RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/01553 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKGI

NAC : 72A

JUGEMENT CIVIL

DU 12 AVRIL 2024

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaire RESIDENCE LES TOURTEREAUX [Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par son Syndicat la société CITYA SAINT DENIS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : CITYA SAINT DENIS (Autre)

DÉFENDERESSE

Mme [X] [D] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Copie exécutoire délivrée le : 12.04.2024

CCC délivrée le :

à Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Wendy THY-TINE, Magistrate placée près la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion déléguée aux fonctions de juge au Tribunal judiciaire de Saint-Denis selon ordonnance du Premier Président en date du 02 février 2024,assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière.

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Mars 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 12 Avril 2024.

JUGEMENT : Réputé contradictoire du 12 Avril 2024 en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Wendy THY-TINE, Magistrate placée près la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion déléguée aux fonctions de juge au Tribunal judiciaire de Saint-Denis selon ordonnance du Premier Président en date du 02 février 2024,assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière.

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [D] [C] est propriétaire des lots n°80, 479 et 480 au sein de la résidence LES TOURTEREAUX à [Localité 3].

Par jugement en date du 04 juin 2018, le Tribunal d’Instance de Saint-Denis-de-la-Réunion a statué comme suit:

— Condamne Madame [X] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les Tourtereaux, représenté par son syndic la SARL CITYA SAINT-DENIS, la somme de 4835,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 novembre 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2016 sur la somme de 636,48 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence les Tourtereaux de sa demande de dommages et intérêts

— Condamne Madame [X] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tourtereaux, représenté par son syndic la SARL CITYA SAINT-DENIS, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamne Madame [X] [D] [C] aux entiers dépens, en ce compris la mise en demeure du 20 avril 2016 et les mises en demeure par avocat des 1er septembre 2017 et 26 décembre 2017

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 mars 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les tourtereaux, via son conseil, a mis en demeure Madame [X] [D] [C] de lui payer la somme de 22 836,14 euros au titre des charges de copropriété appelées.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux, représenté par son syndic, la SARL CITYA SAINT-DENIS, a par acte en date du 04 mai 2023, fait assigner Madame [X] [D] [C] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis-de-la-Réunion aux fins de voir :

— Condamner Madame [X] [D] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux la somme de 22 836,14 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 13 mars 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, dus au titre des lots de copropriété n°80, 479 et 480 de la Résidence Les Tourtereaux, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir

— Condamner Madame [X] [D] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux les sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 1 juimmet 1965 au 24 mai 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir

— Condamner Madame [X] [D] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux les sommes dues au titre des provisions non encore échues, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir

— Condamner Madame [X] [D] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Condamner Madame [X] [D] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure notifiée le 13 mars 2023,

— Ordonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [X] [D] [C] n’a pas constitué avocat.

Par conclusions régulièrement notifiées à la défenderesse, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux a actualisé sa demande en paiement des charges de copropriété impayées au 1er juin 2023 à la somme de 23 640,49 euros.

Par jugement en date du 24 octobre 2023, le Tribunal judiciaire de Saint-Denis-de-la-Réunion a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état électronique du 13 novembre 2023 aux fins de production par le demandeur d’un listing détaillé et étayé de la somme de 18 960,4 euros réclamée au titre de solde antérieur, de la déduction dans la créance réclamée des frais d’avocat et de la justification des sommes réclamées au titre de “contentieux”, ainsi que de la qualité de copropriétaire de la défenderesse.

Par ordonnance en date du 12 février 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé la date de dépôt du dossier au 11 mars 2024.

Par dernières conclusions en date du 09 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux demande à la juridiction de :

— Condamner Madame [X] [D] [C] à lui verser la somme de 26 333.18 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 09 février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, dus au titre des lots de copropriété n°80, 479 et 480 de la Résience Les Tourtereaux, montant qui sera actualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir

— Condamner Madame [X] [D] [C] à lui payer les sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 24 mai 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir

— Condamner Madame [X] [D] [C] à lui payer les sommes dues au titre des provisions non encore échues, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir

— Condamner Madame [X] [D] [C] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Condamner Madame [X] [D] [C] au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure notifiée le 13 mars 2023.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de son prononcé par mise à disposition au greffe fixée au 12 avril 2024.

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande principale en paiement au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et qu’ils sont en outre tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et tant que sa décision n’a pas été annulée à la suite d’un recours formé dans le délai légal.

L’article 14-1 de la même loi énonce que les copropriétaires doivent verser au syndicat des copropriétaires, des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première représentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Au surplus, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux verse aux débats le titre de propriété de Madame [C] concernant les lots n°80, 479 et 480, les appels de fonds adressés à la défenderesse pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 30 juin 2023, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels pour 2022 et 2023, une mise en demeure en date du 13 mars 2023 restée sans effet pendant trente jours ainsi qu’un relevé de compte pour la période comprise entre le 21 mars 2016 et le 1er février 2024 qui contrairement à la demande du Tribunal ayant justifié la révocation de l’ordonnance de clôture, ne déduit pas les frais d’avocats et de contentieux.

Il s’en suit que les arriérés de charges antérieures au 01/01/2020 et postérieures au 31 décembre 2023 seront écartées, en l’absence de production des appels de fonds et des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et budget prévisionnel pour cette période.

Au regard des pièces versées, après déduction des frais précontentieux et contentieux, non compris dans les charges de copropriété et non justifiés, il apparait que la défenderesse reste devoir au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux la somme de 9 685.30 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2020, arrêtée au 31 décembre 2023.

En conséquence, Madame [X] [D] [C] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux la somme de 9 685.30 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure envoyée le 13 mars 2023.

Il sera, en outre, fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

En application des dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 précité, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

En l’espèce, le demandeur n’a pas chiffré sa demande et ne produit aucune pièce à ce titre. Il ne pourra qu’être débouté de sa demande.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui font l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l’espèce, le demandeur ne chiffre pas sa demande et n’en justifie pas, en dépit du jugement en date du 24 octobre 2023, ayant révoqué l’ordonnance de clôture et lui demandant expressément d’en justifier. Il ne pourra qu’être débouté à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux ne justifie pas du préjudice allégué, de sorte qu’il conviendra de le débouter de sa demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, succombant à l’instance, Madame [X] [D] [C] sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [X] [D] [C] sera condamnée à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [X] [D] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux, représenté par son syndic la SARL CITYA SAINT-DENIS la somme de 9685.30 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure envoyée le 13 mars 2023 et capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux représenté par son syndic la SARL CITYA SAINT-DENIS du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [X] [D] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourtereaux représenté par son syndic La SARL CITYA SAINT-DENIS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [D] [C] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 avril 2024.

LE GREFFIER LE PRESIDENT