TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 15 AVRIL 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/01031 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5RIK

S.A.S.U. TERBOIS

C/

[J] [F], [K] [P] épouse [U]

COPIE EXECUTOIRE LE

15 Avril 2026

à

M^e Pierre BEAUVOIS

M^e Alexandre BOUCHER

entre :

S.A.S.U. TERBOIS

exerçant sous l’enseigne « EUROPEAN HOMES »

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Alexandre BOUCHER, avocat au barreau de RENNES

Demanderesse

et :

Madame [J] [F], [K] [P] épouse [U]

née le 12 Décembre 1950 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame KASBARIAN, Vice-Présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame KASBARIAN et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 15 Avril 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte notarié du 6 mars 2015, Mme [J] [P] épouse [U] s’est engagée à vendre à la S.A.S.U Terbois une parcelle cadastrée AP [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 4] (Calvados), en vue de la construction d’un lotissement, la promesse de vente étant consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2016 pour l’emprise foncière de la première tranche du programme immobilier et le 31 décembre 2018 pour l’emprise foncière devenue constructible de la deuxième tranche.

Par acte notarié du 30 novembre 2016, Madame [J] [U] a prorogé la promesse de vente au profit de la société Terbois jusqu’au 31 décembre 2017 pour l’emprise foncière de la première tranche du programme immobilier et jusqu’au 31 décembre 2019 pour l’emprise foncière devenue constructible de la deuxième tranche.

La promesse initiale avait été consentie sous diverses conditions suspensives et notamment celle du classement de la parcelle, par le plan local d’urbanisme (PLU), en zone 1AU ou équivalent avant le 31 décembre 2015 pour la constructibilité du terrain et avant le 30 juin 2016 pour l’obtention d’un permis d’aménager. Un versement de 40 000 euros a été fait par la société Terbois à titre d’indemnité d’immobilisation.

Le PLU de la commune, approuvé le 24 juin 2021, a classé la parcelle litigieuse en zone agricole la rendant inconstructible.

La société Terbois a alors demandé à Madame [J] [U] la restitution de la somme de 40 000 euros puisque la promesse avait prévu la restitution de l’indemnité au bénéficiaire dans les 30 jours de la non-réalisation d’une quelconque des conditions suspensives et notamment pour le cas où la parcelle ne serait pas classée en zone constructible.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, la société Terbois a fait citer devant ce tribunal Madame [J] [U] afin de la voir condamnée à lui restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation versée.

Par ordonnance en date du 21 février 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Madame [J] [U], tirée de la prescription de l’action.

La clôture de l’instruction est intervenue le 30 mai 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

L’affaire a été plaidée le 4 février 2026, avant d’être mise en délibéré au 15 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses conclusions n°1 notifiées le 25 avril 2025, la société Terbois demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater la défaillance de la condition suspensive stipulée au bénéfice de la société Terbois dans la promesse de vente du 6 mars 2015 prorogée le 30 novembre 2016 ;Juger que ladite promesse de vente est devenue caduque ;Condamner Madame [J], [F], [K] [U] épouse [U] à restituer à la société Terbois la somme de 40 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation partielle ;Condamner Madame [J], [F], [K] [U] épouse [U] à payer à la société Terbois une somme de 2 000 euros pour résistance abusive ;Condamner la même à payer à la société Terbois une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Terbois affirme que, faute de réalisation de la condition suspensive de constructibilité du terrain, la promesse de vente du 6 mars 2015, prorogée par avenant du 30 novembre 2016, est censée n’avoir jamais existé, conformément aux dispositions des articles 1304 et 1304-6 du code civil. Ainsi, le terrain de Madame [U] ayant été classé en zone agricole, suivant délibération du conseil municipal de [Localité 4] en date du 24 juin 2021, la condition suspensive doit être considérée comme défaillie à cette date, ce que Madame [U] ne conteste pas.

La caducité de la promesse de vente a fait naître l’obligation pour Madame [U] de restituer l’indemnité d’immobilisation à la société Terbois, ce que Madame [U] a reconnu dans son courrier du 5 juin 2023 et dont elle ne conteste pas être l’auteur.

En réponse à l’argument de Madame [U] selon lequel ce courrier ne constituerait pas une reconnaissance de dette, la société Terbois relève qu’à supposer que cela soit le cas, ce qu’elle conteste, il n’en demeure pas moins que ce courrier caractérise a minima un commencement de preuve par écrit, conformément à l’article 1362 du code civil.

La société Terbois invoque un préjudice sur un plan comptable, distinct du défaut de paiement en raison des difficultés et délais pour recouvrer sa créance au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La société Terbois s’oppose à la demande de suspension de l’exécution provisoire présentée par Madame [U] dès lors que la prescription a déjà été tranchée par le juge de la mise en état, seule la cour d’appel étant compétente, pour revenir sur cette décision conformément au principe de l’autorité de la chose jugée.

Elle s’oppose également à la demande de compensation présentée par Madame [U], au motif que cette dernière ne peut justifier d’aucune manœuvre de la société pour l’abuser et, partant d’aucun préjudice justifiant des dommages et intérêts à compenser avec sa dette.

Elle s’oppose enfin à la demande de délai de paiement formée par Madame [U] au regard de la mauvaise foi dont a fait preuve cette dernière pour se soustraire à ses obligations contractuelles, et ce, malgré un long processus amiable. Elle sollicite, dans l’hypothèse où de tels délais de paiement seraient accordés à Madame [U], que ces délais prévoient une déchéance du terme au premier impayé suivant mise en demeure restée infructueuse au-delà de quinze jours.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2025, Madame [J] [U] demande au tribunal de :

Constater que la société Terbois ne justifie pas des conditions d’obtention de la restitution de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement et la débouter de l’intégralité de ses demandes ;A titre subsidiaire, si le tribunal de céans fait droit à la demande de condamnation de la société Terbois il ordonnera la compensation avec la propre créance indemnitaire de Madame [U] ;Constater que Madame [U] justifie d’une créance indemnitaire à l’encontre de la société Terbois à hauteur de 40 000 euros et condamner cette dernière au paiement ;En cas de condamnation de Madame [U] au paiement de toutes sommes, ordonner la suspension de l’exécution provisoire ;Reporter le paiement de la somme à 24 mois suivant la date du prononcé de la décision à intervenir ;Condamner la société Terbois aux entiers dépens outre le paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour s’opposer à titre principal aux demandes de la société Terbois à son encontre, Madame [J] [U] fait valoir que le remboursement par ses soins de l’indemnité d’immobilisation était conditionné à la justification par la société Terbois de la non-réalisation d’une des six conditions suspensives, cette dernière ne justifiant pas être dans un des cas lui permettant d’exiger la restitution de cette indemnité d’immobilisation.

A titre subsidiaire, Madame [U] fait valoir que, si l’indemnité d’immobilisation devait être restituée, elle devrait se compenser avec une indemnisation de son propre préjudice résultant de l’immobilisation de son terrain pendant neuf années, faute pour la société Terbois de lui fournir, malgré ses demandes répétées, de réponse claire sur la suite qu’elle entendait donner à la promesse de vente, elle estime que le plan local d’urbanisme modifié ayant été obtenu dès le 31 décembre 2015, une telle immobilisation ne se justifiait pas. Elle considère que la société Terbois a fait preuve de déloyauté et que cela lui a causé un préjudice devant être compensé avec l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, Madame [J] [U] sollicite, toujours à titre subsidiaire, la suspension de l’exécution provisoire au motif qu’elle est contrainte en application des dispositions de l’article 795 du code de procédure civile, d’attendre le prononcé du présent jugement au fond pour faire appel de l’ordonnance du juge de la mise en état ayant rejeté à tort la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Elle considère en effet que la prescription était acquise car la condition suspensive était défaillie au 31 décembre 2015, à défaut de plan local d’urbanisme ayant classé la parcelle comme constructible, cette date ouvrant immédiatement un délai de 30 jours pour restituer la somme. La date du 31 janvier 2016 constitue donc, selon elle, la date à laquelle la société Terbois a eu connaissance de la défaillance de la condition suspensive et de l’absence de remboursement de l’indemnité d’immobilisation par Madame [U]. La société Terbois se devait donc d’agir dans les cinq années à compter de cette date. Pourtant, dans ce délai, hormis une mise en demeure, la société Terbois n’a rien fait pour récupérer sa créance.

Madame [U] prétend que l’avenant signé le 30 novembre 2016 ayant prorogé cette promesse de vente ne change rien au raisonnement dès lors que si la durée de vie de la promesse a été prorogée, la date de réalisation de la condition suspensive d’adoption du PLU n’a, quant à elle, pas été modifiée, l’acte contenant prorogation de la promesse indiquant en page 11 que toutes les autres conditions ne sont pas impactées.

Elle reproche l’interprétation qui a été faite de cet avenant par le juge de la mise en état en faveur de la société Terbois alors les contradictions et incohérences manifestes concernant les dates de réalisation des conditions suspensives auraient dû être interprétées au détriment du rédacteur.

Par ailleurs, Madame [U] soutient que la société Terbois ne peut utilement invoquer l’existence d’une reconnaissance de dette de sa part, au sens de l’article 1376 du code civil, puisque le courrier qu’elle a rédigé le 5 juin 2023 est adressé à un notaire et non au créancier, et qu’en outre, ses termes nébuleux ne peuvent entraîner aucune conséquence de droit.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, Madame [U] sollicite au vu de la modestie de ses revenus et de son patrimoine, que des délais de paiement d’une durée de 24 mois lui soient accordés en cas de condamnation de sa part au remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

MOTIVATION

1. Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse unilatérale de vente du 6 mars 2015 par laquelle Madame [U] a consenti une option d’achat sur sa parcelle de terrain à la société Terbois était soumise à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, et notamment à la conditions n°4 « Que le plan local d’urbanisme soit adopté par la municipalité et que le terrain objet de la promesse soit classé en zone 1AU ou équivalent avant le 31 décembre 2015. La délibération du conseil municipal approuvant le PLU devant être purgée de tous recours ».

Il était décidé aux termes de cette promesse du versement d’une indemnité d’immobilisation de 40.000,00 euros au bénéfice de Madame [U], laquelle s’engageait « à restituer ladite somme, sans intérêt, au bénéficiaire, dans les trente jours de la non réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives aux dates stipulées aux présentes, et notamment dans les cas suivants :

— en cas de non classement en zone constructible dans le Plan Local d’Urbanisme, à l’occasion de la révision du plan local d’urbanisme

— en cas de refus du permis d’aménager ».

Par avenant du 30 novembre 2016, cette promesse a été prorogée aux mêmes charges et conditions, la date extrême de réalisation de cette promesse étant reportée au 31 décembre 2019.

Il est stipulé dans la promesse que seul le bénéficiaire peut se prévaloir ou renoncer aux conditions suspensives et qu'« à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation d’une des conditions suspensives dans le délai de réalisation ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé. »

La conditions suspensive n°4, stipulée seulement au profit de la société Terbois, ne s’est pas réalisée au 31 décembre 2015, sans que cette dernière s’en prévale ; la société Terbois est donc réputée y avoir renoncé, manifestant ainsi, après le 31 décembre 2015, la persistance de son intention d’acheter si la condition se réalise de classement de la parcelle en zone constructible avant l’expiration de la durée de la promesse ; le délai pour sa réalisation a donc perduré jusqu’au 31 décembre 2018 puis après signature de l’avenant, jusqu’au 31 décembre 2019, Madame [U] ayant acceptée de proroger la promesse aux mêmes charges et conditions jusqu’à cette date.

Faute de nouvelle prorogation de la durée de la promesse, et en raison de la non-réalisation d’une des conditions suspensives pendant la validité du contrat expirée le 31 décembre 2019, Madame [U] est tenue de restituer à la société Terbois l’indemnité d’immobilisation.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société Terbois ne justifie ni de la mauvaise foi de Madame [U] ni d’un préjudice distinct du défaut de paiement, elle ne produit aux débats notamment aucun document fondant le préjudice comptable qu’elle invoque.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par la société Terbois sera rejetée.

3.Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [U] ne justifie d’aucune manœuvre de la société Terbois, dès lors qu’elle a librement consenti à immobiliser son bien jusqu’au 31 décembre 2019, date extrême de validité de la promesse de vente pour la seconde tranche du programme immobilier.

Madame [U] n’était plus liée par la promesse à compter du 1er janvier 2020, date à laquelle son bien n’était plus immobilisé.

Sa demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée ainsi que la demande subséquente de compensation.

Madame [U] sera donc condamnée à restituer à la société Terbois la somme de 40 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée au titre de la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2015.

4.Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour justifier de sa demande en délai de paiement, Madame [U] fait valoir que, bénéficiant d’une modeste retraite, elle n’est pas imposable et qu’en outre, son patrimoine immobilier étant limité à sa propre maison, elle n’est pas dans une situation lui permettant de faire face à un paiement immédiat.

Pour justifier de ses revenus, Madame [U] produit aux débats son avis d’imposition au titre de l’année 2023 et un relevé d’assurance retraite pour l’année 2024.

Toutefois, l’ancienneté de ces documents ne permet pas au tribunal d’évaluer ses revenus à la date du présent jugement. En outre, Madame [U] ne justifie pas de son patrimoine immobilier et notamment du sort du terrain ayant donné lieu à la promesse de vente, objet du présent litige.

Par ailleurs, eu égard au montant de la somme à restituer, il est relevé que les mensualités d’un paiement échelonné seraient disproportionnées aux revenus que Madame [U] déclare percevoir.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

5.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [U], condamnée aux dépens, devra payer à la société Terbois au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Elle sera, en outre, déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [U] ne justifie pas en quoi l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire, l’argument lié à l’appel de l’ordonnance du juge de la mise en état ne pouvant prospérer dès lors que les ordonnances du juge de la mise en état statuant sur un incident de nature à mettre fin à l’instance, peuvent être frappées d’appel indépendamment du jugement sur le fond (Civ 2e 11 juillet 2013 n°12-15.994).

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne Madame [J] [P], épouse [U] à restituer à la SASU Terbois la somme de 40 000 euros versée au titre de la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2015;

Déboute la société Terbois de sa demande de condamnation de Madame [J] [P], épouse [U] au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute Madame [J] [P], épouse [U] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Madame [J] [P], épouse [U] à payer à la société Terbois une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [J] [P], épouse [U] aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi prononcé et mis à disposition au greffe le 15 avril 2026

Le greffier Le président