TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 18/09465 – N° Portalis DB2H-W-B7C-S7SS

Jugement du 25 Février 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL POLDER AVOCATS – 855

la SELARL VERBATEAM [Localité 7] – 698

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 Février 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Septembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ORIENT BAZAR,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Aurélien BARRIE de la SELARL POLDER AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [U] [B]

née le 10 Août 1966 à [Localité 6] (MAROC),

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocats au barreau de LYON

Madame [Y] [B]

née le 27 Octobre 1964 à [Localité 6] (MAROC),

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocats au barreau de LYON

Monsieur [J] [B]

né le 01 Juin 1968 à [Localité 6] (MAROC),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocats au barreau de LYON

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juillet 1979, Monsieur [F] [B] a donné à bail commercial un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 9] à Monsieur [G] [S].

Le 4 juillet 1996, Monsieur [S] a cédé à la société ORIENT BAZAR son fonds de commerce objet du bail et le même jour, un nouveau bail commercial a été signé entre Monsieur [F] [B] et la société ORIENT BAZAR, pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 823 euros.

Les lieux loués ont fait l’objet d’un arrêté de péril imminent avec évacuation de l’immeuble par ses occupants le 7 avril 2008.

D’importants travaux de rénovation ont été entrepris et réceptionnés le 18 juillet 2013.

Saisi par la société ORIENT BAZAR, le Tribunal de grande instance de LYON, par jugement du 24 avril 2018, a condamné solidairement [Y], [U] et [J] [B] venant aux droits de [F] [B], in solidum avec le syndicat des copropriétaires, Monsieur [Z] et Madame [I] (architectes et maître d’œuvre des travaux) à payer à la société ORIENT BAZAR la somme de 70.000 euros en réparation de ses préjudices, le syndicat des copropriétaires étant condamné à relever et garantir les consorts [B] de l’ensemble des condamnations.

Le 6 août 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a été délivré par les consorts [B] à la SARL ORIENT BAZAR, faisant état d’un arriéré de 49.725,13 euros au titre des loyers et charges locatives impayés dus au 1er août 2018 et lui enjoignant de produire l’attestation d’assurance locative.

Le 6 septembre 2018, la société ORIENT BAZAR a saisi la présente juridiction pour voir condamner les consorts [B] à lui remettre les clés du local et en contestation du commandement de payer.

Le 11 septembre 2018, les consorts [B] ont saisi à leur tour le juge des référés du Tribunal de grande instance de LYON pour voir constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion de la société ORIENT BAZAR.

Par ordonnance rendue le 8 avril 2019, le Président du Tribunal de grande instance de LYON, statuant en référé :

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes des consorts [B],

— a autorisé la société ORIENT BAZAR à suspendre le paiement du loyer dans l’attente de la remise des clés du local loué et donc de sa mise à disposition,

— a ordonné la communication par les consorts [B] à la société ORIENT BAZAR du plan et du métrage du local commercial situé à l’angle du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 7], à la suite des travaux de réhabilitation, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après le signification de la présente décision et pour une durée de six mois,

— a condamné les consorts [B] aux dépens.

Il a estimé que les consorts [B] ne justifiaient pas de la remise des clés à la société ORIENT BAZAR ni de la remise à disposition des lieux et qu’il existait donc une contestation sérieuse sur le versement des loyers, faute de mise à disposition des lieux.

Le 24 mai 2019, les consorts [B] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 28 janvier 2020, la Cour d’appel de [Localité 7] a ordonné une mesure de médiation confiée à Monsieur [K] [O].

*

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées le 1er septembre 2023, la société ORIENT BAZAR sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1104, 1219, 1343-5, 1719, 1721 et 1722 du Code civil ; L145-41 du Code de commerce :

A titre principal,

— Débouter les consorts [B] de leur demande de résolution du bail commercial sur le fondement de l’article 1722 du Code civil,

— Condamner in solidum les consorts [B] à remettre au représentant de la société ORIENT BAZAR les clefs du local situé à l’angle des [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à venir et ce, sous une astreinte de 500 € par jour calendaire de retard,

— Ordonner la reprise du paiement des loyers et charges du local commercial à compter de la remise des clés par les consorts [B],

— Ordonner aux consorts [B] de faire établir par un géomètre expert, à leurs frais, la surface du local commercial annexée par la copropriété,

— Ordonner la diminution du prix du loyer à proportion de la surface annexée par la copropriété calculée sur la base d’un ratio de loyer au m² sans application du coefficient d’utilité.

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait qu’il a une perte totale de la chose louée,

— Ordonner la résolution du bail commercial aux torts des bailleurs,

— Condamner in solidum les consorts [B] à payer à la société ORIENT BAZAR la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum les consorts [B] au paiement de la somme de 7.000 € selon l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum les consorts [B] aux entiers dépens de l’instance et de leurs suites en ce y compris les frais de signification de l’assignation.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 août 2023, Mesdames [Y] et [U] [B] et Monsieur [J] [B] sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1722 du Code civil et L145-41 du Code de commerce :

A titre principal,

— Débouter la société ORIENT BAZAR de l’ensemble de ses demandes.

A titre reconventionnel,

— Constater la résiliation de plein droit du bail au 14 avril 2008,

— Débouter la société ORIENT BAZAR de sa demande en versement de dédommagement de la part de l’indivision [B],

— Condamner la société ORIENT BAZAR à payer aux indivisaires [B] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de plein droit.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée au 04 septembre 2023.

MOTIFS

I. Sur la résiliation du bail commercial

Au soutien de leur demande, les consorts [B] font valoir que le bail a été résilié de plein droit le 14 avril 2008, compte tenu de la disparition du local par cas fortuit et de l’impossibilité de le remettre en location dans sa configuration antérieure dès lors, notamment, qu’une partie de la surface du local a été annexée par la copropriété, sans leur accord, pour l’installation d’un local poubelle, un ascenseur et un local technique.

En réponse, la société ORIENT BAZAR soutient que pour que les consorts [B] puissent se prévaloir d’une résiliation de plein droit au visa de l’article 1722 du Code civil, il faut qu’il y ait une perte totale de la chose louée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En outre, elle souligne que l’annexion d’une partie de la surface du local commercial par la copropriété ne constitue tout au plus d’une perte partielle de la chose louée qui ne peut être que temporaire et que si cette perte devait être considérée comme définitive, seul le locataire pourrait solliciter la résiliation du bail à ce titre.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Selon l’article susmentionné, il est constant que la chose est réputée totalement détruite lorsqu’il y a impossibilité absolue et définitive d’user de celle-ci conformément à sa destination ou nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur de cette chose.

Il est également établi que la destruction totale de la chose louée s’entend de la situation dans laquelle le montant des travaux de remise en état est supérieur à la valeur des biens loués.

Enfin, bien qu’il convienne de se placer immédiatement après le sinistre pour apprécier les critères de l’article 1722 du Code civil, il doit être rappelé que pour déterminer si, à la suite du sinistre, les locaux loués ont été totalement détruits au sens dudit article, les juges du fonds peuvent prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre.

En l’espèce, il est établi que suite au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [A] le 07 avril 2008, ordonné par le Tribunal administratif de LYON, la ville de LYON a, à cette même date, pris un arrêté de péril imminent ordonnant l’évacuation de l’immeuble par l’ensemble de ses occupants au regard de l’état de fragilité de celui-ci.

De 2009 à 2013, d’importants travaux de restructuration de l’immeuble ont été mis en œuvre pour un montant total de 3.035.755,73 euros, dont une charge propre aux consorts [B] à raison de leurs 146/1000ème, soit la somme de 443.220,34 euros. Cette proportion était retenue au regard de la répartition des tantièmes dans l’acte contenant modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété reçu par Maître [H] [D], notaire à [Localité 7], le 26 juin 1997, et publié au service de la publicité foncière le 09 juillet 1997 volume 97P n°5680, ainsi qu’évoqué au certificat de mesurage de la superficie du local litigieux établi par le Cabinet [P] [T] le 09 octobre 2019.

En outre, il convient de relever que suite à ces travaux de restructuration, les locaux des consorts [B] ont été restitués bruts d’aménagements intérieurs et, selon ces derniers, illégalement réduits par la construction de locaux communs empiétant sur leurs parties privatives, laissant ainsi présager de coûts supplémentaires pour la remise en état des locaux afin qu’ils correspondent à ceux visés au bail commercial conclu avec la société ORIENT BAZAR, travaux que cette dernière estime être d’un montant de 107.568 € fondé sur un devis qu’elle ne produit pas bien qu’elle le vise au nombre de ses pièce (n°60).

Il en résulte qu’au 7 avril 2008, le montant des travaux de réhabilitation du local, incluant de fait la restructuration des parties communes en ce que ces locaux s’intègrent dans une copropriété dont les parties communes assurent notamment le clos et le couvert, s’élevaient à 443.220,34 + 107.568 = 550.788,34 €, soit une somme bien supérieure à la valeur vénale du bien telle que retenue par le Cabinet [R] et ASSOCIES dans son avis du 12 mars 2013 aux termes duquel elle s’établie à 281.000 € après les travaux de réhabilitation.

Ainsi, soulignant qu’il n’est nullement établi que la survenance du sinistre relevait de la responsabilité des consorts [B] et non d’un cas fortuit excluant ainsi tout dédommagement du preneur, le local loué doit être réputé totalement détruit à la date du 14 avril 2008 en ce que le montant des travaux nécessaires à sa réhabilitation est bien supérieur à sa valeur vénale et sans commune mesure avec le montant du loyer annuel.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 14 avril 2008 et de débouter la société ORIENT BAZAR de l’ensemble de ses demandes, devenues sans objet au regard de la résiliation du bail commercial.

II. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ORIENT BAZAR supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société ORIENT BAZAR sera condamnée à payer aux consorts [B], au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 € en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour leur défense.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, au regard de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que le bail commercial conclu entre la société ORIENT BAZAR et les consorts [B] et portant sur un local commercial situé angle des [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié de plein droit à la date du 14 avril 2008 ;

DEBOUTE la société ORIENT BAZAR de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société ORIENT BAZAR à payer à Mesdames [Y] et [U] [B] et Monsieur [J] [B] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ORIENT BAZAR aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,