Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM VILOGIA

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [W] [Y] [J]

Entrée B Garden Park Porte B101

64 Boulevard Auguste Peneau

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/03730 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NN6Y

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [X] [W] [Y] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 2 novembre 2017, prenant effet le même jour, pour une durée d’un mois renouvelable, la société anonyme VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [X] [W] [Y] [J], un local à usage d’habitation numéro B101 au premier étage sis 64 boulevard Auguste Peneau à Nantes (44 000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 287.96 euros, outre une provision sur charges de 38.82 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 275.66 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 3 juillet 2024, la SA VILOGIA lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et sommation de justifier de l’assurance locative notamment.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SA VILOGIA a assigné Monsieur [X] [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Monsieur [X] [W] [Y] [J] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Monsieur [X] [W] [Y] [J] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner que Monsieur [X] [W] [Y] [J] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [X] [W] [Y] [J] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 731.09 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;

— fixer et condamner Monsieur [X] [W] [Y] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 307.17 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner Monsieur [X] [W] [Y] [J] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Monsieur [X] [W] [Y] [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en maintenant sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance puis sur le défaut de paiement et sa demande. Elle a précisé que sa créance s’élève désormais à la somme de 1 326.37 euros arrêtée au 1er février 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [X] [W] [Y] [J] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [X] [W] [Y] [J] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 24 juin 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 3 juillet 2024. Or, Monsieur [X] [W] [Y] [J] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

Cependant, il ressort du décompte que la bailleresse a souscrit une assurance pour la locataire depuis le mois de novembre 2023 dont le montant est facturé 5.50 euros.

Dès lors, la bailleresse ne peut raisonnablement solliciter l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance en raison de la carence du preneur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 6, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [X] [W] [Y] [J] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 391.45 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 septembre 2024.

Dès lors, Monsieur [X] [W] [Z], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [X] [W] [Y] [J] ne s’est pas présenté devant le tribunal ni aux rendez-vous proposés par la DETS, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément sa condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à une fois celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé, du commandement de payer délivré et du décompte actualité au 01 février 2025 que la créance de Monsieur [X] [W] [Y] [J] est établie dans son principe.

Monsieur [X] [W] [Y] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 326.37 euros au 01er février 2025. Il convient toutefois de déduire les frais de procédure relevant des dépens (190.74 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 1 135.63 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [W] [Y] [J] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 391.45 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 731.09 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [W] [Y] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 4 septembre 2024, Monsieur [X] [W] [Y] [J] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 4 septembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, et de condamner Monsieur [X] [W] [Y] [J] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de février 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [X] [W] [Y] [J], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA VILOGIA afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [X] [W] [Y] [J] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société anonyme VILOGIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 2 novembre 2017 entre la société anonyme VILOGIA et Monsieur [X] [W] [Y] [J] portant sur un local à usage d’habitation numéro B101 au premier étage sis 64 boulevard Auguste Peneau à Nantes (44 000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 4 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [W] [Y] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [W] [Y] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] [Y] [J] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] [Y] [J] à payer à la SA VILOGIA la somme de 1 135.66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 1er février 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 391.45 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 731.09 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à l’intéressé ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] [Y] [J] à verser au bailleur une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] [Y] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA