DOSSIER N° RG 24/03291 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z7PA

Jugement du 16/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

SDC 13 PLACE TRION 69005 LYON

C/

[G] [V]

[N] [I]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e ELETTO (T.2121)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi seize octobre deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LABBE Véronique

GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER lors du délibéré : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du 13 PLACE TRION 69005 LYON, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA GALLICHET LEMAITRE, dont le siège social est sis 158-160 grande rue de la Guillotière – 69007 LYON

représenté par M^e Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2121

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [G] [V],

demeurant 6 rue Georges Martin Witkowski – 69005 LYON

non comparant, ni représenté

Madame [N] [I],

demeurant 6 rue Georges Martin Witkowski – 69005 LYON

non comparante, ni représentée

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024.

d’autre part

Date de la première audience

et de la mise en délibéré : 03/12/2024

Prorogé du 20/05/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [V] et Madame [N] [I] sont propriétaires du lot n°13 dans l’immeuble sis 13 place de Trion à LYON (69005) régi par le statut de la copropriété.

Selon correspondance du 19 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du 13 place de Trion à LYON (69005) représenté par son syndic a réclamé à Monsieur [G] [V] et Madame [N] [I] de régulariser les échéances des charges de copropriété impayées en les invitant à un règlement amiable du différend.

Le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du 13 place de Trion à LYON (69005) représenté par son syndic a délivré une sommation de payer à Monsieur [G] [V] et Madame [N] [I] portant sur la somme principale de 1.377,34 euros au titre des charges de copropriété visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du 13 place de Trion à LYON (69005) représenté par son syndic la SAS CITYA GALLICHET LEMAITRE a fait assigner monsieur [G] [V] et madame [N] [I] devant le président du tribunal judiciaire de céans selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir :

La somme de 1.377,34 euros au titre des charges échues et impayées au 15 février 2024, outre actualisation au jour de l’audience,La somme de 1.362,63 euros au titre des provisions non encore échues mais exigibles par anticipation pour le budget de l’exercice arrêté au 31 décembre 2024,La somme de 638,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, La somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, La somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 décembre 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du 13 place de Trion à LYON (69005), représenté par son syndic en exercice est représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et formule des observations orales. Il maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement pour les provisions échues à la somme de 2.405,33 euros selon décompte en date du 27 novembre 2024, précisant que l’ensemble des échéances sont désormais échues.

Le syndicat des copropriétaires expose que malgré plusieurs relances, monsieur [G] [V] et madame [N] [I] n’ont pas payé leurs charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d’assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l’entretien de l’immeuble. Il précise que les défendeurs se sont abstenus de tout règlement depuis deux ans.

Assignés selon des procès-verbaux déposés à l’étude, monsieur [G] [V] et madame [N] [I] n’ont pas comparu.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025, prorogée au 30 septembre puis au 16 octobre 2025, pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est rendue par défaut.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Aux termes des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (appels trimestriels de fonds) ou du I de l’article 14-2 (appels exceptionnels de provisions pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. […] ».

Au demeurant, le mécanisme de l’article 19-2, qui emporte déchéance du terme et exigibilité immédiate des provisions non encore échues, ne saurait s’appliquer qu’à l’exercice comptable en cours au jour de la mise en demeure.

En l’espèce, l’ensemble des charges réclamées sont désormais échues incluant le quatrième trimestre de l’exercice 2024.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic verse aux débats les pièces suivantes :

Un relevé de matrice cadastrale du 5 mars 2024 attestant que monsieur [G] [V] et madame [N] [I] sont propriétaires du lot n°13 de l’immeuble sis 13 place de Trion à LYON (69005),Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la SAS CITYA GALLICHET LEMAITRE par acte sous seing privé du 29 juin 2023, Les procès-verbaux d’assemblée générale des 23 juin 2022 et 29 juin 2023 approuvant les comptes des exercices 2021 et 2022 (exercice du 1er janvier au 31 décembre de chaque année), et les budgets prévisionnels 2023 et 2024, Les appels de fonds adressés à monsieur [G] [V] et madame [N] [I] du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2024 (premier trimestre de l’exercice 2024 inclus), Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 27 novembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 3.179,01 euros (quatrième trimestre de l’exercice 2024 inclus),Une sommation de payer du 16 janvier 2024 portant sur la somme principale de 1.377,34 euros visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Ainsi, déduction faite des frais divers (lesquels seront examinés ci-après) le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance à hauteur de la somme de 2405,33 euros selon décompte arrêté au 27 novembre 2024 au titre des charges de copropriété échues et impayées terme du 4e trimestre 2024 inclus.

Par conséquent, monsieur [G] [V] et madame [N] [I] sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic, la somme de 2405,33 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 1.377,34 euros et à compter du présent jugement pour le surplus conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur le paiement des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 638,40 euros au titre des « frais et honoraires dus en vertu de la loi ALUR et du paragraphe 9 du décret du 26 mars 2015 ». Au regard du décompte en date du 27 novembre 2024 produit par le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic, il apparaît une mention manuscrite indiquant que l’ensemble des frais de mise en demeure et de relance s’élève à la somme globale de 638,40 euros.

Or, à supposer que ces frais correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En particulier, l’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, en ne payant pas régulièrement leurs charges de copropriété monsieur [G] [V] et madame [N] [I] ont privé les autres copropriétaires de sommes importantes nécessaires à la bonne marche et à l’entretien de l’immeuble causant ainsi un préjudice financier devant être indemnisé.

Par conséquent, monsieur [G] [V] et madame [N] [I] sont condamnés à verser au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 500 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [V] et madame [N] [I], parties succombantes, sont condamnés aux dépens de l’instance incluant les frais de mise en demeure invitant à une procédure amiable en date du 19 juillet 2023 et ceux de la sommation du 16 janvier 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile somme à laquelle sont condamnés les défendeurs.

* Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Président du tribunal judiciaire, statuant par jugement par défaut, en dernier ressort, selon la procédure prévue par l’article 481-1 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [G] [V] et madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du 13 place de Trion à LYON (69005), représenté par son syndic la SAS CITYA GALLICHET LEMAITRE , les sommes suivantes :

2405,33 euros (DEUX MILLE-QUATRE-CENT-CINQ EUROS ET TRENTE TROIS CENTIMES) au titre des charges de copropriété échues terme du 4e trimestre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 1.377,34 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,500 euros (CINQ-CENTS EUROS) au titre des dommages et intérêts,800 euros (HUIT-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du 13 place de Trion à LYON (69005) représenté par son syndic la SAS CITYA GALLICHET LEMAITRE de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE monsieur [G] [V] et madame [N] [I] aux dépens incluant les frais de mise en demeure invitant à une procédure amiable en date du 19 juillet 2023 et ceux de la sommation du 16 janvier 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT