N° RG 24/00344 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WRW

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER,

représenté par Maître Sandrine LAMIOT-LE VERNE de la SELARL LIV AVOCATS, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

S.A.S. BRETAGNE SUD RENOVATION, dont le siège est, [Adresse 2]

représentée par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Adèle THIBAULT

GREFFIER : Camille TROADEC

AUDIENCE : 12 Février 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 19 Mars 2026 prorogée au 30 Mars 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 30 Mars 2026

Exécutoire à : M^e LAMIOT-LE VERNE Sandrine

Copie à : M^e BERNARD Hélène

EXPOSE DES FAITS :

La SAS BRETAGNE SUD RENOVATIONN a émis le 27 septembre 2018 un devis à l’attention de la société IMMOBILIERE de la Presqu’ile en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3] pour la reprise des enduits de la copropriété pour un montant de 19 976 euros TTC.

Les travaux ont été entièrement réglés selon facture du 29 janvier 2020.

Suivant courriers des 18 février 2022, 5 mai 2022 et 19 décembre 2022 la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER en sa qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4], [Localité 2] a sollicité que la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION une réduction du prix au motif que les travaux prévus sur la façade Kaki Crazy n’avaient pas été réalisés.

En l’absence de résolution amiable du litige, par acte du 24 mai 2024 le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5] à Quiberon représenté par son syndic la SARL AGENCE ALLAIN, IMMOBILIER a attrait la société SAS BRETAGNE SUD RENOVATIONN devant le Tribunal judiciaire de Lorient aux fins de voir ordonnée la réduction du prix ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

L’affaire a fait l’objet de la procédure sans audience.

Par mention au dossier du 6 novembre 2025 le juge a rouvert les débats pour solliciter l’observation des parties sur les travaux réalisés.

Le Syndicat de copropriétaire du, [Adresse 6] représenté par son syndic l’agence, [P], [V] représenté par son avocat entend aux termes de ses dernières écritures voir le Tribunal :

— Constater que la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION a exécuté partiellement ses obligations

En conséquence

— Ordonner une réduction du prix de 5480,20 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5] à, [Localité 2] représenté par son syndic la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER

— Condamner la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts

— Condamner la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION aux entiers dépens

— Débouter la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION de toutes ses demandes fins et conclusions contraires.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

— les travaux litigieux consistent aux terme du devis conclu avec la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION en de simples opérations de reprise d’enduits, de joints et de fissures, ne portant pas atteinte à la structure de l’immeuble ni à sa destination, de sorte qu’ils relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

— aucune réception, même tacite, des travaux ne peut être retenue, en l’absence de volonté non équivoque d’accepter les travaux, le syndicat ayant contesté leur exécution incomplète ;

— le devis prévoyait expressément la réalisation de travaux sur trois façades, tandis que l’entreprise reconnaît elle-même ne pas être intervenue sur l’une d’entre elles ;

— aucun avenant écrit n’a été établi pour modifier l’étendue des prestations,

— la facture émise ne comporte aucun ajustement des prestations, en contradiction avec les stipulations du devis prévoyant un métrage en fin de chantier ;

— les correspondances échangées démontrent que l’entreprise reconnaît une exécution partielle de ses obligations contractuelles en ce qu’elle a proposé d’intervenir pour reprendre la façade non reprise ;

En réplique, la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION, représentée par son avocat sollicite aux termes de ses dernières écritures du Tribunal qu’il :

Vu l’article 1792-6 du code civil

Vu les pièces versées au débat

— Déboute le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3] de toutes ses demandes fins et prétentions

— Condamne le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5] à, [Localité 2] représenté par la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER à lui payer la somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5] à, [Localité 2] représenté par la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION fait valoir essentiellement que les travaux réalisés, consistant notamment en la reprise d’enduits dégradés, de fissures et d’éléments en béton, présentent une finalité technique de traitement de désordres et excèdent de simples travaux d’entretien, de sorte qu’ils relèvent de la garantie décennale ;

— une réception tacite est intervenue, caractérisée par la prise de possession des lieux et le paiement intégral des travaux, sans contestation immédiate ;

— un accord est intervenu avec l’ancien syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, pour adapter les prestations en raison d’une surface plus importante à traiter sur deux façades, justifiant l’absence d’intervention sur la troisième ;

— cet accord est confirmé par les attestations et correspondances produites, lesquelles établissent l’acceptation des travaux réalisés ;

— la proposition d’intervention ultérieure formulée par l’entreprise s’inscrit dans une démarche amiable et ne saurait valoir reconnaissance d’une inexécution contractuelle.

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la qualification des travaux

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Seuls des travaux affectant des éléments constitutifs de l’ouvrage ou ayant pour effet de remédier à des désordres compromettant sa solidité ou son usage normal sont constitutifs de ce régime.

En l’espèce, les travaux litigieux consistent au terme du devis n°DB18/0162 du 27 septembre 2018 en des opérations de reprise d’enduits, de fissures, de joints et en un ravalement de façade.

Ces travaux, qui ne modifient ni la structure de l’immeuble ni sa destination, constituent des travaux d’entretien de nature superficielle et de réparation de nature esthétique.

Ils ne relèvent donc pas de la qualification d’ouvrage au sens des dispositions précitées.

Il en résulte que le litige relève de la responsabilité contractuelle de droit commun, de sorte que les moyens quant à la réception judiciaire sont inopérents.

— Sur l’exécution du contrat

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du Code civil précise qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1359 du Code civil dispose que les actes juridiques portant sur une somme ou une valeur excédant 1 500 euros doivent être prouvés par écrit.

En l’espèce, le devis n°DB18/0162 du 27 septembre 2018 prévoyait la réalisation de travaux sur trois façades : celle côté, [Adresse 7], la facade kaki crazy et la façade côté arrière.

Il est constant, au regard des courriers échangés entre les parties et de leurs moyens présentés que la façade kaki crazy n’a pas été réalisée.

La SAS BRETAGNE SUD RENOVATION soutient qu’un accord serait intervenu avec l’ancien syndic pour modifier l’étendue des prestations, au regard de l’existence de surface plus importantes à réaliser sur la façade côté rue et côté arrière

Elle produit à cet effet une attestation émanant de Madame, [B] en date du 11 avril 2025 selon laquelle il aurait été convenu de ne pas intervenir sur l’une des façades en raison de l’importance des surfaces à traiter sur les deux autres.

Toutefois, si cette attestation constitue un élément de preuve, force est de constater qu’elle n’est pas conforme aux prescription de l’article 202 du code de procédure civile.

De plus, elle ne saurait, à elle seule, établir l’existence d’un accord clair et non équivoque du maître de l’ouvrage portant sur une modification substantielle du contrat initial.

En effet, aucun avenant écrit n’a été établi, alors que le marché portait sur un montant supérieur à 1 500 euros ;

De même, aucun document contractuel ne formalise cette modification ;

Par ailleurs, la facture émise le 29 janvier 2020 ne comporte aucun ajustement des prestations initialement prévues.

Dans ces conditions, cette attestation, isolée, est insuffisante à rapporter la preuve d’un accord du syndicat des copropriétaires sur la modification des prestations.

Il en résulte qu’en ne réalisant pas la façade kaki crazy la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION a réalisé une inexécution contractuelle.

— Sur les conséquences de l’inexécution :

L’article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut notamment refuser d’exécuter ou demander une réduction du prix.

L’article 1223 du Code civil dispose que le créancier peut, après mise en demeure, accepter une exécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix.

En l’espèce, l’inexécution partielle étant établie, il y a lieu de prononcer une réduction du prix proportionnelle à la prestation non réalisée, soit 4 982 euros hors taxe et 5480,20 euros TTC, que la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION sera condamnée à payer au Syndicat de copropriétaire du, [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice l’agence, [P], [V].

— Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution, à condition que le créancier justifie d’un préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque les démarches entreprises pour obtenir l’exécution des travaux, notamment les démarches amiables.

Toutefois, ces éléments relèvent d’avantage des frais compris dans l’article 700 du code de procédure civile ne caractérisent pas un préjudice distinct de celui réparé par la réduction du prix.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION partie perdante est condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION à verser Syndicat de copropriétaire du, [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition du public par le greffe :

— Ordonne une réduction du prix de 5480,20 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER ;

— Rejette la demande en paiement de 1000 euros formulée à titre de dommages et intérêts par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER à l’encontre de la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION ;

— Condamne la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande formulée par la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION à l’encontre du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5] à, [Localité 2] représenté par son syndic la SARL AGENCE, [Localité 1], IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SAS BRETAGNE SUD RENOVATION aux entiers dépens ;

— Constate l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière La Présidente