Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

MAGISTRAT : Florence GUTH, Juge

GREFFIER : Léa FAURITE

AFFAIRE : BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES

C/

S.C.I. N.T.R (RCS de LYON n° 885 280 941)

NUMÉRO R.G. : N° RG 26/00013 – N° Portalis DB2H-W-B7K-3222

Le

Copie exécutoire et copie certifiée conforme à :

la SELARL ADK – 1086

la SELARL MARTIN & ASSOCIES – 1081

ENTRE :

BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES (RCS de LYON n°605 520 071), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Florence CHARVOLIN de la SELARL ADK, avocats au barreau de LYON

CREANCIER POURSUIVANT

ET :

S.C.I. N.T.R (RCS de LYON n° 885 280 941), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

PARTIE SAISIE

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 Octobre 2025, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a fait délivrer à la S.C.I. N.T.R un commandement aux fins de saisie immobilière lui faisant sommation de payer la somme de 465 020,11 € arrêtée au 31 juillet 2025, outre intérêts et frais postérieurs, en vertu et pour l’exécution d’une copie exécutoire notariée en date du 17 septembre 2021 reçue par Maître [C] [M] notaire associé de la SCP dénommée « [C] [M] Delphine PERILLAT-BOTTONET et Sophie FERRER notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Adresse 3], contenant un prêt numéro [Numéro identifiant 1] de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES consenti à la société civile immobilière SCI N.T.R, d’un montant de 440 000.00 euros remboursable en 240 mensualités au taux de 1.5 % l’an outre frais. Garanti par une hypothèque conventionnelle en date du 17 septembre 2021 publiée et enregistrée au SPF de [Localité 1] 1 le 24 septembre 2021 sous les références de publication volume 2021 V 4036.

La S.C.I. N.T.R n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 27 Novembre 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 1], sous les références [Localité 1] – 1er bureau / 2025 S / N° 108, et ce pour valoir saisie du bien immobilier lui appartenant.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 Janvier 2026, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a assigné la S.C.I. N.T.R à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 03 Mars 2026.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 02 Février 2026 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2026, la société SCI N.T.R. sollicite du juge de l’exécution de :

— juger que l’indemnité forfaitaire de 41 223 € réclamée est une clause pénale manifestement excessive, et que son montant total doit être déduit du montant de la créance invoquée par la BP AURA qui sera ainsi mentionnée à 423 797,11 €,

— autoriser la vente amiable de l’immeuble saisi,

— fixer le prix minimum de revente à 370 000 €,

— dire ne pas y avoir lieu à application de l’article 700,

— statuer ce que de droit sur les frais de procédure et les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2026, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES sollicite du juge de l’exécution de :

— statuer ce que de droit conformément aux articles R322-5, R322-15, R322-18 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer le montant de la créance du requérant à la somme 450 307,25 € outre les intérêts au taux de 1,5% à compter du 31 juillet 2025 et frais jusqu’à complet règlement,

— débouter la SCI NTR de sa demande de réduction ou de suppression de l’indemnité contractuelle

En cas de vente amiable,

— fixer en application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu hors frais et hors droits à la somme de 370 000 €, net vendeur,

— taxer les frais de poursuite,

— rappeler que l’avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A444-91 du code de commerce,

— rappeler que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin,

— dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente,

— rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations, et justification du paiement des frais taxés qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente,

— rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation, le prix consigné, et les frais et émoluments réglés,

En cas de vente forcée,

— conformément à l’article R322-26 du code des procédures civiles, voir fixer dès à présent la date d’adjudication, la mise à prix de 60 000 € et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SELARL HOR commissaire de justice Associés [Adresse 4], ou de tel autre huissier qu’il plaira à Monsieur le juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

— dire et juger que :

— les avis prévus aux articles R322-31 et 322-32 du code des procédures civiles d’exécution seront complétés par une photographie du bien à vendre ;

— l’avis simplifié comportera également une désignation sommaire du bien mis en vente ainsi que l’indication du nom de l’avocat poursuivant (article R322-32 du code des procédures civiles d’exécution),

— il sera également précisé sur ces avis les dates, heures et lieux de la visite,

— il y a lieu d’ajouter aux publicités légalement prévues la publication sur les sites Internet, [Courriel 1] et [Courriel 2],

— compte tenu des mentions supplémentaires à apposer notamment la photographie, les affiches prévues aux articles R322-31 et 322-32 du code des procédures civiles d’exécution seront autorisées sur un format pouvant être supérieur à un format A3,

— dire et juger qu’en cas d’application de l’article R322-21, il sera fait application de l’ensemble des clauses du cahier des conditions de la vente,

— dire que les dépens et frais de procédure seront soumis à taxe.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2026, puis renvoyée à l’audience du 17 mars 2026, puis à celle du 31 mars 2026 et enfin à celle du 21 avril 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

L’affaire a été mis en délibéré au 12 mai 2026, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance du créancier poursuivant

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur l’indemnité forfaitaire de 10%

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de prêt notarié, fondant la présente saisie, en date du 10 septembre 2021 prévoit deux indemnités forfaitaires de 5% au titre des intérêts de retard et dans le cas où pour arriver au recouvrement forcé de sa créance le prêteur serait obligé d’introduire une instance.

Ainsi, ces stipulations contractuelles ont pour but d’assurer l’exécution du contrat de prêt et notamment des remboursements prévus et du paiement des intérêts conventionnels, et de sanctionner le comportement de l’emprunteur qui ne respecte pas ses obligations contractuelles. Cette indemnité forfaitaire de 10% constitue bien une clause pénale au sens de l’article 1231-5 précité.

Dès lors, le montant de l’indemnité prévue par les parties peut être réduit s’il apparaît manifestement excessif. La disproportion s’apprécie en comparant le montant prévu par la clause pénale et le préjudice effectivement subi.

Ainsi, depuis bientôt trois années, aucun règlement n’est intervenu alors que le prêt portait sur une somme importante de 440 000€ en principal, outre intérêts, et qu’il a été souscrit en connaissance de cause par une société dont l’objet social porte sur l’acquisition de tous biens immobiliers et leur exploitation par bail ou autrement ainsi que leur vente. Au surplus, le créancier poursuivant précise que les indemnités conventionnelles prévues par le contrat et acceptées par l’emprunteur permettent de réparer le préjudice de l’établissement bancaire issu du fait que le contrat ne sera pas mené à son terme.

Au regard du préjudice subi résultant du montant du prêt et du montant des impayés depuis la souscription du contrat, au contraire des assertions de la société débitrice saisie, l’indemnité forfaitaire n’apparaît pas excessive.

Dès lors, la société SCI N.T.R. sera déboutée de sa demande de suppression de l’indemnité forfaitaire de 10%.

Ainsi, il y a lieu de fixer la créance du créancier poursuivant à la somme de 450 307,25 € outre les intérêts au taux de 1,5% à compter du 31 juillet 2025 et frais jusqu’à complet règlement, dans le cadre du présent jugement conformément à l’article R322-18 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de vente amiable

Au terme de l’article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, “lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur”.

L’article R322-21 du même code précise que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu’il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, la société SCI N.T.R. demande au juge de l’exécution d’autoriser la vente amiable du bien au motif qu’elle bénéficie de perspectives sérieuses de vente. Le créancier poursuivant donne son accord à la vente amiable au prix minimal de 370 000€ net vendeur.

En outre, la société SCI N.T.R. verse aux débats une estimation réalisée le 9 mars 2026 par l’agence immobilière REVO IMMO au prix compris entre 380 000€ et 400 000€ et le 13 mars 2026 par l’agence immobilière EFFICITY au prix compris entre 380 000€ et 400 000€, outre un mandat de vente non-exclusif auprès de l’agence immobilière REVO IMMO en date du 12 mars 2026 au prix de 390 000 €.

Compte tenu de l’accord des parties concernant le prix de vente minimal, les conditions de vente amiable proposées apparaissent conformes aux conditions économiques du marché.

Compte tenu de ces éléments, il est de l’intérêt de l’ensemble des parties en cause d’autoriser la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 370 000€ net vendeur.

Il y a lieu en outre d’ordonner la consignation du prix de vente sur le compte de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATION.

Au vu de l’état des frais produit par le créancier poursuivant, il convient de taxer les frais de poursuite qui seront à la charge de l’acquéreur en sus du prix de vente, à la somme de 6 473,55€.

Il résulte de l’article R322-21 précité, que la vente ne peut être fixée au-delà d’un délai de 4 mois. Une date postérieure ne peut être prévue par le juge.

Il y a donc lieu d’ordonner le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 8 septembre 2026 aux fins de constatation de la réalisation de la vente amiable.

Sur les demandes accessoires

Les dépens d’ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 09 Octobre 2025 publié le 27 Novembre 2025 sous les références [Localité 1] – 1er bureau / 2025 S / N° 108 ;

DÉBOUTE la société S.C.I. N.T.R de sa demande de suppression de l’indemnité forfaitaire de 10% stipulée au contrat de prêt notarié en date du 10 septembre 2021;

FIXE la créance de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES à la somme de 450 307,25 € selon décompte arrêté au 31 juillet 2025 outre intérêts postérieurs au taux de 1,5% à compter du 31 juillet 2025 et frais jusqu’à complet règlement ;

ORDONNE la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES à l’encontre de la S.C.I. N.T.R ;

AUTORISE la S.C.I. N.T.R à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ;

FIXE à la somme de 370 000€ net vendeur le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

DIT que le prix de vente du bien devra être consigné à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 6 473,55€ et dit que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devra payer aux Avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, les dits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire ;

ORDONNE le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 8 septembre 2026 à 9 Heures 30 Salle 9 ;

DIT que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe ;

DIT que le présent jugement sera signifié conformément aux dispositions de l’article R 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame GUTH, Juge et par Madame FAURITE, Greffière.

La Greffière, La Présidente,