TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09250 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57UJ

N° MINUTE :

2025/13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09250 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57UJ

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 05 août 2021, la Société ADOMA a donné en location un logement à M. [O] [I] située dans le foyer-logement [Adresse 8] [Localité 3] [Adresse 7] pour une redevance mensuelle de 463.56 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la Société ADOMA a fait signifier par acte d’huissier une mise en demeure de payer la somme de 2 577.17 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 05 juin 2024.

Par acte d’huissier en date du 24 septembre 2024, la Société ADOMA a fait assigner M. [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,[5] l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,Condamner M. [O] [I] à lui payer, à titre de provision, les redevances impayées, soit la somme de 3 580.50 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon décompte arrêté au 31 août 2024,Condamner M. [O] [I] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation à compter de 1er septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,[4] le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Société ADOMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 05 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 17 janvier 2025, la Société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1 600 euros, selon décompte en date du 15 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

La Société ADOMA indique qu’il y a eu reprise du paiement du loyer courant qui s’élève à 501.62 euros par mois. Elle déclare que le locataire ne perçoit pas d’APL.

M. [O] [I], qui comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 60 euros par mois en règlement de l’arriéré pendant 24 mensualités et le solde à la dernière échéance.

M. [O] [I] expose qu’il perçoit un salaire mensuel de 1 300 euros et qu’il a contracté beaucoup de crédits.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [O] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la Société ADOMA plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 05 aout 2021 contient une clause résolutoire et une mise en demeure de payer visant cette clause a été signifié le 05 juin 2024, pour la somme en principal de 2 577.17 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [O] [I] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 06 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [O] [I] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la Société ADOMA produit un décompte démontrant que M. [O] [I] reste lui devoir la somme de 1 600 euros à la date du 15 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [O] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1 600 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [O] [I] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 15 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire

En l’espèce les parties s’accordent pour que les effets de la clause résolutoire soit suspendus, si M. [O] [I] règle, en sus de la redevance et des charges courante, une somme mensuelle de 60 euros. Compte tenu des ressources mensuelles du défendeur, il est établi qu’il sera en capacité de respecter l’échéancier de paiement qu’il propose. Au demeurant le demandeur ne s’y oppose pas. Il convient d’entériner cet accord.

A défaut de respect d’une seule mensualité de l’échéancier de paiement, les effets de la clause résolutoire reprendront leur plein effet et la société ADOMA pourra, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 05 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 05 aout 2021 entre la [10] ADOMA et M. [O] [I] concernant la chambre située à [Adresse 9] sont réunies à la date du 06 juillet 2024 ;

CONDAMNONS M. [O] [I] à verser à la Société ADOMA la somme provisionnelle de 1 600 euros (décompte arrêté au 15 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2024,

AUTORISONS M. [O] [I] à s’acquitter de cette somme, outre les redevances loyer et les charges courantes, en 23 mensualités d’un montant d’au moins 60 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

DECIDONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

Monsieur M. [O] [I] devra quitter les lieux,

Monsieur M. [O] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des redevances qui auraient été dues en cas de non-résiliation augmenté des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 15 janvier 2024,

. qu’à défaut pour M. [O] [I] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [O] [I] à verser à la Société ADOMA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [I] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge.