TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 B

N° RG 24/04703 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZLAH

Jugement du 12 Mai 2026

Affaire :

M. [G] [T], M. [K] [P], S.A.R.L. [Localité 1] CONSEIL IMMOBILIER (ERA IMMOBILIER)

C/

Mme [O] [V]

Copie exécutoire à :

la SELARL DPG

—  1037

M^e Alice REMIS

—  1761

Copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 12 Mai 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Octobre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2026 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Mélanie QUIGNARD, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [T]

né le 23 Juin 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Monsieur [K] [P]

né le 07 Octobre 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. [Localité 1] CONSEIL IMMOBILIER (ERA IMMOBILIER), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [O] [V]

née le 23 Janvier 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Alice REMIS, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

[O] [V] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 5] (69).

Le 6 décembre 2023, elle a confié à la SARL ERA IMMOBILIER (SIRET 813668472) un mandat exclusif de vente de ce bien au prix de 435.000 euros, dont 15.000 euros au titre de la rémunération du mandataire.

Par courriel du 23 janvier 2024, [O] [V] a indiqué à la SARL accepter une offre d’un montant de 435.000 euros « sans la condition suspensive de crédit relais ».

Le lendemain, [O] [V] a informé son mandataire qu’elle souhaitait résilier le mandat.

Par courrier adressé le 30 janvier 2024 à [O] [V], [G] [T] et [K] [P] lui ont indiqué avoir formulé une offre d’achat de son appartement au prix offert, et ont prétendu qu’elle l’avait acceptée. Par courrier du lendemain, la SARL ERA IMMOBILIER a mis [O] [V] en demeure de signer un compromis de vente en exécution de l’acceptation de l’offre qu’elle avait exprimée par courriel du 23 janvier 2024, ou à défaut, de lui verser la somme de 15.000 euros à titre d’indemnité compensatrice.

Par acte du 17 mai 2024, [G] [T], [K] [P] et la « société [Localité 1] CONSEIL IMMOBILIER (ERA IMMOBILIER), SARL immatriculée au RCS de Lyon 813668472 » ont fait assigner [O] [V] devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir sa condamnation à leur verser des dommages-intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 6 mai 2025, [G] [T], [K] [P] et la SARL ERA IMMOBILIER sollicitent le rejet des demandes adverses et la condamnation de [O] [V] à verser les sommes de :

40.000 euros à [K] [P] et [G] [T] en réparation de leurs préjudices de perte de chance d’acquérir le bien, matériel et moral,15.000 euros à la SARL en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir le montant de ses honoraires,10.000 euros à la SARL, [K] [P] et [G] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens et tout émolument dans le cadre de l’exécution forcée de la décision à intervenir au visa de l’article A444-32 du code de commerce.

Au soutien de leurs demandes, ils invoquent les articles 1582 et 1583 du code civil. Ils affirment avoir visité, le 15 janvier 2024, l’appartement mis en vente par [O] [V] et avoir émis une offre au prix le jour même, qui a été acceptée par la venderesse le 23 janvier suivant après s’être assurée de l’absence de recours à un prêt relai. Ils en concluent que la vente était alors parfaite. Ils soulignent que la défenderesse ne conteste pas avoir reçu et accepté une seule offre au prix. Ils estiment que celle-ci se borne à leur reprocher une absence de formalisme de l’offre litigieuse et affirment que seuls [G] [T] et [K] [P] auraient pu s’en prévaloir. Ils ajoutent que la charge de la preuve de ce qu’elle prétend avoir accepté par courriel le 23 janvier 2024 repose sur la défenderesse. Ils interprètent son silence aux divers courriers qu’ils lui ont adressés comme un aveu de reconnaissance qu’elle a bien conscience d’avoir accepté leur offre le 23 janvier. Ils rappellent que la rédaction d’un compromis n’est qu’un usage.

Pour conclure à la condamnation de [O] [V] à verser des dommages-intérêts à [G] [T] et [K] [P], ils invoquent, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, le comportement de la défenderesse (absence de réponse à leurs courriers et propos tenus dans le cadre de la présente instance) qui leur a selon eux causé un préjudice consistant en la perte d’une chance de retrouver un bien du même type ainsi qu’un préjudice moral, étant précisé que [G] [T] a précipité la vente de son propre appartement pour éviter un crédit relai et que [K] [P] espérait déménager pour adapter son quotidien à son handicap.

Pour conclure à la condamnation de [O] [V] à verser des dommages-intérêts à la société ERA, ils exposent que celle-ci a accompli sa mission en trouvant des acquéreurs, puis en s’assurant qu’ils renoncent à recourir à un prêt relai conformément au souhait de sa cliente. Ils estiment que le refus brutal et inexpliqué de [O] [V] de vendre alors que la vente était parfaite lui a fait perdre une chance de percevoir sa rémunération d’un montant de 15.000 euros. Ils ajoutent que cette perte de chance est particulièrement élevée puisque les acquéreurs disposaient des capitaux nécessaires pour acheter.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 octobre 2025, [O] [V] sollicite :

1/ à titre principal : le rejet des demandes adverses,

2/ à titre reconventionnel la condamnation in solidum ou qui mieux le devra [G] [T], [K] [P] et la SARL à :

Lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et/ou en raison du préjudice moral,Payer une amende civile pour procédure abusive,3/ en tout état de cause la condamnation in solidum ou qui mieux le devra [G] [T], [K] [P] et la SARL à :

Lui verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Supporter les dépens,Supporter tout émolument dans le cadre de l’exécution forcée de la décision à intervenir au sens de l’article A444-32 du code de commerce,4/ à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les demandes adverses seraient accueillies : que l’exécution provisoire soit écartée.

Pour conclure au rejet des demandes de [G] [T] et [K] [P], [O] [V] conteste l’existence d’un contrat puisqu’elle estime que la preuve de la transmission d’une offre n’est pas rapportée, et ajoute que ni la preuve des préjudices allégués ni celle du lien de causalité entre eux et sa prétendue faute n’est pas rapportée.

Pour conclure au rejet des demandes formées au profit de la SARL, [O] [V] affirme, au visa de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, que le contrat de mandat ne comporte pas l’obligation pour le mandant d’accepter une offre au prix qui lui serait proposée par le mandataire. Elle ajoute qu’il incombait en outre à ce dernier de rédiger une offre en bonne et due forme. Enfin, elle souligne que faute de signature d’un acte authentique, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle invoque les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil. Elle affirme que les demandeurs savaient que l’issue de la présente procédure serait vaine et que celle-ci n’a pour but que de faire pression sur elle, ce qui lui cause un préjudice.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 octobre 2025. Évoquée à l’audience du 24 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai suivant par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Il est par ailleurs relevé que malgré la formulation ambiguë de l’assignation à l’endroit de la société demanderesse (la « société [Localité 1] CONSEIL IMMOBILIER (ERA IMMOBILIER), SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] 813668472 »), il résulte incontestablement du dossier qu’il s’agit de la SARL ERA IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 813668472.

Sur les dommages-intérêts réclamés par [G] [T] et [K] [P]

Les articles 1582 et 1583 du code civil disposent que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, la seule pièce produite attestant de l’acceptation d’une offre par [O] [V] consiste en un courriel que celle-ci adressé à la SARL le 23 janvier 2024, qui ne mentionne nulle part le nom des acquéreurs. Aucun écrit entre la SARL et ces derniers n’est produit.

Il en résulte que [G] [T] et [K] [P] échouent à rapporter la preuve que [O] [V] a accepté une offre qu’ils avaient eux-mêmes émise.

En conséquence, faute pour eux de rapporter la preuve d’une faute de [O] [V], ils ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes.

Sur les dommages-intérêts réclamés par la SARL

Les articles 1103, 1104, 1231 et 1231-1 du code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 6 I de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 dispose qu’aucune somme d’argent n’est due aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à l’achat et la vente d’immeubles avant qu’une de ces opérations ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

En application de ce texte, aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (Civ. 1re, 16 novembre 2016, 15-22010, publié).

En l’espèce, aux termes du courriel du 23 janvier 2024, [O] [V] a « accepté l’offre des acheteurs au prix de 435.000 euros sans la condition suspensive de crédit relais ». Non seulement cette seule pièce est insuffisante à rapporter la preuve de la rencontre des volontés d’un acquéreur et d’un vendeur puisqu’on ignore si le premier exige ou non une condition suspensive relative à un crédit relai, mais elle ne constitue pas « un seul acte contenant l’engagement des parties ».

En conséquence, la demande de la SARL sera rejetée.

Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tel qu’il s’applique au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’il est de jurisprudence constante que l’exercice d’une action en justice est un droit qui peut toutefois dégénérer en abus, ce n’est que dans des conditions particulières le rendant fautif. Or, l’erreur même manifeste sur le bien-fondé d’une action ou d’une prétention ne peut constituer un fait générateur de responsabilité et, en l’espèce, [O] [V] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des demandeurs ni de l’existence d’un préjudice.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la demande formée par [O] [V] est irrecevable faute d’intérêt à agir.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [G] [T], [K] [P] et la SARL ERA IMMOBILIER, qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, les circonstances de l’espèce, et notamment le revirement manifeste dont elle a fait preuve, commandent de rejeter la demande que forme [O] [V] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de [O] [V] fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile irrecevable,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par [G] [T] et [K] [P],

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la SARL ERA IMMOBILIER,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par [O] [V],

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [G] [T], [K] [P] et la SARL ERA IMMOBILIER in solidum aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.