TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mars 2026

N° RG 25/00511 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHEM

DEMANDEURS :

S.C.I. VM

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 529 389 074 représentée par son cogérant Monsieur [P] [H], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [J] [H]

né le 02 Mars 2001 à [Localité 2] (YVELINES)

Profession : Agent immobilier

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. [X] [M]

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 820 046 613, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julie HELD-SUTTER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Véronique BOLLANI, avocat plaidant au barreau de PARIS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 12 Décembre 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le 30 JANVIER 2026, puis le délibéré a été prorogé au TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Au sein de la propriété dénommée « [Adresse 3] » située au sein de la commune de [Localité 3], d’une part la SCM VM est propriétaire des parcelles section AH n°[Cadastre 1] à [Cadastre 2], et B n°[Cadastre 3] à [Cadastre 4], et n°[Cadastre 5], B n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], n°[Cadastre 9] et d’autre part M. [J] [H] est propriétaire des parcelles section B n° [Cadastre 10] à [Cadastre 11], [Cadastre 12] à [Cadastre 13], [Cadastre 14] à [Cadastre 15] et [Cadastre 16] à [Cadastre 17].

M. [J] [H] et la SCI VM ont pour voisin la SCI [X] [M], propriétaire des parcelles section B n°[Cadastre 18] à [Cadastre 19], [Cadastre 20] à [Cadastre 21], et n°[Cadastre 22], au sein de la propriété dénommée « [Adresse 4] ».

La SCI [X] [M] réclame un droit de passage à son bénéfice sur la parcelle B [Cadastre 23] située sur la propriété du Montambert.

Se plaignant de la violation de leur droit de propriété et de la destruction par la SCI [X] [M] d’une partie de la clôture et de la végétation de la parcelle B [Cadastre 23], M. [J] [H] et la SCI VM ont, par acte en date du 16 juillet 2025, fait assigner en référé.

Selon ordonnance en date du 24 octobre 2025, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, ce qui n’a pu aboutir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2025, M. [J] [H] et la SCI VM demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de :

CONDAMNER la SCI [X] [M] à faire cesser les troubles illicites au préjudice de la propriété de Monsieur [J] [H] en l’enjoignant à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux de remise en état de leur propriété tel qu’il ressort du constat d’huissier du 25 février 2025 dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir puis passé ce délai sous peine d’une astreinte provisoire de 500€ par jour de retard pendant un délai de quatre mois, FAIRE INTERDICTION à la SCI [X] [M] et à toute personne de son chef de passer sur la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 23] et plus généralement de pénétrer dans la propriété de la SCI VM et de Monsieur [J] [H] sous peine d’une astreinte de 1 000 € par infraction constatée,CONDAMNER par provision la SCI [X] [M] à verser à Monsieur [J] [H] la somme de 5.000€ à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice matériel et moral,CONDAMNER la SCI [X] [M] à faire cesser l’empiètement sur la propriété de SCI VM en l’enjoignant à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux de déplacement d’un compteur électrique dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir puis passer ce délai sous peine d’une astreinte provisoire de 500€ par jour de retard pendant un délai de quatre mois,ORDONNER une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettre un expert géomètre pour y procéder selon mission définie à leurs conclusions,FIXER le montant de la provision à consigner par les requérants auprès de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Orléans ainsi que le délai pour ce faire,DIRE que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de 6 mois suivant la date de la consignation, CONDAMNER la SCI [X] [M] à verser à la SCI VM et Monsieur [J] [H] une indemnité de procédure d’un montant de 1750 € chacun et à rembourser le coût des deux constats d’huissier sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2025, la SCI [X] [M] demande au juge des référés, au visa des articles122, 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que des articles 692, 693, 694 et 697 du code civil, et de l’article R. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, de :

JUGER n’y avoir lieu a référé sur les demandes de la SCI VM et de Monsieur [J] [H],DEBOUTER la SCI VM et Monsieur [J] [H] de toutes leurs demandes,RENVOYER la SCI VM et Monsieur [J] [H] à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

CONDAMNER in solidum la SCI VM et Monsieur [J] [H] au paiement d’une somme de 6.000€ au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

A l’audience du 12 décembre 2025, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile. Toutefois, M. [J] [H] et la SCI VM ont précisé, au titre de la remise en état des lieux, la remise en état de la clôture et le déplacement du compteur électrique.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 puis prorogée au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état, l’interdiction de passer et la demande de provision

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire, ou d’une décision non contestable émanant d’une autorité légitime.

Il convient de rappeler que le juge des référés peut, en application de l’article 835 du code de procédure civile, prescrire des mesures quand bien il existerait des contestations sérieuses, contrairement à ce que soutiennent les parties.

En application de ce texte, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Il incombe au juge des référés de procéder à la mise en balances des intérêts en présence en vue de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, et d’ordonner des mesures qui soient proportionnées et adaptées à ces intérêts.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évident et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

En l’espèce, la détermination du trouble manifestement illicite allégué par les demandeurs suppose au préalable d’examiner l’existence d’une servitude de passage qui serait acquise par titre ou par bon père de famille, sur le fonds propriété des demandeurs, au bénéfice de la défenderesse.

S’agissant de l’existence d’une servitude acquise par titre, il ne relève pas de la compétence du juge des référés de dire si le « droit de passage » établi selon l’acte du 19 novembre 1949 constituerait une servitude qui grèverait le fonds des demandeurs, ou s’il s’agit uniquement d’une tolérance ou d’une réserve expresse consentie au bénéfice des anciens propriétaires in personam. De même, à supposer que ce droit de passage puisse constituer une servitude, il n’appartient pas non plus au juge des référés de dire si cette servitude serait éteinte par le non usage pendant trente ans, comme le soutiennent les demandeurs.

Enfin la revendication d’une servitude créée par destination du père de famille nécessite une appréciation des faits, qui relève du juge du fond.

Dès lors, en l’absence d’évidence quant à l’existence, ou l’inexistence, d’une servitude au profit de la défenderesse, la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de remise en état des lieux et l’interdiction de passer sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 23].

Il en va de même de la demande de provision à valoir sur le préjudice moral causé par ce trouble manifestement illicite.

Sur la demande tendant au déplacement du compteur électrique

De simples photographies ne sauraient suffire à démontrer que le compteur électrique de la SCI [X] [M] serait implanté sur la propriété de M. [J] [H] et la SCI VM (pièce n°13).

Dès lors, le trouble manifestement illicite n’est pas établi.

Il n’y a donc lieu à référé sur la demande tendant à ordonner le déplacement du compteur électrique.

Sur la demande d’expertise

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En vertu de l’article 646 du code civil « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

Selon l’article R211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire, « le tribunal judiciaire connaît des actions en bornage ».

En l’espèce, il ressort des conclusions des parties et de leurs pièces qu’il existe un différend entre M. [J] [H] et la SCI VM d’une part et la SCI [X] [M] d’autre part quant à l’existence d’une servitude bénéficiant à la SCI [X] [M] sur le fonds de M. [J] [H] et la SCI VM.

Il est constant que les demandeurs ne sollicitent pas de marquer la ligne séparative entre les deux propriétés par des bornes, mais de fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie le cas échéant de fixer les limites de propriété et préjudices de toute nature. Cette action ne constitue pas une action en bornage déguisée, contrairement à ce que soutient la SCI [X] [M].

En considération de ces éléments, il existe un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée au contradictoire de M. [J] [H], la SCI VM et de la SCI [X] [M].

Elle sera réalisée aux frais avancés des demandeurs.

Sur les autres demandes

Bien que la demande fondée sur l’article 835 du code de procédure civile soit rejetée, la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile est accueillie.

Dès lors, ni le demandeur ni le défendeur ne peut être considéré comme la partie succombant au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, les dépens resteront à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [J] [H] et la SCI VM tendant à condamner la SCI [X] [M] à faire cesser les troubles illicites, à ordonner le déplacement du compteur électrique, à faire interdire à la SCI [X] [M] et à toute personne de son chef de passer sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 23] et plus généralement sur la propriété de M. [J] [H] et la SCI VM, à condamner la SCI [X] [M] à lui verser une provision à valoir sur son préjudice et à condamner la SCI [X] [M] à faire cesser tout empiètement ;

Déboute M. [J] [H] et la SCI VM de leurs demandes tendant à condamner la SCI [X] [M] à faire cesser les troubles illicites, à ordonner le déplacement du compteur électrique, à faire interdire à la SCI [X] [M] et à toute personne de son chef de passer sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 23] et plus généralement sur la propriété de M. [J] [H] et la SCI VM, à condamner la SCI [X] [M] à lui verser une provision à valoir sur son préjudice et à condamner la SCI [X] [M] à faire cesser tout empiètement ;

Ordonne une expertise au contradictoire de M. [J] [H] et la SCI VM et la SCI [X] [M],

Désigne pour y procéder :

[A] [L] [T], [U]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, cadastre, contrat, dossiers, procès-verbal de constat et autres ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se rendre sur les lieux situés commune de SENNELY (45 240) lieudits « La [Adresse 6] » et « [Adresse 7] » et visiter toutes parcelles appartenant aux parties et en particulier: les parcelles section B n°[Cadastre 24], [Cadastre 25] et [Cadastre 21] appartenant à la SCI [X] [M], les parcelles section B n° [Cadastre 10] à [Cadastre 11], [Cadastre 12] à [Cadastre 13], [Cadastre 14] à [Cadastre 15] et [Cadastre 16] à [Cadastre 17] appartenant à M. [J] [H] et les parcelles B n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] appartenant à la SCI VM ;

— Entendre les parties en leurs explications ainsi que tout sachant ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de fixer les limites de propriété de M. [J] [H] et la SCI VM et les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des agissements des défendeurs ;

— Fournir tous éléments de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de statuer sur l’existence d’une servitude de passage au bénéfice de la SCI [X] [M] sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 23] et sur les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des agissements des défendeurs ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

# Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

# Dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

— sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;

# Dit que les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs qui devront consigner la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire dans le délai maximum de 6 semaines à compter de la présente ordonnance,

étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— les personnes ci-dessus désignées seront dispensées de consignation au cas où elles seraient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus,

Dit que les dépens resteront à la charge du demandeur sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.