TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00003 – N° Portalis DB2H-W-B7J-[Immatriculation 5]

Jugement du 29 avril 2025

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

Maître [F] [K] de la SELARL DPG – 1037

Maître [Y] [N] de la SARL LADJEVARDI AVOCAT – 1098

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 29 Avril 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Février 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSES

S.C.I. YAP,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Madame [V] [C] [L] [M]

née le 12 Juin 2000 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Madame [B] [X] [D] [M]

née le 17 Mars 2003 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DE [Localité 11],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sara LADJEVARDI de la SARL LADJEVARDI AVOCAT, avocats au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date du 14 janvier 2025, la SCI YAP ainsi que Mesdames [V] et [B] [M], respectivement usufruitière et nues-propriétaires ont fait citer devant le juge des loyers commerciaux la société PHARMACIE DE [Localité 11] aux fins de :

— juger que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2025, doit être fixé à la valeur locative définie suivant les règles statutaires, au regard de la durée du bail expiré, laquelle a excédé 12 années par tacite prolongation

— fixer à la somme de 25 200 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er janvier 2025, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception de la mise en conformité du bail renouvelé aux dispositions impératives de la loi du 18 Juin 2014, dite loi PINEL

— condamner la requise aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er janvier 2025, outre capitalisation des intérêts

— à titre subsidiaire, désigner un Expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative applicable au 1er janvier 2025, en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage

— leur donner acte de leur offre d’avancer les frais de cette mesure d’instruction, pour le compte de qui il appartiendra in fine

— la condamner à verser à la somme globale de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

A cet effet les indivisaires font valoir que :

— par acte authentique en date du 25 avril 2003, Madame [L] [U] divorcée [M] et Monsieur [A] [M] ont donné en location à la société PHARMACIE DE [Localité 11], sur la commune de [Localité 11], au [Adresse 2], « Un local commercial élevé de simple rez-de-chaussée, comprenant un local de vente et de stockage, un couloir, un bureau, réserve, WC, parking devant »

— la location a été consentie et acceptée pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 2003 pour prendre fin le 30 avril 2012, les lieux étant loués à usage exclusif de « Officine de pharmacie »

— sur acceptation par le bailleur de la demande en renouvellement formulée par le preneur, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel principal de 13 296, 96 € outre révision annuelle fonction de la variation de l’Indice national du Coût de la Construction publié par l’INSEE et charges réelles grevant les lieux loués, le tout payable mensuellement d’avance

— par acte de Commissaire de Justice du 21 juin 2024 elles ont donné congé à la société PHARMACIE DE [Localité 11] pour le 31 décembre 2024, avec offre de renouvellement, moyennant l’application d’un loyer annuel principal porté à 25 200 € hors taxes et charges

— le loyer actuel s’établissant à 17 250,48 € par an, hors taxes et charges, ressortait nettement inférieur à la valeur locative normale du bien

— par courrier recommandé AR du 22 août 2024 la société PHARMACIE DE [Localité 11] a déclaré accepté le principe du renouvellement, mais pas le montant du loyer proposé. Qu’absence d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, elles ont notifié au preneur leur Mémoire préalable en application des articles R 145-26 et R 145-27 du Code de Commerce, par courrier recommandé AR du 6 décembre 2024.

Dans son mémoire en défense la société PHARMACIE DE [Localité 11] demande au juge des loyers commerciaux de rejeter la demande en l’absence de production d’un avis de valeur et de lui allouer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire de la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la question de la fixation du nouveau loyer à l’exclusion de toute autre.

Attendu que le bail consenti au preneur, à effet au 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, s’étant poursuivi tacitement pendant plus de douze ans jusqu’au congé avec offre de renouvellement signifié le 31 décembre 2024 par le bailleur, pour le 30 juin 2024, il y a lieu de faire application de l’article L 145-34 alinéa 3 du Code de commerce.

Qu’en l’absence de tout avis de valeur, la juridiction doit statuer utilement sur le mérite de la demande, s’agissant de la fixation de la valeur locative.

Qu’il convient en conséquence d’ordonner au contradictoire des parties, une mesure d’expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés des demandeurs qui ont introduit la présente demande en justice.

Attendu que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er janvier 2025.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Que les autres chefs de demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit ordonne une expertise

CONSTATE le déplafonnement du loyer du fait de la durée du bail qui s’est poursuivi tacitement pendant une durée de plus de 12 ans ;

ORDONNE une expertise et DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [R] [E],

[Adresse 6],

09 81 72 04 63, mail : [Courriel 8]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société PHARMACIE DE [Localité 11] situés [Adresse 4], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2025 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent ;

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 octobre 2025 ;

Plus spécialement RAPPELLE à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles. la réponse appropriée en la motivant

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux

DIT que l’expertise se fera aux frais avancés de la SCI YAP ainsi que de Mesdames [V] et [B] [M] qui consigneront la somme globale de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

DIT que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT