Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 g, 11 mars 2025, n° 23/00951

TJ Lyon 11 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des appels de fonds
Le tribunal a constaté que les appels de fonds avaient bien été adressés et que le non-paiement a entraîné l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande car la résolution de la vente a déjà été constatée par l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Prévision contractuelle d'indemnité en cas de résolution
Le tribunal a jugé que la résolution de la vente justifie le versement de l'indemnité prévue au contrat.
Rejeté
Clause contractuelle sur les intérêts de retard
La cour a rejeté cette demande car la vente a été résolue, libérant ainsi Monsieur [T] [P] de l'obligation de paiement.
Rejeté
Demande de délais de paiement pour raisons financières
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que Monsieur [T] [P] n'a pas fourni de justificatifs suffisants de sa situation financière.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé que l'équité commande d'accorder une somme à la SCCV pour couvrir ses frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 9 cab 09 g, 11 mars 2025, n° 23/00951
Numéro(s) :	23/00951
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle COHADE-BARJONSara MALDERAAnne DE RICHOUFFTZ

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 G

R.G N° : N° RG 23/00951 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XSFP

Jugement du 11 Mars 2025

N° de minute

Affaire :

SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE

M. [T] [P]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Anne DE RICHOUFFTZ – 2041

M^e Sara MALDERA – 3111

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 11 Mars 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 26 Septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 14 Janvier 2025 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Anne DE RICHOUFFTZ, avocat au barreau de LYON et M^e Isabelle COHADE-BARJON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [T] [P]

né le 16 Juin 1972 à [Localité 10] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

représenté par M^e Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 septembre 2021 publié le 13 octobre suivant au service de la publicité foncière de Lyon 1er, la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE a vendu en état futur d’achèvement à [T] [P] les lots 405, 443, 706 du bâtiment 5, dépendants du volume 4 d’un ensemble immobilier à édifier situé à [Localité 6], [Adresse 9], [Adresse 7], [Adresse 8]. Cette vente était conclue moyennant le prix total de 498.000 euros, payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, dans les huit jours de la réception de la lettre simple adressée par le vendeur notifiant à l’acquéreur la réalisation des évènements rendant chaque fraction du prix exigible.

Les parties ont inséré à l’acte plusieurs articles prévoyant, en cas de non paiement d’une échéance à son terme, des intérêts de retard de 1 % ainsi que la résolution de plein droit du contrat. En cas de résolution, une indemnité était due par la partie à laquelle cette résolution était imputable.

Le 24 octobre 2022, la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE a fait délivrer à [T] [P] un commandement de payer un certain nombre de sommes au titre d’échéances impayées.

Par exploit du 2 février 2023, la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE a fait assigner [T] [P] devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat ou à défaut le prononcé de la résolution judiciaire ainsi que sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 mars 2024, la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE sollicite :

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente du 30 septembre 2021,Le prononcé de la résolution de la vente,La publication de la décision à intervenir auprès du service de la publicité foncière de Lyon 1er,La condamnation de [T] [P] à lui verser les sommes de :*49.800 euros au titre de l’indemnité prévue en cas de résolution à l’article 6 du contrat,

*62.748 euros au titre des intérêts de retard prévue à l’article 3 du contrat, arrêtés au 10 juillet 2023 et à réactualiser au jour du jugement à intervenir,

*6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer du 24 octobre 2022, ainsi que l’ensemble des frais et droits exposés par le demandeur au titre des formalités d’enregistrement et de publication de l’assignation et de la résolution de la vente auprès du service de publicité foncière de Lyon 1er.

A titre principal, pour conclure au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE invoque les articles 1103 et 1601-3 du code civil et L261-13 et L261-14 du code de la construction et de l’habitation et le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat qu’elle a fait délivrer à [T] [P], en vain. En réponse aux moyens adverses, elle affirme avoir adressé à l’acquéreur les appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux dans les conditions prévues au contrat et ajoute qu’il ne peut contester les avoir reçus au plus tard les 14 janvier et 1er mars 2022, ce qu’il n’a d’ailleurs pas fait dans ses courriels des 5 et 13 mai et 9 juin 2022.

A titre subsidiaire, la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE s’appuie sur l’article 1227 du code civil pour conclure au prononcé de la résolution judiciaire du contrat au motif que l’acquéreur a multiplié les impayés.

S’agissant enfin des sommes qu’elle réclame, la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE invoque les articles 6 et 3 du contrat de vente et soulève les mêmes moyens de fait qu’au soutien de ses demandes de résiliation, tenant à l’envoi des appels de fonds. En réponse aux demandes de réduction adverses, elle rappelle que les stipulations contractuelles sont conformes aux articles L261-14 et R261-14 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et que [T] [P] les a acceptées, et ajoute que le pouvoir de modération du juge est limité par le montant du préjudice effectivement subi par le créancier, consistant en l’espèce dans l’obligation qui lui incombe de fait de financer elle-même le bien faute de pouvoir le revendre. Enfin, elle estime que l’attitude dilatoire adoptée par [T] [P] exclut de modérer ces clauses pénales.

Pour s’opposer à la demande adverse de délais de paiement, la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE invoque la mauvaise foi dont [T] [P] a fait preuve tout au long de la procédure et l’absence de justificatif en français de sa situation financière.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 décembre 2023, [T] [P] sollicite :

1/ à titre principal : le rejet des demandes adverses,

2/ à titre subsidiaire :

La diminution de l’ensemble des indemnités confondues à 500 euros,L’octroi de délais de paiement sur 24 mois,La condamnation de la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

A titre principal, pour conclure au rejet des demandes adverses, [T] [P] se fonde sur les articles 1103 du code civil et 9 du code de procédure civile et affirme que la preuve de la notification par la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE de la survenance des évènements rendant exigibles chaque portion du prix n’est pas rapportée. Il en déduit que non seulement les demandes en résiliation mais aussi les demandes en paiement doivent être rejetées.

A titre subsidiaire, il invoque l’article 1231-5 du code civil pour conclure à la modération de la clause pénale au motif que la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE ne démontre pas l’existence d’un préjudice et à la modération des intérêts de retard au motif que ceux-ci représentent 10 % du prix de vente en avril 2023. Il précise n’avoir pu débloquer les fonds sur lesquels il comptait pour régler le prix de vente.

Enfin, il sollicite des délais de paiement sur deux années sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il affirme que son salaire s’élève à 3.193 euros par mois et qu’il a deux enfants à charge, et souligne que le créancier est un grand promoteur immobilier dont la situation économique n’est pas menacée.

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 septembre 2024. Évoquée à l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars suivant par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort de l’acte signé par les parties que celles-ci ont prévu qu’en cas de défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l’acquéreur et indiquant l’intention du vendeur de se prévaloir de ladite clause. Le même article précise que l’acquéreur pourra, pendant un délai d’un mois, demander en justice l’octroi d’un délai supplémentaire suspendant les effets de la clause résolutoire, qui serait réputée ne jamais avoir joué en cas de libération de la dette par l’acquéreur dans les conditions déterminées par le juge. Le paragraphe intitulé « paiement du prix » détaille les étapes de la construction rendant exigibles telle ou telle fraction du prix (achèvement des blindages, achèvement des fondations, etc.).

Le commandement de payer délivré le 24 octobre 2022 vise quatre appels de fonds qui seraient demeurés impayés :

L’appel « achèvement des blindages » correspondant à une fraction du prix d’un montant de 99.600 euros,L’appel « achèvement des fondations » correspondant à une fraction du prix d’un montant de 74.700 euros,L’appel « achèvement plancher bas RDC », correspondant à une fraction du prix d’un montant de 74.700 euros,L’appel « achèvement plancher haut deuxième étage », correspondant à une fraction du prix d’un montant de 74.700 euros.

Il n’est pas contesté que [T] [P] n’a pas réglé ces appels de fonds. Toutefois, il appartient à la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE de démontrer qu’elle les lui a adressés, afin que le délai de huit jours prévu au contrat ait pu commencer à courir.

Les courriers datés des 15 octobre 2021, 22 novembre 2021, 28 février 2022, et 4 novembre 2022 que la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE produit sont insuffisants à en rapporter la preuve, faute d’être accompagnés d’une preuve d’envoi. En revanche, les courriels des 14 janvier et 1er mars 2022 comportant en pièce jointe les appels de fonds blindages et fondations, plancher bas RDC et plancher haut deuxième étage permettent d’établir que ces appels lui ont bien été adressés.

En conséquence, en l’absence de règlement des sommes correspondant à ces appels de fonds au plus tard le 22 janvier 2022 pour les appels de fonds joints au courriel du 14 janvier 2022 et le 9 mars pour les appels de fonds joints à ce second courriel, la clause résolutoire prévue au contrat est acquise.

Sur les sommes dues par [T] [P]

Sur les intérêts de retard

Le contrat conclu par les parties prévoit que toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier.

L’acquisition de la clause résolutoire a pour effet de libérer [T] [P] du paiement du prix de vente, la vente étant résolue.

En conséquence, la demande de la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE sera rejetée.

Sur l’indemnité de résolution

L’acte de vente prévoit que « la résolution de la vente pour quelque cause qu’elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d’une indemnité égale à 10 % du prix. Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi ».

La résolution de la vente résulte incontestablement du non paiement par [T] [P] des sommes correspondant aux appels de fonds que la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE lui a notifiés par courriels des 14 janvier et 1er mars 2022.

[T] [P] ne démontre ni même n’allègue avoir sollicité des délais de paiement dans le délai d’un mois ouvert par la délivrance du commandement de payer malgré la possibilité qui lui était offerte par l’acte de vente. En outre, conformément à ce qu’il rappelle dans ses conclusions, aucune condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt n’était stipulée à l’acte, or il ne produit aucun élément susceptible d’expliquer la raison pour laquelle les prétendues sommes sur lesquelles il comptait pour payer le prix de vente n’ont pas été mises à sa disposition.

Si conformément à ce que soutient [T] [P] le juge dispose d’un pouvoir de modération des clauses pénales, il convient de rappeler que ces clauses ne sont entrées dans le champ contractuel que parce que les deux parties les ont acceptées et que le bénéfice de cette modération n’est pas dû au débiteur en tout état de cause, qui ne peut, pour l’invoquer, se contenter de rappeler sa qualité de particulier face à un professionnel. En l’absence de règlement d’une quelconque somme et de production d’une quelconque pièce susceptible d’expliquer sa carence, la demande de [T] [P] tendant à réduire l’indemnité prévue contractuellement sera rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, au soutien de sa demande [T] [P] se borne à produire un seul et unique bulletin de salaire daté du mois d’octobre 2023, soit près d’un an avant la clôture de la procédure, sans l’accompagner d’un seul justificatif de ses charges.

Dans ces conditions, sa demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [T] [P], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, incluant le commandement de payer du 24 octobre 2022 et les frais de publication au service de publicité foncière tant de l’acte de vente que de l’assignation et de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner [T] [P] à la somme de 1.200 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONSTATE, au 22 janvier 2022, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de vente dressé le 30 septembre 2021 par Maître [S] [U], notaire à [Localité 5],

CONDAMNE [T] [P] à verser à la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE la somme de 49.800 euros au titre de l’indemnité de résolution, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande relative au taux d’intérêts de 1% ,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE [T] [P] à verser à la SCCV ALBIZZIA LYON CONFLUENCE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [T] [P] aux dépens, incluant le commandement de payer du 24 octobre 2022 et les frais d’enregistrement et de publication au service de publicité foncière tant de l’acte de vente que de l’assignation et de la présente décision,

DIT que la présente décision sera publiée au service de la publicité foncière,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE