TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [T] [M]

Madame [Z] [T] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christophe PIERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02637 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JF3

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [R],

[Adresse 4]

représenté par M^e Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [T] [M],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [T] [M],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02637 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JF3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 août 2017, M. [V] [R] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires, dénommés dans l’acte, M. [Z] [T] [M] et Mme [Z] [T] [M] un commandement de payer la somme principale de 4.112,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [T] [M] et Mme [Z] [T] [M] le 13 novembre 2024.

Par assignations du 31 janvier 2025, M. [V] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [T] [M] et Mme [Z] [T] [M], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−2.884,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

−3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juin 2025, M. [V] [R], représenté par son conseil, maintient oralement l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 23 mai 2025, s’élève désormais à 4.186,59 euros. M. [V] [R] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [R] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude M. [Z] [T] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Lors du déplacement du Commissaire de justice à l’adresse indiquée, il a été constaté que Mme [Z] [T] [M] n’existait pas et un procès-verbal de tentative a été dressé ; ce procès-verbal ne vaut pas signification. Madame [Z] [T] [M] sera écartée de la présente instance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La juridiction saisie est matériellement et territorialement compétente.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.112,83 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [Z] [T] [M] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [V] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 mai 2025, M. [Z] [T] [M] lui devaient la somme de 4.186,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe du contradictoire impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 2.884,75 euros, suivant décompte arrêté au 12 janvier 2025.

M. [Z] [T] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [R] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [T] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [V] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté des impayés récurrents supportés par un bailleur privé et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2017 entre M. [V] [R], d’une part, et M. [Z] [T] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 13 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [T] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [T] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [T] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 420 euros (quatre cent vingt euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [T] [M] à payer à M. [V] [R] la somme de 2.884,75 euros (deux mille huit cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Z] [T] [M] à payer à M. [V] [R] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [T] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024 et celui de l’assignations du 31 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge