TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE PROXIMITE ET

PROTECTION

[…] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ […]

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A L’AUDIENCE PUBLIQUE DES REFERES, DE CE TRIBUNAL JUDICIAIRE, TENUE RG N°12-21-000006 LE LUNDI 8 NOVEMBRE 2021

196 N° MINUTE :

PRESIDENT: BOUCHENTOUF Nabila DU :08/11/2021 GREFFIER: MANSOURI Céline

DEMANDEUR:

X Y Madame X Y demeurant […]

[…], CRC IMMO représentée par M^e DI NOTARO Ugo (T.1706), avocat au barreau de LYON

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON DEFENDEURS :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Société CRC IMMO AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS. dont le siège est situé: […], […], représentée par M^e COSTA Olivier (T.88), avocat au barreau de LYON.

Société BARI SASU ayant son siège social […], […], représentée par M^e AUBOYER-TREUILLE Rodolphe (T.1544), avocat au barreau de LYON.

Citées à étude et à personne habilitées par acte d’huissier de justice en date du 21 janvier 2021.

Débats à l’audience publique du 05 février 2021 renvoyés aux audiences des 02 avril, 11 juin et 17septembre 2021 Mis à disposition au greffe le 08 novembre 2021

9. […]. […].

Suivant acte sous seing privé en date du 17 octobre 2017, Y X est locataire d’un appartement T2 au premier étage d’un immeuble situé […], propriété de la SCI CRC IMMO.

La société BARI assure les fonctions de gestionnaire locatif dudit bien.

Devant la persistance d’un conflit existant avec son bailleur quant à l’état de son logement, Madame X a par actes du 21 janvier 2021, fait assigner la SCI CRC IMMO ainsi que la société BARI devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

-l’organisation d’une expertise judiciaire,

-l’autorisation de consigner la somme de 200 € par mois au titre des loyers à valoir sur l’indemnisation ultérieure de ses préjudices entre les mains de son conseil, sur le compte CARPA spécialement ouvert à cet effet,

- la condamnation de la société BARI à réaliser sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, le remplacement de sa boîte aux lettres,

- la condamnation de la société BARI à lui rembourser la somme de 544 € au titre des réparations qu’elle a été contrainte d’engager pour assurer la sécurité de l’accès à la résidence,

- la condamnation solidaire des défenderesses à lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2021.

A cette date, Madame X maintient l’ensemble de ses prétentions initiales, sauf à abandonner sa demande de réparation sous astreinte de sa boîte aux lettres. Elle expose en substance que dès son entrée dans les lieux, certains équipements présentaient des signes de vétusté voire de dangerosité, et qu’elle a dans ce contexte, été victime d’un dégât des eaux qui a eu des conséquences sur l’état du sol de son logement, et sur le plan de travail de sa cuisine. Elle ajoute que face à l’inertie de son bailleur, elle a fait missionner par son assureur protection juridique une expertise amiable qui a également relevé d’une part dans le logement, la non-conformité de l’installation électrique ainsi que du ballon d’eau chaude, et la présence d’une humidité importante dans les pièces d’eau, mais également des désordres dans les parties communes de l’immeuble (dysfonctionnement de serrure, et absence d’éclairage), précisant que ces désordres ont également été constatés par huissier de justice. Elle considère qu’elle justifie en conséquence d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise, d’autant que certains des désordres ont été reconnus par la bailleresse qui a fait procéder postérieurement à l’instance,

à des menues réparations. Elle estime en outre que compte tenu de ces désordres graves imputables au bailleur, elle doit être autorisée à consigner une partie des loyers à valoir sur l’indemnisation ultérieure de son préjudice de jouissance. Elle ajoute que face à l’inertie de la régie Bari, elle a dû prendre l’initiative de faire réparer à ses frais, la porte d’entrée de la résidence, et conteste la mise hors de cause de la société BARI, dès lors que le débat relatif à la responsabilité du mandataire de gestion ne relève pas de la compétence du juge des référés.

En réponse, la société CRC IMMO demande le rejet des prétentions de sa locataire ainsi que sa condamnation à lui verser 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Subsidiairement, elle demande que la société BARI soit condamnée à la relever et garantir.

Elle rappelle que Madame X a pris le logement sans formuler d’observation, avant qu’elle n’adopte une attitude revendicative, et alors même qu’elle a toujours fait diligence en laissant son mandataire de gestion mener à bien sa mission.

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Elle estime en outre que sa locataire a outrepassé ses droits en faisant appel à un serrurier pour réparer la serrure de la porte d’entrée de l’immeuble. Enfin, et à tout le moins, la société CRC IMMO relève que Madame X est particulièrement vindicative à l’égard de la régie BARI qui devra le cas échéant assumer les conséquences de ses éventuelles défaillances.

De son côté, la société BARI demande principalement sa mise hors de cause, et subsidiairement, le rejet des demandes dirigées contre elle. A titre encore plus subsidiaire, elle formule les réserves et protestations d’usage s’agissant de la demande d’expertise. Enfin, et en tout état de cause, elle réclame la condamnation de la demanderesse à lui verser 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle souligne tout d’abord, que si Madame X l’a fait assigner en sa qualité de syndic, l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété, puisque la SCI CRC IMMO est l’unique propriétaire de l’ensemble immobilier, et que même en sa qualité de mandataire de gestion, Madame X est irrecevable à agir à son encontre, d’autant qu’il n’est en rien établi une faute susceptible d’engager sa responsabilité. Sur le fond, le mandataire souligne que la demande d’expertise ne se justifie pas dès lors que les désordres dénoncés relèvent de l’entretien courant à la charge de la locataire, mais aussi au regard des réparations qu’elle a régulièrement fait entreprendre à la demande de Madame X. S’agissant précisément du dégât des eaux et de la détérioration des sols, il rappelle que le sinistre provient en réalité de la pose défectueuse d’un mitigeur, par le plombier missionné par l’assureur de la locataire, et que s’il a commandé le remplacement du parquet, cette intervention n’a pas eu lieu du fait de Madame X qui ne s’est jamais rendue disponible. Elle considère que Madame X est mal fondée à lui réclamer le remboursement d’une facture de serrurerie alors qu’elle a engagé cette dépense de sa propre initiative, sans aucune autorisation.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Madame X sollicite à titre principal l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, tout en arguant de "l’exhaustivité du rapport d’expertise amiable du cabinet Alexya établi le 15 octobre 2020 et dont la liste de désordres est particulièrement patente de la responsabilité de la société CRC IMMO et de la régie

BARI".

En juillet 2020, Madame X a fait appel à son assureur protection juridique pour faire constater un certain nombre de désordres. Aux termes du rapport d’expertise, sur lequel la régie BARI est désignée comme « bailleur », il ressort les éléments suivants :

- Madame X a fait procéder à la réparation de la serrure de la porte de l’immeuble qui avait été forcée, et au jour de l’expertise, « le digicode ne fonctionne plus »,

- l’interrupteur des parties communes n’enclenche pas à chaque actionnement, l’éclairage,

- dans la salle de bains, la VMC ne fonctionne pas et il existe une humidité ambiante importante ; la toile de verre est gondolée et il existe une trace d’humidité sur la porte; le ballon d’eau chaude présente un goutte-à-goutte au niveau de la soupape et des traces de calcaire. Les murs autour du meuble de lavabo n’ont pas été repris en peinture

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- dans la cuisine, le mitigeur est mal positionné, et le plan de travail est endommagé par l’eau,

- le parquet de la pièce principale est endommagé,

- des lames de persiennes sont manquantes et un des volets de la chambre ne peut être ouvert contre la façade.

Le surplus des observations résultent uniquement des déclarations de Madame X : un détecteur de fumée qui ne fonctionnerait pas, des départs de feux sur la prise électrique de la cuisine, une mauvaise évacuation dans la douche, surconsommation électrique, sans toutefois qu’aucune constatation ne vienne corroborer ces déclarations.

Ceci étant, la société CRC IMMO justifie avoir fait réaliser un certain nombre de réparations au sein du logement ensuite de ce rapport: ainsi, la société Phébus est intervenue courant février 2021, pour le remplacement du tableau électrique et du détecteur de fumée, le remplacement de la hotte ainsi que de l’extracteur VMC dans la salle de bains. Si Madame X a abandonné sa réclamation, il ressort effectivement que la boîte aux lettres vandalisée a été remplacée aux frais du bailleur en février 2021. De même, en avril 2021, il est justifié du remplacement du groupe de sécurité et du siphon sur le chauffe-eau électrique dans la salle de bain. Il est également produit le rapport du cabinet Saretec, intervenu à la demande de l’assureur de la société CRC IMMO, et qui a relevé que s’agissant de la fuite du mitigeur, celui-ci a été remplacé par un plombier d’urgence de la MATMUT, assureur de la locataire, par un mitigeur-douchette fourni par celle-ci et qui comportait un défaut de serrage alors qu’un mitigeur identique aurait dû être posé, relevant que les traces d’eau sur le plan de travail résultait non de cette fuite mais des projections d’eau lors de l’utilisation de l’évier.

Le 21 janvier 2021, Madame X a requis l’intervention d’un huissier de justice qui a constaté outre les désordres qui ont donné lieu aux interventions ensuite, du bailleur, que la cabine de douche n’avait pas été fixée directement au mur et qu’autour du meuble de salle de bains, les murs étaient dépourvus de faïence et la toile de verre décollée. Le parquet est en mauvais état dans le salon.

En vertu de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. La demande d’une mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux appelants de rapporter le preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire. Au cas présent, une expertise amiable a déjà été organisée, puis complétée par un constat d’huissier. Ces éléments ont d’ailleurs donné lieu à de nombreux échanges entre les parties, antérieurement à la saisine de la présente juridiction, et apportent des éléments sur les différents désordres dont se plaint Madame X, et qui rendent inutile sa demande d’expertise judiciaire.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer au locataire un logement décent, à entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, et à assurer au locataire une jouissance paisible des lieux.

Ces obligations figurent également aux articles 1719 et 1720 du Code civil, l’article 1721 du Code précité ajoutant que 'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

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- le mauvais état du parquet résulte d’un dégât des eaux reconnu par les parties pour lesquels il ressort que la réparation n’a pu avoir lieu en raison du contexte de crise sanitaire. Sur ce point, le constat d’huissier relève que le parquet présente un défaut de planéité et que les extrémités des lames a tuilé. Sur ce point, les parties ne fournissent pas davantage d’éléments pour déterminer les causes et les circonstances du sinistre, mais le bailleur ne conteste pas avoir missionné un prestataire pour l’exécution des travaux.

- l’insuffisance de pente d’évacuation dans la douche conduit selon les constatations de l’huissier de justice à l’inondation du receveur du bac de douche. La SCI CRC IMMO ne conteste pas ce défaut qui serait dû à « la canalisation d’évacuation qui passe dans le local commercial en-dessous ».

- sur le défaut d’entretien des parties communes qui appartiennent à la société CRC IMMO : tant l’expert de la protection juridique qu’un Huissier de justice ont constaté les dysfonctionnements de l’éclairage dans les parties communes de la résidence. Ces désordres ressortent incontestablement de l’obligation du bailleur à assurer une jouissance paisible à sa locataire. Demeurent également les travaux de finition dans la salle de bains après le remplacement par le bailleur du meuble sous-lavabo.

Pour le surplus, Madame X affirme que l’humidité dans sa salle de bains persisterait alors même que la grille de VMC a été changée, et qu’en réalité, aucune constatation ne vient corroborer ces allégations.

De même, aucun début de preuve n’est apporté concernant une surconsommation électrique qui proviendrait d’un défaut d’isolation du logement. Concernant les volets en bois, l’état des lieux d’entrée précisait qu’ils étaient à l’état d’usage de sorte que l’absence d’une lamelle ne saurait constituer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, Madame X n’ayant jamais formulé de réclamation concernant l’absence de crochet de fixation en façade.

Madame X ne formule aucune demande de travaux, mais demande l’autorisation de consigner partiellement les loyers, à concurrence de 200 € par mois (le loyer actuel étant de 442,01 €) à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Toutefois, cette demande qui ne se justifierait que pour contraindre à la réalisation des travaux, dès lors que le logement ne serait pas habitable, dans les conditions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 2021, n’est pas justifiée.

S’agissant du remplacement de la serrure de la porte d’entrée, Madame X produit une facture non datée pour un coût de 544 €. Sans justifier du fondement de sa demande et alors même que sa demande n’est pas formée à titre provisionnel, elle réclame en référé, la condamnation du mandataire de gestion de son bailleur à lui rembourser cette dépense.

Si elle ne conteste pas l’absence de tout lien contractuel qui la lie à la société BARI, mais sans davantage expliciter en droit sa demande en paiement, Madame X se contente d’affirmer sans d’ailleurs fournir le moindre élément sur les relances qu’elle aurait adressé que la régie BARI a fait preuve de manque de diligence. Sa demande parfaitement infondée sera donc rejetée.

Les demandes de Madame X étaient partiellement fondées, ce qui du reste a conduit la société CRC IMMO à entreprendre un certain nombre de réparations après l’introduction de l’instance de référés.

700 du Code de procédure civile.

La société CRC IMMO sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, assortie de plein droit de l’exécution provisoire, mise à disposition au greffe,

Déboute Y X de sa demande d’expertise,

Déboute Y X de sa demande de consignation partielle des loyers à valoir sur

l’indemnisation de ses préjudices,

Déboute Y X de sa demande de remboursement de la somme de 544 € dirigée contre la société BARI,

Condamne Y X à payer à la société BARI la somme de 300 € (trois cents Euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute Y X et la SCI CRC IMMO de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI CRC IMMO aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et qn susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Juge Le Greffier

Jut En conséquence, la République Française mande ^e! ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le directeur des services de greffe du Tribunal

Judiciaire a signé et délivré la présente copie certifiée conforme comportant la formule exécutoire. P/le directeur des services de greffe judiciaires Le greffier

TRIBUNAL

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