TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/16014

N° Portalis 352J-W-B7F-CVW2H

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

16 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Avril 2024

DEMANDERESSE

Société GALERIES DRANCEENNES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0107

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 4] BAG

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0497

Décision du 04 Avril 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 21/16014 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW2H

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Pauline LESTERLIN, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024. Puis, le délibéré a été prorogé au 11 avril 2024.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS

Suivant acte sous seing privé du 13 octobre 2016, la société GALERIES DRANCEENNES a consenti un bail commercial à la société [Localité 4] BAG, portant sur le local n°86, dépendant du Centre Commercial [Localité 4] AVENIR, sis à [Adresse 5], pour dix ans du 1er juillet 2016 au 30 juin 2026.

Ce contrat était consenti pour une activité de vente de maroquinerie, bagagerie, diffusant les marques LANCEL, LE TANNEUR, SOCO, SAMSONITE, DELSEY, TEXIER, POURCHET, GERARD HENON, le tout sous l’enseigne LUCKY BAG, moyennant un loyer minimum garanti de 35.000 euros par an en principal, outre un loyer variable de 8% sur le chiffre d’affaires HT du preneur.

Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 octobre 2020, le bailleur a mis en demeure la société [Localité 4] BAG d’avoir à régler la somme de 8.010,73 euros.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 5 juillet et 28 septembre 2021, le bailleur a mis en demeure la société [Localité 4] BAG d’avoir à régler la somme de 39.892,52 euros TTC puis 34.654,63 euros TTC.

Une sommation a également été délivrée à la société [Localité 4] BAG par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2021 pour un montant de 45.130,60 euros en principal.

Par acte du 17 novembre 2021, une saisie conservatoire a été pratiquée sur les comptes bancaires du preneur en vertu des dispositions de l’article L 511-2 du code de procédure civile d’exécution entre les mains du LCL CREDIT LYONNAIS, qui s’est avérée fructueuse, le solde présentant un crédit de 38.257,17 euros. La saisie a été dénoncée à la société locataire le 23 novembre 2021. La mainlevée a été ordonnée par jugement du 7 juillet 2022 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny.

Par acte du 16 décembre 2021, la société GALERIES DRANCEENNES a assigné la société [Localité 4] BAG devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant sa condamnation au paiement des sommes contractuellement dues, soit 28.486,96 euros TTC, suivant comptes arrêtés au 31 décembre 2021 inclus.

La société [Localité 4] BAG a constitué avocat mais n’a pas conclu en réponse.

La clôture des débats a été ordonnée le 9 mars 2023.

Postérieurement à la clôture, la société [Localité 4] BAG a fait valoir un problème informatique de son avocat pour justifier l’absence de conclusions et a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, demande à laquelle il a été fait droit par un jugement du 7 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 2 janvier 2024, la société GALERIES DRANCEENNES demande au tribunal de :

Débouter la société [Localité 4] BAG de l’ensemble de ses demandes, Dire et juger que les demandes de la société GALERIES DRANCEENNES sont recevables et bien fondées, y faisant droit, Condamner la société [Localité 4] BAG au paiement de la somme de 30.676,70 euros TTC, due suivant comptes arrêtés au 31 décembre 2023 inclus ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation et les frais de la saisie conservatoire, conformément à l’article L 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 8 décembre 2023, la société [Localité 4] BAG demande au tribunal de :

DEBOUTER la société GALERIE DRANCEENNE de ses demandes, CONDAMNER la société GALERIE DRANCEENNE au paiement à la société [Localité 4] BAG d’une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ; A titre subsidiaire,

ACCORDER à la société [Localité 4] BAG, un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la demanderesse et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ; ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, manifestement incompatible avec la nature de l’affaire, En tout état de cause,

CONDAMNER la société GALERIES DRANCEENES à payer à la société [Localité 4] BAG la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER la société GALERIES DRANCEENES en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP HB ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ; L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 janvier 2024.

MOTIFS

Sur l’exigibilité des loyers échus pendant la période de crise sanitaire

Au soutien du débouté de la demande en paiement, la société [Localité 4] BAG fait valoir que les loyers exigés correspondent à la période du 30 janvier au 18 mai 2021 ; que les arrêts rendus par la 3e chambre civile de la cour de cassation le 30 juin 2022 ne s’appliquent pas à la situation des locaux, situés au centre d’un centre commercial ; qu’en l’espèce, en raison de la superficie du centre commercial de plus de 10.000 à 20.000 m2, le local litigieux a été concerné par une fermeture administrative pendant la période du 3e confinement ; qu’en outre, ces fermetures administratives n’avaient plus un caractère national mais ont été adoptées au cas par cas en fonction de la situation sanitaire de chaque région ; qu’il ne saurait donc être considéré que la mesure de fermeture administrative était « générale » et « sans lien » avec la destination du local loué ; qu’il s’agissait au contraire d’une mesure locale, portant directement sur le centre commercial, en raison de sa superficie et non de l’activité du preneur ; que la Cour de cassation n’a pas pris position sur la situation des centres commerciaux ; que le bailleur de centre commercial a été directement et personnellement visé par la mesure de fermeture administrative du centre et a eu un comportement actif dans la mise en œuvre de cette fermeture, en organisant la fermeture des accès et en communiquant auprès des commerçants ; qu’étant rappelé que l’obligation de délivrance du bailleur porte sur les parties communes du centre commercial, l’inexécution, même non fautive, de l’obligation de délivrance est constituée et le preneur est fondé à faire valoir l’exception d’inexécution ; que d’un point de vue strictement matériel, le bailleur, sur lequel repose la charge de la preuve, n’apporte aucune preuve de la délivrance effective des locaux, notamment de leur accessibilité pendant les périodes de fermeture.

En réponse, la société GALERIES DRANCEENNES fait valoir que la situation géographique du local importe peu dans l’analyse des arrêts adoptés par la Cour de cassation ; qu’en outre, les commerces essentiels sont demeurés ouverts, même dans les grands centres commerciaux et que par conséquent, contrairement à ce qu’affirme le preneur, les parties communes du centre commercial n’ont jamais été interdites d’accès ; que les sommes demandées sont donc exigibles.

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1231-1 du code civil et 1719 du même code, un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux.

En l’espèce, le locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis à elle par la bailleresse en exécution du bail les liant, lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés.

En revanche, le locataire fait valoir que la fermeture administrative subie du 30 janvier au 18 mai 2021 est due à la superficie totale du centre commerciale et non à l’activité exercée par le preneur, est une mesure locale prise à l’échelle de la région et que le défaut de délivrance est caractérisé dès lors que mêmes les parties communes du centre commercial, partie intégrante de l’assiette du bail, n’étaient pas libres d’accès.

Il ressort cependant de la réglementation en vigueur au cours de la période litigieuse que la fermeture administrative subie est bien due à l’activité exercée par le preneur, qualifiée de non essentielle, et non uniquement à la superficie totale du centre commercial. Par ailleurs, la société [Localité 4] BAG ne rapporte nullement la preuve que la fermeture administrative subie résulte d’une décision à l’échelle régionale et non nationale, en produisant par exemple l’arrêté préfectoral ni que les parties communes du centre commercial étaient également inaccessibles.

En tout état de cause, peu important ces considérations, la société [Localité 4] BAG ne rapporte pas la preuve que l’interdiction pour le public d’accéder aux locaux litigieux résulte d’une volonté unilatérale du bailleur, le seul fait d’avoir mis à exécution les arrêtés préfectoraux, en interdisant partiellement l’accès au centre commercial ne pouvant être reproché au bailleur.

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société [Localité 4] BAG du fait des mesures de police administratives, peu importe qu’il s’agisse des autorités locales ou nationales, prévoyant la fermeture des commerces non-essentiels uniquement, tous les commerces du centre commercial litigieux n’ayant donc pas été concernés, ne résulte donc pas d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société [Localité 4] BAG est donc mal fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution et d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période susvisée. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera donc rejeté.

Sur les sommes dues par la société [Localité 4] BAG

Il ressort du décompte actualisé au 23 octobre 2023, que la somme due à cette date est de 30.676,70 euros.

Il ressort également des pièces versées que la société [Localité 4] BAG a été régulièrement destinataire d’avis d’échéances et de mises en demeure au titre des arriérés dus.

La société [Localité 4] BAG conteste la somme sollicitée par la bailleresse, faisant valoir que seule la somme de 19.031,47 euros serait due au jour de ses écritures, correspondant strictement aux loyers contestés et qu’en outre, après la déduction du montant de blocage de saisie pour la somme de 14.736,21 euros, le montant de la dette au 24 octobre 2023 s’élève à la somme de 4.295,26 euros, y compris les loyers du 4e trimestre 2023, comme en atteste son expert comptable le 24 octobre 2023.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, c’est à la partie, qui invoque des faits au soutien de ses prétentions, de les prouver.

En application de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société [Localité 4] BAG se contente de produire une attestation de son expert-comptable, datée du 24 octobre 2023, soit un jour après l’historique de compte produit aux débats, ce qui explique partiellement le décalage entre la somme demandée et la somme reconnue par la preneuse, le montant résultant de la saisie n’ayant pas encore été imputé sur le solde de la dette.

Cependant, pour le surplus, la société [Localité 4] BAG ne détaille nullement les éventuellement versements non imputés par le bailleur et ne rapporte aucunement la preuve que la dette « s’élève tout au plus à la somme de 19.031,47 euros ».

Par conséquent, le tribunal fait donc droit à la demande en paiement à hauteur de la somme de 30.676,70 euros, arrêtée au 23 octobre 2023, en deniers ou quittances, sous réserve de l’imputation ultérieure de sommes payées par la société [Localité 4] BAG, notamment par le biais de la saisie ou à charge pour la société [Localité 4] BAG de produire les justificatifs de paiements, non imputés.

Sur les délais de paiement

La société [Localité 4] BAG sollicite des délais de paiement, faisant valoir qu’elle se trouve dans une situation financière difficile à la suite de la pandémie du COVID-19 et qu’elle présente toutes les garanties pour désintéresser le bailleur : règlement du loyer régulier avant la crise sanitaire, maintien du règlement des loyers non contestés durant la crise sanitaire, obtention d’un prêt garanti par l’état à hauteur de 100.000 euros et bénéfice du fonds de solidarité, dépôt de garantie à hauteur de trois mois de loyer entre les mains du bailleur, solde bancaire créditeur démontré par la saisie conservatoire.

En réponse, le bailleur s’oppose à la demande de délais de paiement faisant valoir que la saisie conservatoire partiellement fructueuse démontre que le preneur est parfaitement capable de régler sa dette ; qu’il a tout simplement refusé de procéder au paiement, ce qui démontre sa mauvaise foi.

En application de l’article 1343-5 du code civil, «Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues».

En l’espèce, le tribunal constate que la société [Localité 4] BAG justifie de sa situation financière obérée à la suite de la crise sanitaire et des garanties dont elle dispose pour assurer le règlement effectif de la dette. Par ailleurs, le solde bancaire de la société [Localité 4] BAG connu à l’occasion de la saisie conservatoire permet de confirmer que le preneur dispose de fonds qu’il pourra affecter au règlement des loyers.

Cependant, la société [Localité 4] BAG a déjà bénéficié de fait de près de trois années de délais de paiement lui permettant ainsi à la date du jugement de faire face à sa dette de loyers en six mensualités, la première mensualité étant due le 1er jour du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité emportera exigibilité de l’entierté de la somme.

Sur la demande de dommages et intérêts en raison de la saisie abusive

La société [Localité 4] BAG fait valoir que la saisie conservatoire exercée le 12 octobre 2023 est abusive en raison de la proximité de la date des plaidoiries, privant de facto le preneur de la possibilité de contester la saisie réalisée et intégrant la totalité du 4e trimestre 2023, pourtant exigible au 1er octobre 2023, alors que le loyer d’octobre 2023 avait été réglé le 1er octobre 2023 et alors qu’elle venait de contester par courrier du 6 octobre 2023 le montant de la dette, qui ne pouvait excéder la somme de 19.031,47 euros, correspondant strictement aux loyers contestés ; que par ailleurs, le bailleur s’était engagé auprès du preneur à échelonner le règlement du 3e trimestre ou alternativement le mensualiser par courrier du 19 juillet 2023 et à indemniser le preneur à hauteur de 5.000 euros en raison des émeutes dont a fait l’objet le centre commercial ; que c’est donc de mauvaise foi que le bailleur a fait exécuter la saisie conservatoire, justifiant l’octroi d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En réponse, la société GALERIES DRANCEENNES fait valoir que le preneur avait la possibilité de contester la saisie-conservatoire pratiquée le 12 octobre 2023 devant le juge de l’exécution en vertu de l’article 213-6 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’aucune mauvaise foi du bailleur n’est donc caractérisée en pratiquant la saisie-conservatoire postérieurement à l’ordonnance de clôture de la présente instance ; que par ailleurs, le preneur ne peut prétendre à la remise exceptionnelle de 5.000 euros ni à la mensualité des loyers offertes par le bailleur en raison des émeutes de juin 2023, ne remplissant pas les conditions posées, à savoir l’absence d’impayés en vertu du bail ; que le bailleur n’a donc commis aucune faute en pratiquant la saisie-conservatoire du 12 octobre 2023, le preneur ne justifiant en outre d’aucun préjudice.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire».

En l’espèce, la société GALERIES DRANCEENNES a fondé la saisie conservatoire exécutée le 12 octobre 2023 sur la somme de 30.676,70 euros, somme également sollicitée aux termes de la présente procédure et accordée par le tribunal, aucun des motifs de réduction de la dette allégués par le preneur n’étant démontré. Notamment, il est constaté que les loyers sont payables trimestriellement et d’avance, rendant dès lors fondé l’inclusion du 4e trimestre 2023 dans la somme due au 12 octobre 2023.

Par ailleurs, le fait d’avoir pratiqué la saisie-conservatoire postérieurement à l’ordonnance de clôture ne peut être reproché au bailleur, la société [Localité 4] BAG ayant la possibilité de saisir le juge de l’exécution en contestation de ladite saisie, comme elle l’a fait avec succès lors de la précédente saisie.

Par conséquent, aucun faute du bailleur n’apparaît caractérisée pour justifier l’octroi de dommages et intérêts et la société [Localité 4] BAG est déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

La société [Localité 4] BAG, partie succombante, est condamnée aux entiers dépens, en ce exclus le coût de la sommation du 25 octobre 2021 et les frais de la saisie conservatoire du 12 octobre 2021, non nécessaires à la présente instance.

La société [Localité 4] BAG est également condamnée à payer à la société GALERIES DRANCEENNES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La nature et l’ancienneté de l’affaire ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne la société [Localité 4] BAG à payer à la société GALERIES DRANCEENNES la somme de 30.676,70 euros TTC, due suivant comptes arrêtés au 23 octobre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, en deniers ou quittances, sous réserve de l’imputation ultérieure de sommes payées par la société [Localité 4] BAG, notamment par le biais de la saisie conservatoire du 12 octobre 2023 ou à charge pour la société [Localité 4] BAG de produire les justificatifs de paiements, non imputés,

Autorise la société [Localité 4] BAG à se libérer de cette somme en six (6) mensualités égales et successives payables le 1er de chaque mois et pour la première fois, le 1er du mois suivant le mois, au cours duquel le présent jugement aura été signifié,

Dit qu’à défaut de règlement à la date fixée d’une seule et unique mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et recouvrable par la société GALERIES DRANCEENNES,

Déboute la société [Localité 4] BAG de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la société [Localité 4] BAG à payer à la société GALERIES DRANCEENNES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamne la société [Localité 4] BAG aux entiers dépens, en ce exclus le coût de la sommation du 25 octobre 2021 et les frais de la saisie conservatoire du 12 octobre 2023,

Rejette la demande de la société [Localité 4] BAG de voir écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

Fait et jugé à Paris le 11 Avril 2024

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDPauline LESTERLIN