TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 20/08106 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VL6I

Jugement du 17 octobre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES – 761

la SELARL VEBER ASSOCIES – 625

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 17 octobre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 juin 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 janvier 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistante du magistrat,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. LUNEL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nathalie GENIN-BOURGEOIS de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. [V] NEGOCE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe VEBER de la SELARL VEBER ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LUNEL est propriétaire d’un tènement immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Il est constitué d’un entrepôt d’environ 400 m2 avec bureaux aménagés et d’un terrain d’environ 4251 m2.

Suivant un bail commercial du 25 mars 1996, la SCI LUNEL a loué ce bien immobilier à la SAS SOCOVA pour une durée de 9 ans à compter du 25 mars 1996 jusqu’au 24 mars 2005.

Par acte sous seing privé du 2 juin 2009, la SCI LUNEL et la SAS SOCOVA ont conclu un nouveau bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2009 jusqu’au 31 mai 2018.

En 2010, la SAS [V] NEGOCE est devenue locataire de la SCI LUNEL et a été subrogée dans les droits de la société SOCOVA pour avoir acquis les parts de cette société.

Se prévalant d’un effondrement progressif des berges en bordure du terrain aggravé en 2015 avec une partie de la berge emportée à la suite d’intempéries, la SAS [V] NEGOCE a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Villefranche-Sur-Saône par assignation du 11 février 2015 aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance de référé du 9 avril 2015 et l’expert, Monsieur [X] [R], a rendu son rapport le 21 juin 2016.

Au 31 mai 2018, le bail commercial a été tacitement prolongé.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 décembre 2018, la SAS [V] NEGOCE a fait délivrer à la SCI LUNEL un congé pour le 30 juin 2019.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été réalisé par huissier le 5 juillet 2019.

Un nouveau procès-verbal d’état des lieux de sortie a été effectué le 8 novembre 2019.

Estimant que les lieux n’ont été effectivement restitués que le 8 novembre 2019 et que sa locataire n’a pas rempli ses obligations de réfection du bien, la SCI LUNEL a, par acte d’huissier du 17 novembre 2020, assigné la SAS [V] NEGOCE devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

condamner la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL, en exécution de ses obligations de réfection des lieux selon le bail commercial du 2 juin 2019, les sommes suivantes : 34 373,42 euros au titre de la réfection du bardage du bâtiment ; 4098 euros au titre du remplacement des translucides en toiture ; 12 390 euros au titre du remplacement des portes sectionnelles existantes et la fourniture de nouvelles portes en remplacement ; 6000 euros au titre de l’évacuation du surplus des graviers restés en place pour remettre le terrain à niveau ; condamner la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL les sommes dues du fait de la restitution effective des lieux le 8 novembre 2019 : 12 785,62 euros TTC au titre des loyers dus entre le 1er juillet et le 31 octobre 2019 ; 758 euros TTC au titre de la régularisation de la taxe foncière sur l’exercice 2019, au prorata de l’occupation jusqu’au 8 novembre 2019 ; condamner la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL la somme de 768,18 euros pour l’indemniser des frais d’établissement des procès-verbaux de constat dressés les 5 juillet et 8 novembre 2019 ; condamner la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SAS [V] NEGOCE aux dépens, distraits au profit de la SCP VALLEROTONDA-GENIN-THUILLEAUX & ASSOCIES, Avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2022, la SCI LUNEL demande au tribunal de :

condamner la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL, en exécution de ses obligations de réfection des lieux selon le bail commercial du 2 juin 2019, les sommes suivantes : 34 373,42 euros au titre de la réfection du bardage du bâtiment ; 4098 euros au titre du remplacement des translucides en toiture ; 12 390 euros au titre du remplacement des portes sectionnelles existantes et la fourniture de nouvelles portes en remplacement ; 6000 euros au titre de l’évacuation du surplus des graviers restés en place pour remettre le terrain à niveau ; condamner la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL les sommes dues du fait de la restitution effective des lieux le 8 novembre 2019 : 12 785,62 euros TTC au titre des loyers dus entre le 1er juillet et le 31 octobre 2019 ; 758 euros TTC au titre de la régularisation de la taxe foncière sur l’exercice 2019, au prorata de l’occupation jusqu’au 8 novembre 2019 ; condamner la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL la somme de 768,18 euros pour l’indemniser des frais d’établissement des procès-verbaux de constat dressés les 5 juillet et 8 novembre 2019 ; condamner la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SAS [V] NEGOCE aux dépens, distraits au profit de la SCP VALLEROTONDA-GENIN-THUILLEAUX & ASSOCIES, Avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mars 2022, la SAS [V] NEGOCE demande au tribunal de :

dire et juger qu’aucune responsabilité n’incombe à la société [V] NEGOCE qui a libéré les lieux loués à bonne date et a respecté ses obligations au titre du bail commercial ; débouter la SCI LUNEL de l’intégralité de ses demandes ; condamner la SCI LUNEL au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI LUNEL aux dépens et aux frais de procès-verbal de constat et frais d’expertise pour un montant de 2816,65 euros.

Par ordonnance du 19 juin 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 18 janvier 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 8 août 2024, puis au 26 septembre 2024, puis au 10 octobre 2024, puis au 24 octobre 2024 et finalement avancé au 17 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre de la réfection des lieux

L’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au présent litige, énonce que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Suivant l’article 1147 du même code, dans sa version applicable au présent litige, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En matière de baux en général et de baux commerciaux en particulier, l’article 1731 prévoit que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Il est à signaler que cette obligation de restitution des lieux en bon état est distincte de celle de les rendre à l’état neuf.

Sur les grosses réparations, l’article 606 dispose :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

En l’espèce, lorsque le bail commercial qui a lié la SCI LUNEL et la SAS [V] NEGOCE a été conclu le 2 juin 2009, il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée de réalisé, étant précisé qu’à cette date, un tel état des lieux n’était pas obligatoire et qu’il ne l’est devenu qu’avec l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.

Dès lors, les locaux commerciaux sont présumés avoir été reçus par le preneur en bon état de réparations locatives.

La SAS [V] NEGOCE conteste toutefois cette présomption en faisant valoir que lorsqu’elle est devenue locataire, le bien immobilier était déjà affecté de nombreuses dégradations antérieures à sa prise de possession. Elle s’appuie à cet égard sur le constat d’huissier établi le 6 février 2015 à la demande de la SCI LUNEL.

Or, ce constat, qui fait notamment état de dommages sur le bardage de la partie supérieure de l’ouverture de la façade Est côté Sud, de nombreuses traces de choc et d’enfoncement sur le montant inférieur gauche de cette ouverture, et de traces de choc au niveau de la glissière du montant droit, a été réalisé, comme il vient d’être indiqué, le 6 février 2015, soit 5 ans après que la SAS [V] NEGOCE est devenue locataire pour avoir acheté les parts de la société SOCOVA et presque 6 ans après que cette dernière société a conclu le bail du 2 juin 2009.

En conséquence, au vu de ce long temps écoulé entre la signature du bail et l’arrivée de la société [V] NEGOCE d’un côté et l’établissement du constat de l’autre, il n’est pas possible de considérer que les dégradations relevées dans le procès-verbal du 6 février 2015 existaient déjà en 2009 et en 2010. Ce seul constat est insuffisant.

Sur les détériorations des berges, qui sont aussi notées dans ce constat, et sur laquelle a porté l’expertise menée par Monsieur [R], elles ne concernent pas le présent litige, les demandes formulées ne portant pas sur cet aspect. Il n’y a donc pas lieu de s’appesantir plus avant sur ce point.

Ainsi, la présomption des lieux reçus en bon état de réparations locatives s’applique pour les locaux commerciaux sis [Adresse 1], faute pour la SAS [V] NEGOCE de réussir à rapporter la preuve du contraire.

Au surplus, en tout état de cause, il est stipulé dans le bail que le preneur « prendra le bien dans son état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts ».

Pour ces locaux considérés reçus en bon état, le bail impose à la SAS [V] NEGOCE les obligations d’entretien et de réparation suivantes :

« Il [le preneur] entretiendra les lieux loués en bon état, et accomplira les réparations locatives ou de menu entretien pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état desdites réparations locatives.

Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit du défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel, de ses fournisseurs ou de sa clientèle.

Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le BAILLEUR, l’entretien de la devanture et des fermetures de l’établissement loué ; Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté. Toutes les réparations grosses ou menues ainsi que les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail concernant les devantures, vitrines, glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture, seront à sa charge exclusive.

[…]

Par dérogation aux dispositions de l’article 1720 du code civil, le Preneur déclare prendre les lieux loués en l’état où ils se trouvent et assumer la charge pleine et entière de toutes réparations ou travaux de quelque nature qu’ils soient, à l’exception des gros travaux relevant de l’article 606 du code civil. »

Il est également prévu que la SAS [V] NEGOCE assumera les travaux de réfection ayant pour origine la vétusté de l’immeuble : « Il [le preneur] supportera en outre les travaux de réfection de façade éventuellement entrepris et tous travaux de réfection y compris ceux générés par la vétusté de l’immeuble par dérogation à l’article 1719 et 1720 du code civil ».

Les demandes de la SCI LUNEL seront examinées eu égard à ces obligations et au fait qu’il a été retenu que les locaux ont été reçus en bon état.

S’agissant du bardage, le procès-verbal d’état des lieux de sortie en date du 5 juillet 2019 met en lumière des multiples détériorations affectant le bardage du bâtiment, et celui du 8 novembre 2019 met en exergue que les travaux du preneur n’ont pas mis fin à toutes les dégradations touchant le bardage.

Cependant, le bardage constituant un ouvrage de clos et de couvert, sa réfection relève des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, qui restent à la charge du bailleur en vertu des stipulations précitées, étant en outre relevé qu’il ressort du devis du 29 novembre 2018 communiqué par la SCI LUNEL que cette dernière veut faire assumer à la SAS [V] NEGOCE le coût du remplacement complet du bardage.

Dès lors, il ne revient pas à la SAS [V] NEGOCE d’assumer le coût des travaux de réfection du bardage et la SCI LUNEL sera déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant les translucides en toiture, aucun des deux procès-verbaux d’état des lieux de sortie ne fait état de dégradations qui affecteraient ces translucides. Ces derniers ne sont d’ailleurs même pas mentionnés dans les procès-verbaux.

En conséquence, en l’absence de preuve de l’existence de détériorations qui toucheraient ces éléments de l’immeuble, la SCI LUNEL sera déboutée de sa demande de condamnation au titre du coût du remplacement des translucides en toiture.

A propos du surplus des graviers qui serait resté en place, dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 5 juillet 2019, il est mentionné la présence de monticules de gravats devant être évacués. La SAS [V] NEGOCE produit une facture en date du 16 juillet 2019 indiquant une remise en forme à ses frais de 900 m2 de terrain en gravier à la pelle mécanique, et le second procès-verbal d’état des lieux de sortie postérieur du 8 novembre 2019 ne signale plus l’existence de monticules de gravats.

Par conséquent, la demande de la SCI LUNEL au titre du coût de l’évacuation d’un surplus de graviers n’est pas justifiée et sera rejetée.

Au sujet des portes sectionnelles, il est question d’une remise en état de portes existantes présentant, suivant le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 5 juillet 2019, des chocs et déformations sur certains de leurs panneaux. Il ne s’agit donc pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Elles incombent partant au preneur, y compris, en application des stipulations du bail commercial précitées, en cas de vétusté.

A cet égard, le procès-verbal du 5 juillet 2019 mentionne plus précisément que ce sont les portes sectionnelles des trois ouvertures en façade Est du bâtiment qui ont certains de leurs panneaux affectés de déformations et de chocs. Suivant la facture du 23 juillet 2019 communiquée par la défenderesse, celle-ci a fait réaliser des travaux de remise en état de ces trois portes à ses frais. Dans le second procès-verbal d’état des lieux de sortie postérieur du 8 novembre 2019, il est indiqué, pour l’une des portes sectionnelles, que la poignée intérieure est cassée et que le panneau inférieur présente un choc.

Ainsi, la réfection a été insuffisante sur l’une des portes sectionnelles.

En revanche, d’une part, il n’est pas démontré que la remise en état des autres portes sectionnelles a mal été exécutée.

En effet, l’avis de l’architecte DPLG en date du 11 décembre 2019 fourni par la demanderesse porte uniquement sur la reprise du bardage métallique et la non-conformité qui l’affecterait. A aucun moment les portes sectionnelles ne sont mentionnées, étant signalé que ces portes et le bardage sont deux éléments distincts et que l’un ne peut être confondu avec l’autre.

Dès lors, et étant donné que le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne fait plus état de détériorations pour les autres portes sectionnelles, il y a lieu de considérer que la remise en état de ces dernières a été suffisante.

D’autre part, pour la porte pour laquelle une réfection est encore nécessaire, l’obligation pour la SAS [V] NEGOCE de restituer les lieux en bon état étant distincte de celle les rendre à l’état neuf, la réparation de cette porte ne saurait consister en un remplacement complet de celle-ci par dépose et installation d’une nouvelle porte, remplacement dont le coût serait, selon le devis de la SCI LUNEL du 25 mars 2019, de 4310 euros (le prix pour le remplacement de 3 portes étant de 12 930 euros). Le coût de la réparation sera donc nécessairement moindre et, en l’absence de devis précis relativement aux montants pour la réparation d’un panneau et d’une poignée, il ne pourra qu’être évalué forfaitairement.

En conséquence, la SAS [V] NEGOCE sera condamnée à verser à la SCI LUNEL la somme de 1200 euros au titre du coût de la réfection de la porte sectionnelle demeurant détériorée.

Sur les demandes au titre du loyer et de la taxe foncière

L’obligation faite au locataire de restituer ne doit pas se confondre avec l’état de la restitution. Il s’agit en effet pour le preneur, à la fin du bail, de rendre au bailleur les locaux et, s’il se maintient dans les lieux, il sera alors sans titre et devra payer une indemnité au bailleur égale au préjudice que subit celui-ci du fait de l’absence de restitution des lieux. Pour être libéré, le locataire devra remettre les clés au bailleur et avoir vidé les lieux de toute occupation et de tout mobilier. Tandis que l’état de la restitution porte sur une autre obligation du preneur qui, en plus de restituer les lieux eux-mêmes lorsque le bail se termine, sera tenu de les restituer en bon état et pourra être amené, si tel n’était pas le cas, à effectuer des travaux à ses frais ou à supporter le coût de ceux qui seront réalisés par le bailleur pour la remise en état.

En l’espèce, il n’est pas mis en évidence dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 5 juillet 2019 que la SAS [V] NEGOCE occupe encore les lieux ou qu’il s’y trouve encore du mobilier lui appartenant. Plus encore, l’huissier de justice, transcrivant les propres propos du représentant légal de la SCI LUNEL, indique que la société [V] NEGOCE a quitté les lieux au 30 juin 2019.

Concernant les clés, il est inscrit dans ce procès-verbal que « Monsieur [T] [V] [gérant de la société [V] NEGOCE] remet un ensemble de clés servant à ouvrir les cadenas des chaînes du portail, la porte principale des bureaux et la porte latérale côté Ouest », et qu'« une clé du portail et une clé de la porte du bureau sont conservés par Monsieur [T] [V] afin que les travaux incombant au preneur sortant puissent être réalisés ».

Le preneur a donc remis toutes les clés au bailleur, sauf deux qu’il a gardé le temps d’effectuer les travaux de remise en état des lieux.

En conséquence, les locaux commerciaux ont bien été restitués au bailleur le 5 juillet 2019. Celui-ci en a repris matériellement possession à cette date. Et le seul fait que le preneur a conservé deux clés ne saurait faire échec à cette restitution, ce dès lors que toutes les autres clés ont bien été remises au bailleur et que cette conservation de deux clés consiste simplement en un acte de pragmatisme pour permettre au preneur d’effectuer les travaux de réfection des locaux, étant souligné que, ainsi qu’il a été vu ci-dessus, l’obligation relative à l’état de la restitution est indépendante de l’obligation de restitution.

Par conséquent, les lieux ayant été effectivement restitués le 5 juillet 2019, la SCI LUNEL sera déboutée de ses demandes de condamnation au titre des loyers et de la régularisation de la taxe foncière.

Sur la demande relative aux frais des procès-verbaux d’état des lieux de sortie des 5 juillet et 8 novembre 2019

La SAS [V] NEGOCE étant condamnée au titre du coût de la réfection d’une porte sectionnelle, il est fondé qu’elle assume les frais des procès-verbaux d’état des lieux de sortie des 5 juillet et 8 novembre 2019.

Elle sera donc condamnée à verser à la SCI LUNEL la somme de 768,18 euros TTC au titre de ces frais.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SAS [V] NEGOCE sera condamnée aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés directement par la SCP VALLEROTONDA-GENIN-THUILLEAUX & ASSOCIES.

La SAS [V] NEGOCE, tenue des dépens, sera aussi condamnée à verser 2 000 euros à la SCI LUNEL au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LUNEL de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la SAS [V] NEGOCE au titre du coût de la réfection du bardage, du coût du remplacement des translucides en toiture et du coût de l’évacuation d’un surplus de graviers ;

CONDAMNE la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL la somme de 1200 euros au titre du coût de la réfection de la porte sectionnelle demeurant détériorée ;

DEBOUTE la SCI LUNEL de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la SAS [V] NEGOCE au titre des loyers et de la régularisation de la taxe foncière ;

CONDAMNE la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL la somme de 768,18 euros au titre des frais des procès-verbaux d’état des lieux de sortie des 5 juillet et 8 novembre 2019 ;

CONDAMNE la SAS [V] NEGOCE aux dépens de la présente instance ;

DIT que les dépens seront recouvrés directement par la SCP VALLEROTONDA-GENIN-THUILLEAUX & ASSOCIES ;

CONDAMNE la SAS [V] NEGOCE à verser à la SCI LUNEL la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT