TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00904 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3X7

S.A. SILOGE

C/

[D] [M]

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 22 Mai 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. SILOGE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par Maître Delphine BERGERON-DURAND de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [M]

[Adresse 9]

[Adresse 8] [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Martine LEGENDRE, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2022, la S.A SILOGE a donné à bail à Madame [D] [S] désormais [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352,08 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. SILOGE a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 octobre 2023, puis l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par acte de Commissaire de justice du 11 septembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 mars 2025, après un renvoi pour mise en état de la défenderesse,

La S.A. SILOGE, représentée par son Conseil, a sollicité du tribunal de voir :

— condamner Madame [D] [M] à lui payer la somme actualisée de 6.297,94 euros au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 05 mars 2025,

— condamner Madame [D] [M] au paiement des loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner Madame [D] [M] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Madame [D] [M] à lui payer les intérêts de droit à compter du commandement de payer qui a été signifié le 24 octobre 2023 pour une somme de 937,96 euros représentant le montant des loyers et charges alors dus au 19 octobre 2023 et à compter du jugement pour le surplus,

— condamner Madame [D] [M] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement [Adresse 12],

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [M] de l’appartement et dire en conséquence que la locataire sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement appartenant à la S.A. SILOGE et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut, par le bailleur,

— dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner Madame [D] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ailleurs, elle a indiqué s’en rapporter à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [D] [M], représentée par son Conseil, a reconnu le montant de la dette et s’en est référée à ses conclusions déposées. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— débouter la S.A SILOGE de sa demande de résiliation de bail et lui accorder les plus larges délais de paiement de l’arriéré eu égard à sa situation précaire et aux efforts régulièrement consentis depuis de nombreux mois pour régler un loyer,

— débouter la S.A SILOGE de ses demandes relations aux frais et intérêts, au regard de l’équité,

— débouter la S.A SILOGE de ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, elle a proposé de régler 25 euros en sus du loyer courant et sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il contenait des informations sur la situation de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’accord des parties, l’assignation fera l’objet d’une rectification d’erreur matérielle tenant compte du changement de la défenderesse.

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 07 novembre 2023, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 11 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page n°3) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [D] [M] le 24 octobre 2023 pour un montant en principal cumulé de 937,96 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ces commandements sont demeurés infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 décembre 2023.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Madame [D] [M] pourra être ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur chef.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.A. SILOGE produit un décompte démontrant que Madame [D] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais non justifiés ou le cas échéant déjà compris dans les dépens (81,12 euros) la somme de 6.297,94 euros à la date du 05 mars 2025 (terme de février 2025 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 150 euros (règlement locataire) en date du 06 février 2025 et une dernière ligne débitrice de 9,26 euros (provision CMS) en date du 28 février 2025.

Madame [D] [M], représentée, reconnait le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6.297,94 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 25 décembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de février 2025 inclus).

Elle sera de plus condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 937,96 euros à compter du commandement de payer (24 octobre 2023) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Enfin, Madame [D] [M] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Madame [D] [M] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 25 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique ne plus pouvoir travailler à cause de problèmes de santé et justifie percevoir 559 euros de ressources mensuelles au titre du RSA. La bailleresse n’est pas opposée aux demandes.

Par ailleurs, il ressort du décompte locatif que Madame [D] [M] a repris le paiement du loyer résiduel depuis le mois de septembre 2024, de sorte qu’un rappel d’APL est à prévoir, ce qui permettrait une diminution de près des deux tiers de la dette selon le montant annoncé à l’audience (4.000 euros environ).

Par conséquent, compte-tenu de ces éléments, Madame [D] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité, correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [D] [M] se libère de sa dette locative dans les délais accordés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la S.A. SILOGE de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard des situations respectives des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [D] [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

RECTIFIE d’office l’erreur matérielle dans l’assignation du 11 septembre 2024 en ce qu’il convient de lire qu’elle vise Madame [D] " [M] " au lieu de Madame [D] " [S] » ;

DÉCLARE recevable l’action de la S.A. SILOGE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2022 entre la S.A. SILOGE et Madame [D] [M] concernant un appartement situé [Adresse 11], sont réunies à la date du 25 décembre 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [D] [M] à verser à la S.A. SILOGE la somme de 6.297,94 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 05 mars 2025 (terme de février 2025 inclus) ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 937,96 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [D] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. SILOGE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et si besoin l’ordonne ;

* que Madame [D] [M] soit tenue de verser à la S.A. SILOGE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Madame [D] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER