N° RG 25/00339 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53E2 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

à :

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le 29/08/2025 :

Exécutoire à [M] [U]

Copie à [R] [G] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2018, Monsieur [P] [O] a donné en location à Monsieur [R] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 420 euros, charges comprises.

Par acte authentique en date du 27 juin 2022, Monsieur [M] [U] a acquis ledit bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, Monsieur [M] [U] a fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT pour l’audience du 12 juin 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 4 janvier 2018 conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [R] [G] ne respectant pas l’obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant destination qui lui a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement,

— ordonner sans délai son expulsion de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement:

d’une somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre les intérêts de droit aux taux légal à compter de la date du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil,d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat, ainsi que les sommations de faire.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [M] [U] a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a précisé que de nombreux travaux seraient à effectuer au vu des dégradations importantes du logement.

Monsieur [R] [G] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas manifestée et n’a produit aux débats aucune pièce relative à sa situation. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de résiliation du bail:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.

Conformément à l’article 1735 du code civil le locataire est tenu responsable des pertes et dégradations mais également des troubles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [M] [U] fait valoir au soutien de sa demande que le bien loué a subi un dégât des eaux que le locataire n’a pas traité en temps utile. Il ajoute qu’il s’est par ailleurs avéré nécessaire d’effectuer un traitement des bois et solives suite à la présence de vrillettes mais que le locataire n’a pas répondu aux sollicitations de l’entreprise.

Monsieur [M] [W] ajoute que le constat réalisé par le commissaire de justice relève l’existence d’auréoles apparaissant en sous face du plancher de l’appartement du rez de chaussée (logement de Monsieur [R] [G] ).

Monsieur [M] [U] explique que suite à l’ordonnance qui lui a été délivrée, un commissaire de justice a pu pénétrer dans les lieux loués et a dressé procès-verbal faisant état du mauvais état du logement.

Monsieur [M] [U] en déduit que Monsieur [R] [G] n’use pas paisiblement des lieux loués et sollicite de ce fait le prononcé de la résiliation du bail.

Monsieur [R] [G], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience et n’a de ce fait émis aucune contestation quant aux désordres allégués par le bailleur.

En l’espèce, il est produit au soutien de la demande le rapport de visite démontrant la présence de vrillettes avec activité biologique au niveau des solives et de la sous face du plancher avec une dégradation des bois importante au niveau du plancher sur certaines zones. Il est relevé que le remplacement du plancher sur la zone identifiée est à prévoir et que des travaux sont à mettre en oeuvre. Le rapport précise que l’accès à l’espace concerné pour le traitement insecticide est limité aux seules personnes autorisées et l’accès interdit pendant les 48h qui suivent les opérations de traitement.

Le procès-verbal de constat en date du 12 septembre 2024 réalisé par le commissaire de justice relève les dégradations du plafond du sous soul avec un plancher qui s’affaisse , la présence d’auréoles et un mauvais état apparent. Le procès-verbal relève qu’il n’a pas été possible d’entrer en contact avec Monsieur [R] [G] et que certains des voisins sont “régulièrement incommodés par les odeurs émanant de l’appartement de Monsieur [G] et notamment par les odeurs d’urine de chien” .

Un second procès-verbal de constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice le 14 janvier 2025 à l’intérieur du logement après autorisation du juge relève:

“-Une très mauvaise odeur qui émane du logement, odeur de mélange de crasse, de renfermé et d’excréments,

— le sol est jonché d’excréments d’animaux à de multiples endroits,

— le rez de chaussée est très désordonné avec de nombreux déchets partout,

les murs sont tachés par endroit,

— certaines plinthes sont dégradées,

— le sol s’affaisse sous mon poids à certains endroits,

— le sol est dégradé à plusieurs endroits”

Ainsi, il est établi par ces différentes pièces produites aux débats que Monsieur [R] [G] ne respecte pas son obligation qui est d’entretenir le bien immobilier, de ne pas le dégrader mais également de permettre l’accès du bailleur audit bien immobilier afin de lui permettre de réaliser les travaux indispensables à sa conservation en bon état.

L’ancienneté et l’importance des manquements imputables à Monsieur [R] [G] à ses obligations contractuelles justifient de prononcer la résiliation du bail à la date du 29 août 2025.

Sur la demande d’expulsion:

Monsieur [R] [G] étant sans droit ni titre, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux:

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Monsieur [M] [U] forme une demande pour voir supprimer le délai pour quitter les lieux.

En application des textes sus visés, la suppression du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or ne vers aucun élément nécessitant une telle suppression du délai pour quitter les lieux. Il ne figure d’ailleurs pas non plus d’élément dans les débats justifiant une telle suppression.

Aussi, il convient de débouter Monsieur [M] [U] de cette demande de suppression et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet:

Compte tenu de la situation de Monsieur [R] [G] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée, il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par [Z] [M] [U] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [G] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre le coût du procès-verbal de constat et les sommationsde faire et sera condamné à verser à Monsieur [M] [U] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Prononce la résiliation du contrat de location portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] conclu entre Monsieur [P] [O] aux droits de qui Monsieur [M] [U] intervient d’une part et Monsieur [R] [G] d’autre part aux torts de ce dernier.

Dit que l’expulsion de Monsieur [R] [G] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Monsieur [M] [U] de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux.

Déboute Monsieur [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [R] [G] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Condamne Monsieur [R] [G] à payer à Monsieur [M] [U] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur [R] [G] aux dépens ne comprenant pas le coût du procès-verbal de constat et les sommations de faire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT