TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 22/03560 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WWHT

Jugement du 21 août 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Michelle AMANTE de la SELARL AMANTE-TAQUET – 840

Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ – 1113

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 21 août 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 novembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 juin 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [H]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Michelle AMANTE de la SELARL AMANTE-TAQUET, avocats au barreau de LYON, et Maître Stéphanie BAUDOT de la SELARL EGIDE AVOCATS CIMES, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. ADMINISTRATION D’IMMEUBLES P.[F] A.[Y]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Monsieur [B] [H] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5], dans le [Adresse 7] [Localité 3], dont il a confié la gestion immobilière à l’administrateur de biens [F] ET [Y] (également syndic de l’immeuble et ci-après dénommée “société [F] ET [Y]”) selon mandat de gestion immobilière et de location signé le 13 octobre 2015.

Madame [U] [E], locataire dudit bien immobilier du 30 novembre 2017 au 23 septembre 2019, a informé monsieur [H] le 26 janvier 2019 de l’apparition de moisissures sur les murs de la chambre. Le 9 septembre 2019, elle a également signalé à monsieur [H] et à la société [F] ET [Y] la présence d’odeurs nauséabondes d’origine inconnue.

En conséquence, la société [F] ET [Y] a commandé auprès de la société HYDROTECH une recherche de fuite, qui a donné lieu au dépôt d’un rapport le 18 septembre 2019 concluant à un phénomène de condensation provenant d’une mauvaise ventilation de la pièce.

A la suite de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire le 14 novembre 2019, monsieur [H] a été avisé de la persistance de l’humidité et d’odeurs désagréables.

La société [F] ET [Y] a alors mandaté l’entreprise BOUVARD, dont le devis établi le 21 décembre 2019 a été refusé par monsieur [H]. L’entreprise BGP PLOMBERIE a été mandatée en remplacement et a conclu le 13 février 2020 à une fuite sur le joint de chute du réseau des eaux usées, laquelle a été réparée au cours du mois de mars 2020.

Dans ces conditions, monsieur [H] a mis en demeure la société [F] ET [Y] de l’indemniser du préjudice généré par la vacance locative de l’appartement sinistré par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 10 septembre 2020.

La société [F] ET [Y] s’y refusant, monsieur [H] l’a finalement fait assigner devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte d’huissier de justice signifié le 12 avril 2022.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 novembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 5 juin 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 26 août 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, monsieur [H] demande au Tribunal de :

condamner la société [F] ET [Y] à lui payer la somme de 10.050,00 € au titre de son préjudice de jouissance, sauf mémoire, pour la période de février 2020 à février 2021, condamner la société [F] ET [Y] à lui payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1992 du Code civil et la jurisprudence afférente, monsieur [H] considère que la société ORALIA [F] ET [Y] a commis une faute dans la gestion du bien dont il est propriétaire en ne tenant pas compte des informations qu’il lui avait transmises sur les odeurs nauséabondes signalées successivement par deux locataires. Il précise que l’inaction de l’administrateur de biens a entraîné l’aggravation des dégradations par le développement de larves et le décollement du parquet en hêtre massif. Il explique qu’il a refusé le devis de l’entreprise BOUVARD eu égard à l’insuffisance des travaux proposés pour remédier efficacement aux désordres. Il soutient que la société ORALIA [F] ET [Y] a également commis une faute en acceptant pour son compte une indemnité insuffisante pour couvrir les frais de reprise, ce sans lui mettre à disposition les informations lui permettant d’en valider le montant en parfaite connaissance de cause. Il expose que cela a nécessité l’organisation d’une seconde expertise amiable, qui n’est intervenue que le 9 avril 2021.

Il identifie comme conséquences desdits manquements un préjudice de jouissance tenant à la vacance de son appartement de février 2020 à juin 2021, date de la réalisation des travaux de remise en état, pour un montant de 9.750,00 (sur la base d’un loyer mensuel de 650,00 euros), outre un préjudice économique tenant à la restitution d’une somme de 300,00 euros au locataire ayant subi les désagréments induits par les infiltrations.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 3 avril 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société ORALIA [F] ET [Y] demande au Tribunal de :

débouter monsieur [B] [H] de l’ensemble de ses demandes comme étant non fondées, subsidiairement, ramener les prétentions indemnitaires de monsieur [B] [H] à de plus justes proportions au regard notamment des honoraires de gestion, des taxes et imposition qu’il aurait nécessairement payés s’il avait perçu l’intégralité des loyers et frais et de sa décision de ne pas effectuer les travaux alors même qu’il avait perçu l’indemnisation correspondante et rejeter toutes autres demandes, en tout état de cause, condamner monsieur [B] [H] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Valérie BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

La société [F] ET [Y] rétorque, à l’appui des pièces versées au débat et de la chronologie des événements, qu’elle a été parfaitement diligente dans la gestion du bien de monsieur [H], notamment en répondant rapidement aux messages et en commandant une recherche de fuite auprès de la société HYDROTECH, puis une seconde auprès de l’entreprise BOUVARD. Elle estime qu’il ne peut pas lui être reproché de s’être fiée aux conclusions d’un professionnel du bâtiment, ni d’avoir tardé à mettre en oeuvre les mesures réparatrices et souligne, à cet égard, que les travaux de reprise ont été repoussés en raison du rejet par monsieur [H] des préconisations de l’entreprise BOUVARD. Elle indique qu’à la suite de la découverte par monsieur [H] d’une fuite sur la colonne générale des eaux usées, elle a immédiatement mandaté l’entreprise BGP PLOMBERIE (qui a subséquemment réalisé les travaux de reprise) et la société CRPH aux fins d’application d’un traitement antiparasitaire. Elle déduit de l’historique des événements que le bien de monsieur [H] a fait l’objet de deux types de désordres distincts, soit l’apparition de moisissures générées par un phénomène de condensation et de mauvaises odeurs provenant d’une fuite dans la colonne des eaux usées. Elle écarte pareillement toute faute tenant à l’acceptation de l’indemnité proposée par l’assureur propriétaire non occupant, celle-ci correspondant au devis établi par la société BERGESE en évaluation des frais de reprise des embellissements. Elle fait valoir que monsieur [H] a sollicité de l’assureur une indemnité complémentaire au mois de mai 2021 seulement, soit dix mois après le versement du montant initialement attribué en indemnisation du sinistre. Elle affirme que la seconde expertise amiable avait pour objet de traiter une aggravation des désordres, et non de compenser une éventuelle sous-évaluation indemnitaire, et qu’elle ne peut, au reste, être tenue responsable du retard pris par l’assureur pour indemniser monsieur [H].

S’agissant du préjudice, elle considère que rien n’obligeait monsieur [H] à rembourser une somme de 300,00 euros à son locataire et qu’il ne peut dès lors lui imputer cette perte financière. Elle assimile le préjudice tenant à la perte de revenus locatifs à une perte de chance qui, selon une jurisprudence constante, ne saurait être égale à la totalité des loyers susceptibles d’être perçus de février 2020 à juin 2021. Elle précise qu’il convient en sus de soustraire au montant du loyer les honoraires de 5% qui lui aurait nécessairement été reversés, outre 20% correspondant aux diverses impositions.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande d’indemnisation formée par monsieur [H]

Sur la matérialité du désordre et les causes

Sur la matérialité

Lors de l’état des lieux en sortie de madame [E] réalisé le 23 septembre 2019, il a notamment été constaté par la société [F] ET [Y] la disjonction de certaines lattes du revêtement de sol et la présence de traces de moisissures sur la toile de verre peinte des murs (celles-ci étant d’ailleurs visibles sur les photos annexées au constat en page douze et mentionnées dans le rapport de recherche de fuite non destructive de la société HYDROTECH établi le 18 septembre 2019).

La matérialité des désordres susvisés est confirmée par Maître [O] [I], Huissier de justice sollicité le 29 décembre 2021, en ce qu’il a alors relevé le décollement d’une plinthe et des lamelles du plancher en hêtre massif situées le long du mur de la chambre à coucher, le noircissement et le développement de moisissures derrière le water-closet, ainsi que le dépôt de moisissures sur l’intégralité des tuyaux d’alimentation sur la largeur de la pièce et sur la tranche de la porte de la salle de bains.

De même, la réalité et la persistance des odeurs nauséabondes assimilables à celles des égouts signalées par madame [E] par courrier électronique du 9 septembre 2019 a été confirmée par les professionnels intervenus postérieurement aux fins d’en identifier l’origine (pièce n°7 du défendeur et n°10 du demandeur).

Sur la ou les causes

Amenée à se prononcer sur les traces de moisissures dans les angles de la chambre (à l’exclusion donc des odeurs nauséabondes, dont il n’est aucunement fait mention dans le rapport de recherche de fuite du 18 septembre 2019 – pièce n°4 du défendeur), la société HYDROTECH a identifié comme origine un phénomène de condensation dû à une ventilation insatisfaisante de la pièce. Elle observait, à l’appui, un positionnement discutable de la ventilation sur le coffre du volet roulant et le fonctionnement de la VMC depuis quinze jours seulement (selon les dires rapportés par la locataire en place). Si elle relevait en parallèle le caractère fuyard du joint de dilatation des balcons du premier étage, elle écartait tout lien avec l’apparition des désordres examinés, eu égard au résultat du test d’étanchéité exécuté.

A la suite du signalement postérieur d’odeurs d’égout, l’entreprise BOUVARD les a attribuées dans un premier temps à une installation déficiente de la machine à laver, avant que la société BGP PLOMBERIE ne repère finalement (sur indication de monsieur [H]) l’existence d’une fuite du joint de chute situé entre la culotte PVC de la colonne générale des eaux usées et l’évacuation en partie privative.

Monsieur [H] soutient que les deux désordres sus-décrits s’expliquent par une unique cause, soit la fuite susvisée. Il ressort effectivement des constatations de Maître [I] que la plinthe et les lamelles de plancher dégradées se situent le long du mur situé dans le prolongement des toilettes, c’est-à-dire à proximité directe du joint fuyard. Cela confirme assurément l’hypothèse d’une cause unique dont l’aggravation dans le temps s’est manifestée par l’apparition d’odeurs désagréables en sus des traces de moisissures initiales.

Sur la responsabilité de la société [F] ET [Y]

L’article 1992 alinéa 1er du Code civil prévoit que “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion”.

Il en résulte que l’intermédiaire immobilier est tenu principalement de la bonne exécution de la mission contractuelle lui incombant et doit, à ce titre, faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l’affaire qui lui est confiée. Ainsi, quand bien même il dispose de la qualité de professionnel, il n’est, en règle ordinaire, tenu que d’une obligation de moyens ou de soins (l’ obligation étant néanmoins de résultat lorsque le mandataire est chargé d’accomplir un acte bien déterminé ou lorsqu’il est chargé de rédiger des actes juridiques).

Dès lors qu’il commet une faute dans l’exécution du mandat attribué, il peut voir sa responsabilité contractuelle engagée sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du Code civil (reprenant les dispositions de l’article 1147 ancien du Code civil).

Sur ce, par acte sous-seing privé en date du 13 octobre 2015, monsieur [H] a donné mandat à la société [F] ET [Y] afin d’assurer la gestion de l’appartement de type T2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, au numéro [Adresse 1], dans le troisième [Localité 3], à compter du 15 octobre 2015. Aux termes des conditions générales, la société [F] ET [Y] se trouvait ainsi tenue d'“effectuer les déclarations de sinistre dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’information ou des éléments nécessaires à la déclaration et à procéder, en tant que de besoin aux relances nécessaires auprès des différents intervenants” et “à solliciter, sauf urgence, l’accord du mandant pour l’engagement de marchés ou travaux d’un montant supérieur à la somme fixée en annexe dans les conditions particulières” (soit une somme de 2.000,00 euros TTC).

A cet égard, le 26 janvier 2019, monsieur [H] était informé par madame [E], locataire du bien litigieux, de la présence de tâches au plafond de la chambre à coucher à la jointure avec le mur extérieur de la façade Nord. A l’appui des photographies transmises par madame [E] par courrier électronique du même jour, il signalait le sinistre à la société [F] ET [Y] qui lui répondait “très rapidement” le 28 janvier 2019 (pour reprendre les termes employés par monsieur [H] – pièce n°14 du demandeur). La société ORALIA requérait alors la communication de photographies aux fins de déterminer s’il pouvait s’agir de ponts thermiques ou d’infiltrations nécessitant la déclaration d’un sinistre par la locataire à la compagnie assurant l’habitation.

Par message électronique émis à l’attention de madame [E] le 29 janvier 2019, soit le lendemain des échanges avec la société [F] ET [Y], monsieur [H] soulignait le caractère “explicite” des photographies prises et lui conseillait en conséquence de vérifier l’état des grilles de ventilation des différentes pièces, de laisser ouverte la ventilation de la hotte de la cuisine et de nettoyer les surfaces présentant des moisissures afin d’en vérifier la persistance dans le temps. Il s’en déduit que monsieur [H] a entendu temporiser la réalisation des travaux de reprise, ce afin de confirmer ou d’infirmer l’hypothèse d’un pont thermique, si bien qu’il ne peut être reproché à la société [F] ET [Y] de ne pas avoir diligenté d’expertise amiable dans l’intervalle.

Par courrier électronique adressé le 25 février 2019, à la suite d’une visite des locaux d’habitation le jour-même, monsieur [H] indiquait finalement à la société [F] ET [Y] que l’hypothèse d’un phénomène de condensation ne lui semblait pas vérifiée, en considération de l’humidité affectant en sus le parquet en hêtre massif collé au sol. Il précisait que l’intervention d’un expert aux fins de recherche de fuite était d’ores et déjà planifiée le 5 mars 2019, à la suite de déclaration d’un dégât des eaux déposée par madame [E] auprès de la compagnie MATMUT (pièce n°14 du demandeur).

Madame [E] transmettait le 12 mars 2019 un rapport d’expertise amiable, dont le contenu n’est pas produit dans le cadre de la présente instance, si bien qu’il ne peut en être tiré aucune conclusion (pièce n°21 du demandeur).

Le 3 septembre 2019, la société [F] ET [Y] donnait mission à la société HYDROTECH RHÔNE aux fins de rechercher une éventuelle fuite non destructive.

En parallèle, le 9 septembre 2019 (alors que l’ordre de mission avait déjà été communiqué à la société HYDROTECH RHÔNE), madame [E] signalait à monsieur [H] et à la société [F] ET [Y] l’apparition “il y a quelques jours” “d’odeurs identifiées comme celles émanant d’égouts” (pièce n°23 du demandeur).

Le phénomène n’ayant manifestement pas été signalé par madame [E] à la société HYROTECH RHÔNE lors de sa visite des lieux le 11 septembre 2019 ni constaté fortuitement par cette dernière, les diligences entreprises se limitaient à l’examen des tâches de moisissure présentes dans la chambre et à l’identification de leur origine.

La société [F] ET [Y], professionnel de l’immobilier et non du bâtiment, suivait alors les conclusions et préconisations de la société HYDROTECH RHÔNE[1], spécialisée en recherche de fuites d’eau non destructive, ce qui ne peut raisonnablement lui être reproché.

[1] soit la surveillance de l’évolution des zones sinistrées

Au reste, il résulte des débats et pièces produites que monsieur [M], nouvellement entré dans les lieux le 15 novembre 2019 à la suite du départ de madame [E] (pièce n°3 du défendeur) restituait prématurément les clés du local d’habitation le 5 février 2020 concomitamment avec la planification d’une nouvelle recherche de fuite par l’entreprise BGP PLOMBERIE et la reprise subséquente du joint de chute fuyard sur la colonne générale des eaux usées le 11 mars 2020, soit plus d’une année après la dénonciation des premiers désordres par madame [E] et près de six mois après l’apparition des odeurs nauséabondes.

Il s’avère toutefois que l’entreprise BOUVARD a été missionnée dès le 20 décembre 2019 aux fins d’identifier l’origine des mauvaises odeurs. La défaillance partielle de cette dernière (tenant à l’absence d’identification de la “cause première” des désordres) ne peut être imputée à la société [F] ET [Y], ce d’autant plus que cette dernière a veillé à désigner dans un délai court une seconde entreprise de plomberie dès qu’il lui a été signalé la persistance des désagréments le 7 janvier 2020.

Il ne peut davantage lui être reproché d’avoir accepté une indemnité insuffisante pour couvrir l’intégralité des frais de reprise des embellissements, puisqu’elle a veillé à consulter préalablement une entreprise spécialisée dans les travaux de plâtrerie-peinture, revêtements de sol et murs et menuiserie (soit la société BERGESE), que le montant de l’indemnité litigieuse était conforme à l’évaluation de cette dernière (soit une indemnité de 1.755,60 euros TTC couvrant l’estimation de 1.635,37 euros TTC transmise par la société BERGESE – pièces n°11 du défendeur et n°17 du demandeur) et qu’elle n’était pas tenue par les dispositions contractuelles du mandat de gestion de soumettre lesdits travaux à la validation de monsieur [H] (le montant étant inférieur à 2.000,00 euros).

La découverte par la société BATIMAX d’une appréciation lacunaire des prestations de reprise en août 2020 ne relève pas d’une défaillance de la société [F] ET [Y], mais potentiellement des professionnels du bâtiment intervenus aux fins de déterminer la nature, l’étendue et le coût des travaux de réfection des embellissements.

Les défaillances à l’origine du préjudice financier de monsieur [H] n’étant pas imputables à la société [F] ET [Y], il convient de rejeter les demandes d’indemnisation formées à son encontre.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile énonce que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

L’article 699 du même code prévoit par ailleurs que :

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.”

Succombant à l’instance, monsieur [H] sera condamné aux dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Valérie BERTHOZ.

Sur les frais non compris dans les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.”

Condamné aux dépens, monsieur [H] sera également condamné à payer à la société [F] ET [Y] la somme de 1.500,00 euros en indemnisation des frais non compris dans les dépens et débouté de sa demande formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Rejette la demande de monsieur [B] [H] tendant à obtenir la condamnation de la société par action simplifiée ADMINISTRATION D’IMMEUBLES P. [F] A. [Y] à l’indemniser à hauteur de 10.500,00 euros ;

Condamne monsieur [B] [H] aux dépens de l’instance,

Accorde à Maître Valérie BERTHOZ le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamne monsieur [B] [H] à payer à la société par action simplifiée ADMINISTRATION D’IMMEUBLES P. [F] A. [Y] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande formée monsieur [B] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI