TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 17/07519 – N° Portalis DB2H-W-B7B-RRTK

Jugement du 20 Mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Victoire BEHAGHEL – 3579

la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA – 709

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 20 Mars 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 25 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Octobre 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.BOIS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION DU SUD-EST – BMSE,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Victoire BEHAGHEL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. LA PERDRIX,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La SA BOIS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION DU SUD EST (ci-après BMSE) est locataire depuis 1977 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5], sur un tènement appartenant à la SCI LA PERDRIX, les deux sociétés étant alors détenues et dirigées par les membres d’une même famille.

Cet ensemble immobilier à destination industrielle se compose de quatre bâtiments, dont deux ont été édifiés par la SA BMSE selon bail à construction souscrit en 1984.

Le dernier bail commercial, conclu le 26 décembre 2000, se poursuit par tacite reconduction depuis le premier octobre 2009.

Un litige est survenu courant 2015 relativement au montant du loyer commercial et la prise en charge de travaux d’entretien, dans un contexte de tensions familiales.

Par ordonnance du 12 août 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a ordonné une expertise judiciaire portant sur la toiture des locaux.

L’expert a déposé son rapport le 29 mars 2017, concluant à l’existence de fuites et d’infiltrations par suite d’un défaut d’entretien.

Par acte d’huissier de justice du 28 juin 2017, la SCI LA PERDRIX a signifié à la société BMSE un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2017, en lui déniant le droit à indemnité d’éviction, motif tiré de l’absence d’entretien des locaux.

Par acte d’huissier en date du 20 juillet 2017, la société BMSE a assigné la SCI LA PERDRIX devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :

à titre principal ;

— déclarer nul et de nul effet l’acte intitulé congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et mise en demeure en date du 28 juin 2017 ;

subsidiairement ;

— dire que la gravité du motif n’est pas justifiée ;

— en conséquence, si le bailleur maintient sa demande d’éviction et si le congé était partiellement validé, condamner la SCI LA PERDRIX à payer une indemnité d’éviction à la société BMSE ;

très subsidiairement et en toutes hypothèses ;

— accorder à la société BMSE un délai jusqu’au 31 octobre 2017 pour justifier de l’accomplissement des travaux d’entretien et de réparation de la toiture et dire que les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus ;

— condamner la SCI LA PERDRIX au paiement d’une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LA PERDRIX aux dépens.

S’apercevant que le bail arrivait à échéance le 30 septembre 2018 plutôt que le 31 décembre 2017, la SCI LA PERDIX a notifié le 16 octobre 2017 un second congé sans offre d’indemnité d’éviction, que la SA BMSE a contesté par assignation du 06 décembre 2018.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 28 mars 2019.

La SCI LA PERDRIX a demandé au juge de la mise en état qu’il ordonne une expertise judiciaire, à dessein de matérialiser l’état des locaux et de décrire les causes de tout désordre constaté.

Par ordonnance du 05 mars 2018, le juge de la mise en état a fait droit à la demande et commis Monsieur [M] [J] en qualité d’expert.

Le nouvel expert judiciaire a déposé son rapport le 06 mars 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2019. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 mars 2021.

Par jugement du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— donné acte à la SCI LA PERDRIX qu’elle a renoncé à se prévaloir du congé délivré le 28 juin 2017, qu’elle considère expressément de nul effet, sinon pour les dispositions du même acte distinctes du congé, emportant mise en demeure ;

— dit que la demande d’annulation du congé se trouve en conséquence privée d’objet ;

— jugé que la société BMSE a droit à une indemnité d’éviction, suite à la délivrance du congé du 16 octobre 2017 et débouté la SCI LA PERDRIX de ses demandes contraires ;

— rejeté la demande d’expulsion formée par la SCI LA PERDRIX ;

— ordonné une expertise judiciaire ;

— commis, pour y procéder, Monsieur [F] [C], avec faculté de s’adjoindre tout sapiteur compétent dans une spécialité autre que la sienne, et mission de :

● se faire remettre toutes les pièces de la procédure et tous les documents utiles à sa mission ;

● se rendre sur les lieux donnés à bail par la SCI LA PERDRIX à la société BMSE, constitués d’un terrain et de quatre bâtiments à usage industriel sis [Adresse 4] à Meyzieu (Rhône), en partie ouest de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] ;

● les décrire ;

● collationner tous les éléments nécessaires à la fixation, poste par poste, de l’indemnité d’éviction due par la SCI LA PERDRIX à la société BMSE, en commentant chaque poste et en indiquant les motifs par lesquels il est suggéré une indemnité pour perte du fonds ou une indemnité pour transfert de fonds ;

● formuler une évaluation chiffrée, poste par poste, de l’indemnité d’éviction ;

● en cas de doute possible entre le versement d’une indemnité pour perte de fonds et le versement d’une indemnité pour transfert de fonds, faire une proposition chiffrée, poste par poste, pour chacune d’elles ;

● collationner tous les éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation statutaire prévue par l’article L 145-28 du Code de Commerce, les commenter et procéder à l’évaluation de cette indemnité ;

● évaluer la valeur locative de l’immeuble et effectuer une proposition d’évaluation de l’indemnité d’occupation quasi-délictuelle due postérieurement au versement de l’indemnité d’éviction ;

● faire tout commentaire technique utile à la solution du litige ;

que l’expert nous fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus demande par le juge de la mise en état ;

— condamné la société BMSE à effectuer les travaux principaux et optionnels de remise en état de la toiture décrits et chiffrés au devis RPGP du 12 janvier 2017, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 200 euros (deux cents euros) par jour de retard ;

— condamné la société BMSE à effectuer les travaux de remise en état de la clôture préconisés par l’expert [J], dans le même délai et sous la même astreinte que fixés dessus pour la remise en état de la toiture ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— sursis à statuer sur le surplus des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et dit que l’affaire sera appelée derechef à la mise en état à la demande de la partie la plus diligente, en suite du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [C].

La société BMSE, par déclaration d’appel du 2 août 2021, a interjeté appel des chefs de ce jugement suivants :

« condamne la société BMSE à effectuer les travaux principaux et optionnels de remise en état de la toiture décrits et chiffrés au devis RPGP du 12 janvier 2017, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 200 euros (deux cents euros) par jour de retard ;

condamne la société BMSE à effectuer les travaux de remise en état de la clôture préconisés par l’expert [J], dans le même délai et sous la même astreinte que fixés dessus pour la remise en état de la toiture ; ».

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 2 mars 2022.

Par acte d’huissier en date du 22 mars 2022, la SCI LA PERDRIX a usé de son droit de repentir.

Par arrêt du 12 septembre 2024, la cour d’appel de [Localité 6] a :

— confirmé le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société BMSE à effectuer les travaux principaux et optionnels de remise en état de la toiture décrits et chiffrés au devis RPGP du 12 janvier 2017, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 200 euros (deux cents euros) par jour de retard ;

l’infirmant de ces chefs et statuant à nouveau ;

— constaté que la société BMSE a effectué des travaux de remise en état de la toiture, tels que prévus par le devis de la société RPGP du 12 janvier 2017 et qu’il n’y a plus lieu de la condamner sous astreinte à les effectuer ;

— dit qu’il n’y a pas lieu à condamner la société BMSE à effectuer les travaux de remise en peinture de la toiture, visés par ce même devis du 12 janvier 2017 ;

y ajoutant ;

— condamner la SCI LA PERDRIX à supporter les dépens d’appel, avec distraction au profit des conseils qui en font la demande ;

— rejeté les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2024, la société BMSE demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la SCI LA PERDRIX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater que le bail dont s’agit a été renouvelé à compter du 22 mars 2022 à la suite de la signification du droit de repentir de la SCI LA PERDRIX ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société BMSE à la SCI LA PERDRIX entre le 1er octobre 2018 et le 22 mars 2022 à la somme annuelle en principal HT/HC de 121 278 euros ;

— cantonner le montant dû par la société BMSE à la SCI LA PERDRIX au titre de cette indemnité d’occupation à la somme totale de 92 304,19 euros au regard des loyers d’ores et déjà réglés entre le 1er octobre 2018 et le 22 mars 2022 par la société BMSE ;

— condamner la SCI LA PERDRIX à la somme de 10 354,63 euros (sauf à parfaire) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle entrera en voie de condamnation à l’encontre de la société BMSE.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2023, la SCI LA PERDRIX demande au tribunal de :

— débouter la société BMSE de l’intégralité de ses demandes ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société BMSE à la somme de 209 997 euros annuelle à compter du 1er octobre 2018 jusqu’au 22 mars 2022 ;

— condamner la société BMSE à payer la somme de 400 301,96 euros au titre de l’indemnité d’occupation due déduction des règlements ;

— ordonner l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

— condamner la société BMSE à payer à la SCI LA PERDRIX la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 24 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de repentir et le renouvellement du bail

L’article L.145-58 du code de commerce énonce :

« Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

En l’espèce, la SCI LA PERDRIX a exercé son droit de repentir par acte d’huissier en date du 22 mars 2022 et le bail commercial passé entre bailleresse et preneuse a été renouvelé à compter de cette date, ce qui sera constaté dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article L.145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

Il y a donc renvoi, pour la fixation de l’indemnité d’occupation, notamment à l’article L.145-33 du code de commerce, qui énonce :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

En l’espèce, il convient de se pencher sur les éléments d’évaluation de l’indemnité d’occupation faisant l’objet d’un débat entre les parties.

En premier lieu, sur l’impôt foncier, en vertu des articles L.145-33 et R.145-8 du code de commerce, le paiement de la taxe foncière, lorsque le bailleur s’est déchargé sur le preneur de cette obligation qui lui incombe en principe, constitue un facteur de diminution de la valeur locative, ce même si ce transfert de charges est couramment pratiqué dans le secteur considéré et si les termes de comparaison retenus par l’expert correspondent à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur (Civ 3, 8 février 2024, pourvoi n° 22-24.268).

C’est donc à juste titre que l’expert judiciaire a procédé à l’imputation de l’impôt foncier, dont le paiement a été mis contractuellement à la charge de la société BMSE (point 10°) de la partie charge et conditions du bail commercial conclu le 26 décembre 2000 qui s’est poursuivi par tacite reconduction à partir du 1er octobre 2009), sur la valeur locative statutaire.

Il n’y a donc lieu à aucune remise en cause de cette déduction, contrairement à ce qu’avance la SCI LA PERDRIX qui ne peut, au vu de la jurisprudence précitée, se retrancher derrière un quelconque éventuel usage suivant lequel la taxe foncière serait habituellement mise à la charge du preneur.

En revanche, l’avis de taxe foncière de 2021 n’étant pas communiqué par la société BMSE (l’expert judiciaire indique dans son rapport que cet avis lui a été transmis, mais la société BMSE ne le produit pas au soutien de ses écritures au fond, il ne fait pas partie des pièces énumérées dans le bordereau et communiquées pour appuyer ses conclusions), il sera retenu le montant estimé par Monsieur [C] dans son rapport, soit 17 118 euros.

En deuxième lieu, sur la clause autorisant la location gérance, celle-ci, stipulée au point 17°) de la partie charge et conditions du bail commercial du 26 décembre 2000, est considérée par l’expert judiciaire comme une clause exorbitante du droit commun prévue en faveur de la preneuse. Il en conclut qu’une majoration de 1% doit être appliquée à la valeur locative statutaire.

La SCI LA PERDRIX valide cette conclusion, tandis que la SA BMSE la critique en faisant valoir que la location gérance ne constitue pas une sous-location d’un local commercial en ce que la première consiste en la location d’un meuble incorporel, que, dès lors, à la différence de la sous-location qui est en principe interdite en application de l’article L.145-31 du code de commerce, tel n’est pas le cas de la location gérance qui est normalement autorisée, et que, partant, une clause du bail commercial prévoyant la possibilité de recourir à la location gérance n’est pas exorbitante du droit commun mais consiste seulement en son application.

Cette contestation de la société BMSE avait déjà été adressée à Monsieur [C] dans un dire n°3 du 24 février 2022. Celui-ci y a répondu en maintenant sa position sur l’avantage particulier apporté par une clause d’autorisation de location gérance au preneur et en expliquant qu’il y a lieu de se référer aux observatoires publiés dans l’AJDI sur ce point.

Pour autant, il est à relever que la location gérance du fonds, à la différence de la sous-location du local commercial dont, suivant une jurisprudence constante, elle est distincte, est en principe autorisée et que c’est son interdiction par une clause du bail commercial qui constitue l’exception.

Dès lors, une clause stipulée dans le bail commercial autorisant le preneur à mettre son fonds en location gérance ne consiste qu’en la reprise dans le contrat de ce principe et ne procure au locataire aucun avantage inhabituel.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’appliquer la majoration de 1% de la valeur locative statutaire retenue à ce titre dans le rapport d’expertise judiciaire.

En troisième lieu, sur la clause autorisant la cession libre du droit au bail, l’expert judiciaire conclut à une majoration de 2% de la valeur locative statutaire en ce que cette clause, prévue au point 17°) de la partie charge et conditions du bail commercial du 26 décembre 2000, est une clause exorbitante du droit commun.

La SCI LA PERDRIX abonde dans le sens de cette conclusion de l’expert judiciaire.

De son côté, la société BMSE ne conteste pas le caractère dérogatoire au droit commun de cette clause, mais avance qu’elle ne lui confère en réalité aucun avantage car l’autorisation que lui donne la bailleresse de céder son droit au bail est soumise à des conditions contraignantes aboutissant in fine à ce que la cession stipulée libre ne le soit plus. La société BMSE explique plus précisément qu’au regard du point 17°) du bail commercial, il y a une intervention de la bailleresse à l’acte de cession ce qui lui permet, en pratique, de faire ses observations sur l’acte de vente et de lui laisser partant la possibilité d’imposer des modifications substantielles aux stipulations de la vente, et que, toujours suivant ce point 17°), la cession doit être réalisée par acte authentique, ce qui entraîne des frais non négligeables pour les parties à l’acte. La société BMSE tire de ces conditions le fait que la cession censée être libre ne l’est plus à cause d’elles.

Néanmoins, d’une part, il ressort des stipulations du point 17°) de la partie charge et conditions du bail commercial du 26 décembre 2000 que l’intervention de la bailleresse à l’acte de vente est seulement prévue aux fins d’information de celle-ci sur la réalisation d’une cession du droit et d’obtention par elle d’une copie exécutoire de l’acte de vente pour lui servir de titre exécutoire contre le cessionnaire, ce qui constitue un simple, logique et nécessaire mécanisme de protection de la bailleresse pour la conservation de ses droits. Il ne lui est en revanche conféré aucune prérogative dans le processus de cession du droit au bail lui permettant d’avoir une action modificative sur la cession en cours.

D’autre part, la nécessité d’un acte authentique vient simplement consolider la protection du bailleur dont l’autorisation pour la cession du droit au bail n’est, par dérogation au droit commun, pas requise. Et les frais engendrés par cet élément supplémentaire de la protection du bailleur ne sauraient faire perdre au preneur l’avantage avéré dont il dispose contractuellement de pouvoir céder son droit au bail sans l’accord du bailleur.

En conséquence, l’avantage dérogatoire au droit commun de céder le droit au bail sans le consentement du bailleur procuré à la société BMSE n’est en rien vidé de sa substance par les conditions sus-évoquées.

Dès lors, la majoration de 2% retenue dans le rapport d’expertise judiciaire à ce titre est justifiée et doit être appliquée.

En quatrième lieu, sur l’abattement pour précarité, l’expert judiciaire mentionne qu’il est à en appliquer un de 10%.

La société BMSE soutient que cet abattement n’est pas de 10% mais de 40%.

Elle expose à ce sujet que sa situation locative a été particulièrement mise à mal au regard de :

— la longueur de la procédure qui dure depuis 2016, avec une bailleresse qui a initié la procédure en imposant unilatéralement une hausse du loyer de 100% puis qui a sciemment attendu le dépôt du rapport du premier expert avant de délivrer son congé sans offre de renouvellement et sans proposition d’une indemnité d’éviction.

— l’impossibilité pour elle de quitter les lieux sans avoir auparavant trouvé un local en adéquation avec son activité, la société BMSE signalant que son chiffre d’affaires dépend uniquement de sa production, qui ne peut s’arrêter même pour quelques mois le temps de trouver un nouveau local car le risque serait alors de perdre la totalité de sa clientèle et de devoir fermer son exploitation.

— les errements de la SCI LA PERDRIX qui a mis tout en œuvre pour tenter d’évincer la société BMSE sans avoir à lui verser une indemnité d’éviction puis qui, finalement, en fin de procédure lui consent le renouvellement du bail.

La société BMSE ajoute que la procédure et sa durée sont imputables à la SCI LA PERDRIX et que son exploitation s’en est nécessairement trouvée perturbée en raison des tracas et frais de procédure occasionnés.

La preneuse en conclut que l’abattement de 40% qu’elle sollicite est donc légitime.

En réponse, la SCI LA PERDRIX met en avant que le bailleur exerçant son droit de repentir pour éviter le paiement de l’indemnité d’éviction ne commet pas un abus de droit, que le droit de repentir ne peut par suite fonder une réévaluation de l’abattement, et que la société BMSE ne démontre pas qu’elle a subi un préjudice de jouissance ou d’exploitation en raison de la procédure en cours, du congé et de l’exercice du droit de repentir, la bailleresse précisant qu’elle doit rembourser les frais de procédure engagés, ce qui implique que tout préjudice relatif à l’instance est déjà réparé.

Sur ce, certes, compte tenu du temps écoulé entre le premier congé avec refus de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction et l’exercice par la SCI LA PERDRIX de son droit de repentir, soit près de cinq ans, la société BMSE a nécessairement subi dans sa gestion les effets de sa situation précaire et de l’insécurité et l’incertitude qui en ont découlé.

Toutefois, la société BMSE ne rapporte pas la preuve qu’en dehors de ces effets sur sa gestion inhérents à la précarité de sa situation, elle a dû faire face, à cause de cette situation, à une perte d’exploitation avec notamment une diminution de son chiffre d’affaires.

Également, il est à relever que la société BMSE ne démontre pas que la bailleresse a délibérément fait en sorte d’allonger la durée de la procédure, étant à cet égard souligné que cette procédure a porté aussi sur le débat légitime de savoir, pour les désordres affectant le local commercial, à qui incombe la charge de l’obligation d’entretien et donc des travaux de reprise de ces désordres.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des parties à ce propos, il n’y a pas lieu d’augmenter l’abattement de précarité que l’expert a fixé suivant l’usage à 10% et qui suffit à prendre en compte la précarité de la situation à laquelle la société BMSE s’est trouvée confrontée.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces développements, le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er octobre 2018, date de prise d’effet du congé du 16 octobre 2017, au 22 mars 2022, date de l’exercice par la bailleresse de son droit de repentir, est le suivant :

— Montant annuel de l’indemnité d’occupation :

● (220 500 (valeur locative statutaire annuelle brute chiffrée par l’expert) + 4410 (montant correspondant à la majoration de 2%)) – 17 118 (montant de la taxe foncière) = 207 792 euros HT/HC, soit le montant annuel de l’indemnité d’occupation avant application de l’abattement de précarité de 10% ;

● 207 792 – 20 779,20 (montant de l’abattement de précarité de 10%) = 187 012,80 euros HT/HC, soit le véritable montant annuel de l’indemnité d’occupation qu’il convient de prendre en compte.

— Montant journalier de l’indemnité d’occupation : 187 012,80 euros / 365,25 jours = 512,01 euros HT/HC.

— Montant de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er octobre 2018 au 22 mars 2022 (1268 jours) : 512,01 euros x 1268 = 649 228,68 euros HT/HC.

Le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er octobre 2018 au 22 mars 2022 est donc de 649 228,68 euros HT/HC.

Toutefois, la société BMSE a déjà réglé sur cette période la somme de 328 722,53 euros (fait constant).

Par conséquent, la somme demeurant encore à payer par la société BMSE au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er octobre 2018 au 22 mars 2022 est de 320 506,15 euros HT/HC.

En conclusion, le montant annuel de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er octobre 2018 au 22 mars 2022 sera fixée à la somme de 187 012,80 euros HT/HC.

Et la société BMSE sera condamnée à verser à la SCI LA PERDRIX la somme de 320 506,15 euros HT/HC au titre du montant total de l’indemnité d’occupation demeurant encore du pour la période allant du 1er octobre 2018 au 22 mars 2022.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article L.145-58 du code de commerce, le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter l’ensemble des frais exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le droit de repentir a été exercé.

En l’espèce, la SCI LA PERDRIX sera donc condamnée aux dépens, comprenant, en vertu de l’article 695 du code de procédure civile, les frais de signification de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Lyon du 6 décembre 2018 d’un montant de 94,63 euros TTC et les droits de plaidoirie.

Concernant les frais irrépétibles de l’instance engagés par la société BMSE, la SCI LA PERDRIX est tenue également les supporter, y compris, contrairement à ce qu’elle soutient, ceux postérieurs au 22 mars 2022 car, ainsi qu’il vient d’être dit, le bailleur prend à sa charge les frais exposés jusqu’au terme de l’instance au cours de laquelle il a fait usage de son droit de repentir.

La société BMSE rapporte la preuve, par la production des factures afférentes, des frais irrépétibles qu’elle a engagés dans le cadre de cette instance et qui sont, à la lecture de ces factures et à la différence de ce que prétend la bailleresse, bien ceux concernant la présente procédure. Il convient seulement d’exclure les frais irrépétibles d’un montant de 360 euros TTC indiqués dans la facture du 17 octobre 2022 puisqu’ils viennent rémunérer la rédaction de conclusions devant le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de [Localité 6] et concernent donc la procédure d’appel et non celle devant la juridiction de céans.

Sur les frais irrépétibles mentionnés dans la facture du 13 avril 2017, il convient de les exclure car il s’agit des frais relatifs à l’instance de référé antérieure à la présente procédure, au cours de laquelle la SCI LA PERDRIX a usé de son droit de repentir, et qui portait seulement sur l’expertise des désordres affectant la toiture du local commercial.

Ainsi, la SCI LA PERDRIX doit verser à la société BMSE un montant total de 9749,80 euros TTC au titre des frais irrépétibles.

La SCI LA PERDRIX sera condamnée à lui verser cette somme.

Sur l’exécution provisoire

Suivant l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Cependant, en vertu de l’article 55, II, du décret du 11 décembre 2019, ces dispositions s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020.

Tel n’est pas le cas de la présente procédure puisqu’elle a été engagée devant le tribunal de céans par assignation du 20 juillet 2017.

En conséquence, la présente instance demeure soumise au droit antérieur s’agissant de l’exécution provisoire.

Il en résulte qu’en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur version précédant le décret du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire d’un jugement n’est pas de droit et son prononcé relève de la décision du juge, qui peut l’ordonner chaque fois qu’il l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’occurrence, l’exécution provisoire n’apparaît pas nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il n’y a partant pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SCI LA PERDRIX a exercé son droit de repentir par acte d’huissier signifié à la SA BOIS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION DU SUD EST le 22 mars 2022 et que le bail commercial passé entre elles a été renouvelé à compter de cette date ;

FIXE le montant annuel de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er octobre 2018 au 22 mars 2022 à la somme de 187 012,80 euros HT/HC ;

CONDAMNE la SA BOIS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION DU SUD EST à verser à la SCI LA PERDRIX la somme de 320 506,15 euros HT/HC au titre du montant total de l’indemnité d’occupation demeurant encore du pour la période allant du 1er octobre 2018 au 22 mars 2022 ;

CONDAMNE la SCI LA PERDRIX aux dépens, en ce compris les frais de signification de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Lyon du 6 décembre 2018 d’un montant de 94,63 euros TTC et les droits de plaidoirie ;

CONDAMNE la SCI LA PERDRIX à verser à la SA BOIS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION DU SUD EST la somme de 9749,80 euros TTC au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. LE CLEC’H, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,