N° RG 25/00241 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZZJ 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DEMANDEURS :

Madame [Q] [H] épouse [C] en son nom et es qualité de représentante légale des [V] [C] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substitué par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [S] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substitué par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substitué par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

INTERVENANT VOLONTAIRE

ayant droit de M. [L] [C] décédé le 10 juin 2025 à [Localité 1]

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e David RAJJOU, avocat au barreau de BREST

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 05 Février 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Mars 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le 12/03/2026:

Exécutoire à Maître Guillaume CORMIER

Copie à M^e David RAJJOU et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2023, Monsieur [L] [C] a donné à bail à Monsieur [F] [K] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 500 euros.

Par requête reçue au greffe le 20 janvier 2025, Monsieur [L] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir la constatation de la résiliation du bail par abandon des lieux par le locataire, de reprise des lieux et de déclaration d’abandon des biens laissés sur place n’ayant pas de valeur marchande.

Par ordonnance du 27 janvier 2025, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de LORIENT a constaté au 14 janvier 2025 la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [L] [C] et Monsieur [F] [K] en raison de l’abandon des lieux par ce dernier et a autorisé Monsieur [L] [C] à reprendre possession des lieux.

L’ordonnance a été signifiée le 6 mars 2025 à Monsieur [F] [K] qui a formé opposition le 4 avril 2025.

Monsieur [L] [C] est décédé le 10 juin 2025 laissant pour lui succéder Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H].

Pour les raisons développées lors de l’audience du 5 février 2026, Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

— recevoir leur intervention volontaire,

— les déclarer recevables et biens fondés à agir,

— confirmer l’ordonnance dont opposition,

En conséquence,

— constater la résiliation du bail au 14 janvier 2025,

A titre subsidiaire,

— ordonner la résolution du contrat de bail en raison de l’inexécution contractuelle grave de Monsieur [K],

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tout occupant de son chef,

— ordonner au besoin le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 9430 euros aux consorts [C] au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée au 1er janvier 2026,

— condamner Monsieur [K] au paiement des intérêts légaux à compter de la signification de la décision à intervenir et au paiement des intérêts légaux portant sur la somme de 1 250 euros à compter du 14 mai 2024

— condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 500 euros par mois aux consorts [C] à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés,

— condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 1443,23 euros aux consorts [C] au titre de l’arriéré des charges,

— condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts aux consorts [C] ,

— condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens ce compris les dépens auxquels Monsieur [K] était condamné par ordonnance du 27 janvier 2025 à savoir les frais de mise en demeure et de constat d’abandon.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [F] [K], représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

A titre liminaire,

— débouter Monsieur [C] de sa demande de reprise pour abandon des lieux,

A titre principal,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation pour inexécution grave des obligations de Monsieur [C],

— condamner Monsieur [C] et ses héritiers venant à la cause de la procédure à la restitution des loyers indûment perçus,

— condamner Monsieur [C] et ses héritiers venant à la cause de la procédure au paiement des dommages et intérêts selon la répartition suivante:

* 2000 euros au titre du trouble de jouissance,

* 2000 euros au titre du préjudice matériel,

* 2000 euros au titre du préjudice économique,

— condamner Monsieur [C] et ses héritiers venant à la cause de la procédure au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [C] et ses héritiers venant à la cause de la procédure aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur l’abandon du logement par le locataire:

Sur la régularité de la procédure d’abandon:

Selon le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Pour constituer un abandon de logement, le départ du locataire doit être brusque et imprévisible ou être contraint par l’état physique ou psychologique du locataire qui n’est plus en mesure d’occuper le logement sans esprit de retour du locataire en titre.

Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] font valoir que le défendeur avait déménagé en septembre 2024 et que l’abandon des lieux avait été constaté par le commissaire de justice lors du constat en date du 14 janvier 2025. Ils ajoutent que le loyer n’était plus payé depuis septembre 2024 et que le contrat d’électricité avait été résilié en mai 2024.

Monsieur [F] [K] fait valoir qu’il a déménagé en septembre 2024. Il ajoute qu’il n’a pas eu connaissance de la mise en demeure qui lui a été transmise d’occuper le logement. Il affirme que le constat d’abandon est irrégulier, qu’il n’a pas eu connaissance de l’inventaire établi par le commissaire de justice par le biais de la procédure et que cette absence d’inventaire le prive de toute contestation sur la disparition ou la dégradation de ses biens.

En l’espèce, il résulte des déclarations de Monsieur [F] [K] lui même qu’il a déménagé en septembre 2024 au [Adresse 6] à [Localité 3]. Il est également établi par le constat du commissaire de justice en date du 14 janvier 2025 qu’il a été constaté dans le logement:

“-absence de denrées sèches ou humides pour manger,

— absence de produits pour prendre sa toilette,

— absence de linge de maison et de vêtements à l’exception de quelques vestes,

— réfrigérateur vide,

— plupart des placards vides.”

Il est également démontré que le contrat d’électricité avait été résilié en mai 2024 et que le loyer n’était plus payé depuis septembre 2024.

Si Monsieur [F] [K] affirme que le constat d’abandon est irrégulier, il ne produit aux débats aucun élément de nature à démontrer le bien fondé de ses affirmations. Ainsi, la mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a bien été adressée à la dernière adresse connue par le bailleur et le constat établi par commissaire de justice le 14 janvier 2025 est régulier dans le fond et la forme.

Ainsi, les éléments produits aux débats et notamment le constat établi par commissaire de justice permettent d’établir l’abandon au 14 janvier 2025 du bien immobilier loué par Monsieur [F] [K].

Il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail pour abandon des lieux par Monsieur [F] [K] à la date du 14 janvier 2025.

Sur l’expulsion du locataire :

Monsieur [F] [K] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié depuis le 14 janvier 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 500 euros correspondant au montant du loyer et des charges actualisé.

Sur la demande de condamnation en paiement:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] produisent aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour un montant total de 9430 euros, mois de janvier 2026 inclus.

Monsieur [F] [K], qui s’oppose à la demande en paiement, ne fait état d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte par les demandeurs. S’il fait état de l’indécence du logement pour justifier l’absence de paiement du loyer, il convient de rappeler que l’état d’indécence du logement n’autorise pas le locataire à se dispenser du paiement des loyers.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [F] [K] sera condamné à verser à Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] la somme de 9430 euros au titre des loyers, charges et indemnités d‘occupation impayés, suivant décompte arrêté au 5 février 2026, mois de janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’arriéré de charges:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [F] [K] à leur verser la somme de 1443,23 euros.

Monsieur [F] [K] s’oppose à la demande de condamnation en paiement.

En l’espèce, il convient de relever qu’à l’appui de leur demande, les demandeurs ne produisent aux débats qu’une facture d’électricité au nom de Monsieur [L] [C]. Il n’est pas justifié de ce que cette facture doive être mise à la charge du locataire, Monsieur [F] [K].

Dès lors, face à cette carence dans la charge de la preuve, Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] sollicitent l’octroi d’une somme de 1500 euros de dommages et intérêts. Il n’est cependant produit aux débats aucun élément permettant d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui compensé par les condamnations en paiement ordonnées.

Dès lors, Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes reconventionnelles:

Sur la demande de restitution des loyers indûment perçus:

Si Monsieur [F] [K] formule une demande de restitution des loyers perçus par le bailleur, il convient de rappeler que l’état d’indécence du logement loué n’autorise pas le locataire à se dispenser du paiement des loyers.

Dès lors, en l’absence d’inhabitablité complète des lieux alléguée, Monsieur [F] [K] ne pourra qu’être débouté de sa demande de restitution des loyers perçus par les propriétaires.

Sur l’état d’indécence du logement:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent.

En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[…]

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,….

Monsieur [F] [K] fait état de l’indécence du logement loué. Il produit aux débats un constat de commissaire de justice en date du 3 avril 2025. Ce constat ne permet pas pour autant d’établir l’état d’indécence du logement. Par ailleurs, s’il est constaté la présence d’humidité, l’origine de cette humidité n’est quant à elle pas établie. Elle peut tout autant être causée par un désordre affectant le logement que par l’utilisation des lieux par le locataire. Les photographies, non authentifiées quant à leur date et à leur localisation, sont également insuffisantes à établir l’état d’indécence du logement. Les copies d’écran et messages transmis, également non authentifiées ne sauraient avoir valeur probatoire également. Enfin, l’attestation produite aux débats qui émane de la compagne de Monsieur [F] [K] est également

insuffisante à établir l’état d’indécence du logement car n’émane pas d’un professionnel du bâtiment mais d’un proche du locataire.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’en l’absence de toute expertise ou rapport établi par un professionnel en la matière, Monsieur [F] [K] ne démontre pas que le logement loué était indécent.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance:

Il résulte des développements précédents que Monsieur [F] [K] ne démontre pas que le logement loué présentait un caractère d’indécence.

Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice matériel:

Monsieur [F] [K] sollicite l’octroi d’une somme de 2000 euros en réparation de son préjudice matériel. Il fait état de l’humidité à l’origine de la moisissure. Il ajoute que l’absence d’inventaire lors du constat d’inoccupation lui cause également un préjudice.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’état d’indécence du logement n’est pas démontré. Ainsi, il n’est pas justifié de ce que la dégradation du canapé alléguée serait en lien avec une faute commise par le bailleur. Par ailleurs, le procès-verbal établi par commissaire de justice le 14 janvier 2025 comporte bien un inventaire des meubles garnissant le logement. Rien ne permet de remettre en cause l’acte établi par commissaire de justice.

Au vu de l’ensemble des ces éléments, faute d’éléments probatoires suffisants, Monsieur [F] [K] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre du préjudice économique:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si Monsieur [F] [K] affirme qu’en septembre 2024, le logement était inhabitable et qu’il a dû se reloger en urgence avec pour conséquence le paiement d’un double loyer, force est de relever qu’il ne justifie pas du bien fondé de ses allégations et de sa demande.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes acessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [K] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront les frais de la mise en demeure de justifier de l’occupation et le constat d’abandon et à payer à Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Constate au 14 janvier 2025 la résiliation du contrat de bail d’habitation en date du 15 octobre 2023 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] conclu entre Monsieur [L] [C] d’une part et Monsieur [F] [K] d’autre part en raison de l’abandon des lieux par ce dernier.

Dit que l’expulsion de Monsieur [F] [K] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 500 euros charges comprises.

Condamne Monsieur [F] [K] à payer à Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] :

— la somme de 9430 euros, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— la somme mensuelle de 500 euros à compter de février 2026 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [F] [K] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] de leur demande au titre de l’arriéré de charges.

Déboute Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] de leur demande de dommages et intérêts.

Déboute Monsieur [F] [K] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Monsieur [F] [K] à verser à Madame [Q] [C], Madame [S] [C], Monsieur [O] [C] et Madame [V] [C] [H] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [F] [K] aux dépens qui comprendront les frais de la mise en demeure de justifier de l’occupation et le constat d’abandon.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT