MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 08 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01475 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZT4E

AFFAIRE : SOCIETE BORETIM C/ SAS [Localité 10] SAINT [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE BORETIM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre Emmanuel THIVEND de la SELARL SELARL D’AVOCAT PIERRE-EMMANUEL THIVEND, avocats au barreau d’AIN

DEFENDERESSE

SAS [Localité 10] SAINT [Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [11]

Débats tenus à l’audience du 28 Janvier 2025 – Délibéré au 15 Avril 2025 – prorogé au 8 Juillet 2025

Notification le

à :

Maître [V] [K] de la SELAS LEGA-CITE – 502 (expédition)

Maître [L] [Y] [M] de la SELARL SELARL D’AVOCAT [W] [M] (grosse + expédition)

+ service du suivi des expertises, régie et expert (notifications x3)

EXPOSE DU LITIGE

La SAS [Localité 10] ST [Adresse 7] – BELLECOUR a entrepris la rénovation du bâtiment A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 12], soumis au statut de la copropriété.

Dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, la SAS LYON ST EXUPERY – BELLECOUR a cédé à la SCI BORETIM un appartement (lot n° A11), au prix de 1 288 000,00 euros.

La livraison des parties communes est intervenue le 13 décembre 2018.

La livraison du lot n° A11 est intervenue le 16 mai 2019, avec réserves.

Par courriel en date du 25 juin 2019, la SCI BORETIM a dénoncé des malfaçons sur les peintures des chambres 02 et 03 et du séjour, ainsi que sur la porte palière et le pavement intérieur au bas de cette porte.

Au cours de l’été 2019, les parties ont échangé par courriels aux fins de reprise des désordres dénoncés.

Un procès-verbal de constat des désordres affectant l’appartement a été établi le 11 septembre 2019, à l’initiative de la SCI BORETIM.

Le 13 novembre 2019, la SCI BORETIM a mis la SAS LYON ST EXUPERY – BELLECOUR en demeure d’intervenir pour lever les réserves restantes et reprendre les malfaçons constatées par l’huissier de justice.

Le 24 janvier 2020, le conseil de la SAS [Localité 10] ST EXUPERY – BELLECOUR a contesté devoir remédier à l’essentiel des désordres, sauf deux pour lesquels elle a proposé des interventions, qui n’ont toutefois pas eu lieu en raison de la crise sanitaire.

Le 16 août 2023, la SCI BORETIM a fait établir un nouveau procès-verbal de constat et a de nouveau mis la SAS LYON ST EXUPERY – BELLECOUR en demeure d’avoir à intervenir suivant courrier en date du 10 octobre 2023.

Par courriel en date du 24 octobre 2023, la SAS [Localité 10] ST EXUPERY – BELLECOUR a dénié sa responsabilité.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, la SCI BORETIM a fait assigner en référé

la SAS [Localité 10] ST [Localité 8] ;

aux fins d’expertise in futurum.

A l’audience du 28 janvier 2025, la SCI BORETIM, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 1 et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de la partie défenderesse, conformément au dispositif de ses conclusions ;

débouter la SAS [Localité 10] ST [Localité 8] de ses demandes ;

réserver les dépens ;

condamner la SAS [Localité 10] ST [Localité 8] à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [Localité 10] ST [Localité 8], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

à titre principal, débouter la SCI BORETIM de sa demande d’expertise judiciaire ;

à titre subsidiaire, compléter la mission d’expertise, conformément au dispositif de ses conclusions ;

débouter la SCI BORETIM de toute autre demande ;

réserver les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 15 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 446-2 du code de procédure civile : « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. […]. »

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Pour ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile précité, le juge des référés doit seulement établir l’existence d’un litige potentiel, latent, susceptible d’opposer les parties (Civ. 2, 16 novembre 2017, 16-24.368), dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

En effet, l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée (Civ. 2, 04 novembre 2021, 21-14.023).

Enfin, l’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l’action au fond est manifestement irrecevable (Civ. 2, 30 janvier 2020, 18-24.757) ou vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).

En l’espèce, si la SCI BORETIM se contente de communiquer la promesse unilatérale de vente d’immeuble à rénover, il n’est pas contesté par la SAS LYON ST [Localité 8] qu’elle a bien acquis l’appartement constituant le lot de copropriété n° A11 de l’immeuble sis [Adresse 3] à LYON (69002).

Le procès-verbal de livraison avec réserves et les procès-verbaux de constat versés aux débats rendent vraisemblables l’existence des désordres et malfaçons évoqués et l’implication éventuelle de la SAS [Localité 10] ST EXUPERY – BELLECOUR dans leur survenance.

Pour s’opposer à la demande, la SAS LYON ST EXUPERY – BELLECOUR avance qu’elle serait dépourvue de motif légitime en ce que toute action au fond de la SCI BORETIM à son égard serait frappée de forclusion, en application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, dès lors que les désordres dénoncés étaient apparents lors de la prise de possession du bien et que la Demanderesse n’a pas intenté d’action en justice dans le délai d’un an à partir de la livraison.

D’une part, les articles et jurisprudences cités par la SAS [Localité 10] ST EXUPERY – BELLECOUR concernent la vente d’immeuble construire et en particulier à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, alors que le contrat conclu entre les parties est une vente d’immeuble à rénover, de sorte que ses contestations sont mal fondées en droit.

D’autre part, il est constant que les désordres et non-conformités apparents à la livraison ou apparus dans le mois l’ayant suivie, qui n’ont pas été dénoncés dans ce même délai, au regard de la date du courrier du 25 juin 2019, ne peuvent donner lieu à une action sur le fondement de la garantie des désordres apparents.

De même que l’action fondée sur cette même garantie et qui concernerait les vices et défauts de conformité réservés serait forclose.

Pour autant, la SAS [Localité 10] ST EXUPERY – BELLECOUR ne rapporte pas la preuve du fait que toute action à son encontre serait manifestement irrecevable.

Premièrement, il n’est pas démontré que tous les désordres décrits dans les procès-verbaux de constat des 11 septembre 2019 et 16 août 2023 aient été apparents à la livraison ou soient apparu dans le délai d’un mois de l’article L. 262-3 du code de la construction et de l’habitation.

Or, la responsabilité de la SAS [Localité 10] ST EXUPERY – BELLECOUR peut être recherchée pour les dommages intermédiaires qui, apparus après l’expiration dudit délai, ne relèveraient pas de la garantie décennale, ni de la garantie biennale des constructeurs, ceci pendant un délai de dix ans à compter de la réception des travaux.

Deuxièmement, si les désordres énumérés dans ces pièces peuvent apparaître bénins, il n’est pas exclu qu’il s’agisse de manifestations de vices de construction plus importants, de nature à porter atteinte à la solidité des travaux réalisés par la SAS [Localité 10] ST EXUPERY – BELLECOUR, ou à les rendre impropres leur destination.

En outre, le caractère apparent d’un désordre, de nature à priver l’acquéreur de toute action contractuelle de droit commun à l’encontre du vendeur d’immeuble à rénover, est sans incidence sur la possibilité d’exercer à son encontre une action fondée sur la garantie décennale.

De surcroît, dès lors que seuls les travaux mentionnés à l’alinéa premier de l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation sont soumis aux garantis des articles L. 262-2 et L. 262-3 du même code, les dommages dénoncés par la SCI BORETIM, et qui se seraient révélés après l’expiration du délai d’un mois ayant commencé à courir à compter de la livraison, pourraient relever de la garantie des vices cachés du vendeur, découlant des articles 1641 et suivants du code civil.

Troisièmement, s’il est erroné de soutenir, comme s’y emploie la SCI BORETIM, que la reconnaissance de l’existence des vices par la SAS LYON ST EXUPERY – BELLECOUR serait de nature à avoir interrompu un délai d’action ayant la nature de délai de forclusion, le courrier du conseil de cette dernière, daté du 24 janvier 2020, par lequel elle a indiqué missionner des entreprises aux fins de remédier à certains désordres, a pu faire naître à son égard une obligation contractuelle.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à la SCI BORETIM d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Enfin, il est rappelé que le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission de l’expert (Civ. 1, 26 novembre 1980, 79-13.870), de sorte qu’il arrête librement les termes de la mission qui lui est confiée, en rapport avec les prétentions des parties, sans être tenu de suivre les propositions qu’elles ont formulées.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de la SCI BORETIM et d’ordonner une expertise judiciaire.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, la SCI BORETIM sera provisoirement condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SCI BORETIM, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Madame [P] [T]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Port. : 06 65 29 43 02

Mèl : [Courriel 9]

inscrite sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 10], avec pour mission de :

1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

2 se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 12], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

4 indiquer avec précision, pour les travaux litigieux, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, de les coordonner et de contrôler leur exécution ; s’il y a lieu, inviter les parties à appeler en cause immédiatement les locateurs d’ouvrage qui lui paraissent concernés par les travaux litigieux ;

5 donner tout élément factuel utile pour apprécier l’éventuelle réception expresse ou tacite de l’ouvrage et sur la date de livraison des travaux ;

6 vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités allégués par la SCI BORETIM uniquement dans ses conclusions et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

7 dire, pour chacun des désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités éventuellement constatés, s’il :

7.1 affecte des travaux réalisés directement ou indirectement par DEFENDEUR1 et décrits dans la notice descriptive ;

7.2 était apparent, au regard de la qualité et des compétences du maître de l’ouvrage, lors de la réception de celui-ci ;

7.3 a fait l’objet de réserves lors de la réception et, dans l’affirmative, préciser si ces réserves ont été levées, à quelle date et par quelle entreprise ;

7.4 est apparu dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’il a fait l’objet d’une notification avant l’expiration de ce délai ;

7.5 était apparent ou non dans ses causes, son ampleur et ses conséquences, pour un acheteur normalement prudent et diligent, mais dépourvu de compétences techniques particulières, lors de la prise de la livraison des travaux, ou encore s’il est apparu dans le mois ayant suivi la livraison ;

7.6 a fait l’objet d’une dénonciation lors de la livraison des travaux ou postérieurement et, dans l’affirmative, préciser à quelle date et, si des travaux de reprise ont été réalisés, à quelle date et par quelle entreprise ;

7.7 compromet la solidité de l’ouvrage ou, si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, il le rend impropre à sa destination ;

7.8 compromet la solidité des éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

8 rechercher l’origine, les causes et l’étendue des désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés ;

9 dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une faute de direction ou de surveillance des travaux, de l’absence de respect des règles de l’art, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou dans l’exploitation des ouvrages, ou de toute autre cause ;

10 donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

11 décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

12 indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SCI BORETIM, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

13 s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

14 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SCI BORETIM devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 30 septembre 2025 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement la SCI BORETIM aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

REJETONS la demande de la SCI BORETIM fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10], le 08 juillet 2025.

Le Greffier Le Président