N° RG 25/00253 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5Z6J 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

à :

DEFENDEUR:

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2025-000887 du 13/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 05 Février 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 19 Mars 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le 19/03/2026 :

Exécutoire à [P] [W]

Copie à Maître Guillaume CORMIER

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant dire droit du 17 juillet 2025 auquel il convient de se référer pour l’exposé et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT a réouvert les débats à l’audience du 4 septembre 2025 afin de permettre un débat contradictoire entre les parties.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 5 février 2026, Monsieur [P] [W], comparant en personne, a sollicité de la juridiction de:

— condamner Madame [S] [X] à lui verser la somme de 2190,85 euros au titre des loyers de décembre 2024 au 15 février 2025,

— condamner Madame [S] [X] à lui verser la somme de 123 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamner Madame [S] [X] à lui verser la somme de 634,47 euros au titre de la régularisation sur charges au titre de l’année 2024 et de l’année 2025,

— condamner Madame [S] [X] à lui verser la somme de 207,50 euros correspondant à l’arriéré de l’augmentation de loyer de 2021 à 2025,

— condamner Madame [S] [X] à lui verser la somme de 7056,98 euros au titre des travaux de réparation des dégradations locatives commises par elle,

— condamner Madame [S] [X] à lui verser la somme de 3000 euros en réparation des préjudices couvrant les nombreux tracas, la perte de loyer, les démarches réalisées et son préjudice moral et matériel,

— condamner Madame [S] [X] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [X] à lui rembourser le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025 de 130,61 euros ainsi que le coût de l’état des lieux de sortie de 166,02 euros,

— condamner Madame [S] [X] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Pour les motifs exposés à l’audience, Madame [S] [X] , représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— condamner Monsieur [P] [W] à lui verser la somme de 273,66 euros au titre des sommes trop perçues,

— condamner Monsieur [P] [W] à lui verser la somme de 800 euros au titre du préjudice moral subi,

— débouter Monsieur [P] [W] de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner Monsieur [P] [W] aux dépens, ce compris les honoraires d’expert à hauteur de 524,39 euros et de commissaire de justice à hauteur de 550,56 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la demande au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Sur le montant du loyer:

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2019, Monsieur [P] [W] a donné à bail à Madame [S] [X] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 680 euros, outre 80 euros de charges.

Un avenant a été signé entre les parties le 29 juillet 2021, avenant prévoyant une augmentation du loyer de 25 euros par mois suite au remplacement de la chaudière assurant le chauffage et l’eau chaude sanitaire produite.

Il est également constant que Madame [S] [X] a donné congé au bailleur le 14 janvier 2025.

Monsieur [P] [W] fait valoir que les contestations de la défenderesse sont prescrites puisque réalisées plus de trois ans après l’avenant. Il ajoute que le changement de la chaudière a constitué des travaux d’amélioration du logement puisqu’il a permis des gains significatifs sur les factures d’eau et de gaz dès l’année 2021. Il explique que la consommation a ainsi diminué de 10%, calcul ne prenant pas en compte les mois de chauffage. Il fait en outre valoir que les améliorations sont également d’ordre écologique et de confort avec une eau chaude instantanée, sans attente et plus silencieuse.

Monsieur [P] [W] ajoute que les augmentations de loyers ont été par la suite effectuées conformément à la loi.

Madame [S] [X] s’oppose à la demande. Elle indique que l’augmentation exceptionnelle du loyer, en dehors de la révision annuelle, ne peut intervenir que lorsque le bailleur fait procéder à des travaux d’amélioration du logement. Elle ajoute qu’en aucun cas le remplacement de la chaudière ne constitue des travaux d’amélioration mais relevait d’une nécessité. Elle indique au surplus qu’il est totalement erroné de dire que 7 personnes vivaient dans l’appartement. Elle en conclut que le changement de la chaudière n’était pas en lien avec un usage anormal du logement et que par ailleurs aucune augmentation du loyer n’était possible en dehors de la date de révision annuelle.

En l’espèce, il convient de rappeler que c’est à bon droit que Monsieur [P] [W] invoque les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs qui précisent que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Ainsi, l’avenant litigieux ,dont les dispositions sont contestées, a été signé par les parties le 29 juillet 2021. Dès lors, cet avenant ayant été signé plus de trois ans avant les écritures de Madame [S] [X] remettant en cause cet acte, il ne peut plus faire l’objet de contestations.

Il en est de même des contestations relatives aux révisions du loyer antérieures de plus de trois ans.

Il sera au surplus relevé à ce titre que le contrat de bail initial en date du 31 juillet 2019 contient bien une clause de révision du bail.

S’agissant du calcul opéré pour les révisions et les fixations du loyer, les contestations ne peuvent porter sur les révisions antérieures au 3 novembre 2022 donc ne peuvent porter que sur les révisions de 2023, 2024 et 2025.

Ainsi, il résulte des développements précédents que l’augmentation de 25 euros par mois du loyer à compter du 5 septembre 2021 ne peut plus être remise en cause. C’est donc à tort que Madame [S] [X] affirme que les augmentations postérieures ont été erronées puisque tenaient compte de cette augmentation de 25 euros.

Sur le montant des loyers et indemnités d’occupation impayés:

Monsieur [P] [W] produit à l’appui de sa demande un décompte des loyers impayés pour un montant de 2190,85 euros au titre de l’arriéré de loyers pour la période de décembre 2024 au 15 février 2025. Le bailleur réclame en outre une somme de 207,50 correspondant à l’augmentation des loyers non payés par la locataire ainsi qu’une somme de 123 euros au titre d’indemnité d’occupation pour la période du 15 au 19 février 2025 soit la somme totale de 2521,35 euros.

Madame [S] [X] indique que le bailleur réclame le paiement de loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 19 février 2025 alors qu’il était parfaitement informé de ce qu’il pouvait récupérer les clés le 15 février 2025.

Il convient cependant de relever qu’il appartient à Madame [S] [X] de justifier de la remise des clés au bailleur, obligation qui lui incombe. Or, si elle indique que le bailleur était informé de ce qu’elle remettrait les clés le 15 février 2025, elle ne produit aux débats aucune pièce justifiant de la remise effective des clés à cette date. Dès lors, il convient de retenir qu’elle était redevable de loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la date du 19 février 2025.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [S] [X] sera condamnée à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 2521,35 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 19 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre des charges impayées:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [P] [W] sollicite l’octroi d’une somme de 634,47 euros correspondant à la régularisation sur charges au titre de l’année 2024 et de l’année 2025. Il produit aux débats un tableau synthèse des charges pour les années 2020 à 2025.

Madame [S] [X] s’oppose à la demande. Elle précise n’avoir jamais eu connaissance de la ventilation du paiement des charges locatives, de leur mode de calcul ni des pièces justificatives correspondantes. Elle indique avoir versé 505,96 euros de plus que le montant des charges justifiées et sollicite que le bailleur soit débouté de sa demande en paiement.

En l’espèce, il convient de relever que Monsieur [P] [W] produit dans ses pièces 24 à 26 les justificatifs du calcul opéré pour les charges réclamées ainsi que les justificatifs au soutien de sa demande. Le différentiel entre les provisions sur charges payées par la locataire et les charges réelles est bien justifié par le demandeur.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande et de condamner Madame [S] [X] à verser à Monsieur [P] [W] la somme de 634,47 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 19 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [P] [W] fait valoir que l’état des lieux de sortie a fait état d’un grand nombre de dégradations locatives commises par la locataire. Il rappelle que cette dernière a obtenu un logement en bon état et que les désordres en lien avec l’humidité affectant le logement ont été causés par la locataire elle même. Il précise que Madame [S] [X] a obstrué les ventilations ce qui a engendré une prolifération des moisissures. Il explique que la suroccupation avec la présence de 7 personnes et des animaux, la consommation d’eau très importante, l’utilisation d’un jaccuzi pourtant interdit dans le règlement de copropriété ainsi que l’absence d’hygiène et de propreté sont à l’origine des dégradations locatives.

Monsieur [P] [W] relève en outre que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de mettre en évidence non seulement un certain nombre de dégradations mais également un état de saleté général. Il présente au soutien de sa demande d’indemnisation un chiffrage pour un montant global de 7736,98 euros TTC.

Madame [S] [X] fait valoir à titre liminaire que le propriétaire se prévaut d’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi plus d’un mois après son départ des lieux. Elle sollicite le débouté de la demande au titre du four et de la hotte car les dysfonctionnements ont été opérés un mois après son départ et ces dysfonctionnements semblent relever de la vétusté.

S’agissant du ménage et des réfections, Madame [S] [X] affirme que le logement souffre d’un problème d’humidité et que les revêtements sont couverts de tâches de moisissures. Elle affirme que ces désordres sont en lien avec un système de ventilation motorisé inadapté au logement et que l’humidité ne peut lui être imputée.

Madame [S] [X] indique que le bailleur avait connaissance des désordres affectant la copropriété et notamment des problèmes de toiture et d’infiltration d’eau. Elle ajoute que ces désordres rendent impropre le logement à l’habitation et ne peuvent être en lien avec un simple problème d’aération.

Madame [S] [X] en déduit que le bailleur a failli à son obligation de délivrance d’un logement disposant d’une ventilation suffisante et ne saurait la rendre responsable de sa propre défaillance. Elle ajoute que le logement a été restitué propre et que les chiffrages présentés par Monsieur [P] [W] sont abusifs.

En l’espèce, il est produit aux débats l’état des lieux d’entrée contradictoire qui fait état du bon état du logement.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, il convient de constater qu’il a été réalisé le 11 mars 2025, soit un mois après le départ des lieux de la locataire.

Il est relevé dans cet état des lieux de sortie:

— Entrée couloir: papier peint en mauvais état, tache sur le sol,

— Séjour: sol en mauvais état général, murs avec trous de cheville, coffrage au dessus de la porte hors d’usage, papier peint avec plusieurs couleurs,

— cuisine: trous de cheville sur les murs, hotte et four ne fonctionnent pas, quelques points de choc sur le sol,

— séchoir: multiples taches et traces sur les murs, plafond recouvert d’une peinture hors d’usage, traces de frottement sur le sol,

— chambre 1: barre de seuil absente, taches sur le sol, murs en mauvais état avec de multiples déchirures et multiples traces grisâtres ou noirâtres, plafond en mauvais état,

— chambre 2: écart dans le parquet au niveau de l’entrée de la chambre, murs en mauvais état, multiples traces grisâtres ou noirâtres sur le plafond,

— chambre 3: multiples déchirures, taches et traces grisâtres sur les murs, trace de décolorations marquées jaunâtres,

— garage et cave: multiples taches sur le sol, et sur les murs, lumière ne fonctionne pas, présence de bidons d’huile usagée, pièces mécaniques, combinaison de travail.

Ainsi, il convient de retenir à la lecture de ces deux pièces que le logement a été rendu sale. Un certain nombre de dégradations comme les trous de cheville, le papier peint déchiré, les traces sur le sol, le coffrage au dessus de la porte hors d’usage ne sont pas en lien avec les problèmes d’humidité constatés dans le logement. Ces désordres, qui affectent différentes pièces des lieux loués, sont imputables à l’occupation des lieux par la locataire qui sera tenue de les indemniser.

S’agissant de l’humidité affectant les lieux loués, la locataire Madame [S] [X], produit aux débats différentes pièces aux fins de démontrer que l’eau coule du plafond. Elle produit un état des lieux de commissaire de justice en date du 25 janvier 2025 qui relève la présence de moisissure dans le logement, la détection de pont thermiques, une forte odeur d’humidité. Elle produit également un rapport d’expertise en date du 9 janvier 2025 qui relève que selon leurs constatations sur site, les désordres sont consécutifs à un important phénomène de condensation du fait de l’absence de système de VMC, à l’absence d’étalonnage des portes intérieures et à l’isolation insuffisante. Elle fait également état à l’aide de différentes pièces de travaux réalisés sur la toiture de la copropriété.

A l’inverse, Monsieur [P] [W] fait valoir qu’il n’a été informé que très tardivement par sa locataire des désordres affectant le logement. Il produit aux débats une note technique en date du 30 janvier 2025 réalisée par un expert à la demande de FONCIA qui relève “sur l’ensemble des pièces des moisissures avec pigmentation noirâtres apparaissent aux cueillies des plafonds et aux angles des baies vitrées. Nous pouvons constater que les grilles de ventilation situées au niveau des coffres des volets roulants sont obstruées par de l’adhésif et ne permet de réguler l’air dans le logement. (…) Les moisissures se forment aux liaisons avec les plafonds au niveau des ponts thermiques. La VMC est hors service et l’ensemble des grilles de ventilation ont été obstruées par de l’adhésif afin d’éviter l’entrée d’air frais. Il n’est pas constaté d’infiltration d’eau depuis la toiture. La locataire est responsable de la situation par un manque de gestion des entrées d’air et par un chauffage excessif dans le logement ce qui provoque une condensation importante qui se propage au niveau des ponts thermiques dans le logement et ainsi provoquer les moisissures constatées. Nous notons également un manque d’hygiène générale et de propret dans ce logement.”

Ainsi, il ne peut qu’être constaté que Monsieur [P] [W] et Madame [S] [X] produisent aux débats différents documents techniques s’opposant quant à l’origine de l’humidité affectant les lieux loués. En l’absence d’expertise judiciaire, ces documents techniques, non contradictoires, sont insuffisants à fonder la décision du juge.

Les attestations ainsi que les photographies produites aux débats non datées, non localisées géographiquement et non authentifiées ne sauraient avoir une valeur probatoire suffisante pour déterminer l’origine de cette humidité à l’origine des moisissures affectant le bien loué.

Dès lors, il convient de relever que Monsieur [P] [W], à qui incombe la preuve de démontrer que la locataire a commis des dégradations locatives, ne démontre pas que l’humidité affectant les lieux loués est en lien avec cet usage des lieux par la locataire. Dès lors, il ne saurait être indemnisé pour ces désordres.

Au regard des éléments du débat et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives à imputer à Madame [S] [X] peut être évalué à la somme de 1500 euros.

Il convient donc de condamner Madame [S] [X] à payer à Monsieur [P] [W] la somme de1500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1du code civil, Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. Par ailleurs, n’est pas plus rapportée la preuve de ce que le logement ne pouvait pas être reloué alors que des locataires se seraient présentés. Tout au plus une indemnisation de perte de chance aurait pu être allouée.

En outre, il n’est pas plus démontré que Madame [S] [X] aurait commis une faute dans l’exercice de sont droit à se défendre en justice.

La demande formulée à titre de dommages et intérêts par Monsieur [P] [W] sera donc rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral formulée par Madame [S] [X]:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [S] [X] sollicite l’octroi d’une somme de 800 euros en indemnisation de son préjudice moral en lien avec la mauvaise foi de Monsieur [P] [W].

En l’espèce, il convient de relever que Madame [S] [X] ne démontre pas en quoi Monsieur [P] [W] aurait été de mauvaise foi ou aurait abusivement usé de son droit d’agir en justice.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande d’indemnisation des honoraires d’expert et coût du commissaire de justice:

En l’espèce, ces frais non obligatoires qui ont été engagés volontairement par Madame [S] [X] doivent rester à sa charge.

Madame [S] [X] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [X] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie mais ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer les loyers et sera condamnée à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne Madame [S] [X] à payer à Monsieur [P] [W] les sommes de :

—  2 521,35 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 19 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-634,47 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 19 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

—  1 500 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute Monsieur [P] [W] de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute Madame [S] [X] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Madame [S] [X] à verser à Monsieur [P] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [S] [X] aux dépens qui ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer les loyers et qui comprendront la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, dépens qui seront recouvrés coformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT