TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 19/10377 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UNI7

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

11 Septembre 2024

Affaire :

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE

C/

Société AURIVA – ELEVAGE, société coopérative agricole

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SELARL ISEE – 228

la SELARL RACINE [Localité 9] – 366

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la

Chambre 1 cab 01 A du 11 Septembre 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 01 Février 2024,

Après rapport de Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 05 Juin 2024, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Yann GUITTET de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 228

DEFENDERESSE

Société AURIVA – ELEVAGE, société coopérative agricole, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Damien RICHARD de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 366

EXPOSE DU LITIGE

La Société VINCI IMMOBILIER RHÔNE ALPES (dite « VIRAA ») a envisagé de réaliser une opération immobilière sur la commune de [Localité 8], [Adresse 3].

Elle s’est ainsi rapprochée de la coopérative agricole AURIVA ELEVAGE (dite « AURIVA ») en vue de l’acquisition des parcelles dont celle-ci était propriétaire, cadastrées BC n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 4].

Par courrier du 18 octobre 2018, elle lui a ainsi transmis une « offre d’acquisition » de son tènement immobilier au prix de 10 800 000 euros net vendeur.

Ce document indiquait notamment expressément que :

— " Les conditions suspensives qui devront être intégrées dans la promesse de vente, après accord de notre comité d’engagement, sont les suivantes :

«  Conditions usuelles, préemption, absence de servitudes, absence de toute prescription relative à l’archéologie préventive. Prise en en charge par VINCI Immobilier du désamiantage et de la dépollution des sols à hauteur de 200 000 € HT pour les terrains objets des présentes. Les diagnostics devront être réalisés au plus tard le 15 janvier 2019 et seront à la charge de VINCI IMMOBILIER. "" Le bien devra être libre de toute occupation au plus tard le jour de l’acquisition ;Garantie :« Absence de conditions suspensives liées à l’obtention d’un prêt bancaire. » Absence de condition de pré-commercialisation.« Absence de condition d’obtention du permis de construire. »

Le planning prévisionnel annonçait :

— Une date de signature de la convention d’études pour la fin du mois d’octobre 2018,

— Une durée de réalisation des diagnostics de trois mois, de novembre 2018 à janvier 2019,

— Une signature de promesse sur le courant du mois de janvier 2019,

— Le montage du projet notaire de février à avril 2019,

— Le paiement total du prix pour courant mai 2019.

Il était en outre stipulé que « la présente offre est valable à compter de ce jour pour une période expirant le 31 octobre 2018. Si elle devait recueillir votre agrément, nous disposerions alors d’une période d’exclusivité jusqu’à la signature de la promesse de vente que nous pourrons mettre au point avec nos notaires respectifs. »

Respectivement les 21 novembre 2018 et 20 décembre 2018, AURIVA ELEVAGE et VINCI IMMOBILIER ont signé une « convention d’études préliminaires pour la réalisation d’une opération immobilière » à laquelle était annexée la proposition d’acquisition.

Elle était conclue pour une durée de trois mois à compter de la date de sa signature. (Article 5)

Son article 1 stipulait que « la présente Convention a pour objet de définir les conditions dans lesquelles VIRAA va étudier la compatibilité technique du sol, du sous-sol et des bâtiments existants avec la réalisation du projet immobilier envisagé et l’engagement d’exclusivité d’études préliminaires et de signature de promesse de vente pris par le Propriétaire ».

Deux hypothèses, reprises à l’article 4, s’ouvraient alors à l’issue de ces études préliminaires :

— Soit le coût des travaux était inférieur ou égal à 200 000 euros HT et « le Propriétaire s’engage, si VIRAA le souhaite, à signer une promesse de vente reprenant les conditions de la proposition d’acquisition dans les deux mois de l’échéance de la présente convention. VIRAA devra informer le Propriétaire du » coût des travaux « dans les quinze (15) jours qui suivent l’obtention du résultat des études par lettre recommandée avec accusé de réception. » ;

— Soit le coût était supérieur, " les Parties conviennent alors de se rencontrer afin de discuter de nouvelles conditions financières de réalisation à intégrer dans la promesse de vente pour la poursuite de l’opération. VIRAA devra informer le Propriétaire du dépassement du budget prévu dans les quinze (15) jours qui suivent l’obtention du résultat des études par lettre recommandée avec accusé de réception.

A l’issue d’un délai de deux mois à compter de la date de réception de ce courrier recommandé, si un nouvel accord n’était pas trouvé, les Parties seront de plein droit et sans autre formalité, dégagées de toute obligation l’une vis-à-vis de l’autre. "

Les résultats de ces études ont été communiqués par WE TRANSFER le 11 avril 2019 puis par courrier recommandé le 18 avril suivant ; ils révélaient un coût des travaux supérieur à 200 000 euros HT.

Dans ce courrier du 18 avril 2019, la société VIRAA formulait une « mise à jour de notre offre financière » à hauteur de 10 000 000 d’euros, indiquant les motifs de ce nouveau prix.

Celle-ci n’a pas été acceptée par la défenderesse.

Le 13 mai 2019 la société VINCI a transmis un nouveau courrier, reprenant cette fois-ci le prix de 10 800 000 euros, avec les mêmes conditions suspensives qu’initialement formulées.

Par correspondance du 15 mai suivant, la société AURIVA ELEVAGE a rejeté cette offre d’acquisition, indiquant notamment que la société VIRAA devait « réaliser les diagnostics pour le 15 mars au plus tard, et proposer une promesse le 20 mars 2019. »

Elle considèrait le « courrier daté du 18 avril 2019 comme une nouvelle offre d’acquisition qui rend caduque votre démarche d’octobre 2018. »

Elle rappellait que « l’offre du 18 octobre 2018, au prix net vendeur de 10 800 000 euros, ne prévoyait aucune cause de réduction possible du prix de vente, hormis la pollution mesurée par les diagnostics réalisés. »

Par un courrier du 21 juin 2019, la société AURIVA ELEVAGE a ensuite informé la société VIRAA avoir accepté parallèlement l’offre plus intéressante d’un autre promoteur immobilier.

Par assignation, délivrée le 09 juillet 2019, la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE a fait citer la société AURIVA ELEVAGE devant le tribunal de grande instance de LYON, devenu tribunal judiciaire, en authentification de la vente.

Après avoir signé une promesse d’achat le 09 juillet 2019, la défenderesse a cédé son tènement immobilier à la société [Adresse 7] selon acte authentique de vente du 17 janvier 2020, au prix de 14 500 000 euros.

Par ordonnance, rendue le 14 novembre 2023, le Juge de la Mise en Etat a rejeté la demande de communication de pièces formée par la requérante.

Au terme de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, la société VINCI IMMONBILIER RHONE ALPES AUVERGNE sollicite, sur le fondement des articles 1193, 1582, 1583 et 1589 du code civil ainsi que 1217 du même code, de :

— Dire et juger que la responsabilité civile de la société AURIVA ELEVAGE est engagée du fait de la violation de l’offre d’acquisition du 18 octobre 2018 qu’elle avait acceptée et du non-respect de ses engagements souscrits en signant la Convention d’études préliminaires pour la réalisation d’une opération immobilière des 21 novembre et 20 décembre 2018,

— Condamner la société AURIVA ELEVAGE à payer à la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE une somme de 75 906 € HT à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié aux frais engagés en pure perte,

— Condamner la société AURIVA ELEVAGE à payer à la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE une somme de 2 564 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance,

— En tant que de besoin, si le préjudice allégué dans son principe était retenu par le tribunal et si le Tribunal estimait insuffisantes les données fournies par la concluante pour en fixer le quantum, Procéder à la désignation d’un expert ou d’un technicien chargé de fournir au Tribunal, tous les éléments permettant d’apprécier le préjudice économique de la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE,

— Débouter la société AURIVA ELEVAGE de l’ensemble de ses demandes financières (dommages et intérêts pour son préjudice, article 700 du code de procédure civile),

— Condamner la société AURIVA ELEVAGE à verser à la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE une indemnité de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes parties aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Yann GUITTER, avocat sur son affirmation de droit.

La société VIRAA se prévaut d’abord d’une acceptation de son offre par la partie adverse le 20 décembre 2018 ; elle en déduit que la société AURIVA lui a alors consenti une période d’exclusivité jusqu’à la signature de la promesse de vente.

Elle soutient de même que sa renonciation ultérieure à se prévaloir « d’un coût travaux supérieur à 200 000 euros HT » revenait de fait à se placer dans le processus contractuel d’un " coût travaux inférieur à 200 000 € HT " et donc la conduisait à solliciter dès le 13 mai 2019 la signature d’une promesse de vente reprenant les conditions de l’offre d’acquisition acceptée selon elle le 18 octobre précédent.

Elle considère que la société AURIVA ELEVAGE a violé les dispositions de la « Convention d’études préliminaires sur la réalisation d’une opération immobilière », d’une part, en rompant unilatéralement le processus contractuel de renégociation dès le 15 mai 2019 alors même qu’il avait vocation à se poursuivre jusqu’au 18 juin suivant, d’autre part, en refusant de signer la promesse de vente.

Elle ne conteste pas l’analyse de la société AURIVA ELEVAGE selon laquelle, au-delà du délai fixé, elle avait la possibilité de retrouver sa liberté contractuelle, mais considère que c’est à la condition de ne pas avoir été destinataire de la part de cocontractant d’une promesse de vente reprenant en tous points les termes de l’accord initial. Elle constate à ce titre que le 11 juin 2019 le représentant légal de la défenderesse se faisait déjà autoriser à signer la promesse de vente avec EIFFAGE.

Elle souligne que la convention n’était pas caduque au moment où il a été demandé le 18 avril 2019 de revoir à la baisse le prix d’acquisition des terrains en raison du coût de construction.

Alors que la société AURIVA ELEVAGE considère que l’offre d’acquisition n’était pas ferme et soumise à de nombreuses conditions, elle relève au contraire que le compte-rendu du conseil d’administration de la défenderesse souligne l’absence de condition suspensive à sa promesse de vente à hauteur de 10.8 millions d’euros, offre formulée dans la période de validité de la convention qui liait les parties.

Elle ajoute que les études visées dans la Convention d’études préliminaires pour la réalisation d’une opération immobilière avaient bien vocation à lui permettre de « déterminer l’impact de la qualité du sol, du sous-sol et des bâtiments existants sur le coût technique de l’opération » et non d’avoir à apprécier les coûts de dépollution du terrain et de désamiantage comme le soutient la défenderesse.

Sur la violation de l’offre acceptée du 18 octobre 2018, elle rappelle que celle-ci constituait une des deux annexes à la Convention d’études préliminaires pour la réalisation d’une opération immobilière.

Elle considère que cette acceptation interdisait à la société AURIVA ELEVAGE de consentir à un tiers la vente des mêmes terrains que ceux visés dans celle-ci.

Elle précise que le fait qu’il ait été prévu la signature d’une promesse de vente n’était pas de nature à priver d’effets l’offre acceptée du 18 octobre 2018.

Selon elle, cette offre était limitée dans le temps, exprimait bien la volonté de l’acheteur d’être engagée en cas d’acceptation du vendeur.

Si elle n’a pas été signée par le propriétaire-vendeur, aucune mention « acceptée » n’existant sur le document, elle relève néanmoins que la preuve de cette acceptation ressort de la convention d’études préliminaires qui mentionne « VIRAA a fait une proposition d’acquisition (en annexe) que le propriétaire a acceptée. »

Sur la réparation du préjudice, elle conclut que c’est délibérément, parce qu’elle avait la possibilité de vendre son bien pour un prix supérieur, que la société AURIVA ELEVAGE a refusé d’honorer ses engagements. Elle en déduit que la perspective d’un gain plus important, comme seul et unique motif de refus d’exécution, constitue une inexécution délibérée assimilable à une faute lourde ou dolosive.

Elle considère ainsi qu’elle est en droit d’obtenir le remboursement des frais engagés par elle en pure perte (frais de géomètre et coût des sondages) mais également le manque à gagner qualifiable de perte de chance, estimant son préjudice à 60% de la marge prévisionnelle de son projet de construction.

Répondant aux observations adverses, elle fait valoir qu’il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement l’existence et l’étendue des dommages invoqués, de même que le lien de causalité entre la faute et le dommage, à partir des éléments de preuve soumis par les parties.

Elle relève que l’acquisition concurrente d’un montant très supérieur ne fait que confirmer le modèle économique présenté dans la note de synthèse de l’opération, qui repose sur un prix du foncier très inférieur à la vente, se fondant également sur une enquête publique antérieure relative au projet de révision du PLU-H expliquant selon elle la valorisation retenue pour ce foncier.

Sur la demande reconventionnelle d’AURIVA ELEVAGE, elle souligne, alors que la vente est intervenue, que la défenderesse revoit à nouveau ses prétentions à la hausse dans ses dernières écritures.

Elle conclut d’abord que le préjudice qu’elle allègue n’est pas un préjudice indemnisable, ne pouvant prétendre à un prix majoré par rapport à l’offre d’achat acceptée. Elle fait valoir qu’il est en lien avec sa responsabilité contractuelle, qu’elle n’aurait pas été amenée à séquestrer une partie du prix si elle avait honoré ses engagements.

Elle relève de même que le délai pour lever d’option dans le cadre de la promesse unilatérale conclue avec EIFFAGE a été prolongé au 17 janvier 2020, sans explication, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir de dommages et intérêts à son encontre pour l’avoir privé temporairement de la somme de 14500 euros entre le 15 octobre et le 31 décembre 2019.

De plus, elle relève que l’acte de vente autorise le vendeur et le séquestre à employer toute ou partie des fonds déposés, en titre émis par un organisme de placements collectifs agrée, étant précisé que « le vendeur bénéficiera des produits financiers en résultant ».

Elle ajoute également avoir renoncé à solliciter l’annulation de la vente depuis ses conclusions notifiées pour l’audience de mise en état du 02 novembre 2021, de sorte que le séquestre n’avait plus de justifications, la société EIFFAGE n’ayant pas encouru un risque certain d’annulation de sa vente.

Elle conclut que rien ne démontre aussi que la somme séquestrée aurait été placée comme la société AURIVA ELEVAGE le prétend.

La société AURIVA ELEVAGE demande, au visa des articles 1113 et suivants ainsi que 1240 du code civil, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 novembre 2022, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— Rejeter l’ensemble des demandes présentées par la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— Condamner la société VIRAA au paiement à AURIVA d’une somme de 77465 euros au titre des intérêts au taux légal dus pour l’avoir privée temporairement de la somme de 14 500 000 euros entre le 15 octobre et le 31 décembre (somme à parfaire au jour du jugement),

— Condamner la société VIRAA à verser la somme de 253 107.08 euros (à parfaire) au titre des intérêts non perçus du fait du retard de paiement du prix et de l’obligation de séquestre de la somme de 3 700 000 euros à compter du 07 janvier 2020 jusqu’à la date du jugement à intervenir qui découle de l’action fautive de VIRAA.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Condamner la société VIRAA au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société VIRAA aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Damien RICHARD, Avocat, sur son affirmation de droit.

La société AURIVA ELEVAGE fait valoir que la vente n’est pas parfaite, d’une part, car l’offre d’acquisition du 18 octobre 2018 ne présente pas les caractéristiques d’une offre d’achat au sens de l’article 1114 du code civil.

Elle relève qu’elle ne précise pas qui de la société AURIVA ou de la société VIRAA prendra en charge le coût du désamiantage ou de la dépollution du site dans l’hypothèse où le coût des travaux dépasserait les 200 000 euros HT, de sorte que le prix n’est pas précis.

Elle considère que la requérant n’a pas davantage exprimé sa volonté d’acquérir le terrain mais a seulement précisé que si son offre « devait recueillir l’agrément de la société AURIVA la société VIRAA disposerait alors d’une période d’exclusivité », en vue de l’établissement d’une promesse de vente, lui permettant de faire réaliser les diagnostics et d’ajuster éventuellement le prix d’achat, ce qu’elle a fait.

Par rapport à la « convention d’études préliminaires », elle note également, au visa des articles 2 et 4, que la société VIRAA restait, quel que soit le coût des travaux, libre d’acquérir le tènement immobilier visé.

Elle ajoute également ne jamais avoir signé cette « offre d’acquisition », formulée sous réserve de l’accord du comité d’engagement de VINCI.

Elle en déduit que les échanges des parties n’ont jamais dépassé le stade des pourparlers.

D’autre part, la défenderesse soutient que la convention d’études préliminaires du 20 décembre 2018 ne comporte qu’un engagement unilatéral de consentir une promesse de vente, qu’elle est également caduque conformément aux dispositions de l’article 4, la société VIRAA ayant également multiplié les non respects de ses obligations.

En effet, elle considère que cette convention constitue en réalité un contrat d’exclusivité d’une durée de trois mois (articles 5 et 6), délai durant lequel la demanderesse devait réaliser des études préliminaires permettant de déterminer le coût technique de l’opération. Elle fait valoir avoir respecté de son côté l’obligation d’exclusivité fixée jusqu’au 20 mars 2019, entamant ensuite des négociations pendant deux mois entre la date ultime de remise des études (1er avril) et le 09 juin, date de réunion des conseils des parties.

Elle reproche à la société VIRAA de ne pas avoir respecté son propre délai, en l’informant du coût supplémentaire des travaux par courrier du 18 avril 2019, soit au moins 20 jours après le délai prévu ou au moins un mois et 20 jours si la date de signature est retenue.

Elle relève de même que le chiffrage indiqué porte sur des travaux qui ne sont pas ceux visés dans la convention mais sur le coût d’évacuation de bloc rocheux pour la réalisation de places de stationnement.

Alors que la requérante soutient que sa dernière offre du 13 mai 2019, assortie d’une condition de validation de son comité d’engagement et de non-gestion de l’archéologie, vaudrait « renonciation à se prévaloir des dispositions de la convention d’études préliminaires », elle affirme qu’elle ne peut pas mettre un terme de façon unilatérale à cette convention, rappelant que sa proposition du 18 octobre précédent ne constitue pas une offre.

La société AURIVA ELEVAGE soulève aussi l’absence d’accord synallagmatique au 13 mai 2019, considérant non seulement que l’offre non contresignée du 18 octobre, précédemment reniée par l’offre formulée le 18 avril, n’a pas pu être tacitement acceptée, mais également qu’elle était conditionnée à la validation du comité de direction de VINCI. Elle souligne qu’elle comprenait également une condition suspensive relative à l’archéologie préventive impliquant une nouvelle phase de négociation avec le dépôt d’une demande de permis de construire ou d’aménager ou encore d’archéologie anticipée.

Elle rappelle en tout état de cause que l’exclusivité dont la société VIRAA a bénéficié a expiré le 20 mars 2019, rien ne lui interdisant entre mai et juin 2019 d’analyser les offres concurrentes tout en poursuivant les négociations avec la demanderesse.

Sur les dommages et intérêts sollicités par la société VIRAA, elle relève que les 75 906 euros demandés correspondent à la contrepartie de l’exclusivité conférée par AURIVA, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable.

Sur les 2 564 000 euros, elle considère que cette somme s’appuie sur une note interne qui n’a aucune valeur probante mais également qu’elle est entachée de multiples erreurs.

Elle considère qu’elle est spécialement destinée à revendiquer un préjudice. Elle ajoute qu’elle permet d’apprendre qu’à la société VIRAA entendait se substituer LMH. Elle fait valoir en tout état de cause que le terrain était et demeure inconstructible, pour plusieurs années, le programme demeurant hypothétique, les données visées étant manifestement erronées.

Elle en déduit que si l’intérêt stratégique de ce terrain sur le long terme est constitué, les offres de promoteurs constituent un pari sur l’avenir, aucun manque à gagner suffisamment certain pour constituer un préjudice ne pouvant ainsi être revendiqué.

Sur sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, elle reproche à la demanderesse, ayant sollicité de multiples délais pour conclure avant de modifier ses prétentions en dommages et intérêts, de l’avoir ainsi empêchée de vendre son bien, de sorte que son action doit être qualifiée d’abusive.

Elle en déduit que son préjudice est la conséquence directe, d’une part, du non-respect de ses obligations contractuelles, d’autre part, de son assignation puis de son comportement dilatoire dans la conduite des débats.

Elle affirme que la date de réitération initialement conclue dans la promesse de vente avec EIFFAGE a été décalée au 07 janvier 2020, qu’elle n’a pas pu percevoir les fruits du séquestre (constitué dans l’hypothèse d’une annulation de la vente) et user de cette somme comme bon lui semble.

Sur quoi, l’ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 05 juin 2024, a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la responsabilité contractuelle de la société AURIVA ELEVAGE

Les articles 1113 et 1114 du code civil prévoient que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’offre faite à une personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé.

Autrement dit, pour pouvoir être qualifiée d’offre, celle-ci doit contenir tous les éléments essentiels du futur contrat entre les parties, être dépourvue de toute ambiguïté, son acceptation entrainant alors la formation effective de celui-ci.

En l’espèce, « l’offre d’acquisition » émise par la société VINCI IMMOBILIER le 18 octobre 2018 prévoit d’abord que les conditions suspensives précédemment rappelées devront être intégrées dans la promesse de vente « après accord de notre comité d’engagement ». Or, si une offre peut être ferme, tout en étant accompagnée de conditions suspensives, il va néanmoins différemment lorsqu’elle dépend encore d’une autorisation ultérieure, ce qui est le cas en l’espèce.

Ensuite, au-delà de refléter la volonté véritable de l’offrant de s’engager, l’offre doit comporter des éléments précis quant au prix. Pourtant, si la requérante propose la somme de 10 800 000 euros, elle précise comme condition suspensive que VINCI Immobilier prendra en charge le désamiantage et la dépollution des sols à hauteur de 200 000 euros HT, le prix proposé étant ainsi susceptible de varier dans la perspective d’un coût de travaux supérieur alors qu’il n’est pas prévu qui de l’acheteur ou du vendeur devrait les assumer.

De plus, il convient de souligner que si les initiales de [D] [V] figurent sur chaque page de « l’offre d’acquisition », force est de constater que celui-ci ne l’a pas contre-signée, alors même que le mention « signature » a été manuscritement rajoutée sur le document.

Il est vrai que ce document a été ultérieurement annexé à la convention d’études préliminaires, celle-ci s’y reportant et indiquant que « VIRAA a fait une proposition d’acquisition (en annexe) que le Propriétaire a acceptée ».

Néanmoins, cette mention ne renseigne pas sur la date à laquelle l’acceptation de l’offre serait intervenue, alors même que la convention d’études préliminaires a été signée par la société AURIVA ELEVAGE le 21 novembre 2018, soit après l’expiration du délai de validité de l’offre visée par celle-ci, à savoir le 31 octobre 2018.

En tout état de cause, le document conclut que « La présente offre est valable à compter de ce jour pour une période expirant le 31 octobre 2018. Si elle devait recueillir votre agrément, nous disposerions alors d’une période d’exclusivité jusqu’à la signature de la promesse de vente que nous pourrions mettre au point avec nos notaires respectifs ».

Or, la période d’exclusivité visée s’oppose à un engagement ferme et précis de l’offrant, la formation d’une promesse de vente n’apparaissant pas comme une simple condition de validité de l’acte. Cette période d’exclusivité implique au contraire une poursuite des discussions entre les parties alors que les diagnostics doivent également être réalisés en parallèle, avec des implications sur le prix comme évoqué précédemment.

Par conséquent, la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE ne peut se prévaloir de cette « proposition d’acquisition » (qualificatif d’ailleurs repris à plusieurs reprises dans la convention d’études préliminaires subséquente) pour en déduire la formation ultérieure de la vente.

Par ailleurs, s’agissant de la convention d’études préliminaires pour la réalisation d’une opération immobilière, il convient d’abord de relever qu’elle porte sur la réalisation de sondages et d’études techniques portant sur l’état du sol, devant notamment permettre de déterminer la nécessité de réaliser des fondations spéciales, mais également sur l’absence de pollution.

A cet égard, il convient de souligner que son objet est en grande partie distinct du coût de 200 000 euros annoncé dans « l’offre d’acquisition », celle-ci visant exclusivement la dépollution des sols et le désamiantage, cette deuxième problématique étant d’ailleurs absente de la convention d’études préliminaires.

La requérante soutient de surcroit que le processus contractuel avait vocation à se poursuivre jusqu’au 18 juin 2019 ; en ce sens, il convient néanmoins de rappeler les termes des articles 5 « Durée de la Convention » et 6 « Exclusivité » de la convention. Le premier prévoyait que « la présente convention est conclue pour une durée de trois mois à compter de la date de sa signature » de sorte que, le contrat ayant été signé en dernier par VINCI IMMOBILIER le 20 décembre 2018, sa durée expirait ainsi le 20 mars 2019. Or, alors que le second article stipule que « Le Propriétaire s’interdit pendant la durée de la Convention de confier à tout tiers aux présentes une mission ayant partiellement ou totalement le même objet que celles confiées à VIRAA dans le cadre des présentes et notamment à vendre le Terrain », force est de constater que la période d’exclusivité imposée à la société AURIVA ELEVAGE expirait également le 20 mars 2019.

En outre, les rapports en résultant ont été transmis à la société AURIVA ELEVAGE, dans un premier temps par WE TRANSFER, le 11 avril 2019. En revanche, ces rapports n’ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. Pourtant, la société VINCI IMMOBILIER soutient, dans son courrier adressé au défendeur le 22 mai 2019, que « quand bien même l’on considérerait que ces résultats aient été obtenus durant la durée de validité de la convention d’études préliminaires, c’est-à-dire en l’espèce au plus tard le 20 mars 2019, ceux-ci vous ont été transmis en tout état de cause le 1er avril 2019 ». Or, alors que leur carence dans le dossier ne permet pas d’apprécier si ces résultats ont bien été réceptionnés avant le 20 mars 2019, il n’est de même pas établi qu’ils ont transmis dans le délai de 15 jours, la communication par WE TRANSFER étant intervenue non pas le 1e avril 2019 mais le 11 avril, la transmission par courrier recommandé (formalité prévue par la convention) étant intervenue plus tard.

De plus, si la requérante invoque en parallèle les dispositions de l’article 4 « Promesse de vente », les deux hypothèses tenant au coût de réalisation des études préliminaires doivent être reprises.

Concernant la première, alors que « l’offre d’acquisition » ne peut être qualifiée ainsi comme il l’a été précédemment relevé, force est de constater que la convention d’études préliminaires prévoit un engagement de la société AURIVA ELEVAGE à signer la promesse de vente « si VIRAA le souhaite ». Autrement dit, alors que VINCI IMMOBILIER se prévaut d’un engagement ferme et définitif de sa part, au terme de son offre d’acquisition du 18 octobre précédent, cette mention lui permet finalement de demeurer libre d’acquérir ou non les parcelles visées, quand bien même l’ensemble des conditions qu’elle avait énoncées seraient réunies, à l’inverse de la venderesse. Dès lors, quelle que puisse être sa renonciation ultérieure à se prévaloir des conditions décrites pour la seconde hypothèse, elle ne peut invoquer le bénéfice de « l’offre d’acquisition » du 18 octobre 2018.

Concernant la seconde, il en ressort également que si elle prévoit l’ouverture d’un nouveau délai de deux mois pour permettre aux parties de trouver un accord, elle n’impose expressément aucune nouvelle condition d’exclusivité à la partie adverse, qui aurait interdit non seulement à la société AURIVA ELEVAGE de vendre le terrain à un tiers mais également d’entamer des négociations contractuelles avec un autre constructeur immobilier.

Ainsi, s’il n’est pas contestable que l’offre du 13 mai 2019, intervenue dans ce délai, reprenait le même prix que celle du 18 octobre 2018, la société VINCI IMMOBILIER ne peut pour autant se prévaloir d’une acceptation antérieure de celle-ci par la défenderesse.

Au surplus, il doit être observé que cette proposition ne fait d’ailleurs ni référence à la proposition d’achat du 18 octobre 2018, ni à une quelconque adhésion antérieure de la société AURIVA ELEVAGE, se terminant par « En espérant que notre proposition retienne votre intérêt ». Il est également constant que l’offre de la demanderesse était à nouveau conditionnée à l’obtention de l’accord de son comité d’engagement.

Enfin, dans le compte-rendu du Conseil d’administration d’AURIVA ELEVAGE du 11 juin 2019, annexé à l’avenant du 28 octobre 2019 versé aux débats, il est stipulé qu’une dernière réunion de négociation a été organisée le 6 juin, qu’une ultime proposition de promesse de vente a été faite par la société VINCI, sous la forme d’une promesse de vente à hauteur de 10,8M€, sans condition suspensive. La société AURIVA ELEVAGE constate à ce titre qu’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente qui oblige AURIVA à vendre, mais pas à VINCI à acheter, la société pouvant renoncer à l’achat sous réserve d’acquitter 500 000 euros. Elle note ensuite " que la société EIFFAGE Immobilier maintient son offre d’achat à 14.5M €, sans conditions suspensives, avec un paiement de la totalité de la somme à la date de signature de l’acte authentique, et propose la signature rapide d’un compromis de vente engageant les 2 parties. Les membres du Conseil d’administration, après discussion, décident de retenir la proposition de EIFFAGE Immobilier, et d’engager la procédure de cession du site de Bel-Air à cette société ".

La société AURIVA ELEVAGE en a informé la demanderesse, par courrier du 21 juin suivant, avant de signer avec la société EIFFAGE une promesse synallagmatique de vente le 09 juillet 2019.

Dès lors, alors qu’il n’est pas démontré de la part de la société AURIVA ELEVAGE un manquement à ses obligations contractuelles, il y a lieu de débouter la société VINCI IMMOBILIER AUVERGNE RHONE ALPES de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles de la société AURIVA ELEVAGE

L’article 1240 du code civil rappelle que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

D’une part, alors que la promesse de vente du 09 juillet 2019 entre les sociétés AURIVA ELEVAGE et EIFFAGE prévoyait qu’elle était consentie pour une durée expirant au plus tard le 15 novembre 2019, un avenant est intervenu entre les parties le 28 octobre 2019. Celui-ci prévoit une prorogation du délai de validité de la promesse susvisée jusqu’au 17 janvier 2020, sans précision des motifs justifiant d’un tel report de la signature de l’acte définitif de vente.

D’autre part, il ressort de l’acte de vente du 17 janvier 2020 qu’une convention de séquestre a été constituée " afin de garantir la restitution d’une partie du prix payé aux termes du présent acte ensuite de la procédure en cours, décrite dans le cadre des présentes et initiée par la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES ayant revendiqué un droit prioritaire à l’acquisition des biens objets des présentes au prix de 10 800 000 euros, les parties conviennent de mettre en place un séquestre conventionnel de nature à garantir l’ACQUEREUR.

Les parties décident de mettre en place un séquestre sur une partie du prix de vente des présentes, et ce jusqu’à la fin de la procédure judiciaire initiée par VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES, la fin de la procédure étant entendue par le prononcé d’une décision insusceptible de recours.

Les parties décident de fixer le montant du SEQUESTRE à la somme de TROIS MILLIONS SEPT CENT MILLE EUROS. (3.700.000€) (…)

Il est par ailleurs convenu que l’ACQUEREUR n’entend pas priver le VENDEUR du fruit des intérêts d’un placement de la somme séquestrée hors la comptabilité du séquestre visé ci-dessus.

Dès lors, l’ACQUEREUR autorise le VENDEUR et le séquestre, si bon lui semble, à employer tout ou partie les fonds déposés, en titres émis par un organisme de placement collectifs agrée, garantissant la représentation et la liquidité des fonds placés dès lors que ce placement apportera à l’ACQUEUR les mêmes garanties qu’un nantissement aux termes de l’article 2355 du code civil. Le vendeur bénéficiera des produits financiers en résultant. "

Il est constant que la société VINCI IMMOBILIER sollicitait initialement, au terme de son assignation du 09 juillet 2019, l’authentification de la vente. Dès lors, quand bien même celle-ci a modifié ses prétentions, lors de conclusions ultérieures, tant que la clôture de la procédure n’était pas intervenue (en l’espèce, deux ans plus tard), aucun obstacle juridique ne lui interdisait de solliciter l’annulation de la vente intervenue avec EIFFAGE.

En outre, cette modification des demandes de la requérante n’est intervenue qu’au travers d’écritures notifiées par RPVA le 29 octobre 2021, soit près de deux années après la réitération de la vente, de sorte que la constitution d’un séquestre par la société AURIVA ELEVAGE était pleinement justifiée, le risque d’annulation de la vente étant caractérisé, à tout le moins pendant cette période.

Par ailleurs, alors que la société VINCI IMMOBILIER est déboutée de ses propres demandes indemnitaires fondée sur la responsabilité contractuelle de la partie adverse, elle ne peut ainsi soutenir que le préjudice invoqué par celle-ci serait en lien avec son comportement fautif, celui-ci n’étant pas caractérisé.

En revanche, s’agissant des demandes indemnitaires formées par la société AURIVA ELEVAGE, il convient d’abord de rejeter sa demande de dommages et intérêts correspondant aux intérêts du fruit de la vente qu’elle aurait dû percevoir selon elle entre le 15 octobre 2019 et le 31 décembre 2019.

En effet, comme il l’a été précédemment relevé, l’avenant à la promesse de vente est muet sur les motifs du report de la vente, ne faisant référence à aucune procédure judiciaire en cours. En outre, si la défenderesse l’impute à la délivrance de l’assignation en authentification de la vente, elle ne saurait soutenir qu’elle escomptait qu’un report de quelques semaines permettrait de solutionner le litige entre les parties et d’aboutir à une formation de la vente, sans risque d’une remise en cause ultérieure.

Par ailleurs, la société AURIVA ELEVAGE formule une seconde demande indemnitaire au titre des intérêts non perçus à la fois du fait du retard du paiement du prix (dont elle sollicite pourtant déjà réparation) mais également de la constitution d’un séquestre.

A cet égard, il ressort du mail adressé par le Notaire le 18 janvier 2022, que le séquestre en principal et intérêts s’élève à 3 746 357.92 euros, soit la production de 46 357.92 euros d’intérêts en deux ans (rémunération depuis le 1er juillet 2021 à 0.3% l’an). Alors que la société VINCI IMMOBILIER fait valoir à juste titre que la défenderesse n’a pas été privée de la faculté de percevoir les fruits sur la somme séquestrée, la société AURIVA ELEVAGE se prévaut de son côté d’une somme correspondant à la différence de rendement du séquestre du notaire et un placement au taux de 9%. Néanmoins, elle n’indique pas à quel placement financier elle fait référence et n’explique pas davantage pourquoi elle n’a pas choisi de placer les 3 700 000 euros visés sur celui-ci.

Dès lors, quels que puissent être ses investissements antérieurs, la société AURIVA ELEVAGE ne démontre pas que le préjudice qu’elle invoque, la perte d’intérêts, est en lien avec la faute reprochée à la requérante.

Par conséquent, l’intégralité des demandes indemnitaires de la société AURIVA ELEVAGE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE, partie succombant, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE à verser à la société AURIVA ELEVAGE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE la société AURIVA ELEVAGE de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE à supporter les entiers dépens de la procédure,

CONDAMNE la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE à verser à la société AURIVA ELEVAGE la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société VINCI IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE