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DOSSIER : N° RG 24/00094 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUKU

JUGEMENT DU: 18/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

Etablissement public [Localité 7] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christine TEISSEYRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

SAS BH COIFFURE représentée par son gérant Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 257

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 31 Janvier 2025et plaidoirie du 14 Octobre 2025

En présence de Charlotte [C], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 6] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 7] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 5], à [Localité 7].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 5].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 7] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 7] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un local commercial constituant le lot 52 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 9]. parcelle [Cadastre 4] BN [Cadastre 1], dans lequel la SAS BH COIFFURE exerce son activité commerciale.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue, le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 7] MÉTROPOLE a saisi la juridiction de céans, selon la procédure d’urgence, suivant acte du 23 décembre 2024.

Le transport sur les lieux s’est déroulé, le 31 janvier 2025, à l’issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 1 000 euros a été rendu, le 11février suivant.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l’indemnité globale revenant à la SAS BH COIFFURE, à la somme de 7 560 euros, tous préjudices confondus, comprenant :

Indemnité principale : 7 200 euros

Indemnité de remploi : 560 euros

Rejeter toutes prétentions contraires.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation d’une indemnité d’éviction de 16 164 euros dont une indemnité de remploi de 770 euros.

La SAS BH COIFFURE invite la juridiction à :

A titre principal :

Constater son droit au relogement,

Renvoyer les parties à s’entendre pour l’attribution du local coiffure dans le nouveau centre commercial,

Condamner [Localité 7] MÉTROPOLE à l’indemniser au titre de la privation de jouissance de son local, jusqu’à l’obtention du local, à hauteur de 1 147 euros par mois,

A titre subsidiaire :

Condamner [Localité 7] MÉTROPOLE à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 77 406,15 euros, à savoir :

À titre principal, pour la perte du fonds de commerce : 50 910 euros

À titre accessoire :

· Pour l’indemnité de remploi : 12 727,50 euros

· Pour le remboursement des frais d’installation : 9 608 euros

· Pour l’indemnité de déménagement : 2 000 euros

· Pour les frais de licenciement : 160,65 euros

· Pour le trouble aux conditions de vie : 2 000 euros

Condamner [Localité 7] MÉTROPOLE en sa qualité de demandeur aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

Juger que les dépens seront recouvrés directement par Corine CABALET conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamner [Localité 7] MÉTROPOLE à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Vu les conclusions de [Localité 7] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de la SAS BH COIFFURE, régulièrement représentée,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, a juridiction renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien sous déclaration d’utilité publique est un local commercial, propriété de l’indivision [P], correspondant au lot 52 de l’immeuble anciennement soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 8] :

Lot 52 – Nature : commerciale – Entrée : 1 – Bâtiment : 1 – Superficie : 20 m² – Tantièmes en 17665èmes : 254

A usage de salon de coiffure, il est situé à l’arrière de la dalle commerciale et se compose d’une pièce principale de 17 m².

La SAS BH COIFFURE l’exploite conformément à bail commercial du 1er octobre 2023, avec prise d’effet au 1er mai 2023, pour un loyer annuel HT de 7 200 euros.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 7] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme date de référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 7], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Les droits que la SAS BH COIFFURE tenait de son bail se sont donc éteints le 4 juin 2024.

Il convient dès lors de fixer le montant des indemnités lui revenant en réparation du préjudice subi du fait de l’obligation qui lui est faite de cesser son activité dans le local exproprié.

Sur la demande de réparation en nature par l’attribution d’un local de remplacement et l’allocation d’une indemnité pour privation de jouissance d’un local dans l’attente de l’attribution d’un nouveau lieu par l’autorité expropriante,

Au visa de l’article L. 322- 12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités sont fixées en euros. Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement d’indemnité, offrir au commerçant évincé un local équivalent situé dans la même agglomération.

De plus, dans le cadre d’une opération d’aménagement, les articles L. 314-2 et L. 314-5 du code de l’urbanisme prévoient, au profit de celui-ci, un droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature dans le périmètre de l’opération.

Il résulte de ces dispositions que le commerçant évincé dispose, non d’un droit à l’octroi d’un nouveau local dans le périmètre de l’opération, mais seulement d’un droit de priorité pour l’attribution d’un local, de même nature, compris dans l’opération.

Au cas présent, [Localité 7] MÉTROPOLE indique de manière documentée que le futur centre commercial comprendra 6 cellules commerciales réservées aux activités suivantes :

Boucherie : 120,35 m²

Boulangerie : 146,38 m²

Salon de coiffure : 67,19 m²

Supérette : 292,27 m²

Restauration 1 : 88,53 m²

Restauration 2 : 83,96 m²

Le transport sur les lieux a permis de constater que la société défenderesse a pour activité la coiffure.

Pour autant, celle-ci se déroule dans un local de 20 m² tandis que le nouveau lot « coiffure » est d’une superficie trois fois plus grande, de sorte que ce nouveau local ne peut être considéré comme de même nature, au sens des dispositions citées, que celui exproprié.

De plus, il est apparu des débats d’audience que le président de la SAS BH COIFFURE n’était pas titulaire, à ce jour, des qualifications professionnelles aux fins d’exploiter la nouvelle cellule commerciale.

Enfin, les futurs locaux ont été proposés à la location, via un appel à candidatures lancé par l’Agence nationale pour la cohésion des territoires (ANCT), propriétaire des locaux, en charge de leur gestion locative.

L’appel à candidature invitait les intéressés à déposer leur dossier avant le 7 janvier 2025.

La SAS BH COIFFURE est restée inactive.

Aussi, un occupant a été désigné, lequel a signé un bail, le 28 août 2025, avec remise des clés le même jour.

Dans ces conditions, la prétention de la SAS BH COIFFURE sera rejetée.

Par suite, la demande d’allocation d’une indemnité pour privation de jouissance d’un local dans l’attente de l’attribution d’un nouveau lieu par l’autorité expropriante devient sans fondement.

Sur l’indemnité principale,

Le commerçant évincé du fait d’une expropriation bénéficie, de principe, d’une indemnité principale dont le montant est égal à la valeur du fonds de commerce.

Au cas présent, il apparaît que, dans un premier temps, la société BH COIFFURE a communiqué un bilan financier pour l’exercice clos en 2024 portant « rapport avec refus d’attester » sur chaque bas de page.

En cours de procédure, le 12 août 2025, elle a déposé tardivement auprès de l’administration fiscale ses comptes annuels pour l’exercice 2024, mentionnant un chiffre d’affaires de 15 128 euros et un déficit d’exploitation de 874 euros.

Puis, une déclaration rectificative a été souscrite, le 8 septembre suivant, concernant un exercice de 18 mois, allant du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024, portant le chiffre d’affaires à la somme de 36 653 euros HT, avec un résultat d’exploitation de 20 651 euros.

Enfin, la défenderesse indique que : « Afin de maintenir un service de qualité pour une clientèle en croissance constante, il a embauché un salarié, Monsieur [X] [Z], en contrat à durée indéterminé à partir du 10 décembre 2024, soit quelques mois avant le début de la procédure d’expropriation ».

Pour autant, les documents comptables fournis en pièces n° 1 en défense, concernant cette fois-ci , la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024, ne font état d’aucune rémunération versée dans la rubrique « Salaires et traitements » du compte d’exploitation de la liasse fiscale n° 2053.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la sincérité des comptes produits en défense est sujet à caution. Par suite, ils ne seront pas retenus par la juridiction.

En conséquence, toutes les méthodes d’évaluation du fonds proposées par les parties fondées sur les éléments comptables de l’entreprise sont inopérantes.

[Localité 7] MÉTROPOLE suggère d’évaluer le bien à hauteur de 7 200 euros, correspondant au montant annuel du loyer.

La juridiction retiendra cette valorisation.

Il s’ensuit une indemnité principale de 7 200 euros à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 560 euros proposée par l’autorité expropriante.

Sur l’indemnité visant au remboursement des frais d’installation,

La SAS BH COIFFURE expose que, lorsque son président, Monsieur [G] [E], a pris à bail le local, le 13 octobre 2023, il a effectué des travaux d’aménagement (bacs à shampoing, installation électrique à chaque fauteuil /miroir, etc.) pour lesquels il entend se faire indemniser. Il souligne que le bilan comptable laisse apparaître en immobilisations corporelles un montant de 9 608 euros.

Pour autant, la société ne fournit aucune facture à l’appui de ses revendications, étant rappelé que les éléments comptables qu’elle produit ne sont pas de nature à convaincre la juridiction.

Ajoutant à cette suspicion d’irrégularité, force est de relever que ces installations immobilisées depuis 2023, selon les dires en défense, n’ont fait l’objet d’aucune dotation aux amortissements dans la liasse fiscale communiquée en pièce n° 1, comme il se devrait selon les règles comptables.

La demande sera rejetée.

Sur l’indemnité pour frais de déménagement,

A ce titre la société revendique l’allocation d’une somme de 2 000 euros.

Faute de produire le moindre justificatif, elle sera déboutée de sa prétention.

Sur l’indemnité pour licenciement du salarié,

La société revendique l’allocation d’une somme de 165,65 euros de ce chef de préjudice.

Cette somme sera admise sur production d’une pièce pertinente émanant d’un organisme social.

Sur l’indemnité pour trouble aux conditions de vie du dirigeant,

La SAS BH COIFFURE réclame, au titre du préjudice commercial accessoire, l’allocation d’une indemnité liée au trouble aux conditions de vie de son président, Monsieur [G] [E], à hauteur de 2 000 euros.

Il est constant qu’une société formée en SAS est une société de capitaux (L. 227-1 et L. 227-2 du code de commerce) et non de personne.

Aussi, Monsieur [G] [E] est juridiquement hors cause en la présente action.

La demande sera donc rejetée pour irrecevabilité au sens de l’article 122 du code de procédure civile, étant relevé que, suivant l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, tandis quel’intéressé ne justifie pas, conformément aux règles de droit, le préjudicie allégué.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

Il n’y a pas lieu au prononcé d’une indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

FIXE le montant de l’indemnité globale revenant à la SAS BH COIFFURE, à la somme de 7 560 euros, tous préjudices confondus, comprenant :

Indemnité principale : 7 200 euros

Indemnité de remploi : 560 euros

JUGE que [Localité 7] MÉTROPOLE sera tenu au paiement d’une indemnité pour licenciement du salarié de la SAS BH COIFFURE à hauteur de 165,65 euros, sur production d’une pièce pertinente émanant d’un organisme social,

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION