TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, lors du délibéré et Madame BERKANI lors des débats

Débats en audience publique le : 16 Mai 2024

GROSSE :

Le 05 juillet 2024

à M^e SANGUINETTI Eliette

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01908 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XGH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [P]

née le 23 Février 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [K]

né le 12 Mars 1982 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 août 2021 à effet au 20 août 2021, Madame [H] [P] ayant pour mandataire la SASU FONCIA [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [Y] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 550 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [P] a fait signifier à Monsieur [Y] [K] par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 1904,10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 30 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, Madame [H] [P] ayant pour mandataire la SASU FONCIA MARSEILLE a fait assigner Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner la résiliation du bail, en date à [Localité 5] du 16/08/2021 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’il occupe à [Localité 5] : [Adresse 3] ;

— condamner Monsieur [K] [Y] à verser à Madame [P] [H] représentée par son mandataire, la SASU FONCIA [Localité 5], la somme provisionnelle de 3202,26 euros soit 3058,46 euros frais déduits, comptes arrêtés au 01/02/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement, soit du 28/11/2022 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [K] [Y] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner Monsieur [K] [Y] à verser à Madame [P] [H] représentée par son mandataire, la SASU FONCIA [Localité 5], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— condamner Monsieur [K] [Y] aux entiers de la présente instance en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 28/11/2022.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024.

A cette audience, Madame [H] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3583,68 euros, selon décompte en date du 1er mai 2024, terme de mai 2024 inclus et hors frais de procédure.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [Y] [K] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, Madame [H] [P] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 30 novembre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin Madame [H] [P] justifie par l’acte notarié versé aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir.

Madame [H] [P] est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2022, pour la somme en principal de 1904,10 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 janvier 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Y] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 641,74 euros , et de condamner Monsieur [Y] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [K] reste devoir la somme non contestable de 3583,68 euros, à la date du 1er mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, hors frais de justice, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Y] [K] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3583,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [Y] [K] ni Madame [H] [P] n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [P] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [Y] [K] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE Madame [H] [P] recevable en ses demandes;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 janvier 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 28 janvier 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [K] de libérer les lieux sis [Adresse 3] et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] et restitué les clés, Madame [H] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant correspondant aux loyers et charges, soit 641,74 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à verser à Madame [H] [P], à titre provisionnel, la somme de 3583,68 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation décompte arrêté au 1er mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] au paiement, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation fixée à 641,74 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à verser à Madame [H] [P] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE