TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 23/02854 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XYPM

Jugement du 19 Novembre 2024

N° de minute

Affaire :

M. [P] [N], Mme [Y] [K]

C/

M. [V] [J]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Abdessamad BENAMMOU

—  585

Maître [E] [R] de la SELARL VERBATEAM [Localité 6]

—  698

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 19 Novembre 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 01 Février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2024 devant :

Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [N]

né le 29 Mars 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocats au barreau de LYON

Madame [Y] [K]

née le 16 Novembre 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [V] [J]

né le 28 Décembre 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Abdessamad BENAMMOU, avocat au barreau de LYON

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 1er juin 2021, [P] [N] et [Y] [K] ont signé au bénéfice de [V] [J] une promesse de vente portant sur un appartement de type 4 constitué par les lots 30 et 171 d’une copropriété LES RESIDENCES TETE D’OR sise [Adresse 2], pour le prix de 269 000 euros.

Ladite promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2021 à 16 heures. Elle a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire, d’un montant maximal de 274 000 euros sur 20 ans avec un taux nominal d’intérêt maximal de 1,40 % l’an (hors assurance), au plus tard le 31 juillet 2021. Une indemnité d’immobilisation a également été prévue, d’une somme forfaitaire de 26 900 euros, dont 5 000 euros ont été versés et consignés en la comptabilité du notaire.

Par courrier LRAR du 21 octobre reçu le 26 octobre et par mail du 27 octobre 2021, les vendeurs ont mis en demeure [V] [J] de justifier, sous huit jours, de l’obtention du prêt. Un refus de prêt a été communiqué le 9 novembre 2021, par l’intermédiaire du notaire de l’acquéreur.

Le 27 juin 2022, les vendeurs ont mis en demeure l’acquéreur de régler l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2023, [P] [N] et [Y] [K] ont fait assigner [V] [J] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de le voir condamner à leur verser le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Le défendeur a constitué avocat. Les parties ont échangé des conclusions.

En l’état de leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 21 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, [P] [N] et [Y] [K] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :

CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [N] le montant de l’indemnité d’immobilisation fixé par la promesse de vente, soit 26.900€, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 15/12/2021,

CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [N] la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER Monsieur [J] de ses demandes plus amples ou contraires,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER Monsieur [V] [J], aux entiers dépens en ce compris les frais de recouvrement laissé à la charge des créanciers.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, [V] [J] demande au tribunal, au visa des articles 1304 du code civil, L. 313-41 du code de la consommation et 64, 695 et 700 du code de procédure civile, de :

DÉBOUTER Monsieur [P] [N] et Madame [Y] [K] de l’ensemble de leurs fins, demandes et prétentions

CONDAMNER Monsieur [P] [N] et Madame [Y] [K] à payer à Monsieur [V] [J] la somme de 5.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021, date du paiement du dépôt de garantie

CONDAMNER Monsieur [P] [N] et Madame [Y] [K] à payer à Monsieur [V] [J] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [P] [N] et Madame [Y] [K] aux entiers dépens

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 17 septembre 2024, préalablement à laquelle les demandeurs ont déposé leur dossier de plaidoirie et leurs pièces.

Aucun dossier de plaidoirie ni aucune pièce n’ont été déposés dans l’intérêt de [V] [J] avant la clôture des débats et la mise en délibéré de l’affaire au 19 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du même code précise que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

De plus, l’article L. 313-41 du code de la consommation dispose : « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

[P] [N] et [Y] [K] se sont engagés par promesse unilatérale de vente du 1er juin 2021 à vendre à [V] [J] un bien immobilier sis à [Localité 10].

Cette promesse de vente prévoyait la condition suspensive particulière suivante :

Ainsi, la promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire au plus tard le 31 juillet 2021.

Un avenant du 8 septembre 2021, reportant le délai d’obtention du prêt au plus tard le 15 octobre 2021, n’a été signé que par le bénéficiaire de la promesse mais pas par les vendeurs, de sorte qu’il ne leur est pas opposable.

Or, l’acquéreur doit respecter le délai prévu pour l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt tel que prévu dans la promesse ainsi que les modalités de notification de cette obtention ou non-obtention. La preuve lui incombe de ce qu’il a justifié de l’obtention ou de la non-obtention d’une offre de prêt dans les conditions prévues aux stipulations contractuelles. A défaut de notification de l’obtention ou de la non-obtention d’une offre de prêt conformément à la promesse de vente, la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt est réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil repris dans l’acte.

En l’espèce, il est produit un courrier du 21 octobre 2021 de refus de prêt de la CAISSE d’EPARGNE RHÔNE ALPES concernant une demande de financement du 29 juin 2021 pour un prêt d’un montant de 269 000 euros, pour une durée de 240 mois, au taux d’intérêt de 1,35% destiné à financer l’acquisition du bien objet de la promesse.

Ce justificatif de non-obtention de prêt a été adressé par [V] [J] à son notaire, Me [O], qui l’aurait lui-même ensuite transmis au notaire des vendeurs, Me [U] le 29 octobre 2021. Me [U] l’a ensuite transmis aux vendeurs le 9 novembre 2021.

Ainsi, à la date prévue par la promesse de vente, soit le 31 juillet 2021, [V] [J] n’avait justifié d’aucune obtention ou non-obtention de prêt dans le délai initial prévu, de sorte que cette justification doit être considérée comme tardive et inopérante.

Cette justification tardive de la non obtention de prêt n’a pas non plus été faite selon les modalités prévues par la promesse de vente (notification au promettant et au notaire).

Il y a lieu de ce fait de considérer que [V] [J] ne justifie pas d’un refus de financement conforme aux stipulations de la promesse de vente.

Par ailleurs, [P] [N] et [Y] [K], passé le délai prévu pour la notification de l’obtention ou la non-obtention d’une offre de prêt, ont mis en demeure [V] [J] de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par courrier LRAR du 21 octobre 2021, reçu le 26 octobre 2021.

[V] [J] disposait donc d’un délai de huit jours à compter de la réception le 26 octobre 2021 pour apporter la preuve de la remise d’une offre écrite conforme. Or, ce n’est que le 9 novembre 2021, alors que ce délai était expiré, qu’il a justifié, par l’intermédiaire du notaire, d’un refus de prêt par le courrier précité de la CAISSE D’EPARGNE daté du 21 octobre 2021. La condition est donc censée défaillie.

Conformément aux stipulations contractuelles, le bénéficiaire ne peut recouvrer les fonds déposés en garantie de l’exécution de la promesse qu’en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds restent acquis aux promettants.

A ce titre, il est versé aux débats un courrier du 21 octobre 2021 de refus de prêt de la CAISSE d’EPARGNE RHÔNE ALPES concernant une demande de financement du 29 juin 2021 pour un prêt d’un montant de 269 000 euros, pour une durée de 240 mois, au taux d’intérêt de 1,35% destiné à financer l’acquisition d’un bien situé [Adresse 3]. L’examen de ce courrier suscite des doutes légitimes sur son authenticité compte tenu de sa présentation (espaces avant le montant du financement, après la durée du prêt et après Monsieur). Quoi qu’il en soit la réception de ce courrier est postérieure à la date limite du 31 juillet 2021 pour la justification de l’obtention ou de la non obtention d’un prêt.

Les échanges de mail du 8 octobre 2021 entre [V] [J] et la BANQUE POSTALE (constituant la pièce 4 du défendeur, non produite aux débats du fait de l’absence de dépôt des pièces de [V] [J], mais reproduite en intégralité dans les conclusions des demandeurs), relatent l’existence d’un RDV téléphonique le 20 septembre 2021 pour une garantie de prêt sans apport et font état du non dépôt d’une demande de prêt. Cette date de RDV au 20 septembre 2021 étant postérieure à la date limite de justification d’une offre de prêt du 31 juillet 2021, elle ne peut servir à démontrer que le bénéficiaire a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt dans les conditions prévues à la promesse de vente.

De même, il se déduit du mail de [V] [J] à [D] [W] de la Banque Postale qu’il s’est contenté de remplir un formulaire sur le site Boursorama, lequel lui a simplement délivré un retour informatique du formulaire. Ceci est insuffisant à démontrer que le bénéficiaire a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt dans les conditions prévues à la promesse de vente et dans le délai imparti par celle-ci.

Ainsi, le seul refus de la CAISSE d’EPARGNE RHÔNE ALPES du 21 octobre 2021 ne saurait suffire à démontrer que le bénéficiaire a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt dans les conditions et délais impartis par la promesse de vente et que la condition n’est pas défaillie de son fait, un seul refus de prêt, qui plus est postérieur à la date limite prévue au contrat, n’étant pas suffisant à établir le caractère sérieux et suffisant des démarches en vue de l’obtention d’un prêt.

Au regard de ce qui précède, la condition suspensive d’obtention de prêt doit donc être déclarée défaillie, cette défaillance étant imputable à [V] [J]. Celui-ci ne peut donc pas recouvrer les fonds déposés en garantie.

Ces fonds déposés en garantie de l’exécution du contrat, soit 5 000 euros, restent en conséquence acquis à [P] [N] et [Y] [K], sans qu’il soit exigé la démonstration par ceux-ci de l’existence d’un préjudice.

De surcroît, la promesse de vente prévoit également au titre de l’indemnité d’immobilisation, s’agissant du surplus de l’indemnité d’immobilisation :

Il sera donc fait droit à la demande de [Y] [K] et [P] [N] de condamner [V] [J] à leur payer le montant de l’indemnité d’immobilisation fixé par la promesse de vente, soit 26 900 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure, laquelle date du 27 juin 2022 (et non du 15 décembre 2021), étant précisé que sur ce montant total de 26 900 euros, 5 000 euros ont été consignés en l’étude de Me [U].

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

Compte tenu des développements qui précèdent, [V] [J] sera débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, [V] [J] sera condamné aux dépens de l’instance.

La liste des dépens de l’article 695 du code de procédure civile ne comprenant pas les frais de recouvrement laissés à la charge des créanciers, la demande de condamnation de ce chef sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [P] [N] et [Y] [K] à hauteur de 2 000 euros, somme que [V] [J] sera condamné à leur payer.

La demande de [V] [J] à ce titre sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est par conséquent assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Condamne [V] [J] à payer à [P] [N] et [Y] [K] la somme de 26 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 1er juin 2021 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juin 2022 ;

Déboute [V] [J] de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne [V] [J] à supporter le coût des dépens de l’instance ;

Rejette la demande de condamnation de [V] [J] aux frais de recouvrement laissés à la charge des créanciers ;

Condamne [V] [J] à payer à [P] [N] et [Y] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de [V] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Axelle LE BOULICAUT, vice-présidente.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente