TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/05681 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W54V

Jugement du 27 mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL ABIVOX AVOCAT – 1872

la SELARL BUSSILLET POYARD – 1776

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 mai 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 mars 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE GRAND [Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Florence PASSOT de la SELARL ABIVOX AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. ATELIER [D] [N]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON

Aux termes d’un bail notarié du 29 octobre 2009, Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [E] ont donné à bail commercial à Monsieur [D] [N] des locaux situés à [Localité 5] dans le Rhône (69440), [Adresse 3] [Localité 2], pour une durée de 9 ans du 1er novembre 2009 au 31 octobre 2018.

Au cours du bail :

Messieurs [E] ont été substitués par la SCI LE GRAND [Localité 2],Monsieur [D] [N] a été substitué par la SAS ATELIER [D] [N].

Par courrier recommandé du 09 avril 2021, le preneur a notifié son intention de mettre fin au bail à la date du 31 octobre 2021.

Le 25 août 2021, un pré-état des lieux de sortie a été établi par huissier mandaté par la SCI LE GRAND [Localité 2].

Des travaux de nettoyage et de remise en état ont été réalisés par la SAS ATELIER [D] [N] qui a libéré les lieux à date convenue.

Le 2 novembre 2021, un état des lieux de sortie a été établi par huissier mandaté par la SCI LE GRAND [Localité 2].

Par courrier recommandé du 25 mars 2022, la SCI LE GRAND [Localité 2] a mis en demeure la SAS ATELIER [D] [N] de régler la somme de 37.333,96 € pour la réalisation de travaux de remise en état des lieux.

Par courrier du 11 mai 2022, la SAS ATELIER [D] [N] a contesté auprès de la SCI LE GRAND [Localité 2] l’imputabilité des sommes demandées.

Aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Par exploit du 21 juin 2022, la SCI LE GRAND [Localité 2] a assigné la SAS ATELIER [D] [N] devant le présente juridiction.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, la SCI LE GRAND [Localité 2] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1101 et suivants du Code civil ; L145-1 et suivants et R145-23 du Code de commerce :

Dire et juger que la SCI LE GRAND [Localité 2] est bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie de 5.800,00 €,Condamner la SAS ATELIER [D] [N] à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2] la somme de 6.887,72 € HT au titre du solde de travaux de reprise réglés par le bailleur, dépôt de garantie déduit, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2022, avec capitalisation d’intérêts,Condamner la SAS ATELIER [D] [N] à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2] la somme de 35.492,70 € TTC au titre des travaux à réaliser s’agissant des escaliers et du bardage, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2022, avec capitalisation des intérêts,Condamner la SAS ATELIER [D] [N] à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2] la somme de 23.405,00 € à titre de clause pénale contractuelle,Condamner la SAS ATELIER [D] [N] à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2] la somme de 789,20 € au titre de sa quote-part des frais d’huissier des états de lieux de sortie, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,Débouter la SAS ATELIER [D] [N] de toutes ses demandes,Condamner la SAS ATELIER [D] [N] à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2] la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2024, la SAS ATELIER [D] [N] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1103, 1721 et suivants du Code civil :

Ramener à 4.759,55 € la réclamation de la SCI LE GRAND [Localité 2] au titre des frais de remise en état,Condamner la SCI LE GRAND [Localité 2] à verser à la SAS ATELIER [D] [N] la somme de 1.040,45 € en remboursement du dépôt de garantie après déduction des frais de remise en état,Débouter la SCI LE GRAND [Localité 2] de ses autres demandes,Condamner la SCI LE GRAND [Localité 2] à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La clôture de la procédure a été prononcée au 16 septembre 2024.

*

MOTIFS

Sur les frais de remise en état

Au soutien de ses demandes indemnitaires, la SCI LE GRAND [Localité 2] fait notamment valoir que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie fait ressortir un mauvais entretien des locaux par le preneur en cours de bail et de graves dégradations non réparées en sortie. Elle souligne avoir dû faire réaliser une partie des travaux afin de relouer au plus vite et précise avoir reporté la réalisation de ceux restants dans l’attente de leur règlement pas la SAS ATELIER [D] [N]. Elle souligne qu’en tout état de cause les dégradations ne sont pas liées à la vétusté mais à un mauvais entretien pendant des années.

En réponse, la SAS ATELIER [D] [N] soutient que les frais sollicités sont manifestement surévalués au regard des constatations réalisées et au fait que lors de l’entrée dans les lieux les locaux n’étaient pas neufs mais exploités depuis vingt ans. En outre, elle souligne avoir fait réaliser un nettoyage des locaux et la reprise de différents désordres entre le constat de pré-état des lieux de sortie et le constat d’état des lieux de sortie. De plus, elle relève que le fait que l’état des lieux de sortie soit largement plus détaillé que celui d’entrée ne permet pas de distinguer ce qui pourrait lui être imputable ou ce qui existait lors de son entrée dans les lieux, particulièrement concernant les bardages. Pour autant, elle reconnait devoir une somme au titre des réparations locatives à hauteur de 4.759,55 € sous réserve de TVA et de déduction du dépôt de garantie.

Réponse du Tribunal,

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Vu l’article L145-40-1 du Code de commerce ;

Vu les articles 606 du Code civil et R145-35 du Code de commerce ;

Vu l’article 1134 ancien du Code civil ;

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que les parties s’étaient accordées au titre « ENTRETIEN – REPARATION » sur le fait que :

« Le preneur devra maintenir en parfait état de fraicheur les peintures intérieures et extérieures (…) il entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du bail, et il les rendra de même à la fin du bail. Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle, ou de son personnel (…) Si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans les locaux loués devenait nécessaire par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, son coût serait entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur ».

Par suite, relevant qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que les locaux n’avaient appelé que peu de remarques de la part des parties, si ce n’est quelques problèmes de portes et de plaques de plafond détériorées et que, à l’inverse, il est constaté dans l’état des lieux de sortie du 02 novembre 2021, auquel il est renvoyé pour le détail, que l’état général des locaux est dégradé, il convient de mettre à la charge de la SAS ATELIER [D] [N] l’ensemble des travaux nécessaires à la remise en état des locaux tels que ci-dessous précisés.

Il convient toutefois de distinguer entre l’usure normale des locaux après de nombreuses années d’utilisation et celle résultant des manquements du preneur à son obligation d’entretien, étant relevé que la charge de la vétusté pesant sur le preneur se limite à celle des « installations et appareils » et non à l’ensemble des éléments du bâtiment.

Ainsi :

. S’agissant de la reprise des volets et des portes intérieures, il doit être souligné qu’aux termes de l’état des lieux d’entrée plusieurs problèmes d’ouverture et fermeture des portes avaient été constatés, sans qu’il ne ressorte de pièces du dossier une remise en parfait état par le bailleur au cours du bail. A ce titre, le constat de « poignées grippées » ne peut caractériser autre chose que l’usure normale des locaux, et non un manquement du locataire à son obligation d’entretien, et par suite ne peut justifier indemnisation. A l’inverse le constat de poignées manquantes ou cassées, ainsi que l’état des volets roulants non fonctionnels justifient la condamnation de la SAS ATELIER [D] [N] au paiement de la somme de 1.080,83 euros HT en considération de la facture de la société MENUISERIE BUCH.

. S’agissant de la reprise des moellons, la SAS ATELIER [D] [N] ne conteste pas la demande de la SCI LE GRAND [Localité 2] et sera dès lors condamnée à lui payer la somme de 444,00 € HT à ce titre.

. S’agissant de la location d’une monobrosse pour le nettoyage du carrelage et plus généralement du lavage des sols et murs, il apparait que si la SAS ATELIER [D] [N] conteste la légitimité de ces demandes en ce qu’elle a elle-même réalisé le nettoyage des locaux, l’état de ceux-ci tel qu’il ressort de l’état des lieux de sortie démontre l’insuffisance de cette entretien et justifie sa condamnation au paiement de la somme de 49,37 + 355,00 = 404,37 € HT à ce titre.

. S’agissant des plaques d’isolation et de leur remplacement, relevant qu’il est fait état dès l’entrée dans les lieux de l’existence de trois plaques tombées, manquantes ou détériorées alors qu’il apparait que lors de la sortie, une quinzaine de plaques sont endommagées ou manquantes, ce qui ne relève pas de la vétusté, il y a lieu de condamner la SAS ATELIER [D] [N] à payer la somme de 599,52 + 300,00 = 899,52 € HT à ce titre.

. S’agissant des niveleurs de quais et portes sectionnelles, il n’apparait aucune réserve à ce titre dans l’état des lieux d’entrée, si ce n’est une mention de ce qu’un portail « est touché au panneau inférieur » dans la pièce centrale de l’entrepôt, alors qu’à l’inverse l’état des lieux de sortie fait notamment état de manière précise des chocs apparents sur les portes de quais et de la dégradation des niveleurs de quais du fait notamment de la suppression ou dégradations des butées destinées à les préserver des chocs avec les véhicules, ce dont il résulte que la SAS ATELIER [D] [N] devra prendre en charge les travaux de réfections de ces installations à raison d’une somme qu’il est équitable de fixer au tiers de celle sollicitée par la SCI LE GRAND [Localité 2], soit 5.949 € HT, la facture n°2022/9951 renvoyant à une motorisation des lèvres de quai de chargement n’apparaissant pas justifiée par la reprise des dégradations mais par l’amélioration des installations.

. S’agissant des bardages métalliques, il a été relevé lors de l’état des lieux de sorties l’existence de « quelques chocs en partie basse sur le long du bardage », ce qui ne permet pas de caractériser un manquement du preneur à son obligation d’entretien, et alors même qu’il était déjà fait état lors de l’entrée dans les lieux de multiples atteintes aux bardages, mais simplement les conséquences de l’usage normal d’un bâtiment industriel au cours de nombreuses années. En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.

. S’agissant des escaliers, il résulte de l’état des lieux de sortie la présence de plusieurs carreaux cassés, dont le coût de reprise, apprécié à la somme de 750 euros TTC, sera mis à la charge de la SAS ATELIER [D] [N], aucune autre somme ne pouvant valablement lui être imputée à ce titre en l’absence de démonstration de la nécessité de procéder à la réfection totale du carrelage dont l’état d’usure n’est pas manifestement excessif au regard de l’état des lieux de sortie.

*

Il en résulte que la SAS ATELIER [D] [N] sera condamnée à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2] la somme de (1.080,83 + 444 + 404,37 + 899,52 + 5.949) = 8.777,72 € HT et celle de 750 € TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le montant de ces travaux excédant celui du dépôt de garantie, établi à 5.800 €, il n’y a lieu de faire droit à la demande de remboursement formée par la SAS [D] [N], ledit dépôt de garantie venant toutefois en compensation, qui sera ordonnée, des sommes dues par cette dernière.

Sur l’application de la clause pénale contractuelle

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Il résulte du contrat de bail que : « à titre de clause pénale, et pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux, le preneur s’engage à verser au bailleur, qui accepte, des indemnités journalières égales à la fraction journalière du dernier loyer en cours, charges comprises, par jour de retard, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état, et ce à compter de la date d’expiration du bail ».

En l’espèce, il ne résulte d’aucune des pièces versées par la SCI LE GRAND [Localité 2] des éléments permettant d’apprécier de manière précise la durée des travaux dont la charge a été imputée à la SAS ATELIER [D] [N].

Pour autant, il est manifeste que la durée d’exécution de ceux-ci a causé un préjudice à la SCI LE GRAND [Localité 2] dont la réparation doit être appréciée par application de la clause susmentionnée.

A cette fin, et rappelant que le Juge qui constate l’existence d’un préjudice doit en apprécier le montant et ce même en l’absence d’éléments produits par les parties, il est équitable d’estimer la durée des travaux susvisés à un mois, portant l’indemnisation par application de la clause contractuelle à la somme de 4.808,71 €, au paiement de laquelle la SAS ATELIER [D] [N] sera condamnée.

Sur le coût des états des lieux

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Il résulte du contrat de bail que : « Tous les frais, droits et honoraires des présentes et tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence, y compris le coût de la copie exécutoire à remettre au bailleur seront supportés par le bailleur et le preneur pour moitié chacun ainsi qu’ils s’y obligent.

Le preneur ou ses ayants droits devront, en outre, rembourser au bailleur les frais des actes extrajudiciaires et autres frais de justice motivés par des infractions du fait du preneur aux clauses et conditions des présentes, s’il y a lieu ».

La SCI LE GRAND [Localité 2] fait valoir qu’elle a supporté le coût intégral des deux constats de pré-état des lieux de sortie et d’état des lieux de sortie pour en solliciter le remboursement par la SAS ATELIER [D] [N] à hauteur de moitié.

En l’espèce, ainsi que le relève à juste titre la SAS ATELIER [D] [N] au regard de l’état des lieux d’entrée dont la réalisation n’a justifié le recours à aucun acteur extérieur aux parties et moins encore à des coûts d’établissement, il apparait que la sollicitation d’un huissier de Justice pour l’établissement de constats ne relève que du choix de la SCI LE GRAND [Localité 2] et non des suites et conséquences du contrat de bail qui n’imposait aucune forme particulière et laissait la possibilité d’un parallélisme plus propre à permettre une comparaison juste entre l’entrée et la sortie de lieux.

En conséquence, la demande de la SCI LE GRAND [Localité 2] sera rejetée.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS ATELIER [D] [N] supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS ATELIER [D] [N] sera condamnée à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2] la somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour sa défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE la SAS ATELIER [D] [N] à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2], au titre de la remise en état des lieux, les sommes de :

1.080,83 euros HT au titre des volets et portes intérieures,444,00 € HT au titre de la reprise des moellons,404,37 € HT au titre du lavage des murs et sols,899,52 € HT au titre du remplacement des plaques d’isolation,5.949,00 € HT au titre de la reprise des niveleurs et portes sectionnelles,750 € TTC au titre de la reprise des marches d’escaliers,4.808,71 € au titre de la clause pénale contractuelle ;

DIT que le dépôt de garantie de 5.800 € sera conservé par la SCI LE GRAND [Localité 2] ;

ORDONNE la compensation des sommes susmentionnées ;

CONDAMNE la SAS ATELIER [D] [N] à payer à la SCI LE GRAND [Localité 2] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ATELIER [D] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.µ

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIER LE PRESIDENT