter la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes plus amples et contraires,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES:

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de cautionnement régularisé par voie électronique dans le cadre du dispositif Visale entre elle même et Monsieur [J] [T], bailleur, pour garantir à ce dernier, le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.

Il résulte du contrat de cautionnement et conformément aux articles 2305 du et 2306 Code civil qu’après paiement des loyers impayés, la caution se trouve subrogée dans tous les droits et actions du bailleur et pourra agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail et fixation de l’indemnité d’occupation.

Monsieur [P] [B] conteste la validité du dispositif en indiquant que la signature par voie électronique n’est pas rapportée.

Il convient de rappeler que s’agissant du dispositif VISALE, le Ministère de l’Economie et la Direction de l’action juridique du Ministère du Logement ont convenu, en concertation avec les partenaires sociaux, que toutes les opérations s’effectueraient exclusivement par voie dématérialisée sur les espaces sécurisés attribués respectivement au “locataire” et au “bailleur” par le site www.visale.fr d’ACTION LOGEMENT. Les différentes étapes et la validation du cautionnement VISALE s’effectuent selon des étapes clairement spécifiées.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat de cautionnement auquel a eu recours Monsieur [J] [T] dans le cadre du bail conclu avec Monsieur [P] [B] a été signé conformément aux dispositions prises par les pouvoirs publics dans le cadre de la mise en oeuvre du dispositif VISALE, par voie électronique, selon une procédure dédiée et sécurisée et qui justifie que les documents versés aux débats en première instance ne portent pas trace du paraphe et de la signature électronique de Monsieur [J] [T].

Au surplus, la demanderesse produit aux débats les certificats de signature électronique et copie de la convention VISALE signée par les parties.

Le contrat de caution VISALE signé le 15 novembre 2023 entre Monsieur [J] [T] et la Société ACTION LOGEMENT SERVICES stipule au chapitre « Définitions » que « la quittance subrogative: désigne, conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, le document par lequel la caution est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution ».

L’article 8.2 du même contrat ajoute que la caution s’engage après avoir versé au bailleur le montant des impayés déclarés, à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion » et à « informer régulièrement le bailleur des procédures contentieuses en cours », son dernier alinéa indiquant que « s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à l’encontre de Monsieur [P] [B] en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers impayés qu’elle a elle même réglés à Monsieur [J] [T]. Son action sera donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT verse aux débats le contrat de bail conclu entre Monsieur [J] [T] et Madame [U] [T] d’une part et Monsieur [P] [B] d’autre part lequel fixe à 420 euros le loyer mensuel, charges comprises et contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de règlement à terme des loyers et deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et visant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [P] [B] le 10 mars 2025 pour obtenir paiement de la somme de 3670,80 euros, au titre des sommes restant dues sur les loyers.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse également aux débats un décompte de la dette de loyer de Monsieur [P] [B] dont il résulte qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois.

Monsieur [P] [B], représenté par son conseil, n’a pas remise en cause le décompte produit par la demanderesse aux débats. Il n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par cette dernièe.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mai 2025.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [P] [B] étant sans droit ni titre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sera autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de libérer les lieux demeuré sans effet.

Sur l’indemnité d’occupation :

En contrepartie de l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat, il convient de fixer à la charge de Monsieur [P] [B] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuel de 428,60 euros.

Cette indemnité d’occupation mensuelle sera due jusqu’à la libération effective des lieux.

Sous condition de la production par cette dernière d’une quittance subrogative au titre du règlement de ces indemnités d’occupation, Monsieur [P] [B] sera condamné à leur règlement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la réclamation en paiement :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du décompte et des quittances subrogatives versées aux débats par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES que cette dernière a réglé à Monsieur [J] [T] la somme totale de 7234,60 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au jour de l’audience (mois de septembre 2025 inclus).

La demanderesse produit en outre aux débats un décompte actualisé de la dette locative d’un montant de 7099,60 euros, mois d’octobre 2025 inclus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution est donc subrogée dans les droits de Monsieur [J] [T] et est fondée à agir en remboursement des sommes réglées au propriétaire à la place du locataire.

Monsieur [P] [B] n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la demanderesse et n’a pas contesté le décompte locatif.

Il sera en conséquence condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7099,60 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 28 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Tant qu’il demeurera dans les lieux, Monsieur [P] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 428,60 euros.

Sous condition de la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance, Monsieur [P] [B] sera condamné à leur règlement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Monsieur [P] [B] sollicite l’octroi de délais de paiement, force est de relever qu’il ne justifie pas de la reprise avant l’audience du versement intégral du loyer courant. Dès lors, il ne remplit pas les conditions posées par l’article V de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Au vu de ces éléments, Monsieur [P] [B] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de délais de paiement:

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [P] [B] sollicite l’octroi de délais de paiement de deux ans sur le fondement général de l’article 1343-5 du code civil. Les pièces qu’il produit aux débats (une confirmation d’embauche notamment) ne permettent pas d’évaluer sa situation financière et personnelle et ne permettent pas à la juridiction d’apprécier s’il est en capacité de verser une somme mensuelle de 295 euros pour apurer sa dette.

Monsieur [P] [B] sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire:

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des développements précédents que Monsieur [P] [B] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en application du texte susvisé.

Monsieur [P] [B] sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [P] [B] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [P] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les autres demandes:

Au regard de la qualité des parties, la demande présentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile est rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [B] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

— Dit que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir en demande à l’encontre de Monsieur [P] [B].

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mai 2025.

— Dit que l’expulsion de Monsieur [P] [B] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, le cas échéant avec le recours à la force publique.

— Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 428,60 euros charges comprises, à compter de la date du 10 mai 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

— Condamne Monsieur [P] [B] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7099,60 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 28 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Condamne Monsieur [P] [B] , sous condition de la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre, au paiement à cette dernière, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 428,60 euros.

— Déboute Monsieur [P] [B] de l’ensemble de ses demandes.

— Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [P] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

— Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamne Monsieur [P] [B] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT