TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° Minute : 25/257

AFFAIRE : N° RG 25/00491 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQVT

JUGEMENT

Rendu le 2 Septembre 2025

AFFAIRE :

[J] [H]

C/

[C] [O], [R] [U]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [H]

née le 04 Septembre 1981 à

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Mme [B] [L] ([Localité 7])

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [O]

né le 17 Juin 2001 à

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [R] [U]

né le 24 Février 1989 à

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Rappel des faits et de la procedure

Le 29 mai 2023, Madame [J] [H] a donné à bail à Monsieur [C] [O] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 490 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Par acte du 29 mai 2023, Monsieur [R] [U] s’est porté caution des engagements de

Monsieur [C] [O].

Des loyers étant demeurés impayés, le 06 décembre 2024, le bailleur a fait signifier à Monsieur [C] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 11 décembre 2024.

Par acte du 06 décembre 2024, Madame [J] [H] fait signifier à Monsieur [C] [O] un commandement de justifier de l’assurance du logement.

Par acte du 21 mars 2025, Madame [J] [H] a fait assigner Monsieur [C] [O] et Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 03 juin 2025 sur le fondement des articles 1134, 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 aux fins de:

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [O] et de tout occupant de son chef dès expiration du délai légal au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes de :

3 120,00euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 19 février 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 560,00 euros à compter de la date de signification du commandement visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus, Une indemnité d’occupation d’un montant de 520 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au complet départ, 350 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, du coût de sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

A l’audience du 03 juin 2025, Madame [J] [H], représentée par Madame [L] [B], munie d’un pouvoir à cet effet, a indiqué que le locataire avait quitté les lieux, et qu’elle ne maintenait pas ses demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire. Elle a actualisé le montant de la dette locative à l’échéance de mai incluse (et au prorata des jours d’occupation pour ce mois), à 4 385 euros. Elle a également sollicité la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens (frais d’huissier pour un montant de 2 036,93 euros), et à une somme de 3 000 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement. Elle n’a pas indiqué renoncer au surplus de ses demandes.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [C] [O] n’était ni présent, ni représenté.

Assigné selon les diligences de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [R] [U] n’était ni présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Sur la recevabilité

Le 21 mars 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique, six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est ainsi recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version antérieure prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 06 décembre 2024 pour la somme en principal de 1 560 euros.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 07 février 2025.

Monsieur [C] [O] a été occupant sans titre ni droit depuis cette date.

Compte tenu du départ du locataire, il n’y a pas lieu à ordonner son expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [J] [H] produit un décompte actualisé à la date de l’audience (arrêté à l’échéance du mois de mai 2025 au prorata des jours occupés par le locataire avant son départ par restitution des clés par voie postale), selon lequel Monsieur [C] [O] est redevable à cette date de la somme de 4 385 euros.

Monsieur [C] [O], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Monsieur [C] [O] sera, par conséquent, condamné à payer au bailleur la somme de 4 385 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 560 euros à compter du 06 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 120 euros à compter du 21 mars 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Madame [J] [H] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’une contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Monsieur [C] [O], pour une durée de six ans, dans la limite de 37 440 euros.

De plus, le commandement de payer du 06 décembre 2024 a été régulièrement dénoncé à la caution le 11 décembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [U] à payer à Madame [J] [H] la somme de 4 385 euros, solidairement avec Monsieur [C] [O].

Sur les demandes au titre des frais de remise en état de l’appartement

A l’audience, Madame [J] [H] sollicite à ce titre la somme de 3 000 euros.

Il est acquis que, en méconnaissance des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, cette demande n’a pas été formée dans le respect du principe du contradictoire.

Il s’ensuit qu’elle n’est pas recevable.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [O] et Monsieur [R] [U], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance du 06 décembre 2024, le coût de sa dénonciation à la caution du 11 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification aux services de la Préfecture des LANDES, et de ses suites.

Par ailleurs, pour agir en justice, Madame [J] [H] a du exposer des frais non compris dans les dépens (honoraires de rédaction d’assignation). Monsieur [C] [O] et Monsieur [R] [U] seront dès lors solidairement condamnés à lui payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2023 entre Madame [J] [H] et Monsieur [C] [O] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 07 février 2025,

CONSTATE que des suites du départ du locataire et du procès-verbal de reprise des lieux du 13 mai 2025, il n’y a pas lieu à ordonner son expulsion,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [O] et Monsieur [R] [U] à verser à Madame [J] [H] la somme de 4 385 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 560 euros à compter du 06 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 120 euros à compter du 21 mars 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré locatif,

DEBOUTE Madame [J] [H] de sa demande de dommages et intérêts,

DECLARE irrecevable la demande de condamnation formée par Madame [J] [H] au titre des frais de remise en état de l’appartement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [O] et Monsieur [R] [U] aux dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris notamment le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance du 06 décembre 2024, le coût de sa dénonciation à la caution du 11 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification aux services de la Préfecture des LANDES, le coût du procès-verbal de reprise des lieux, d’intervention de serrurier et de témoins,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [O] et Monsieur [R] [U] à verser à Madame [J] [H] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [J] [H] de ses autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Le greffier Le juge