TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [F] [N]

Madame [W] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03164 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7O7U

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03164 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7O7U

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 février 2020, à la suite de la résiliation judiciaire du bail précédent, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un nouveau bail d’habitation à M. [F] [N] et Mme [W] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel.

Par actes de commissaire de justice du 25 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7.749,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [N] et Mme [W] [N] le 25 novembre 2024.

Par assignations du 14 mars 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [N] et Mme [W] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupationà titre de provision d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

8.014,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 19 mai 2025, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance bien qu’il y ait eu des règlements récents des locataires en avril 2025 pour 980 euros et 2000 euros et une reprise du paiement des loyers courants ; [Localité 4] HABITAT OPH relève les manquements répétés de M. et Mme [N] à leurs obligations contractuelles. Il actualise la dette locative qui est de 4.793,16 euros au 13 Mai 2025.

M. [F] [N] expose que Madame [N] ne se présente pas à l’audience car elle est souffrante. Qu’il souhaite se maintenir dans les lieux.

Il est retraité et perçoit 1.400 euros par mois. Madame [N] est en invalidité. Ils occupent les lieux avec leurs enfants qui vont les aider car ils travaillent un peu. Il propose d’apurer sa dette locative en versant chaque mois 200 euros en complément du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [N] n’a pas comparu pour les raisons exposées par M. [N] et ne s’est pas fait représenter.

M. [F] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7.749,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [F] [N] et Mme [W] [N] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette ; que cette dette est importante et ancienne, qu’un commandement visant la clause résolutoire a dû être précédemment signifié en mai 2021 alors qu’un nouveau bail venait d’être conclu le 5 Février 2020 à la suite de la résiliation judiciaire du bail d’origine ; Cette méconnaissance persistante des obligations contractuelles par les locataires conduit au rejet de la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2025, M. [F] [N] et Mme [W] [N] lui devaient la somme de 4.793,16 euros.

M. [F] [N] et Mme [W] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [N] et Mme [W] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 février 2020 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [F] [N] et Mme [W] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 26 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [N] et Mme [W] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [N] et Mme [W] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement à titre de provision M. [F] [N] et Mme [W] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [W] [N] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 4.793,16 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-treize euros et seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [W] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 novembre 2024 et celui de l’assignation du 14 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge