TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 1232

Références : R.G N° N° RG 24/02013 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQOZ

JUGEMENT

DU : 25 Août 2025

M. [W] [B] [P] [D]

Mme [I] [K] [X] [F]

C/

M. [S], [T] [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Août 2025.

DEMANDEURS:

Monsieur [W] [B] [P] [D]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Madame [I] [K] [X] [F]

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [S], [T] [N]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e DENOT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2022, M. [W] [D] et Mme [I] [F] ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [N] sur des locaux situés au [Adresse 9] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 748 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2468,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 juin 2024 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [N] le 9 juillet 2024.

Par assignation du 22 novembre 2024, M. [W] [D] et Mme [I] [F] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, et sur présentation de justificatif la régularisation annuelle des charges, taxe d’ordure ménagère, et cotisations d’assurance, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux matérialisé par la remise des clés et les débarrassage de tous meubles et effets personnels, 5102,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2468.18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; rejeter toute demande de délais de paiement, ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,supprimer le délais de deux mois prévu par l’article L412.1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu du silence et manifeste mauvaise foi du défendeur et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant ; 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juin 2025, M. [W] [D] et Mme [I] [F] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précise que la dette s’élève désormais à la somme de 4638.32 euros selon décompte du 20 mai 2025, terme de avril inclus.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [W] [D] et Mme [I] [F] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’importance de la dette.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [D] et Mme [I] [F] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [S] [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 août 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [D] et Mme [I] [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2468,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2024.

Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’a été sollicitée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [D] et Mme [I] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

S’agissant de la suppression ou réduction du délai prévu à prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la mauvaise foie du preneur n’est pas établie, et il sera constaté au regard des comptes produits une reprise des paiements bien la dette subsiste.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction ou suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M [S] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [W] [D] et Mme [I] [F] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mai 2025, M. [S] [N] leur devait la somme de 4638,32 euros terme de mai inclus.

M. [S] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 2468,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant mensuel sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés à M. [W] [D] et Mme [I] [F] ou à leur mandataire. Il n’y a pas lieu de prévoir que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à complet débarras des lieux après remise des clés.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [W] [D] et Mme [I] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 novembre 2022 entre M. [W] [D] et Mme [I] [F], d’une part, et M. [S] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] à [Localité 8] est résilié depuis le 5 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 9] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [S] [N] à payer à M. [W] [D] et Mme [I] [F] la somme de 4638,32 euros (quatre mille six cent trente-huit euros et trente-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mai 2025 terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 2468,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes de M. [W] [D] et Mme [I] [F] ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [N] à payer à M. [W] [D] et Mme [I] [F] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024 et celui de l’assignation du 22 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge