TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00029 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z6NH

Jugement du 29 Avril 2025

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

Maître [F] [O] de la SELARL DPG – 1037

Maître [F] [D] – [Adresse 5]

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 29 Avril 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Février 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SCI LYON ESTATE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SAS VICTOIRE IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date 4 novembre 2024, la SCI LYON ESTATE a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société VICTOIRE IMMOBILIER aux fins de :

— juger que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 doit être fixé conformément aux prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, soit par comparaison aux locaux loués à usage de bureaux boutique en rez-de-chaussée

— fixer à la somme de 20 000 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er juillet 2024, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf la mise en conformité du bail renouvelé aux dispositions impératives issues de la loi du 18 juin 2014, dite loi PINEL

— condamner la requise aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances mensuelles et ce depuis le 1er juillet 2024, outre capitalisation

— à titre subsidiaire, désigner un Expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux applicable au 1er juillet 2024, en fonction des éléments visés à l’article L 145- 33 du Code de commerce et par référence aux prix pratiqués pour des locaux à usage exclusif de bureaux boutique

— lui donner acte de son offre d’avancer les frais de cette mesure d’instruction pour le compte de qui il appartiendra in fine

— rappeler le caractère de droit de l’exécution du jugement à intervenir

— condamner la société VICTOIRE IMMOBILIER à verser une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A cet effet la SCI LYON ESTATE fait valoir que :

— suivant acte sous seing privé en date du 22 juin 2015, Monsieur [W] [I], aux droits desquels elle vient, a consenti à la Société VICTOIRE IMMOBILIER un bail commercial portant sur les locaux ainsi désignés : "Dans un immeuble sis: [Adresse 2], le lot n° 16 du règlement de copropriété, au rez-de-chaussée de l’immeuble à droite de l’allée, soit :

* un premier local donnant sur la rue, d’une superficie de 73,27 m2 environ avec une vitrine sur rue, une porte vitrée sur rue, un local sanitaire avec WC et lavabo,

* à la suite et accessible directement depuis le local précédent donnant sur la rue, un deuxième local le long de la cour côté droit, d’une superficie de 43,66 m2 environ, avec fenêtres donnant sur cour,

* encore à la suite, partie de dépendance au fond de cour partie droite (annexée au local sur cour côté droit) d’une superficie de 13,07 m2 environ, l’ensemble adossé sur mur séparatif de cour mitoyenne, une porte bois donnant sur cour

Le tout d’une surface totale de 130 m environ. Pas de cave"

— la location a été consentie pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2015 pour se terminer le 30 juin 2024, les lieux étant loués à usage exclusif de « bureaux et agence immobilière » à l’exclusion de toutes autres activités, moyennant le versement d’un loyer annuel de 10 200 € hors taxes et charges, outre indexation annuelle le 1er juillet de chaque année fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux, sur la base de celui du 1er trimestre 2015, le tout payable par mois d’avance

— pour mémoire, il est indiqué que la société VICTOIRE IMMOBILIER est également preneuse à bail commercial d’un local constituant la partie arrière du lot 17 au rez-de-chaussée dudit immeuble suivant bail sous seing privé du 16 juin 2017, consenti à elle par le même bailleur. Que ce second bail consenti pour la même activité de « bureaux et agence immobilière » a pris effet le 1er juillet 2017 pour se terminer le 30 juin 2026, moyennant l’application d’un loyer annuel principal de 2 160 € hors taxes et charges

— selon courrier recommandé du 12 février 2024, la société VICTOIRE IMMOBILIER, rappelant au préalable l’existence des deux baux, a requis le renouvellement de son bail fait le 22 juin 2015 pour son échéance du 30 juin 2024, renouvellement requis aux mêmes clauses et conditions

— aux termes d’un Mémoire préalable notifié par lettre recommandée AR du 25 Septembre 2024, elle a fait connaître à son locataire, son accord de principe au renouvellement, tout en sollicitant que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 soit porté à la somme de 20 000 € par an, hors taxes et charges, conformément à la valeur locative du bien loué en application de l’article R 145-11 du Code de commerce

— dans le délai imparti, le preneur n’a pas fait connaître sa position, pas plus qu’elle n’a notifié de Mémoire en défense.

Dans son mémoire en défense la société VICTOIRE IMMOBILIER demande au juge des loyers commerciaux de débouter la SCI LYON ESTATE de sa demande et de lui allouer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article R 145-11 du Code de commerce : « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables ».

Que cet article a vocation à s’appliquer en l’espèce alors même que les locaux sont à usage de bureaux et d’agence immobilière d’agence bancaire à l’exclusion de toutes autres activités.

Que les parties sont contraires sur la valeur locative du nouveau bail (pondérations, valeurs de référence) alors même qu’il n’est pas produit d’avis de valeur.

Qu’il apparaît dès lors nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise contradictoire, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la SCI LYON ESTATE qui supporte la charge de la preuve.

Que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1e juillet 2024.

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Que les autres demandes de même que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit, ORDONNE une expertise :

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [U] [N],

IFC EXPERTISE,

[Adresse 3],

09 61 49 09 36, mail : [Courriel 6]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société VICTOIRE IMMOBILIER situés [Adresse 2], lot n° 16, en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2024 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent ;

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 novembre 2025 ;

Plus spécialement RAPPELLE à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement ; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles la réponse appropriée en la motivant

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux

DIT que l’expertise se fera aux frais avancés de la SCI LYON ESTATE qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

DIT que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er juillet 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT