TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 23/03686 – N° Portalis DB2H-W-B7H-X2QB

Jugement du 01 Juillet 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [H] [Z] épouse [I], M. [R] [I]

C/

M. [P] [E], Mme [V] [D] épouse [E]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Jessica BRON de la SELARL C&S AVOCATS – 1246

M^e Giulia RIBONI FERET – 3719

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 01 Juillet 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 20 Février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Mai 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [H] [Z] épouse [I]

née le 15 Juillet 1975 à [Localité 7] (69), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jessica BRON de la SELARL C&S AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [R] [I]

né le 04 Février 1977 à [Localité 4]-MAROC, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jessica BRON de la SELARL C&S AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [P] [E]

né le 16 Décembre 1962 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Giulia RIBONI FERET, avocat au barreau de LYON et M^e Jonathan KSSTENTINI avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [D] épouse [E]

née le 31 Janvier 1963 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Giulia RIBONI FERET, avocat au barreau de LYON et M^e Jonathan KSSTENTINI avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 19 juillet 2022 par Maître [L] [M], Notaire à [Localité 6], une promesse unilatérale de vente du bien immobilier situé [Adresse 2], a été régularisée entre les promettants, Monsieur et Madame [E], et les bénéficiaires, Monsieur et Madame [I], moyennant le prix de 1 455 000 euros.

Plusieurs conditions suspensives ont été stipulées dans cet acte notamment une condition tenant à l’obtention d’un financement par les époux [I] devant être justifiée au plus tard au 25 octobre 2022.

Ces derniers ont également versé, sous la forme d’un séquestre entre les mains du notaire, la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte.

La réalisation des conditions suspensives n’étant pas justifiée au 25 octobre 2022, Maître [M] a mis en demeure les époux [I], le 27 octobre 2022, de justifier sous huitaine de l’obtention ou du refus d’octroi des prêts.

Par mail du 04 novembre suivant, les consorts [I] ont indiqué ne pas être en mesure de justifier de l’obtention d’une offre de prêt et transmis deux attestations de refus de financement.

Par courrier du 20 novembre 2022, ils ont mis en demeure les époux [E] de leur restituer leur dépôt de garantie dans un délai de 10 jours.

En réponse, par lettre du 26 décembre 2022, les consorts [E] ont indiqué qu’il leur apparaissait que les attestations bancaires adressées ne remplissaient pas les conditions édictées par la promesse de vente.

Au terme d’un acte introductif d’instance délivré le 27 avril 2023, Madame [H] [Z] épouse [I] et Monsieur [R] [I] ont assigné Madame [V] [D] épouse [E] et Monsieur [P] [E] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Au terme de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, les consorts [I] sollicitent sur le fondement des articles 1103, 1104, 1112-1 et 1304-3 du code civil, de :

SUR LA RESTITUTION DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION

Juger la condition suspensive d’obtention d’un financement défaillie, hors la responsabilité de Monsieur [I] et Madame [Z] ; EN CONSEQUENCE

Juger la promesse de cession du bien immobilier caduque ;Juger que Monsieur et Madame [E] sont infondés à s’opposer à la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 50.000 € séquestrée par Maître [L] [M], Notaire Associé de la SELARL « [L] [M] Notaire » ;Ordonner à Maître [L] [M], Notaire Associé de la SELARL « [L] [M] Notaire », es qualité de séquestre de la somme de 50.000 €, de la restituer À Monsieur [I] et Madame [Z] dès la signification du jugement à intervenir,

Sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

Condamner Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [I] et Madame [Z], à compter la date de mise en demeure du 20 novembre 2022, les intérêts au taux légal sur le montant de l’indemnité d’immobilisation non restituée ;

SUR LE MANQUEMENT DES DEFENDEURS A LEUR OBLIGATION D’EXECUTION DU CONTRAT DE BONNE FOI ET LEUR RESISTANCE ABUSIVE

Juger que Monsieur et Madame [E] ont manqué à leur obligation d’exécuter de bonne foi la promesse de cession du bien immobilier ;Juger que Monsieur et Madame [E] ont fait preuve d’une résistance abusive et causé des préjudices à Monsieur [I] et Madame [Z] ;EN CONSEQUENCE

Les condamner à verser à Monsieur [I] et Madame [Z] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de leurs manquements ;EN TOUT ETAT DE CAUSE

Rejeter chacune des demandes, fins et prétentions adverses ;Condamner Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [I] et Madame [Z] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Ils concluent que l’attestation de refus de leur banque contestée par les défendeurs comporte toutes les caractéristiques du prêt conformément à la promesse signée. Ils ajoutent que, si elle ne mentionne pas la date de dépôt de la demande, elle est datée du 04 novembre 2022 ce qui démontre que l’établissement avait antérieurement reçu leur entier dossier, soit avant le 25 octobre 2022.

Ils précisent communiquer les mails justifiant des rendez-vous pris avec l’établissement de crédit pour leur demande de financement, quelque soient les intitulés de leurs échanges, leur dossier ayant été ouvert auprès du CREDIT AGRICOLE à compter du 1er septembre 2022.

Ils font valoir que l’absence de syllogisme entre l’attestation du CREDIT AGRICOLE et celle de la SOCIETE GENERALE est indifférente.

Ils en déduisent ainsi l’obligation de restitution de l’indemnité d’immobilisation en l’absence de faute des acquéreurs dans la défaillance des conditions suspensives, ayant fait toutes les démarches pour obtenir leur emprunt.

Sur les préjudices qu’ils font valoir, ils relèvent la mauvaise foi des consorts [E] et leur volonté de leur nuire depuis deux ans et demi, ces derniers reconnaissant la validité d’une de leurs attestations de prêt, les ayant contraints à mener une action en justice. Ils soulignent ainsi ne pas avoir pu jouir de l’agent séquestré, ne pas avoir pu le placer et s’engager sur un autre projet immobilier.

Sur les demandes adverses, ils considèrent que les époux [E] ne peuvent demander l’indemnisation des conséquences du temps perdu invoqué puisqu’ils ont accepté les conditions suspensives dans la promesse de vente, aucune faute ne pouvant leur être reprochée.

Ils ajoutent que la crise de l’immobilier et la hausse des taux d’intérêt couplée à la baisse des prix de vente ne peuvent leur être imputées.

Les consorts [E] demandent, dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 octobre 2024, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, de :

Débouter Madame et Monsieur [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,A TITRE RECONVENTIONNEL :

Les condamner à leur payer la somme de 50 000 euros fixée dans la promesse de vente à titre d’indemnité d’immobilisation et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022 ;Les condamner à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;Les condamner à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Les condamner à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame et Monsieur [I] aux dépens.

Ils considèrent que l’attestation de refus de financement de la SOCIETE GENERALE apparaît conforme aux modalités de la promesse mais soulignent que celle du CREDIT AGRICOLE ne mentionne ni la date du dépôt de la demande ni le fait que la demande ait été déposée simultanément à celle auprès de la SOCIETE GENERALE, conformément aux stipulations de la promesse de vente.

Ils ajoutent que les courriels de prise de rendez-vous ne démontrent pas qu’elle a été déposée dans les délais requis, la succession de trois entretiens démontrant selon eux qu’ils n’ont pas été honorés, leur intitulé mettant également en évidence que les époux [I] étaient toujours en phase de « découverte » des solutions de financement.

A titre reconventionnel, en en déduisant que les requérants ont empêché fautivement l’accomplissement de la condition suspensive, en ne satisfaisant pas aux obligations qui leur incombaient, ils prétendent à l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation.

Ils sollicitent enfin l’indemnisation du préjudice moral subi, soutenant être restés dans l’expectative pendant plusieurs mois, les requérants invoquant des prétextes fallacieux pour ne pas justifier de l’avancée de leurs démarches pour l’obtention du prêt, de sorte qu’ils ont manqué plusieurs acquéreurs potentiels en réservant le bien aux époux [I].

Ils font également valoir la perte de chance de conclure la vente, à une période où le prix de l’immobilier était élevé. Ils précisent à ce titre que leur bien est désormais affiché au prix de 1 290 000 euros, soit une baisse de 11%.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 20 février 2025, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 06 mai 2025, a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties

Sur la demande de restitution formée par les consorts [I]

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du même code précise que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Il ressort des termes de l’article 1304-3 du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 précise qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Autrement dit, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Si l’acheteur-emprunteur n’obtient pas le prêt c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a effectué les démarches suffisantes, dans le délai convenu, afin d’obtenir un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente du 19 juillet 2022 le versement par le Bénéficiaire de la somme de 50 000 euros à la comptabilité du notaire rédacteur, la somme restant acquise au Promettant en cas de non réalisation de la vente.

Sa restitution au Bénéficiaire est néanmoins prévue, notamment « si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte » à charge pour le Bénéficiaire de notifier son intention au Notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente, celle-ci étant fixée au 15 décembre 2022.

A cet égard, l’acte prévoit, s’agissant des « Conditions suspensives particulières », que le financement sollicité par les consorts [I] doit répondre aux caractéristiques suivantes :

Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION D’EUROS (1 000 000 EUR)Durée maximale de remboursement : 20 ansTaux nominal d’intérêt maximal ; 2,00% l’an Il précise que :

« La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 25 octobre 2022. (…)

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. (…)

Le Bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le Bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

En l’espèce, alors que le Notaire les a mis en demeure de justifier de l’obtention ou non d’un financement pour l’achat du bien, les consorts [I] ont joint à leur réponse deux attestations de refus de prêt, la première datée du 3 novembre 2022 émanant de la SOCIETE GENERALE, la seconde du 04 novembre 2022 émanant du CREDIT AGRICOLE CENTRE-EST.

Or, les défendeurs admettent eux-mêmes que la première attestation est conforme aux conditions fixées par la promesse de vente.

S’agissant de la seconde, s’ils soulignent d’abord qu’elle ne mentionne pas la date de dépôt de la demande, il convient de relever que l’acte ne prévoit pas de délai imparti aux bénéficiaires pour justifier du dépôt de leur demande de financement, étant rappelé, comme le soulignent les requérants dans leurs écritures, que sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article L313-16 du code de la consommation les clauses imposant aux bénéficiaires de déposer leur dossier de crédit dans un certain délai. En tout état de cause, il doit être relevé que les époux [I] justifient de démarches accomplies auprès du CREDIT AGRICOLE à compter du 27 août 2022 aux fins d’obtenir leur financement.

En outre, les époux [E] excipent de ce que l’attestation ne précise pas que la demande de prêt a été déposée simultanément à celle auprès de la SOCIETE GENERALE. Or, l’exigence de dépôt simultané susvisée ne repose que sur les bénéficiaires, l’établissement de crédit ne devant établir qu’une attestation justifiant que le montant, la durée et le taux du crédit sollicités par les demandeurs correspondent aux caractéristiques visées dans la promesse de vente.

Par conséquent, alors qu’aucun élément ne démontre que la condition suspensive aurait défailli du fait des bénéficiaires, il y a lieu d’ordonner la restitution aux époux [I] de la somme de 50 000 euros séquestrée en l’étude de Maître [L] [M], Notaire Associé de la SELARL « [L] [M] Notaire ».

Les consorts [I] seront déboutés de leur demande de restitution sous astreinte, celle-ci étant dirigée à l’encontre de Maître [M], qui n’est partie à la présente instance.

Les époux [E] seront également condamnés à verser aux époux [I] les intérêts au taux légal sur le montant de l’indemnité d’immobilisation non restituée, à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2022.

Ils seront de même déboutés de leur demande de condamnation des requérants au versement de la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [I]

Au sens des dispositions de l’article 1240 du Code civil, il appartient au demandeur, se prévalant notamment de la résistance abusive de son adversaire de démontrer, d’une part, la faute constituée par la contrainte pour celui-ci d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive du défendeur qui a refusé d’accéder à ses prétentions, d’autre part, de prouver un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, il est démontré que les époux [I] ont, une semaine après avoir été mis en demeure par le Notaire, justifié des deux refus de prêts, conformes aux stipulations contractuelles, dont ils avaient été destinataires.

Ils ont également engagé des discussions avec le couple [E], préalablement à toute saisine du tribunal, aux fins de résoudre amiablement le présent litige.

Dans le cadre de la présente instance, ils ont de même justifié des démarches mises en œuvre aux fins d’obtenir le prêt visé et du fait qu’ils avaient informé les vendeurs en amont de ce qu’ils « peinaient » à obtenir un retour de leurs banques dans les délais convenus.

Dans ces conditions, la résistance des défendeurs à la restitution de la somme visée apparaît abusive.

S’agissant du préjudice revendiqué par les consorts [I], il convient de rappeler que les défendeurs seront condamnés à leurs verser les intérêts au taux légal sur le montant de l’indemnité d’immobilisation de sorte qu’ils ne peuvent prétendre à une indemnisation supplémentaire du fait de ne pas avoir pu placer leur agent.

Par contre, alors qu’ils s’étaient engagés dans le présent projet immobilier, il est établi que l’indisponibilité de cette somme a réduit de façon substantielle leur capacité à initier un autre projet d’achat.

Par conséquent, il est justifié de condamner les époux [E] à leur verser la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes indemnitaires des époux [E]

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Alors qu’il a été précédemment retenu que les époux [I] n’avaient commis aucune faute, la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt n’étant pas de leur fait, les défendeurs seront déboutés de leurs différentes demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les consorts [E], parties succombant, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner les époux [E] à verser aux époux [I] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [E] seront déboutés de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 susvisé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la restitution à Monsieur [R] [I] et Madame [H] [Z] de la somme de 50 000 euros séquestrée en l’étude de Maître [L] [M], Notaire Associé de la SELARL « [L] [M] Notaire »,

DEBOUTE Monsieur [R] [I] et Madame [H] [Z] de leur demande de restitution sous astreinte,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] et Madame [V] [D] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [H] [Z] les intérêts au taux légal sur le montant de l’indemnité d’immobilisation à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2022,

DEBOUTE Monsieur [P] [E] et Madame [V] [D] de leur demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] et Madame [V] [D] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [H] [Z] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [P] [E] et Madame [V] [D] de leurs demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] et Madame [V] [D] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] et Madame [V] [D] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [H] [Z] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE Monsieur [P] [E] et Madame [V] [D] de leur demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE