MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01158 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZN5R

AFFAIRE : E.U.R.L. LA VERRIERE C/ Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SA CORNEILLE SAINT MARC, S.C.I. JUBA 2 en qualité de bailleur, S.A.S.U. FONCIA LYON, ès qualités de gestionnaire de la SCI JUBA 2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Anne BIZOT

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.U.R.L. LA VERRIERE,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Mélissande BOUVIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5],

représenté par son syndic en exercice la SA CORNEILLE SAINT MARC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON

S.C.I. JUBA 2,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

S.A.S.U. FONCIA LYON,,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 02 Juillet 2024

Notification le

à :

Maître [M] BOUVIER – 3640 (grosse + copie)

Maître [X] [H] de la SELARL ELECTA JURIS – 332 (expédition)

Maître [L] [C] de la SELAS LEGA-CITE – 502 (expédition)

Copie à :

Régie

Expert

Service suivi des expertises

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5]) est soumis au statut de la copropriété.

Le 16 juin 2022, la SCI JUBA 2 a consenti à l’EURL LA VERRIERE, à compter du 10 juin 2022, un bail commercial portant sur un local commercial au rez-de-chaussée (lot n° 3) et la cave n° 20 (lot n° 39) de l’immeuble précité, les locaux étant à destination de « restaurant, épicerie, bar licence IV et vente à emporter », pour un loyer annuel de 19 000,00 euros HT et HC, payable par trimestre.

Par courriel du 28 novembre 2023, l’EURL LA VERRIERE a indiqué à la SASU FONCIA LYON, gestionnaire de la SCI JUBA 2, subir de l’humidité et la présence d’eau devant et à l’intérieur de la chambre froide située dans la cave.

Le 10 janvier 2024, Maître [R] [U], commissaire de justice mandaté par l’EURL LA VERRIERE, a dressé un procès-verbal de constat portant sur les désordres dénoncés par sa mandante.

Par courriers recommandés datés ud 29 janvier 2024, l’EURL LA VERRIERE a mis la SCI JUBA 2, la SASU FONCIA LYON et le Syndicat des copropriétaires en demeure de justifier des démarches entreprises pour remédier aux désordres et de mettre en œuvre les travaux idoines pour y remédier.

Une intervention a eu lieu dans la cave au début du mois de mars 2024, afin de réparer une canalisation d’évacuation des eaux usées, sans que ces travaux ne mettent fin aux dommages.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 11 juin 2024, l’EURL LA VERRIERE a fait assigner en référé

la SCI JUBA 2 ;le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) ;la SASU FONCIA LYON ;aux fins d’expertise in futurum et de suspension partielle du paiement de son loyer.

A l’audience du 02 juillet 2024, l’EURL LA VERRIERE, représentée par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :

l’autoriser à payer les deux tiers de son loyer à compter de la décision à intervenir et jusqu’à ce qu’un jugement au fond soit rendu ;ordonner une mesure d’expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de son assignation, aux frais avancés de la SCI JUBA 2 ;condamner solidairement les Défenderesses à lui payer la somme de 3000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;réserver les dépens.

La SCI JUBA 2 et la SASU FONCIA LYON, représentées par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

déclarer l’EURL LA VERRIERE irrecevable en ses prétentions ;débouter l’EURL LA VERRIERE de ses prétentions ;donner acte de leurs protestations et réserves quant à la demande d’expertise ;s’il était fait droit à la demande de réduction du loyer, condamner le Syndicat des copropriétaires à les garantir du préjudice qui en résulterait pour elles ;condamner l’EURL LA VERRIERE et le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000,00 euros chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

compléter la mission d’expertise conformément au dispositif de ses conclusions ;rejeter la demande en garantie formulée à son encontre ;condamner in solidum la SCI JUBA 2 et la SASU FONCIA LYON à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;rejeter les demandes formées à son encontre au titre des frais irrépétibles et dépens ;condamner qui le mieux aux dépens au profit de Maître Cédric GREFFET, SELAS LEGA CITE.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que si le Défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité des demandes de l’EURL LA VERRIERE

En l’espèce, si la SCI JUBA 2 et la SASU FONCIA LYON contestent la recevabilité des demandes, il appert que leurs développements portent, non pas sur le droit d’agir de l’EURL LA VERRIERE, mais sur le bien-fondé de ses prétentions, eu égard à l’absence alléguée de manquement de la bailleresse à ses obligations et à l’absence de garantie des troubles causés par des tiers par voie de fait.

Par conséquent, l’EURL LA VERRIERE sera déclarée recevable en sa demande.

II. Sur la demande de suspension partielle du loyer

L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

L’article 1720 du code civil ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Lorsque le bailleur manque à une obligation essentielle du contrat, en particulier à son obligation de délivrance d’un local conforme à l’usage auquel il est contractuellement destiné (Civ. 3, 8 juin 1988, 87-11.107 ; Civ. 3, 11 janvier 2006, 04-30.240 ; Civ. 3, 13 juillet 2010, 09-15.409), le locataire n’est pas tenu de payer le loyer s’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail et d’y exercer l’activité convenue (Civ. 3, 21 décembre 1987, 86-13.861 ; Civ. 3, 12 juin 2001, 99-19.457 ; Civ. 3, 6 juillet 2023, 22-15.923).

Il est rappelé sur ce point que les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement des loyers (Civ. 3, 15 décembre 1993, 92-12.324 ; Civ. 3, 1 mars 1995, 93-13.812 ; Civ. 3, 11 janvier 2006, 04-30.240).

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. ».

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer (Com., 13 avril 2010, 09-14.386).

Par ailleurs, constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

En l’espèce, l’EURL LA VERRIERE sollicite l’autorisation de ne payer qu’une partie de son loyer, eu égard aux infiltrations d’eau et à la présence de rats qui lui interdiraient de jouir de la cave du local commercial, où seraient situés le seul espace de stockage réfrigéré du restaurant, ainsi que des étagères de stockage de produits non réfrigérés. Elle considère qu’il s’agit d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.

Or, en dépit des infiltrations d’eau et de la présence de rongeurs, l’EURL LA VERRIERE ne démontre pas que ces désordres l’empêchent d’exploiter le local conformément à sa destination de restaurant, mais reconnaît au contraire que son exploitation perdure au moyen d’aménagement des conditions de travail et d’approvisionnement, ce que corroborent les avis des clients laissés sur internet et produits par la bailleresse.

De plus, il semble, au vu des pièces versées aux débats par l’EURL LA VERRIERE qui manquent d’éclairage technique, que les désordres auraient pour seule origine une canalisation d’évacuation des eaux usées, partie commune circulant dans les parties communes du sous-sol. Elle ne conteste d’ailleurs pas que les travaux réparatoires incombent au Syndicat des copropriétaires.

Ainsi, le trouble subi par l’EURL LA VERRIERE dans la jouissance des locaux pris à bail serait étranger à leur destination contractuelle et ne pourrait être imputé à sa bailleresse, qui n’est pas responsable des parties communes, n’a pas le pouvoir d’exécuter des travaux sur les parties communes sans accord de l’assemblée générale des copropriétaires et a voté en faveur de la réalisation des travaux destinés à remédier aux désordres, après être intervenue auprès du syndic, représentant le Syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le manquement allégué de la SCI JUBA 2 à son obligation de délivrance n’est pas établi par l’EURL LA VERRIERE avec l’évidence requise en référé pour justifier une suspension, même partielle, du paiement des loyers.

En outre, l’EURL LA VERRIERE n’allègue pas qu’une suspension du paiement du loyer soit de nature à prévenir un dommage imminent, qu’elle n’évoque pas, ni ne constitue une mesure conservatoire ou de remise en état susceptible de faire cesser les venues d’eau.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

III. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la SCI JUBA 2 et l’EURL LA VERRIERE, les inondations récurrentes du sous-sol, en particulier de la cave louée, ainsi que la persistance des désordres malgré l’exécution de travaux sur la canalisation commune rendent vraisemblables l’existence des désordres évoqués et l’implication éventuelle de la SCI JUBA 2, de la SASU FONCIA LYON, son mandataire et du Syndicat des copropriétaires, dans leur survenance ou dans les dommages subis par la Demanderesse.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à l’EURL LA VERRIERE d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

S’agissant de la mission d’expertise, l’extension sollicitée par le Syndicat des copropriétaires apparaît inutile en ce qu’il est en mesure de recueillir par lui-même les éléments visés pas sa demande.

Par ailleurs, il est rappelé que c’est en vertu de son pouvoir discrétionnaire que le juge met la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge d’une des parties (Civ. 1, 05 juillet 1989, 87-15.288 ; Com., 16 mai 2000, 98-15.638).

Il serait inopportun de mettre l’avance des frais induits par la mission de l’expert à la charge de la Défenderesse, qui pourrait, par son inertie, entraîner la caducité de la mesure ordonnée et faire obstacle à l’expertise, étant observé que les moyens développés par cette dernière sont sans emport sur le pouvoir souverain du juge en la matière.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de l’EURL LA VERRIERE et d’ordonner une expertise judiciaire, à ses frais avancés.

IV. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, l’EURL LA VERRIERE sera provisoirement condamnée aux entiers dépens et Maître GREFFET sera débouté de sa demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile, son client n’ayant pas exposé de dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles et les demandes des parties sur ce fondement seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’EURL LA VERRIERE recevable en ses prétentions ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’EURL LA VERRIERE aux fins d’être autorisée à ne payer que deux tiers de son loyer jusqu’à ce qu’un jugement au fond soit rendu ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [B] [G]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Port. : 06 22 80 61 53

Mél : [Courriel 7]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de LYON, avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance;

se rendre sur les lieux, [Adresse 5] à [Localité 8], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

vérifier l’existence des désordres allégués par l’EURL LA VERRIERE uniquement dans l’assignation et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

rechercher l’origine, les causes et l’étendue des désordres constatés ;

donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par l’EURL LA VERRIERE, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que l’EURL LA VERRIERE devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 31 mars 2025 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 mars 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement l’EURL LA VERRIERE aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

REJETONS la demande de Maître Cédric GREFFET fondée sur l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes de l’EURL LA VERRIERE, la SCI JUBA 2, la SASU FONCIA LYON et du Syndicat des copropriétaires fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 21 janvier 2025.

Le Greffier Le Président