TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00026 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-K2I5

Société HABITAT DU GARD

C/

[E] [W]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD

RCS NIMES N° 273 000 018

92 bis boulevard Jean Jaures

B.P 47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [E] [W]

née le 08 Mars 1991 à ALGERIE

226 Rue Weber

LGT 12

30000 NIMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection

Greffière : Stéphanie RODRIGUEZ lors des débats et de Maureen THERMEA, la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 17 février 2025

Date du Délibéré : 31 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 31 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2024, HABITAT DU GARD a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [E] [W] un logement situé 226 rue Weber Lgt 12 à Nimes (30) moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel total de 425,55 outre 60 euros de provisions pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 1er octobre 2024, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 425, 55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2024, HABITAT DU GARD a assigné Madame [E] [W] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 17 février 2025 afin de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du jugement,

En conséquence :

— ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— CONDAMNER Madame [E] [W] au paiement à titre provisionnel :

De la somme principale de 737,29 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,

D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux,

De la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

De la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 17 février 2025, HABITAT DU GARD, comparant par ministère d’avocat, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative arrêtée au 10 février 2025 à la somme de 949,07 euros (échéance de janvier 2025 incluse). Le bailleur a indiqué que la locataire s’acquitte du paiement de la somme de 150 euros par mois en sus du paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2024 et ne s’est pas opposé à ce que des délais de paiement lui soit octroyés.

Madame [W] , comparante, a souscrit aux déclarations faites par le bailleur, sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué être en mesure de régler la somme de 50 euros par mois en sus du règlement du loyer courant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF du GARD le 1er octobre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 06 décembre 2024 pour l’audience du 17 février 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [W] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 1er octobre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [E] [W] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 10 février 2025 faisant état d’une dette locative de 949,07 euros (échéance de janvier 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [E] [W] sera condamnée à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 949,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 février 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, il résulte du décompte locatif versé aux débats que Madame [W] a repris le règlement du loyer courant et s’acquitte de la somme de 150 euros par mois en sus du règlement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2024 démontrant des efforts significatifs et capacités financières pour apurer le solde locatif restant dû.

Par ailleurs le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [W] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, HABITAT DU GARD ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [E] [W] sera condamnée à payer la somme de 100 euros à HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [E] [W] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2024 entre HABITAT DU GARD et Madame [E] [W] concernant le logement situé 226 rue Weber Lgt 12 à Nimes (30) étaient réunies à la date du 12 novembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2024,

CONSTATONS que Madame [E] [W] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [E] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 226 rue Weber Lgt 12 à Nimes (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [E] [W] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [E] [W] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 949,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 février 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Autorisons Madame [E] [W] à se libérer de ladite somme en 24 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 24 mensualités de 40 euros, la 24eme et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Madame [E] [W] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

REJETONS la demande en dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [E] [W] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [E] [W] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

La Greffière, La Juge,