JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/08396 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3HEG

AFFAIRE : [Localité 1] C/ [X] [T] [M] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

[Localité 1],

don’t le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benjamin COTTET-EMARD de la SELEURL COTTET-EMARD AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [X] [T] [M] [C]

né le 12 Avril 1981 à [Localité 2],

emeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Gilles DUTHEL de la SCP CATHERINE – DUTHEL, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Stépanie JABOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [C] est propriétaire, depuis le 20 novembre 2014, d’un appartement correspondant au lot n°41 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété, qu’il a mis en location de courte durée depuis son acquisition.

Par courrier en date du 6 septembre 2023, la VILLE DE [Localité 4] a informé M. [C] de son dépassement du seuil maximum de 120 jours de location de courte durée en 2022, s’agissant plus précisément de 210 nuitées sur Airbnb, et l’a enjoint de régulariser sa situation.

Le 23 octobre 2023, M. [C] a déposé une demande de changement d’usage, refusée par la VILLE DE [Localité 4] par arrêté du 1er décembre 2023.

Par acte authentique du 30 décembre 2024, M. [C] a vendu le bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la VILLE DE LYON a fait assigner M. [C] devant le président du tribunal judiciaire de Lyon aux fins notamment de retour à usage d’habitation du local loué et de condamnation du défendeur à une amende civile de 85 000 €.

L’audience a eu lieu le 23 février 2026.

La VILLE DE LYON a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2026, demandant au président du tribunal de :

CONSTATER que Monsieur [X] [C] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en ce qui concerne le local d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5], lot 41 ;

Et, en conséquence :

CONDAMNER Monsieur [X] [C] à payer, au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, une amende civile de 85 000 € (QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 4] ;

En tout état de cause :

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [X] [C] à verser à la Ville de [Localité 4] la somme de 5 000 € (CINQ MILLE EUROS) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [C] aux entiers dépens.

M. [C] a demandé, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA au demandeur le 19 février 2026 et reprises oralement à l’audience, de :

A titre liminaire,

JUGER IRRECEVABLE, pour prescription, l’action de la Ville de [Localité 4] à l’encontre de Monsieur [C] pour les faits antérieurs à cinq ans avant l’assignation, soit avant le 3 octobre 2020 ;

A titre principal,

RECEVOIR Monsieur [X] [C] en ses écritures et le déclarer bien fondé,

DEBOUTER la Ville de [Localité 4] de toutes ses prétentions, fins et revendications ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [X] [C] à verser à la Ville de [Localité 4] une amende civile forfaitaire de 10 000 € au visa de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la Ville de [Localité 4] à payer à Monsieur [X] [C] la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la Ville de [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile,

JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures des parties précédemment rappelées pour plus ample exposé de leur prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026 et le délibéré a été prorogé au 7 mai suivant.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, si M. [C] a loué son bien immobilier dès 2014, il n’a obtenu auprès de la VILLE DE [Localité 4] son numéro d’enregistrement, seul permettant un suivi de la location de courte durée du bien (localisation précise du local, propriétaire, nombre de nuitées), que le 1er septembre 2021. Les données relatives à la location de courte durée du local étant détenues par la société AIRBNB mais pouvant dès lors être réclamées par la VILLE DE [Localité 4] en application de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, la prescription de l’action pour l’ensemble des années antérieures n’a débuté qu’à cette dernière date. L’action de la VILLE DE [Localité 4], qui a fait délivrer l’assignation le 3 octobre 2025 soit moins de cinq ans plus tard, n’est pas prescrite.

La fin de non-recevoir soulevée par M. [C] sera donc rejetée.

Sur l’amende civile

Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne (Avis de la Cour de cassation, 3e Civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002).

En l’espèce, le changement d’usage invoqué date de 2014 et est donc bien antérieur à l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, rendant applicable l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, pris dans sa version antérieure à celle-ci.

Cet article dispose que la présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 6] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

L’article L. 631-7-1 du même code prévoit que l’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à [Localité 7], [Localité 8] et [Localité 4], du maire d'[Localité 9] concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par [Localité 9], au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement.

Il ressort de l’article 11 de la règlementation relative au changement d’usage des locaux d’habitation applicable à la Ville de [Localité 4], lequel reprend les dispositions de l’article L. 631-7-A du code de la construction et de l’habitation, que si le local constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (occupé par son propriétaire au moins huit mois par an), aucune autorisation de changement d’usage n’est requise.

Cette activité doit, dans tous les cas, faire l’objet d’une déclaration préalable auprès des services de la Ville de [Localité 4], laquelle donnera lieu à la délivrance du numéro d’enregistrement visé au II de l’article L 324-1-1 du code du tourisme.

En revanche, lorsque le bien n’est pas (ou plus) la résidence principale du loueur, celui-ci doit se soumettre aux dispositions règlementaires de l’article 12 de ladite règlementation concernant spécifiquement l’activité relative aux locations de meublés de courte durée : toute demande de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de courte durée est alors soumise à compensation dès le 1er m2 quel que soit le demandeur. Les locaux d’habitation pouvant être utilisés comme compensation doivent cumulativement être situés dans le périmètre hypercentre et dans l'[Localité 9] où se situe le local.

S’il n’est pas démontré par la VILLE DE [Localité 4] qu’une réglementation particulière visant la location touristique et les autorisations de changement d’usage en meublés de tourisme à [Localité 4] existait avant la délibération du 20 décembre 2017 (application en février 2018), il n’en demeure pas moins que les dispositions générales de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation étaient d’ores et déjà applicables depuis 2014 et notamment la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation constitue une sanction ayant le caractère d’une punition (3e Civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; 3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.467).

Le Conseil constitutionnel décide que le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure qui découle de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, selon lequel nul ne peut être puni qu’en vertu d’une loi établie et promulguée antérieurement au délit, s’applique à toute sanction ayant le caractère d’une punition (décision n° 82-155 DC du 30 décembre 1982).

La VILLE DE [Localité 4] reproche à M. [C] un changement d’usage de son bien immobilier de 2014 à 2024. M. [C] justifie avoir retiré son annonce Airbnb le 9 décembre 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Une loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur (3e Civ., 18 février 2015, pourvoi n° 13-27.184). La mise en location de courte durée de l’appartement de M. [C] s’étant poursuivie au-delà de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la version actuelle de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est applicable.

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation énonce que toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que :

I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le fait que la VILLE DE [Localité 4] ait de manière erronée invoqué la version ultérieure de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’entraîne pas en soi le rejet de ses prétentions qu’il convient simplement d’examiner à l’aune des textes applicables à l’espèce.

L’appartement litigieux est la propriété de M. [C] depuis le 20 novembre 2014 et est situé dans le périmètre « hypercentre » tel que défini par la VILLE DE [Localité 4] dans sa réglementation.

Il est constant que ce bien était à usage d’habitation, ce qui est en tout état de cause confirmé par le permis de construire de l’immeuble laissant transparaître un usage exclusif d’habitation dans les étages, et par la fiche d’identité de la parcelle.

Il ressort des constatations réalisées par l’agent assermenté de la VILLE DE [Localité 4] que les premiers commentaires sur le site Airbnb concernant cet appartement datent de décembre 2014, soit quelques jours seulement après l’acquisition du bien litigieux par M. [C], qui ne conteste d’ailleurs pas avoir proposé le bien à la location dès cette période. Des commentaires ont été déposés régulièrement concernant ce bien au moins jusqu’en août 2024, date du dernier constat de l’agent assermenté de la VILLE DE [Localité 4]. Le bien a donc fait l’objet de locations de meublé de courte durée depuis décembre 2014 et au moins jusqu’au 9 décembre 2024, date à laquelle l’annonce a été retirée du site Airbnb.

La VILLE DE [Localité 4] reproche à M. [C] d’avoir loué son bien immobilier comme meublé touristique depuis décembre 2014 sans autorisation de changement d’usage, ce alors qu’il s’agissait de sa résidence secondaire. M. [C] soutient qu’il s’agissait au contraire de sa résidence principale, considérant qu’il n’avait pas dans ces conditions à solliciter d’autorisation de changement d’usage.

Comme rappelé précédemment, M. [C] a proposé son logement en location touristique dès décembre 2014, soit quelques jours seulement après son acquisition. Il ressort de l’extraction des fichiers fonciers produite que M. [C] a déclaré à l’administration fiscale l’appartement comme résidence secondaire de 2016 à 2018 (l’appartement était encore enregistré pour l’année 2015 au nom de l’ancien propriétaire). La production d’une facture d’électricité du bien pour la période de juillet 2015 à juillet 2016 n’est pas de nature à justifier de son usage à titre de résidence principale, l’usage à titre de location courte durée emportant tout autant nécessité de l’alimenter en énergie. Par ailleurs, si M. [C] justifie de déclarations fiscales mentionnant l’adresse du bien litigieux à partir de l’année 2019, il ne saurait l’invoquer à titre probatoire, ladite déclaration relevant purement de son fait. Celle-ci tend à être contredite par la location du bien pour 275 nuitées en 2018, soit 9 mois sur 12 durant lesquels M. [C] et Mme [Q] [N], figurant également sur la déclaration, n’ont pu occuper le bien.

Il ressort de l’extraction mise à disposition de la VILLE DE [Localité 4] par la plateforme Airbnb que pour les années 2018 à 2024, le nombre annuel de nuitées a largement excédé 120 :

Année

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Nuitées

275

230

165

181

210

218

187

M. [C] invoque des causes légitimes de dépassement du seuil de 120 jours tenant à ses obligations professionnelles, des raisons de santé ou autres cas de force majeure.

Il explique avoir dû fréquemment s’absenter pour raisons professionnelles. Il ne produit toutefois pas de justificatif de ces déplacements, et son contrat de travail conclu avec NOVARTIS PHARMA stipule un lieu de travail sur le site d’implantation Bourgogne / Franche-Comté / Auvergne / Limousin de la société, donc sur un site unique en charge de ce secteur géographique, sans mention d’éventuels déplacements professionnels. A compter du 25 mai 2022, M. [C] a été employé par la société PFIZER pour une activité majoritairement itinérante sur la région Rhône-Alpes – Est. Il convient toutefois de relever le fait que ce courrier a été adressé non à l’adresse de l’appartement loué mais à une adresse à [Localité 10], également utilisée par lui dans le cadre de sa demande d’autorisation de changement d’usage déposée en 2022, et par la VILLE DE [Localité 4] pour l’assigner à la présente instance en 2025. Au vu de cette contradiction et en l’absence de tout autre justificatif de résidence dans le bien litigieux, il ne saurait être considéré que cette mobilité professionnelle soit un justificatif permettant d’excéder 120 nuitées par an de location touristique de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 3].

M. [C] invoque également à titre de justification du déplafonnement du seuil de 120 jours la maladie de sa mère depuis 2017, qui ne peut toutefois être prise en considération, celle-ci ne vivant pas dans le logement loué.

Enfin, la nécessité pour M. [C] de pourvoir aux besoins financiers de celle-ci et aux frais d’hébergement en EHPAD de sa grand-mère ne constituent pas davantage des causes de déplafonnement.

Il ressort de l’ensemble de ces considérations que l’appartement a été proposé à la location touristique dès son achat en 2014 et régulièrement depuis. Il a été déclaré comme résidence secondaire à l’administration fiscale de 2016 à 2018. De 2018 à 2024, le nombre de nuitées en location touristique a excédé 120, sans que M. [C] ne justifie d’une cause de déplafonnement permettant de continuer de considérer qu’il s’agissait bien sur la période de sa résidence principale. Plus largement, M. [C] n’apporte pas de justificatifs de l’effectivité de sa résidence dans les lieux loués. Il y a donc lieu de considérer l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 3] comme une résidence secondaire.

En application de l’article L. 631-7 du code de la construction de l’habitation, applicable à [Localité 4] s’agissant d’une commune de plus de 200 000 habitants, M. [C] aurait donc dû dès 2014 solliciter une autorisation préalable de changement d’usage des locaux.

Le fait qu’il aurait pu, selon lui, l’obtenir sans difficulté, est sans influence sur le fait qu’il ne l’a pas demandé avant 2022, date à laquelle celle-ci lui a été refusée en l’absence de compensation valable. M. [C] n’a d’ailleurs exercé aucun recours contre cette décision de refus.

M. [C] a donc, de fin 2014 à fin 2024, loué un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation préalable de changement d’usage des locaux.

Compte tenu de la durée de l’infraction (11 ans), du chiffre d’affaires moyen au vu des prix pratiqués (75 € la nuit) et du nombre de nuitées, du bénéfice généré par le changement d’usage en comparaison d’une location longue durée, il y a lieu de condamner M. [C] au paiement d’une amende civile de 75 000 €.

M. [C], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

M. [C] sera en outre condamnée à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie de contrevenir au principe de l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente, statuant sur délégation par le président du tribunal judiciaire de ses fonctions juridictionnelles, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tenant à la prescription d’une partie des faits invoqués ;

CONDAMNE M. [X] [C] à payer, au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, une amende civile de 75 000 € (SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS), dont le produit sera versé à la VILLE DE [Localité 4] ;

CONDAMNE M. [X] [C] à payer à la VILLE DE [Localité 4] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [C] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la vice-présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.