TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 22/06159 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W7IJ

Jugement du 21 Mai 2024

N° de minute

Affaire :

Mme [I] [H] [A] [P] épouse [D]

C/

S.C.P. [V] [W] ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES

SCCV [C]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL ARCHIBALD

—  2157

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK

—  719

la SELARL DUREZ AVOCAT

—  1787

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 21 Mai 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2024 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [I] [H] [A] [P] épouse [D]

née le 04 Décembre 1941 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie DECHELETTE-ROY de la SELARL ARCHIBALD, avocats au barreau de LYON et par la SELARL DEFENZ avocats plaidants au barreau de Marseille,

DEFENDERESSES

S.C.P. [V] [W] ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

SCCV [Adresse 5]

immatriculée au RCS de Lyon, [Adresse 3],

Représentée par maitre DUREZ avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 juillet 2020, Madame [I] [P] épouse [D] a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société LA BORIE, qui l’a acceptée, portant sur des parcelles de terre attenantes avec une borie, situées à [Adresse 6] pour un prix de 735 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 20 décembre 2020.

En cas de réalisation de la vente, le paiement du prix devait intervenir :

• A hauteur de 367 500 € comptant le jour de la signature de la vente,

• A hauteur de 367 500 € à terme au plus tard le 31 mars 2021.

Cet acte prévoyait les conditions suspensives particulières suivantes :

• Obtention d’un diagnostic ne révélant pas la présence d’amiante,

• Purge de tout recours sur le permis de construire délivré,

• Intervention du co-donataire, Madame [Z] [J].

La promesse fixait également une indemnité d’immobilisation d’un montant de 73 500 €, versée comme suit :

• A hauteur de 36 750 € au plus tard dans les 10 jours à compter de la signature de la promesse,

• A hauteur de 36 750 € au plus tard dans les 10 jours de la purge définitive de tout recours contre le permis de construire.

Par avenant en date des 16 et 18 décembre 2020, les parties ont convenu que :

• Le prix de vente sera payé à hauteur de 235 000 € le jour de la signature de l’acte définitif, le solde de 500 000 € au plus tard le 30 juin 2021,

• La date de levée d’option sera repoussée de 75 jours à compter de la signature de l’avenant.

Madame [D] a adressé un courrier recommandé à la société LA BORIE, le 21 décembre 2020, indiquant son souhait de ne pas poursuivre la vente.

Le rendez-vous de signature de l’acte de vente du 11 janvier 2021 a été annulé.

Le Notaire a indiqué ultérieurement que la moitié de l’indemnité d’immobilisation, à savoir 36 750 euros, avait été versée par la société LA BORIE, et que le droit de préemption avait été purgé.

Les échanges entre les parties ont repris, des rendez-vous de signature les 30 juin et 10 juillet 2021 étant convenus, avant d’être finalement annulés.

A la demande de Madame [D], le Notaire a mis en demeure la partie adverse d’exécuter le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Le Conseil de la requérante a fait de même, par courrier du 15 septembre 2021.

Le Conseil de la défenderesse l’a, en réponse, mise en demeure de donner instruction au Notaire de restituer l’acompte versé au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par actes séparés, dressés les 07 juillet et 11 juillet 2022, Madame [I] [D] a fait assigner la société SCCV LA BORIE ainsi que la SCP [V] [W] et SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES devant le tribunal judiciaire de LYON.

Madame [I] [D] demande au visa des articles 1844-8, 1124, 1217, 1231-1 et 1231-3 du code civil, à l’issue de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 mars 2023, de :

– Dire et juger que la société LA BORIE n’a pas levé l’option, ni réalisé la vente dans le délai convenu à la promesse du 8 juillet 2020 et à l’avenant des 16 et 18 décembre 2020,

– Dire et juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 73 500 euros est acquise à Madame [D],

En conséquence,

– Ordonner à la SCP [V] [W] ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES, Notaires, de verser à Madame [I] [D] la somme de 36 750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 8 juillet 2020, séquestrée entre ses mains,

– Condamner la société LA BORIE, en la personne de son liquidateur amiable, à payer à Madame [I] [D] la somme de 36750 euros, au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 8 juillet 2020,

– Assortir la somme de 73 500 euros des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2021,

– Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dus pour plus d’une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil,

– Condamner la société LA BORIE à payer à Madame [I] [D] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,

– Débouter la société LA BORIE de ses demandes reconventionnelles,

– Condamner la société LA BORIE à payer à Madame [I] [D] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du CPC,

– Condamner la société LA BORIE aux entiers dépens distraits au profit au Maître Frédéric FAUBERT (SELARL DEFENZ), Avocat sur son affirmation de droit.

A titre liminaire, Madame [I] [D] indique que la personnalité morale de la SCCV LA BORIE subsiste jusqu’à la clôture de sa liquidation amiable.

Rappelant les termes de la promesse du 08 juillet 2020, Madame [D] en déduit qu’à défaut pour la société LA BORIE d’avoir réalisé l’acquisition ou d’avoir levé l’option avant telle date, l’indemnité d’immobilisation lui sera versée en intégralité.

Alors que la défenderesse n’avait toujours pas levé l’option, au 05 mars 2021, à savoir à la fin du délai fixé par l’avenant des 16 et 18 décembre 2020, elle retient de même que la société LA BORIE est débitrice de cette indemnité.

Répondant à l’argumentation de la partie adverse soulevant sa rétractation, elle rappelle de même les termes de la clause intitulée « force exécutoire de la promesse », soulignant que la société LA BORIE n’a jamais donné son accord quant à la révocation de celle-ci.

Elle observe également que la défenderesse a déposé un permis d’aménager le terrain litigieux le 04 février 2021, puis réitérer son souhait de poursuivre l’opération auprès du Notaire le 08 mars 2021 et auprès d’elle le 07 mai 2021, tout en lui adressant le 03 mai précédent une proposition de trois solutions dont les deux premières évoquent son éventuelle acceptation de la résiliation de la promesse.

Elle en déduit que la société LA BORIE n’a jamais consenti, que ce soit expressément ou même tacitement, à la révocation de la promesse de vente visée.

S’agissant des préjudices complémentaires dont elle sollicite l’indemnisation, elle indique être âgée de 82 ans, avoir été laissée pendant plusieurs années dans l’incertitude de la vente de son immeuble. Elle considère avoir été victime d’un abus de faiblesse de la part de la société LA BORIE.

Elle lui reproche d’avoir entretenu la confusion, sur sa capacité financière à financer l’acquisition.

Concernant les demandes reconventionnelles de la défenderesse, Madame [D] relève que si elle devait engager sa responsabilité, celle-ci serait limitée au dommage prévisible lors de la conclusion du contrat, constituant une suite directe et immédiate de son inexécution.

Elle en déduit au contraire que le préjudice financier invoqué par la SCCV LA BORIE n’en est pas une conséquence immédiate et directe.

Elle souligne également qu’elle fait état de frais antérieurs à la signature de la promesse le 08 juillet 2020.

***

Au terme de ses dernières écritures, transmises le 12 juin 2023, la SCCV LA BORIE sollicite, sur le fondement des articles 1124 et 1231-1 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL,

– Juger que la promesse de vente du 8 juillet 2020 et l’avenant du 18 décembre 2020 ont été rompus au tort de Madame [D],

– Juger que Madame [D] ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice moral,

Par conséquent,

– Rejeter les demandes formulées par Madame [D],

– Ordonner la restitution à la société LA BORIE de la somme de 36750 euros, séquestrée en la comptabilité de la SCP [V] [W] ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

– Juger que l’inexécution contractuelle de Madame [D] a causé un préjudice direct et certain à la société LA BORIE,

Par conséquent,

– Condamner Madame [D] à verser la somme de 108 033.43 euros TTC à la société LA BORIE,

En tout état de cause,

–+ Condamner Madame [D] à verser à la société LA BORIE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société LA BORIE affirme que Madame [D] s’est rétractée de manière et claire et définitive de la promesse de vente.

Selon elle, elle n’a pas indiqué dans son courrier ultérieur, adressé au Notaire le 31 décembre 2020, qu’elle revenait sur sa rétractation, n’évoquant son accord pour poursuivre la vente que le 10 mai 2021, soit postérieurement à la date prévue pour la réitération.

Elle affirme que lorsque les parties ont décidé de formaliser les termes d’un nouvel accord, au cours de la réunion du 9 avril 2021, il n’a pas été envisagé que les effets du compromis du 08 juillet 2020 ou de l’avenant ne perdurent, Madame [D] réitérant au contraire sa volonté de rompre les relations contractuelles.

Elle rappelle lui avoir transmis, le 03 mai 2021, une synthèse des options se présentant à eux, ajoutant que la demanderesse avait négocié une augmentation du prix, passant à 780 000 euros, dans l’hypothèse où un nouvel accord serait régularisé.

Elle en déduit que Madame [D] ne peut pas se prévaloir de sa propre turpitude pour révoquer dans un premier temps la promesse avant de négocier dans un second temps une augmentation.

Elle précise qu’il n’a jamais été question de forcer la vente, n’en ayant pas la volonté, la promesse de vente ne l’y obligeant pas, ne prévoyant qu’une simple faculté pour le bénéficiaire.

Elle considère que les accusations de Madame [D], selon lesquelles elle aurait abusé de sa faiblesse, ne sont corroborées par aucun élément, sa propre famille étant d’ailleurs présente à leurs rendez-vous.

S’agissant de ses demandes reconventionnelles, la société LA BORIE affirme qu’en se rétractant de la promesse de vente, Madame [D] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, lui causant un préjudice direct et certain.

Elle liste les différents frais exposés, soulignant que son unique raison d’existence était ce projet immobilier de sorte qu’elle soutient avoir assumé inutilement des charges liées à son fonctionnement.

Elle précise que le fait que certains frais soient antérieurs à la signature de la promesse ne signifie pas qu’ils soient étrangers au projet, ayant effectué des démarches pour l’élaborer, afin que Madame [D] la prenne au sérieux.

***

La SCP [V] [W] ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES sollicite, dans ses dernières conclusions communiquées électroniquement le 28 novembre 2022, de :

– Prendre acte que le notaire concluant exécutera la décision attendue sur justificatif de son caractère exécutoire ou définitif,

– Condamner la partie succombant :

•A payer à la SCP [V] [W] ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros,

•Les entiers dépens.

Sur quoi, l’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 02 avril 2024, a été mise en délibéré au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande principale de Madame [D]

L’article 1124 du code civil rappelle que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Autrement dit, dès lors que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre, la rétractation de cette promesse ne fait pas obstacle à la rencontre des volontés réciproques de vente et d’acquérir qui intervient lorsque le bénéficiaire lève l’option, en l’absence de stipulations contraires.

Une telle rétractation est inefficace, en ce sens qu’elle n’empêche pas la réalisation de la cession, dans le cas où l’option est valablement levée.

Il ressort de la promesse unilatérale de vente signée le 08 juillet 2020 que :

« La promesse est consentie pour une durée expirant le 20 décembre 2020. En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration de la promesse ci-dessus fixée ».

« FORCE EXECUTOIRE DE LA PROMESSE » Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le BENEFICIAIRE de la promesse faite par le PROMETTANT, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du Code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel.

En ce de refus par le PROMETTANT de réaliser la vente par acte authentique, le BENEFICIAIRE pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ».

« L’indemnité d’immobilisation sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

« La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation ».

L’avenant signé les 16 et 18 décembre 2020 a lui expressément prévu que « la date de levée de l’option est repoussée de 75 jours à compter de ce jour, tenant en considération le fait qu’une nouvelle purge du droit de préemption de la commune doit être effectuée », le délai expirant ainsi le 03 mars 2021.

Or, quand bien même Madame [D] qualifierait ce courrier de « mouvement d’humeur », il est néanmoins constant qu’elle a expressément indiqué dans celui-ci, le 21 décembre 2020 « nous ne sommes plus en situation de donner suite à notre engagement de vendre ce terrain, et nous vous informons par la présente lettre de notre rétractation ».

De plus, le Conseil de Madame [D] a écrit, le 31 décembre 2020, au Notaire chargé de l’opération (Maître [W]) pour lui demander différentes précisions, au motif que « ma cliente s’interroge aujourd’hui sur la sécurité présentée par la transaction en cours », sans faire état d’un quelconque revirement de celle-ci par rapport à sa « rétractation » dix jours plus tôt.

Les acquéreurs, qui n’étaient manifestement pas en copie de cet échange, ne pouvaient ainsi pas davantage en déduire que Madame [D] entendait finalement revenir sur la rétractation qu’elle avait exprimée.

Par ailleurs, il ressort de la réponse adressée par Maître [W], après l’expiration du délai fixé pour lever l’option, le 08 mars 2021, que le rendez-vous aux fins de signature de l’acte authentique était non seulement bien fixé au 11 janvier 2021 mais a également « été annulé suite à la réception du courrier de Mme [D] nous faisant part de sa volonté de ne plus signer l’acte. »

En outre, il est constant que vendeur/ acquéreur ont finalement repris attache, la SCCV LA BORIE ayant manifestement repris contact en premier avec Maître [W], celui-ci indiquant dans le courrier susvisé, que quinze jours environ avant le délai fixé pour lever l’option, la société avait repris attache avec lui, lui indiquant souhaiter toujours mener l’opération.

S’il est également établi que les parties se sont réunies ultérieurement, notamment devant Maître [W] le 09 avril 2021, il n’en demeure pas moins qu’avant l’expiration du délai fixé pour que la SCCV LA BORIE lève l’option, Madame [D] ne s’est manifestée à aucun moment pour exprimer sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente par acte authentique.

Dès lors, quand bien même l’ensemble des conditions suspensives à la charge du bénéficiaire avaient été levées par celui-ci, il ne saurait être reproché à ce dernier de ne pas avoir levé l’option alors que le promettant avait expressément refusé de réitérer la vente par acte authentique, la SCCV LA BORIE ne disposant également que d’une simple faculté de poursuivre l’exécution de la vente par la voie judiciaire.

Par conséquent, Madame [D] sera déboutée de ses demandes de paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation mais également de réparation du préjudice moral qu’elle allègue.

Il sera ordonné la restitution à la SCCV LA BORIE de la somme de 36 750 euros, séquestrée en la comptabilité de la SCP [V] [W] ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES

Sur la demande reconventionnelle de la SCCV [Adresse 5]

L’article 1231-1 du code civil rappelle que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCCV LA BORIE sollicite sur ce fondement la somme totale de 108 033.43 euros, produisant différentes factures liées aux dépenses engagées dans le cadre du projet immobilier.

Or, comme le rappelle la défenderesse elle-même, son objet social est spécifique puisqu’elle a été constituée le 25 juin 2019, dans le seul but de construire initialement des maisons en l’état futur d’achèvement auprès de potentiels acheteurs étrangers.

S’il n’est pas contestable que tous les frais engagés par la SCCV [Adresse 5] sont devenus finalement sans objet, le projet immobilier n’ayant donc pas abouti, il n’en demeure pas moins qu’il appartient à la société de démontrer le lien de causalité entre le préjudice financier résultant de ces dépenses inutiles et la faute qu’elle reproche à Madame [P], à savoir de s’être rétractée le 21 décembre 2019, preuve qu’elle ne rapporte pas.

En effet, elle ne peut d’abord dénier, pour toutes les dépenses antérieures à la signature de la promesse de vente, le 08 juillet 2020, qu’elles ont été engagées bien avant que Madame [P] ne s’engage à lui vendre le terrain, ne pouvant donc faire porter la responsabilité d’un quelconque aléa sur la venderesse.

Par ailleurs, s’agissant des dépenses postérieures, il ressort non seulement des factures produites mais également des échanges entre les parties, que, quand bien même le délai d’option pour réitérer la vente avait expiré, la SCCV a envisagé la poursuite de la transaction (cf « Solution 3 : Poursuite de la transaction avec des paiements à terme » dans son mail du 03 mai 2021) mais a été également en relation avec une tierce société, souhaitant « racheter nos parts dans la société la SCCV LA BORIE » pour devenir propriétaire du terrain (cf mail du 07 mai 2021), ne donnant finalement pas suite aux rendez-vous de signature prévus devant le Notaire à l’été 2021.

Dès lors, la SCCV LA BORIE sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [I] [D], partie succombant, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la solution du litige motive de condamner Madame [I] [D] à verser tant à la société SCCV LA BORIE qu’à la SCP [V] [W] ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [I] [P] épouse [D] de l’intégralité de ses demandes,

ORDONNE la restitution à la société SCCV LA BORIE de la somme de 36 750 euros, séquestrée en la comptabilité de la SCP [V] [W] et SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES,

DEBOUTE la société SCCV LA BORIE de sa demande indemnitaire,

CONDAMNE Madame [I] [P] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [I] [P] épouse [D] à verser à la SCCV LA BORIE la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [P] épouse [D] à verser à la SCP [V] BERARD ET SANDIE [B] NOTAIRES ASSOCIES, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [I] [P] épouse [D] de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE